浙江省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整研究

摘 要：本文首先以各縣（區(qū)、市）的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位條件變化和區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略等重新計(jì)算城鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，初步劃分全省土地質(zhì)量等別，再結(jié)合工業(yè)用地土地征用開發(fā)成本和市場(chǎng)供求關(guān)系等，更新城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別。在此基礎(chǔ)上，分析工業(yè)用地出讓價(jià)格、成本、基準(zhǔn)地價(jià)與工業(yè)用地出讓最低價(jià)的關(guān)系，橫向比較省外調(diào)整情況，結(jié)合浙江省政策要求，以等別為單位，優(yōu)先確定最高等別和最低等別的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并經(jīng)綜合平衡后確定全省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂方案，最后提出相關(guān)配套政策建議。

關(guān)鍵詞：地價(jià) 工業(yè)用地 最低限價(jià) 土地分等 浙江省

一、研究背景

為貫徹落實(shí)國(guó)家和省相關(guān)政策精神，解決地方政府在招商引資過程中競(jìng)相壓價(jià)、虧本協(xié)議出讓工業(yè)用地、擾亂土地市場(chǎng)秩序以及由此引發(fā)的工業(yè)用地低效粗放利用，國(guó)有、集體土地資產(chǎn)流失和土地投機(jī)等一系列問題，浙江省國(guó)土資源廳于2005年完成了《浙江省工業(yè)用地協(xié)議出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定研究》。此后，為確保與2006年國(guó)土資源部發(fā)布的《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（國(guó)土資發(fā)〔2006〕307號(hào)）相銜接，浙江省國(guó)土資源廳對(duì)成果作了相應(yīng)調(diào)整，并通過《關(guān)于發(fā)布<浙江省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）>的通知》（浙土資發(fā)〔2007〕39號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）公布實(shí)施。

《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施以來(lái)效果顯著，一方面，有效抑制了混亂的市場(chǎng)秩序，促進(jìn)了工業(yè)土地集約利用水平，同時(shí)有效抑制了工業(yè)用地低成本過度擴(kuò)張。但是另一方面，現(xiàn)行《標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行7年來(lái)，逐漸出現(xiàn)一些問題。首先，《標(biāo)準(zhǔn)》的制定是以當(dāng)時(shí)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地供求關(guān)系等條件進(jìn)行城鎮(zhèn)土地分等的基礎(chǔ)上確定的，《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施7年來(lái)，也是浙江經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的7年，土地的供需市場(chǎng)變化很大，為了體現(xiàn)浙江各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，有必要根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件修訂完善《標(biāo)準(zhǔn)》。其次，《標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施以來(lái)，土地征用開發(fā)成本大幅攀升。再次，工業(yè)用地出讓價(jià)格的平均漲幅達(dá)到21%以上，與《標(biāo)準(zhǔn)》的差距越來(lái)越大。因此，為確?！稑?biāo)準(zhǔn)》的現(xiàn)實(shí)性，持續(xù)發(fā)揮價(jià)格杠桿促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等調(diào)控作用，有必要對(duì)《標(biāo)準(zhǔn)》作適度調(diào)整。

二、研究思路

浙江省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂以原成果的實(shí)施效果、存在問題分析評(píng)價(jià)入手，通過分析各縣（區(qū)、市）當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)位條件及區(qū)域規(guī)劃定位變動(dòng)情況，重新計(jì)算城鎮(zhèn)土地質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)指數(shù)，初步劃分全省土地質(zhì)量等別。再結(jié)合工業(yè)用地出讓價(jià)格水平、土地征用開發(fā)成本、土地供求關(guān)系等，調(diào)整城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步通過分析工業(yè)用地出讓價(jià)格及變化情況、土地征用開發(fā)成本、工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)與工業(yè)用地出讓最低價(jià)的關(guān)系，橫向比較省外部分地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況，同時(shí)結(jié)合省內(nèi)部分地區(qū)自行調(diào)整最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)情況以及省委省政府關(guān)于推進(jìn)欠發(fā)達(dá)地區(qū)加快發(fā)展的要求，以等別為單位，優(yōu)先確定最高等別和最低等別的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整方案，并經(jīng)綜合平衡后確定全省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂方案。最后，針對(duì)標(biāo)準(zhǔn)修訂方案可能存在的問題，提出相關(guān)配套政策建議。

三、城鎮(zhèn)土地質(zhì)量確定

為確保結(jié)果的可比性，本次工作按《浙江省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》的分等單元縣（區(qū)、市）為評(píng)價(jià)單元。由于市轄區(qū)的部分統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)難以獲取，部分指標(biāo)以整個(gè)市區(qū)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)替代。

（一）評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重確定

為使修訂前后城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等結(jié)果具有可比性，本次繼續(xù)沿用《浙江省工業(yè)用地協(xié)議出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定研究》中的評(píng)價(jià)體系的因素、因子及其權(quán)重，選擇城鎮(zhèn)區(qū)位、行政區(qū)級(jí)別、城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、土地投入產(chǎn)出水平和建設(shè)用地潛力等6個(gè)評(píng)價(jià)因素，27個(gè)評(píng)價(jià)因子。評(píng)價(jià)體系指標(biāo)值主要來(lái)源于土地利用變更調(diào)查成果、浙江省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)及《浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒（2012年）》等。

（二） 因素因子指標(biāo)值的量化

為了克服土地質(zhì)量排序分等評(píng)價(jià)因子的量綱差異，體現(xiàn)各分等對(duì)象受具體因素和因子影響程度的相對(duì)強(qiáng)弱，土地質(zhì)量排序分等評(píng)價(jià)因子計(jì)算需要首先采取標(biāo)準(zhǔn)化的方式，將評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，將各評(píng)價(jià)指標(biāo)值轉(zhuǎn)化為0-100之間的因子分值。因子分值越大，表示分等對(duì)象受相應(yīng)因子的影響效果越明顯。

當(dāng)因子分值大小與土地質(zhì)量成正相關(guān)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用的公式如下：F1=■×100或

當(dāng)因子分值大小與土地質(zhì)量成負(fù)相關(guān)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化采用的公式如下：F1=■×100

式中：Fi：某指標(biāo)的作用分值；

Xmin、Xmax、Xi分別為指標(biāo)的最小值、最大值和某評(píng)價(jià)單元的實(shí)際值。

（三）土地質(zhì)量綜合評(píng)價(jià)指數(shù)計(jì)算及初步分等結(jié)果

綜合指數(shù)計(jì)算采用因素分值權(quán)重加和法，公式如下：

式中：

Pj：第j個(gè)城鎮(zhèn)土地分等評(píng)價(jià)綜合指數(shù)；Wij：第j個(gè)城鎮(zhèn)第i個(gè)指標(biāo)的權(quán)重；Wij：第j個(gè)城鎮(zhèn)第i個(gè)指標(biāo)的作用分值。

以綜合指數(shù)為依據(jù)，采用數(shù)軸法對(duì)全省縣（區(qū)、市）城鎮(zhèn)用地質(zhì)量進(jìn)行分等，即將綜合指數(shù)計(jì)算結(jié)果值標(biāo)繪在數(shù)軸上，按照“等內(nèi)差距小、等間差距大”的基本原則，選擇點(diǎn)數(shù)稀少處作為等間分界，初步將浙江縣（區(qū)、市）分為9個(gè)等別。

（四）土地質(zhì)量影響因素分析

由于城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別的調(diào)整受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、土地出讓價(jià)格、土地征用開發(fā)成本、土地供求關(guān)系等影響，因此必須予以考慮后確定。本文分別對(duì)全省的各地的工業(yè)用地實(shí)際出讓價(jià)、土地征用開發(fā)成本以及各縣（區(qū)、市）建設(shè)用地剩余規(guī)劃空間的尚可供地年限采用數(shù)軸法將全部評(píng)價(jià)單元分為9個(gè)等別，形成更新土地質(zhì)量等別的參考依據(jù)。

（五）城鎮(zhèn)土地質(zhì)量調(diào)整

城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別的調(diào)整受經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、土地出讓價(jià)格、土地征用開發(fā)成本、土地供求關(guān)系以及地方土地管理政策等影響，必須綜合考慮各方面的影響后確定。城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別的調(diào)整對(duì)地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重大影響。故等別調(diào)整應(yīng)慎重，且調(diào)整幅度不宜過大，原則上控制在1-2個(gè)等別，盡量保持穩(wěn)定。在《浙江省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》確定的等別基礎(chǔ)上，以基于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的初步分等結(jié)果和各地工業(yè)用地實(shí)際出讓最低價(jià)為重要參考，結(jié)合土地取得成本及相關(guān)稅費(fèi)、土地供求關(guān)系以及地方自發(fā)調(diào)整情況，按照既定的調(diào)整原則，經(jīng)綜合平衡后最后形成城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等別調(diào)整方案。具體劃分9個(gè)等別，等別數(shù)量與現(xiàn)行最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一致。

四、工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整

（一）工業(yè)用地出讓最低價(jià)內(nèi)涵條件

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，工業(yè)用地出讓最低限價(jià)的地價(jià)內(nèi)涵構(gòu)成包括土地取得費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和國(guó)家土地所有權(quán)收益。結(jié)合《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《浙江省基準(zhǔn)地價(jià)更新管理實(shí)施意見》的相關(guān)要求，本次《標(biāo)準(zhǔn)》修訂中城區(qū)及開發(fā)區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍按“五通一平”（宗地紅線外通路，通上水、通下水、通電、通訊，宗地紅線內(nèi)場(chǎng)地平整）的熟地價(jià)界定。

（二）工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)修訂方案

在現(xiàn)行工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，以標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以來(lái)工業(yè)用地出讓價(jià)格水平、土地取得及開發(fā)成本變化情況為依據(jù)，橫向比較南京等城市出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及調(diào)整情況。此外，結(jié)合省內(nèi)部分市縣自行調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的情況，經(jīng)綜合分析、平衡后調(diào)整。具體操作上，首先確定最高等和最低的最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)全省最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整進(jìn)行整體控制，在整體控制的基礎(chǔ)上，逐一調(diào)整各等別最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，形成全省工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案。（見表1）

表1浙江分等別工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整情況表

五、 配套政策建議

（一）研究制定浙江省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄和農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)業(yè)目錄

省級(jí)層面上調(diào)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)必然會(huì)對(duì)尚處于弱勢(shì)地位的部分新興產(chǎn)業(yè)造成一定沖擊，對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生不利影響。進(jìn)一步制定完善《優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目目錄》和《農(nóng)林牧漁業(yè)產(chǎn)品初加工項(xiàng)目目錄》，按照從低原則針對(duì)性制定相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（二）鼓勵(lì)各地分行業(yè)、分區(qū)域細(xì)分工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

工業(yè)項(xiàng)目行業(yè)類別多樣，不同行業(yè)門類由于經(jīng)營(yíng)收益能力及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、生態(tài)效益不同，其土地收益、競(jìng)租能力、市場(chǎng)地價(jià)水平存在較大差異，有必要分行業(yè)進(jìn)一步細(xì)分出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，更好地發(fā)揮工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參與區(qū)域產(chǎn)業(yè)調(diào)控的積極作用。在一些縣市尤其是山區(qū)縣市，不同鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通區(qū)位條件、生態(tài)敏感度等存在很大差距，因此有必要鼓勵(lì)地方分區(qū)域（或級(jí)別）進(jìn)一步細(xì)分出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，解決縣級(jí)行政單元內(nèi)部的區(qū)域平衡問題，提高最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的可應(yīng)用性。

（三）合理界定最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）的適用范圍

目前大部分開發(fā)區(qū)（園區(qū)）管委會(huì)的實(shí)際管轄范圍要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過法定批準(zhǔn)范圍，因此必須合理界定工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)在開發(fā)區(qū)（園區(qū)）的適用范圍。首先，法定批準(zhǔn)范圍不論其管轄權(quán)的具體歸處以及規(guī)劃職能分工，必然要納入最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)區(qū)（園區(qū)）的適用范圍。其次，對(duì)于實(shí)際管轄范圍，建議以合法批準(zhǔn)的開發(fā)區(qū)規(guī)劃為準(zhǔn)，對(duì)于尚未編制開發(fā)區(qū)規(guī)劃或規(guī)劃尚未正式批準(zhǔn)的，應(yīng)向省國(guó)土資源廳及時(shí)備案具體管轄范圍。

（四）建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)評(píng)估和修訂機(jī)制

為了體現(xiàn)浙江各地經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展態(tài)勢(shì)，持續(xù)發(fā)揮價(jià)格杠桿促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等調(diào)控作用，有必要建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)評(píng)估和修訂機(jī)制，首先要設(shè)計(jì)一套簡(jiǎn)單、客觀、公正的城鎮(zhèn)土地質(zhì)量評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，方便定期開展城鎮(zhèn)土地質(zhì)量分等工作；其次要統(tǒng)一、合理界定土地征用開發(fā)成本，尤其是土地開發(fā)配套等成本中難以明確或標(biāo)準(zhǔn)不一的部分，定期開展土地征用開發(fā)成本測(cè)算工作；最后建議每5年對(duì)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估和修訂。

參考文獻(xiàn)：

[1]2012年浙江省土地利用變更調(diào)查匯總數(shù)據(jù).

[2]浙江省統(tǒng)計(jì)局.浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒2011[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社 ，2011.

[3]浙江省統(tǒng)計(jì)局.浙江省統(tǒng)計(jì)年鑒2012[M].北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社， 2012.

[4]浙江省建設(shè)用地供應(yīng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管系統(tǒng).

[5]趙榮. 浙江省工業(yè)用地協(xié)議出讓最低限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制定研究[D]. 浙江大學(xué)， 2006.

責(zé)任編輯：張桂林