樓市風(fēng)向之變

全國(guó)矚目的中共十八屆三中全會(huì)，部署了改革大棋。只是，只字未提“房?jī)r(jià)”。

遙想2010年全國(guó)兩會(huì)，房地產(chǎn)一度占據(jù)政協(xié)提案半壁江山，舉國(guó)上下，廟堂與江湖，都在談房?jī)r(jià)，何其壯觀！

觀察家們紛紛預(yù)言：三中全會(huì)“市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的姿態(tài)，意味著樓市調(diào)控思路發(fā)生了重大變化，調(diào)控將更主要地依靠市場(chǎng)手段，“限購(gòu)”、“限價(jià)”等行政手段將逐步退出，完善土地供應(yīng)和房產(chǎn)稅改革，將成為主要手段。

細(xì)看十八屆三中全會(huì)的《決定》，全文兩萬(wàn)字，涉及房地產(chǎn)的主要有兩處。一是第18條中“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推動(dòng)改革”；一是第11條中，“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。

一場(chǎng)持續(xù)15年的樓市財(cái)富盛宴，似乎又來(lái)到了一個(gè)節(jié)點(diǎn)。風(fēng)向真的變了？

欠稅3.8萬(wàn)億元之爭(zhēng)

在三中全會(huì)之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)界等待樓市新政的同時(shí)，11月24日，中央電視臺(tái)《每周質(zhì)量報(bào)告》爆出一則新聞：

北京執(zhí)業(yè)律師、注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部以及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，8年間，全國(guó)各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元，而實(shí)際上，8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅僅為0.8萬(wàn)億元。

央視記者隨后請(qǐng)中國(guó)科學(xué)院創(chuàng)新發(fā)展研究中心康小明重新做了核算，結(jié)果沒(méi)有出入。這意味著，全國(guó)房企應(yīng)交而未交的土地增值稅超過(guò)3.8萬(wàn)億元。

“如果能把房地產(chǎn)企業(yè)欠繳的、應(yīng)交未交的土地增值稅及時(shí)足額地征繳回來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商的資金鏈應(yīng)該就扛不下去了，這將使得它們炒高地價(jià)、抬高房?jī)r(jià)的可能性大大降低。”康小明說(shuō)。

3.8萬(wàn)億的天文數(shù)字，“把小伙伴們都驚呆了！”

一貫善言、好言的全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)，立即代表房產(chǎn)商發(fā)言，直指央視“愚蠢無(wú)知”，甚至宣稱“正在研究如何公開(kāi)起訴央視”。

11月26日，國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)行為稅司負(fù)責(zé)人表示：“巨額欠稅存在誤解誤讀”。論據(jù)是：2007年，全國(guó)土地增值稅收入同比增長(zhǎng)74.3%；2008年增長(zhǎng)33%；2009年增長(zhǎng)33.9%；2010年增長(zhǎng)77.6%；2011年增長(zhǎng)61.4%；2012年增長(zhǎng)31.8%；2013年1～10月，收入2710.78億元，增長(zhǎng)22.2%?！皬纳鲜鰯?shù)據(jù)可以看出，我國(guó)土地增值稅征管力度是逐步加大的。”

這場(chǎng)爭(zhēng)論，無(wú)論結(jié)果如何，更多的意味是確認(rèn)了一個(gè)趨向的形成：在房地產(chǎn)領(lǐng)域，稅收的重要性已經(jīng)大幅提升。尤其是在各城市的土地賣得差不多的時(shí)候。

樓市核心邏輯未變

要判斷樓市風(fēng)向到底變沒(méi)變，僅僅稅收問(wèn)題還不能說(shuō)明一切。最根本的，是要看房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的邏輯有沒(méi)有變。

這才是樓市15年調(diào)控風(fēng)云下不變的核心。

曾任建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師兼住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)的謝家瑾，參加了1998年之后十余年幾乎所有房地產(chǎn)政策制定的調(diào)研和起草，在她的專著《房地產(chǎn)這十年—房地產(chǎn)風(fēng)雨兼程起起伏伏之內(nèi)幕》中，這樣介紹了房改的起點(diǎn)：

1997年12月15日下午，時(shí)任副總理的朱镕基召集建設(shè)部、國(guó)家計(jì)委、人民銀行、財(cái)政部、國(guó)家體改委等部門負(fù)責(zé)人開(kāi)會(huì)說(shuō)，東南亞金融風(fēng)波大兵壓境，中國(guó)明年會(huì)遇到困難，“我們極不愿意看到明年經(jīng)濟(jì)增速低于8%，硬撐也要撐到8%……新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)往哪兒培養(yǎng)？看不準(zhǔn)！看得準(zhǔn)的一是住房建設(shè)，說(shuō)實(shí)話不是看得很準(zhǔn)；二是信息產(chǎn)業(yè)?，F(xiàn)在我想到明年要加大一點(diǎn)投入，就怕投入了收不回。押這一寶，往住房建設(shè)中投，加大住房建設(shè)……不押這個(gè)寶，明年會(huì)出麻煩。”

1998年1月14日，朱镕基召開(kāi)第二次會(huì)議，討論房改方案，當(dāng)有人提出租售比價(jià)不理順不符合房改最終目標(biāo)時(shí)，朱镕基說(shuō)：“我不是為房改而研究房改，否則我現(xiàn)在根本沒(méi)時(shí)間和你們討論這些問(wèn)題。我的著眼點(diǎn)是找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，要通過(guò)多建房、多賣房，帶動(dòng)建材、鋼材等需求，達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。不然，我現(xiàn)在也不操這個(gè)心。”

正因?yàn)槿绱?，謝家瑾介紹說(shuō)，當(dāng)時(shí)任建設(shè)部部長(zhǎng)的俞正聲在第二次房改會(huì)議上闡述“經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該以租賃為主”時(shí)，“惹得朱副總理有些生氣，他說(shuō)：我說(shuō)了經(jīng)濟(jì)適用住房只售不租！這個(gè)問(wèn)題目前不要討論了。建房后出租不能及時(shí)收回投資，對(duì)我的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有作用！我現(xiàn)在最關(guān)心的是怎么更快地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，其他的問(wèn)題以后再作調(diào)整還來(lái)得及?！?/p>

事后看來(lái)，這次會(huì)議是房改方案制定中最為重要的一次會(huì)議，從一開(kāi)始，房改就是關(guān)系中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大事件。自此，福利分房結(jié)束，經(jīng)濟(jì)適用房走偏。

房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)拉動(dòng)效應(yīng)明顯。如果把上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的份額計(jì)算進(jìn)去，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)已由10年前的3%上升到如今的10%左右。

這個(gè)思路其實(shí)早就在最高層醞釀。之前的1996年7月11日，時(shí)任副總理的朱镕基在聽(tīng)取匯報(bào)時(shí)指出：當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)很好，但國(guó)企虧損增加，關(guān)鍵是打開(kāi)市場(chǎng)，搞活流通，培植新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。他當(dāng)時(shí)認(rèn)為，最有可能形成消費(fèi)熱點(diǎn)的是住宅。

2008年底，金融危機(jī)襲來(lái)，中央再次祭出“房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)”大旗，2008年12月20日出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對(duì)二手房買賣減免稅收、給改善型住房消費(fèi)提供信貸支持，支持房地產(chǎn)企業(yè)融資等系列政策力托樓市，正在低谷調(diào)整的房地產(chǎn)掉頭逆勢(shì)上揚(yáng)，量?jī)r(jià)暴漲。

到了2010年，房?jī)r(jià)高企又迎來(lái)舉國(guó)聲討。正如當(dāng)年的全國(guó)兩會(huì)上，全國(guó)政協(xié)委員蔡繼明對(duì)本刊記者說(shuō)：“是要GDP增長(zhǎng)還是要人民群眾幸福？由于保增長(zhǎng)壓倒一切，中國(guó)錯(cuò)失了在金融危機(jī)中順勢(shì)調(diào)整房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，如今，兩會(huì)輿論大勢(shì)已成，中央再次得到一個(gè)順應(yīng)民意的調(diào)整機(jī)會(huì)?！?/p>

此后，新“國(guó)十條”出現(xiàn)，史上最嚴(yán)厲的調(diào)控-“限購(gòu)令”出臺(tái)，延續(xù)至今。

樓市主脈未變

房改以來(lái)的另一條主脈，就是土地財(cái)政的出現(xiàn)。這是為什么一些地方政府對(duì)房?jī)r(jià)下跌比房地產(chǎn)商還著急，甚至對(duì)中央調(diào)控政策陽(yáng)奉陰違的原因。

在1998年房改政策出臺(tái)前的會(huì)議上，朱镕基設(shè)定要點(diǎn)之一就是“如何把價(jià)格降下來(lái)”。此后，“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”是不變的主題。然而，價(jià)格波動(dòng)本來(lái)就是市場(chǎng)的應(yīng)有之義，事實(shí)說(shuō)明一切，房?jī)r(jià)暴漲潮一波接著一波。

就在剛剛過(guò)去的2013年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格同比下降的城市僅1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。其中，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市房?jī)r(jià)繼續(xù)以逾20%的同比漲幅加速上漲。

要理解中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀，需要從土地制度、財(cái)稅制度，甚至執(zhí)政理念進(jìn)行綜合分析，才能接近本質(zhì)。

就供給來(lái)說(shuō)，“城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”改革，是最有可能改變整個(gè)房地產(chǎn)格局的。但就在出現(xiàn)三中全會(huì)后放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)房”輿論的同時(shí)，國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部11月24日聯(lián)合召開(kāi)堅(jiān)決遏制違法建設(shè)、銷售“小產(chǎn)權(quán)房”問(wèn)題視頻會(huì)：“不僅不能讓違法者得利，還要讓他們付出代價(jià)”，“最近一段時(shí)間，各地要集中精力、集中時(shí)間，選擇1～2起頂風(fēng)違法繼續(xù)實(shí)施建設(shè)和銷售、情節(jié)惡劣的案件，直接予以查處，依法從嚴(yán)從重處理，向社會(huì)公開(kāi)曝光，以起到警示震懾的作用?！?/p>

看來(lái)，在房地產(chǎn)成為“支柱產(chǎn)業(yè)”之后，房?jī)r(jià)已經(jīng)與行政體系、經(jīng)濟(jì)體系深深嵌合，雖然目前的風(fēng)一陣又一陣地刮著，但只要核心邏輯未變，則房?jī)r(jià)上漲大勢(shì)不會(huì)變。