基于鄂爾多斯房地產(chǎn)泡沫的擠出效應(yīng)及對策研究

一、問題提出

近幾年來全國房地產(chǎn)的價格逐年上漲，同時鄂爾多斯市從2004年以來對小煤礦的關(guān)停整合力度的加大，一些小煤礦主在賣煤礦中得到了巨額資金；又由于土地拆遷的作用，土地拆遷補償安置費用增加，從土地拆遷補償中也出現(xiàn)了很多富翁。在鄂爾多斯市，人們的投資渠道狹窄，很多居民把投資房地產(chǎn)作為增值保值的良好投資產(chǎn)品。人們根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況，預(yù)計未來房價會不斷上漲，他們的投資會不斷增值，這樣他們心理賬戶中的資金便多了，雖然現(xiàn)實銀行賬戶中的資金并未增加。人們對房地產(chǎn)的大量投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的飛速上漲，最終形成房地產(chǎn)泡沫。雖然在這期間房地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展，但與此同時，卻忽略了其他行業(yè)的發(fā)展，如文化、教育等。

二、文獻(xiàn)回顧

國內(nèi)外相關(guān)研究主要集中在心理賬戶對投資、消費等人們經(jīng)濟行為的影響。

Tversky（2004）認(rèn)為，心理賬戶是一種認(rèn)知幻覺，這種認(rèn)知幻覺影響金融市場的投資者，使其失去對價格的理性關(guān)注，從而產(chǎn)生非理性投資行為。Cara Okleshen等人認(rèn)為聚焦組織準(zhǔn)則可能會影響到消費者的心理記賬過程，從而研究了消費者在做出決定時社會因素的影響作用。Wong（1998）以泰國房地產(chǎn)泡沫為背景發(fā)展了一個動態(tài)模型，展示了在經(jīng)濟過熱、國際資本大量流入的情況下，地產(chǎn)商對市場過度樂觀的預(yù)期以及人們預(yù)期間的相互作用所產(chǎn)生的“羊群效應(yīng)”在地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生和膨脹過程中的作用機制。

擠出效應(yīng)是指政府支出增加所引起的私人投資或消費下降的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫的擠出效應(yīng)是指由于人們對房地產(chǎn)的過熱投資，導(dǎo)致在其他行業(yè)的投資減少，其他行業(yè)發(fā)展緩慢的現(xiàn)象。袁冬梅、劉建江（2009在《房價上漲對居民消費的擠出效應(yīng)研究》）中曾指出，房價在一定區(qū)間內(nèi)波動時與消費正相關(guān)，超出某一水平時，房價上漲會抑制居民消費。董興邦、盧吉明（2011）指出了房地產(chǎn)行業(yè)對生產(chǎn)制造業(yè)、居民消費的“擠出效應(yīng)”，指出在資金大量涌入房地產(chǎn)業(yè)的同時，引起流入制造業(yè)的資金減少，制造業(yè)利潤降低，增長緩慢。Chen Tao等（2008）利用SD模型對北京的房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)進(jìn)行了分析，并對北京未來的投資增長和經(jīng)濟增長做出了預(yù)測。他們認(rèn)為北京的房地產(chǎn)投資對其他投資有著較大的擠出效應(yīng)，房地產(chǎn)投資的擠出效應(yīng)問題將成為阻礙我國經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的問題之一。

以上研究均是心理賬戶對投資、消費的作用，以及房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)和消費的擠出效應(yīng)，人們對房地產(chǎn)的投資是基于心理方面的，但很少涉及房地產(chǎn)行業(yè)對創(chuàng)新、人才及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的“擠出效應(yīng)”。

三、研究假設(shè)提出

在鄂爾多斯市，由于房地產(chǎn)具有建設(shè)周期長、固定性和區(qū)域局限性的特點，人們對房地產(chǎn)過度投資，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。然而，在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，人們將大量資金投資于固定資產(chǎn)，較少地投資于其他領(lǐng)域，會產(chǎn)生對其他領(lǐng)域的擠出效應(yīng)。投資講求多樣化，應(yīng)該多對創(chuàng)新領(lǐng)域進(jìn)行投資，以促進(jìn)創(chuàng)新領(lǐng)域的發(fā)展。由此提出本文的假設(shè)1：

假設(shè)1：在房地產(chǎn)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的過熱發(fā)展會對創(chuàng)新產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

鄂爾多斯的發(fā)展離不開煤炭經(jīng)濟的帶動。然而，在房地產(chǎn)的過熱發(fā)展中，人們忽視了文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。鄂爾多斯要實現(xiàn)將“資源依賴型”經(jīng)濟發(fā)展模式改為“資源依托型”經(jīng)濟發(fā)展模式，就需要創(chuàng)新，需要提高效益，需要節(jié)能環(huán)保。同時，鄂爾多斯第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后，我們需要提高自主創(chuàng)新能力，發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)、物流業(yè)、文化旅游業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)等。要創(chuàng)新，就需要具有創(chuàng)新的人才。由此提出本文的假設(shè)2：

假設(shè)2：在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，投資者對房地產(chǎn)的大量投入會對人才產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

資金在房地產(chǎn)行業(yè)的大量注入使得很少資金流入教育方面。鄂爾多斯經(jīng)濟的發(fā)展，得益于分布在不同旗（區(qū)）、不同產(chǎn)業(yè)、不同行業(yè)、不同崗位上的不同人才。由于現(xiàn)在人才缺乏，同時又存在著人才流失、提前退休、退養(yǎng)問題，使得人才更加缺乏。所以鄂爾多斯要發(fā)展教育事業(yè)，培養(yǎng)、引進(jìn)人才，特別是高技術(shù)人才。而高技術(shù)人才的引進(jìn)，會對高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起推動作用。由此提出本文的假設(shè)3：

假設(shè)3：人們對房地產(chǎn)的過多投資，導(dǎo)致對高新產(chǎn)業(yè)的投資減少，對高新產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”。

房地產(chǎn)業(yè)的高利潤使得很多企業(yè)將大量資本投入其中，從而延緩了企業(yè)的技術(shù)更新和研發(fā)，降低了鄂爾多斯市的市場競爭力，并對其經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的改變和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級產(chǎn)生影響。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)能否能夠領(lǐng)先發(fā)展，關(guān)鍵取決于某一技術(shù)領(lǐng)域的領(lǐng)先和突破。其可以促進(jìn)地方技術(shù)進(jìn)步、增強自主創(chuàng)新能力。鄂爾多斯是一個資源型地區(qū)，其可以在創(chuàng)新和人才的結(jié)合下，引進(jìn)國外先進(jìn)技術(shù)，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，如電子信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)，帶動鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展。

四、典型案例分析

（一）內(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團

1.公司發(fā)展歷程

內(nèi)蒙古凱創(chuàng)投資集團有限責(zé)任公司成立于2003年10月，總部位于內(nèi)蒙古鄂爾多斯市東勝區(qū)，是集煤炭生產(chǎn)經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)、建材、文化、旅游、酒店、商貿(mào)和金融投資為一體的多元化企業(yè)。經(jīng)過凱創(chuàng)人十年的奮力拼搏，公司迅速發(fā)展成為一個擁有65億元資產(chǎn)和10家子公司的大型集團企業(yè)，產(chǎn)業(yè)遍布內(nèi)蒙古呼、包、鄂及北京、深圳等發(fā)達(dá)城市，創(chuàng)造了振奮人心的“凱創(chuàng)速度”和“凱創(chuàng)業(yè)績”。特別是2005年進(jìn)入北京市場后，集團確立了“立足鄂爾多斯，走向全國”的遠(yuǎn)大目標(biāo)。

2.房地產(chǎn)業(yè)

當(dāng)鄂爾多斯房地產(chǎn)越發(fā)升溫的時候，像很多鄂爾多斯的企業(yè)一樣，凱創(chuàng)集團也大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域。2005年果斷投資2000多萬元，在東勝鐵西新區(qū)儲備了40多畝建筑用地，在北京黃金地段王府井買下了一座面積6800平方米的大酒樓，成立了北京凱創(chuàng)金街商務(wù)酒店。2006年，為了更好地推進(jìn)“走向全國”的發(fā)展目標(biāo)，凱創(chuàng)集團在位于北京黃金地段——金融街1號購置了整層面積為2000多平米的辦公區(qū)，成立了內(nèi)蒙古凱創(chuàng)集團北京分公司，同時成立了北京凱創(chuàng)金峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在懷柔區(qū)開發(fā)占地2000畝的“凱創(chuàng)牡丹園”旅游地產(chǎn)項目。2009年10月31日，凱創(chuàng)集團公司又在極具發(fā)展?jié)摿Φ囊两鸹袈迤煺诘匕⒗v席熱鎮(zhèn)的黃金地段成功競拍400余畝土地，全力打造高品質(zhì)商住小區(qū)。2011年，凱創(chuàng)集團在東勝鐵西新區(qū)開發(fā)建設(shè)鄂爾多斯標(biāo)志性的城市綜合一體“凱創(chuàng).城市之巔”，凱創(chuàng)·城市之巔坐落于鄂爾多斯鐵西區(qū)，未來CBD的黃金地段是以鄂爾多斯城市地標(biāo)為目標(biāo)，占地面積14.1萬m2、總建筑面積52萬m2的都會地標(biāo)綜合體。該項目開發(fā)面積53萬平方米。就在凱創(chuàng)集團忙于房地產(chǎn)業(yè)的暴力追逐時，煤炭被拋置在一邊，文化旅游商貿(mào)產(chǎn)業(yè)更是涉足較少，其擁有資產(chǎn)63億元，可是，大多是房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)。

如今，在鄂爾多斯好多人談到凱創(chuàng)集團的時候，覺得其負(fù)債累累，為凱創(chuàng)是否會將其貸款歸還表示擔(dān)憂，當(dāng)鄂爾多斯危機出現(xiàn)后，凱創(chuàng)集團曾利用房地產(chǎn)進(jìn)行歸還貸款。鄂爾多斯房地產(chǎn)最繁榮的時候，房價超過一線城市如北京等，也正是這份誘惑，鄂爾多斯的企業(yè)幾乎都涉及房地產(chǎn)業(yè)，2010年，鄂爾多斯房地產(chǎn)開發(fā)實際施工面積2696萬平方米，這是包括凱創(chuàng)集團在內(nèi)的鄂爾多斯企業(yè)一起造成的結(jié)果。當(dāng)好多企業(yè)置身于“房?！睍r，其他的業(yè)務(wù)領(lǐng)域就會被擠出，企業(yè)的盤子（規(guī)模）就那么大，如果要把大量資金投于房地產(chǎn)，那么公司的其他領(lǐng)域如文化等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就會減少投資研發(fā)，這就是本文所講的擠出效應(yīng)。

（二）萬正投資集團

1.公司發(fā)展歷程

萬正投資集團是一個大型的私營企業(yè)集團，它是在內(nèi)蒙古鄂爾多斯酒業(yè)集團發(fā)展的基礎(chǔ)上新組建的。它于2006年2月16日在工商局注冊，現(xiàn)集團擁有成員企業(yè)16家，總資產(chǎn)29億元，員工3000多人，它主要致力于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)、路橋、酒業(yè)、商貿(mào)服務(wù)、煤炭等六大產(chǎn)業(yè)，各產(chǎn)業(yè)間相互關(guān)聯(lián)，集團進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理。萬正投資集團在發(fā)展的同時，積極應(yīng)對市場變化，在新的產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域里，不斷搶抓發(fā)展機遇。

2.房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)是萬正投資集團的主導(dǎo)投資產(chǎn)業(yè)。從2003年開始，萬正投資集團開始大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)領(lǐng)域，憑借其良好的品牌形象和雄厚的開發(fā)實力，內(nèi)蒙古萬正房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司為“國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)”。萬正地產(chǎn)依托集團完備的產(chǎn)業(yè)鏈，在房地產(chǎn)行業(yè)形成了從開發(fā)規(guī)劃、施工安裝到銷售物管的“一條龍”開發(fā)體系。

鄂爾多斯房地產(chǎn)市場從2008-2009年開始飛速發(fā)展，投資型購買逐漸占據(jù)主導(dǎo)，房地產(chǎn)過熱顯現(xiàn)。萬正投資集團于2010年開發(fā)房地產(chǎn)量突破300萬平方米。幾年來，萬正房地產(chǎn)已先后開發(fā)了鄂爾多斯規(guī)模大檔次高的多個商業(yè)、別墅和住宅項目，其中萬正廣場、民生廣場、康和麗舍、西雅苑等名品商住樓盤已成為鄂爾多斯房地產(chǎn)業(yè)的品質(zhì)典范和商業(yè)先鋒，以萬正城、鄂爾多斯酒業(yè)園區(qū)、康河南岸和西岸為代表的大批儲備項目相繼陸續(xù)展開。

進(jìn)入2011年后，隨著行政、金融雙限政策的嚴(yán)厲執(zhí)行，鄂爾多斯賴以支撐的投資性購房群體被嚴(yán)厲打擊，房地產(chǎn)市場急速蕭條。據(jù)萬正投資集團副總裁曹湛毅介紹，2012年，萬正集團房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)總體面積較往年有所減少，當(dāng)時正在建設(shè)的項目有8個，分別是康河南岸、康和西岸、萬正商務(wù)大廈、萬正集團新辦公樓、萬正大酒店、星月灣小區(qū)以及鄂爾多斯酒業(yè)園區(qū)和D1-3H1號樓項目，總開發(fā)面積達(dá)到140多萬平方米。

當(dāng)萬正投資集團大量進(jìn)軍房地產(chǎn)的同時，卻忽略了人才、創(chuàng)新以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，它把多余的資金投資于房地產(chǎn)，以至于將很少的資金用于人才的培訓(xùn)教育、用在其他行業(yè)的創(chuàng)新以及技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致行業(yè)間發(fā)展速度不匹配，房地產(chǎn)業(yè)飛速發(fā)展，其他行業(yè)則停滯不前或發(fā)展緩慢。

上述是以一個企業(yè)的微觀視角來看待的，對于一個行業(yè)一個產(chǎn)業(yè)一個市來說，如果單一的總是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，這只能暴露出一種不健康的隱患。當(dāng)人們都熱衷于房地產(chǎn)業(yè)時，人才、創(chuàng)新和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)就會被擠出，在一個沒有創(chuàng)新的環(huán)境中如何進(jìn)行創(chuàng)新，沒有創(chuàng)新的企業(yè)地區(qū)如何吸納人才、留住人才，沒有人才的企業(yè)地方又如何發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和促進(jìn)創(chuàng)新。

五、結(jié)論和對策

（一）結(jié)論

通過以上分析可以得知，房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的確具有擠出效應(yīng)。依據(jù)本文收集的兩個具有代表性的產(chǎn)業(yè)來說，由于房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，更多的人們進(jìn)入房地產(chǎn)進(jìn)行投機，導(dǎo)致擠出了創(chuàng)新、人才和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。根據(jù)國內(nèi)外企業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，企業(yè)持續(xù)成長的力量并非是房地產(chǎn)業(yè)等固定資產(chǎn)的長期投資，而是創(chuàng)新和人才。因此，為了促進(jìn)鄂爾多斯企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展，需要提出可行性建議。

（二）對策

1.加大人才的引進(jìn)

凝聚創(chuàng)新型人才資源，扭轉(zhuǎn)鄂爾多斯房地產(chǎn)對人才的擠出，實現(xiàn)由“人才流出”轉(zhuǎn)變?yōu)椤叭瞬帕魅搿?。做到人才的發(fā)展帶動創(chuàng)新和經(jīng)濟的發(fā)展，就像理查德.弗羅里達(dá)說的：“無論人才走向何方，創(chuàng)新、創(chuàng)造力和經(jīng)濟增長一定都會緊隨其后”。因此，鄂爾多斯應(yīng)該實施 “人才鄂爾多斯”戰(zhàn)略，形成了全市人才工作“1十8”政策體系，不斷做大、做強、做優(yōu)人才載體，優(yōu)化人才工作環(huán)境，提高人才工作待遇，利用企業(yè)、科研和高校及政府的優(yōu)惠政策，形成一個育才、引才、聚才和用才的良好環(huán)境，建設(shè)一支文化素養(yǎng)高，知識能力強和作風(fēng)優(yōu)良的強大人才隊伍。

2.促進(jìn)創(chuàng)新

科技創(chuàng)新能促進(jìn)生產(chǎn)力的極大提高，鄂爾多斯需要改變傳統(tǒng)的以固定資產(chǎn)、房地產(chǎn)和能源投資為主導(dǎo)的發(fā)展模式，促進(jìn)創(chuàng)新，實現(xiàn)突破。鼓勵企業(yè)創(chuàng)新，支持企業(yè)學(xué)校和科研院所為一體的“產(chǎn)學(xué)研”合作創(chuàng)新。增加對創(chuàng)新的投入，提高企業(yè)的綜合能力。積極促進(jìn)科研成果實現(xiàn)商業(yè)化，逐步形成產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

3.發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)

鄂爾多斯“成名”、“暴發(fā)”最重要的是依賴資源優(yōu)勢，而促使這場房地產(chǎn)泡沫形成的原因是，人們把大量的資金投入幾乎唯一的投資渠道房地產(chǎn)業(yè)。要促進(jìn)鄂爾多斯市的發(fā)展，應(yīng)該發(fā)展高新產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)有資本積累的情況下，加強與高新產(chǎn)業(yè)的合作，鼓勵高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，掌握新興產(chǎn)業(yè)的高端核心技術(shù)。同時，政府應(yīng)該鼓勵高新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，給予政策和資金的支持，建立高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)，積極引進(jìn)高新高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的合作。

4.加大教育投資，增加理財、風(fēng)險問題的相關(guān)培訓(xùn)

加強鄂爾多斯教育水平，提高教育質(zhì)量，增強人們的理財意識和風(fēng)險意識。更多培訓(xùn)班的創(chuàng)辦，更多學(xué)習(xí)交流機會的舉辦，網(wǎng)絡(luò)學(xué)習(xí)的推進(jìn)，成人考試的鼓勵，這些都可以增強人們的知識水平。政府和教育部門需要加大對教育的投入，建立健全適合不同年齡的教育機構(gòu)，讓人們都愿意學(xué)習(xí)、喜歡學(xué)習(xí)。與此同時，企業(yè)也可以與學(xué)校建立密切的合作關(guān)系，一方面，通過企業(yè)與學(xué)校協(xié)調(diào)，定期為企業(yè)進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，比如在節(jié)假日可以由公司出資，為員工提供免費的培訓(xùn)；另一方面，企業(yè)可以與學(xué)校達(dá)成協(xié)議，由學(xué)校培養(yǎng)出企業(yè)需要的員工，畢業(yè)之后直接進(jìn)入企業(yè)工作。

責(zé)任編輯：曉途