關于天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展對策思考

推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展已成為天津市五項主抓的重點任務之一。樓宇是現(xiàn)代社會政治經(jīng)濟發(fā)展的主要載體，而樓宇經(jīng)濟應該定位于現(xiàn)代服務業(yè)，是指以商務樓、功能性板塊和區(qū)域性設施為主要載體，開發(fā)租售樓宇引進各種企業(yè)，帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，形成以集約型、高密度為特點的一種新型經(jīng)濟形態(tài)。文章從天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，總結近年來天津樓宇經(jīng)濟發(fā)展取得的成績，同時找出天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展中存在問題，有針對性地提出了幾點建議，為推進天津發(fā)展樓宇經(jīng)濟提供一定的參考。

一、天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及取得的成績

2011年4月1日，天津市政府出臺了《關于促進中心城區(qū)加快發(fā)展樓宇經(jīng)濟的若干意見》。發(fā)展樓宇經(jīng)濟作為天津市一項重大戰(zhàn)略舉措提到日程上來。天津市中心城區(qū)及其各區(qū)縣城區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展勢頭迅猛，基本能結合自身區(qū)位優(yōu)勢，完善城市服務功能，推進各自特色樓宇經(jīng)濟發(fā)展。目前，全市正在運營的商務樓宇達到503座，建筑面積達到1467萬平方米，其中僅2011年和2012年就新增了280座，超過之前歷年總和。今年1-9月份全市商務樓宇累計實現(xiàn)稅收223.6億元，其中有62個樓宇稅收過億元；預計全年實現(xiàn)290億元，比2010年增加170億元。樓宇經(jīng)濟已成為天津市中心城區(qū)重要經(jīng)濟支柱和稅收的主要來源。

近兩年來，天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展經(jīng)歷了從小到大、從分散到集中；規(guī)模和效益不斷擴大，呈現(xiàn)出加速發(fā)展的良好態(tài)勢，取得了可喜成績。

一是載體建設持續(xù)加速，樓宇品質不斷提升。在市委市政府決策部署下，全市上下將載體建設擺到重要位置，加快樓宇建設，改造樓宇項目，為樓宇經(jīng)濟發(fā)展提供了載體支撐?！笆濉逼陂g全市將新增商務樓宇300座，新增樓宇面積2000萬平方米。在加快載體建設的同時，突出樓宇品質，提升樓宇軟硬件水平和載體功能，增強了樓宇競爭力和吸引力。

二是招商力度持續(xù)加強，項目水平不斷提高。全市上下集中力量加強樓宇招商，加快樓宇經(jīng)濟經(jīng)濟發(fā)展。2011年全市商務樓宇共新引進企業(yè)7800家，企業(yè)總數(shù)超過3萬家，從業(yè)人數(shù)達到34.4萬人。尤其是第一批94個億元樓宇項目，瞄準附加值高、財稅貢獻大的項目，引進了海航集團天津總部、百度天津地區(qū)營銷中心及玉柴動力、娃哈哈等一批高端項目，目前入駐的世界500強企業(yè)達到40家，國內500強企業(yè)達到50家。

三是億元樓宇打造提速，樓宇稅收高速增長。2011年市委市政府提出大力推進樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重大戰(zhàn)略舉措，著力發(fā)展“億元樓”，有力推動了樓宇經(jīng)濟發(fā)展。2011年全市有32個樓宇提前進入“億元樓”，稅收超億元樓宇達到67個，比2010年增加40個；全市樓宇經(jīng)濟完成稅收233.1億元，同比增長49.7%，其中第一批94個億元樓宇項目稅收達到103.3億元，同比增長77%。

四是閑置資源逐步盤活，樓宇集群逐步形成。近年來天津通過改造提升等措施，盤活了大量閑置樓宇資源，如南京路上的天津中心原是爛尾樓，改造后成為集超五星級酒店、服務式公寓、甲級寫字樓及購物中心為一體的綜合體。目前，全市初步形成了小白樓CBD、南京路、友誼路、泰達MSD等商務樓宇集群，同時于家堡、保稅區(qū)等地還將建設大體量高端商務樓宇集群。

五是發(fā)展環(huán)境日益優(yōu)化，服務水平不斷提升。市委市政府對樓宇經(jīng)濟實行政策聚焦，出臺了《關于促進中心城區(qū)加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展的若干意見》，成立了聯(lián)席會議制度進行指導推動，制定了《樓宇經(jīng)濟發(fā)展專項資金管理辦法》配套措施，實行稅收優(yōu)惠，進行資金補貼，搭建服務平臺，指導各區(qū)結合本地區(qū)實際，用活用足用好各項鼓勵扶持政策，為加快樓宇經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。全市各職能部門主動跟進服務，協(xié)調解決樓宇經(jīng)濟發(fā)展的問題，各區(qū)縣加大服務力度，提供全方位、全天候、保姆式服務。

二、天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展中存在的問題

（一）缺乏總體規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)結構趨同

雖然中心城區(qū)及其各區(qū)縣都有重點特色定位的樓宇開發(fā)規(guī)劃，但是由于在樓宇經(jīng)濟發(fā)展中急于產(chǎn)生效應：一方面，部分樓宇布局不合理，建設不集中，最終難以形成集群效應。另一方面，不免有樓宇產(chǎn)業(yè)結構趨同現(xiàn)象。部分樓宇將優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構擺在第一位置，定位在一定程度上超出本地區(qū)實際情況，既忽略了樓宇特色定位，又喪失了本區(qū)的優(yōu)勢所在。

（二）產(chǎn)業(yè)支撐不足，資源聚集力不強，樓宇效益不夠顯著

近年來天津經(jīng)濟高速發(fā)展，2011年成功邁入萬億元俱樂部。但總體來看，天津實力還不夠強大，引進的國內外一流企業(yè)還不夠多，并且主要是生產(chǎn)制造或辦事處，總部經(jīng)濟、研發(fā)中心等高端項目較少，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平不高，輻射能力不強，吸引力較弱，人流、物流、資金流、信息流等不能很好地匯集和流動，影響了樓宇經(jīng)濟發(fā)展的活躍性，樓宇效益不夠顯著。

（三）招商有待加強，樓宇特色不突出

從租賃情況看，第一批94個樓宇在全市樓宇中發(fā)展較好，但截至2011年4月份空置率達到48.3%，面積達到156.1萬平方米，部分樓宇閑置面積較多。從招商情況看，引進項目總量還不夠多，尤其是總部基地、結算中心等高端業(yè)態(tài)少。從招商隊伍看，招商人員全球化視野、專業(yè)素質、業(yè)務知識等方面需要進一步提高。從特色樓宇來看，多數(shù)商務樓宇特色不明顯，總部樓、律師樓、金融樓、研發(fā)樓等特色品牌樓宇缺少。

（四）配套不夠完善，品質需要提升

從硬件來看，新建樓宇硬件有很大改善，但部分樓宇設計標準不高、風格不鮮明、現(xiàn)代感不強、達不到寫字樓等級，同時普遍存在生活配套不完善等問題；建設較早的樓宇，存在著設計功能不全、停車不問不足等問題。從軟件上看，商務樓宇的智能化、自動化、信息化不高，物業(yè)管理服務理念、服務意識還不完全適應樓宇經(jīng)濟發(fā)展需要，影響了整個商務樓宇的檔次。

三、推進天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的對策建議

近兩年來，中心城區(qū)及其各區(qū)縣按照市委、市政府確定的功能定位和產(chǎn)業(yè)定位，制定實施了一系列培育、發(fā)展樓宇經(jīng)濟的政策措施。但是天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展還普遍存在規(guī)模效益不高、特色不突出、業(yè)態(tài)水平較低等問題。為此，有的放矢地加大天津市樓宇經(jīng)濟的工作推動力度，建議從以下幾個方面考慮：

（一）科學規(guī)劃定位，打好發(fā)展樓宇經(jīng)濟基礎

一是編制天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展總體規(guī)劃，對全市樓宇經(jīng)濟發(fā)展的總體布局、特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)分布、近期和中長期目標做出詳細規(guī)劃，明確樓宇經(jīng)濟發(fā)展定位、發(fā)展重點，同時指導各區(qū)縣編制本地區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃。二是科學進行樓宇空間布局，在樓宇空間布局上深入分析區(qū)域優(yōu)勢，結合城市規(guī)劃和軌道地鐵規(guī)劃，選擇基礎設施完善、配套環(huán)境好、有利于樓宇經(jīng)濟發(fā)展的地方進行樓宇開發(fā)建設，引導樓宇經(jīng)濟向高端化、品牌化方向發(fā)展，進行連片開發(fā)，促進樓宇合理聚集，以較小成本推動樓宇經(jīng)濟取得好成效。三是做好樓宇業(yè)態(tài)規(guī)劃，在確定樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重點區(qū)塊定位后，各區(qū)塊在總體規(guī)劃的基礎上進行深入研究分析，充分挖掘區(qū)塊優(yōu)勢，明確樓宇經(jīng)濟招商業(yè)態(tài)及定位，實行差異化發(fā)展。對已經(jīng)建成的樓宇，經(jīng)營業(yè)態(tài)與規(guī)劃定位不相符合的，逐步進行調整。

（二）構建三高產(chǎn)業(yè)體系，增強對樓宇的產(chǎn)業(yè)支撐力

一是吸納積聚高端制造業(yè)總部進駐。加快大項目好項目建設，千方百計洽談項目，爭取項目，促進技術水平高、拉動力強的大項目好項目源源不斷落地。做強做大優(yōu)勢支柱產(chǎn)業(yè)，推動產(chǎn)業(yè)鏈向高端延伸，發(fā)展培育一批影響力大、競爭力強的國際知名品牌、大型企業(yè)集團和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地。同時引導大企業(yè)從制造中分離出研發(fā)、設計、銷售、服務等環(huán)節(jié)，將其集中到樓宇發(fā)展。二是吸納積聚高科技含量產(chǎn)業(yè)進駐。通過建立積聚商務科技園、傳感高新園和總部經(jīng)濟園將產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展結合起來，為實業(yè)的發(fā)展帶來根本性原動力和新增長極，從而從根本上推動區(qū)域的產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟的發(fā)展。三是積極吸納積聚高附加值品牌產(chǎn)業(yè)進駐。重點發(fā)展高附加值的現(xiàn)代物流、科技和信息服務、會展經(jīng)濟、總部經(jīng)濟等生產(chǎn)性服務業(yè)，同時著力發(fā)展物聯(lián)網(wǎng)、云計算、金融保險、軟件開發(fā)等高端服務業(yè)。建立物聯(lián)網(wǎng)結算中心，以物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、精密制造和軟件等物聯(lián)網(wǎng)關聯(lián)產(chǎn)業(yè)為主導，以現(xiàn)代服務業(yè)為支撐、以樓宇經(jīng)濟為帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。配套商貿餐飲、購物超市、休閑娛樂等生活性服務業(yè)，不僅是人氣的聚集、商務元素的流動，而且提升了樓宇的吸引力、親和力和競爭力，同時也是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重要條件。

（三）強化專業(yè)化招商，打造特色樓宇經(jīng)濟聚集區(qū)

把樓宇項目招商引資工作擺在更加突出位置，特別是對入駐企業(yè)較少的樓宇，進一步盯緊招商環(huán)節(jié)，加快項目引進，促使樓宇早日產(chǎn)生效益。一是依托產(chǎn)業(yè)基礎有針對性地進行招商。樓宇只有依托產(chǎn)業(yè)基礎，有針對性地進行招商，才能事半功倍。對中心城區(qū)來說，資源聚集、交通便利、配套完善，適合發(fā)展金融業(yè)、軟件業(yè)、中介服務、總部經(jīng)濟等業(yè)態(tài)。對郊區(qū)縣來說，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，但配套設施欠缺，發(fā)展金融業(yè)、軟件業(yè)較困難，適合發(fā)展研發(fā)設計、科技服務、工程中心、銷售中心、物流運輸?shù)葮I(yè)態(tài)。二是做好龍頭項目招商。打造特色樓宇，引入行業(yè)龍頭是關鍵。要集中招商力量，對世界500強、國內500強和金融業(yè)、中介業(yè)的行業(yè)龍頭等影響力大的企業(yè)進行定向招商，努力引進一批具有帶動作用強、聚集效應強的龍頭項目。三是打造特色樓宇聚集區(qū)。圍繞樓宇項目的主導業(yè)態(tài)進行特色招商，積極引導同一行業(yè)、性質相近的企業(yè)在樓宇內聚集發(fā)展，培育專業(yè)特色樓宇，延伸樓宇經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)鏈條，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)聚集效應，打造一批特色突出、結構合理的樓宇聚集區(qū)。四是強化招商隊伍建設。指導督促各樓宇建立專門、專業(yè)的招商團隊，打造高素質的招商隊伍，提升招商工作水平。

（四）完善配套設施，提升樓宇品質

一是提升樓宇設計水平。對新建樓宇，引進管理水平高、設計理念超前的開發(fā)公司，以市場需求為導向，設計外觀優(yōu)美、功能完備、配套完善的方案，建設一批高水平樓宇。對舊有樓宇，針對不同情況制定不同的方案，進行改造提升。二是提升樓宇內部建設水平。加強樓宇的寬頻智能網(wǎng)絡、消防報警、安保監(jiān)控、停車場、電梯、空調系統(tǒng)等基礎配套設施。培育引進一流資質的物業(yè)管理公司，提升商務樓宇管理品質。同時積極組織樓宇認證，培育一批甲級、乙級寫字樓和“5A級智能大廈”。三是加強樓宇周邊配套。根據(jù)樓宇的業(yè)態(tài)布局，合理調整樓宇周邊業(yè)態(tài)，打造大商貿大商務圈。對規(guī)劃建設的樓宇聚集區(qū)，加快交通系統(tǒng)建設，延伸地鐵、軌道、公交至樓宇聚集區(qū)，促進人流、物流匯集流動。

總之，在市委市政府決策部署下，天津市樓宇經(jīng)濟發(fā)展面臨著前所未有的大好形勢。抓住機遇，揚長避短，找準突破點，在全市上下大力推進下，天津市樓宇經(jīng)濟一定會實現(xiàn)更好更快發(fā)展。

（作者單位：中共天津市委黨校 ）

責任編輯：張莉莉