“國五條”轉(zhuǎn)折

北京、上海等一線城市二手房市場進入冰封期。

4月以來，北京二手房交易跌幅已近九成，日均成交量僅百余套，這與3月日均交易千余套的盛況形成鮮明對比?！拔磥淼臄?shù)月內(nèi)，二手房成交都會減緩?！敝倭柯?lián)行北京及華北區(qū)市場研究部負責人陳錦平預測。

“每一次調(diào)控，都是因為房價上漲太快，引起了民眾不滿，出發(fā)點都是維穩(wěn)?！毖嗑┤A僑大學校長華生說。2月20日出臺的“國五條”亦不例外。

從政策細則來看，此次“國五條”除再次強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控，重申20%所得稅更是一記重拳，此舉意在凍結(jié)二手房市場，阻止房價繼續(xù)快速上漲。

但是最終的效果與初衷背道而馳，雖然在經(jīng)歷了3月的暴增之后，一線城市二手房市場交易量大減，觀望氣氛加劇，但是房價卻依然堅挺。

在北京大學國家發(fā)展研究院院長姚洋看來：“對持有環(huán)節(jié)征稅可能會降低房價，但是對交易環(huán)節(jié)征稅只會推高房價。同時，二手房的交易量下來，然后新房的交易量會上去。所以政府在出臺政策的時候，缺少一些基本的考量，會造成不必要的扭曲?！?/p>

事實印證了姚洋的觀點，國家統(tǒng)計局剛剛發(fā)布的3月全國70個大中城市新建商品房房價中，有68個城市上漲，上海最高上漲3.2%，深圳和北京分列二三名。此外，在二手房市場，70個城市中有66個上漲。

接下來的房地產(chǎn)調(diào)控仍是道路漫漫。在經(jīng)過了2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”，以及現(xiàn)在的“國五條”，調(diào)控手段似乎已經(jīng)用盡。

華生認為，此次“國五條”為新舊轉(zhuǎn)折之物。舊者，乃行政調(diào)控老思路；新者，是重塑市場調(diào)控方向。

“國五條”軟著陸

由于限購多年，且一線城市供給不足，2012年下半年，樓市數(shù)據(jù)上升勢頭明顯。尤其是進入2012年12月，全國商品房銷售面積達到2億平方米，創(chuàng)全年單月新高，占全年銷售面積的兩成左右。房價也隨之攀升。進入2013年，全國的銷售均價從2012年的每平方米5800元，增至每平方米7000元。尤其是北京、上海等一線城市，房價增速明顯，先后創(chuàng)下限購以來單月上漲最高值。

“從10月開始，國務院常務會議就開始吹風。12月16日，中央經(jīng)濟工作會議指出要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控。12月25日的城鄉(xiāng)工作會，也提出來調(diào)控政策不動搖。”京漢置業(yè)集團董事局主席田漢說：“在喊話無效的情況下，‘國五條’出臺了。”

各地對“國五條”的反應松緊不一。在已出臺的各地方政府細則中，大部分都較預期更為溫和。海南省、廣東省佛山市甚至表示，將不會出臺專門的細則。

這與房價上漲的地區(qū)性差異較為統(tǒng)一。據(jù)田漢介紹，去年底出現(xiàn)的回暖大多是在東部地區(qū)市場，特別是一二線城市，部分中西部地區(qū)的市場還沒復蘇。

尤其值得一提的是，東部地區(qū)的北京、青島、上海等16個城市，均價皆超過每平方米1.6萬元?！叭绻蕹@16個城市，東部地區(qū)均價就從每平方米7200元變成5600元，全國銷售均價由每平方米5800元下降到5000元?！碧餄h說：“但中央的政策從來都是‘一刀切’?！?/p>

正因此，房價增長速度兇猛的北京、上海選擇偏緊的政策實在情理之中。

對于備受關(guān)注的交易環(huán)節(jié)，北京、天津、上海皆重申，在能核實房屋原值的前提下，將嚴格按照20%征收房產(chǎn)交易個人所得稅。北京還出臺了商品房、自建住房、經(jīng)濟適用房、已購公房、城鎮(zhèn)拆遷安置住房五類房屋原值計算方法。是否能獲得房產(chǎn)原值數(shù)據(jù)，是20%個人所得稅能否從嚴執(zhí)行的關(guān)鍵。

北京市房屋的網(wǎng)簽系統(tǒng)自2005年3月15日起開始運行，上海市的網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)于2004年4月30日起正式開通。這意味著，北京和上海在此時點之后交易的商品房、經(jīng)濟適用房和已購公房，理論上都具有房屋交易價值的信息記錄，再交易時都需要征收20%的個人所得稅。

相較于上述大城市而言，其他地區(qū)則較為含糊，只提到嚴格按照國務院辦公廳文件的要求征收個稅，未提及免稅條件，甚至征收辦法也未提及。

“控制房價應該是‘國五條’中最重要的一條?！眲傂度稳珖ど搪?lián)合會房地產(chǎn)商會會長的聶梅生認為。

北京出臺的“國五條”細則明確要求，2013年“進一步降低自住型改善型住房價格”，從而成為唯一提出“降低”房價的城市。一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，政策的結(jié)果可能導致北京的高端樓盤將被限制入市，比如停發(fā)預售證或停辦現(xiàn)房銷售備案，等等。但是這位人士對相關(guān)措施的作用并不樂觀：“因為今年一季度北京的房價已經(jīng)上漲了很多，要達到‘穩(wěn)中有跌’的目標恐怕并不容易。”

上海緊隨其后，提出的目標是保持房價“基本穩(wěn)定”，但在地產(chǎn)界人士看來，何為“基本”，依據(jù)并不明確，也就難以采取后續(xù)調(diào)控政策。

其余城市，諸如武漢、廈門、濟南、大連等地，多是以可支配收入增速設定房價漲幅上限。換言之，這些地方政府默認今年的房價將會上漲6個至7個百分點，這與年初美林、摩根等多家投資機構(gòu)對中國房價走勢的判斷基本一致。

“細則不細”為哪般？

對于紛紛出臺的各地方政府細則，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)另一個共識是，這些細則的可操作性不強，甚至可能使得政策嚴肅性受損?！啊畤鍡l’最大的問題是地方政府的細則不細?！弊〗ú空哐芯恐行闹魅吻睾缭诓椪搲媳硎?。

“不細”最典型體現(xiàn)在20%的交易個人所得稅上。這類涉及到廣大民眾切身利益的條目，理應在房屋數(shù)量、居住年限或者住房面積等方面有一些制約條款，但因細則中沒有具體闡明，市場將之理解為普遍征收。

一位參與政策制定的地方官員在提及“國五條”和本地的細則時，一個勁地搖頭，直言這是“擾民”的政策。據(jù)知情人士透露，住建部正在對地方落實“國五條”細則的情況進行“摸底”和調(diào)研，初步結(jié)果顯示，對有些城市執(zhí)行得“比較滿意”，有些城市則“持保留意見”。

細則的粗糙，不僅使相關(guān)條款喪失執(zhí)行力，更導致公眾的預期在混亂中發(fā)酵，進而引發(fā)諸如“離婚潮”等負面影響。

然而，有市場人士推測，地方細則的過粗，其實是“有意為之”。因為市場方面給地方政府算了一筆賬之后發(fā)現(xiàn)，他們根本缺乏抑制房地產(chǎn)的動力。

國信證券發(fā)布的研究報告中稱，中國經(jīng)濟目前至多處在弱復蘇階段，而且這種弱復蘇很大程度上依賴于2012年下半年以來的地產(chǎn)復蘇。2013年1月-2月，全國公共財政收入累計同比僅增長7.2%，大幅低于去年同期13.11%的增速，其中中央財政收入同比僅增長1.6%。相較而言，2013年財政預算案對土地出讓金的依賴度將比2012年增加，2012年預算中土地出讓收入的期望降幅是18.6%，而2013年這個降幅則調(diào)整至3.9%。

可以對照的是，2月底國務院辦公廳出臺“國五條”細則后，除了極個別的大宗地塊交易，3月土地市場整體出現(xiàn)趨冷苗頭，加重了各地政府對調(diào)控投鼠忌器的心理。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，3月，萬科、遠洋、融創(chuàng)中國、保利、金地等12家標桿房企拿地金額僅為130億元。

高策地產(chǎn)總裁李國平認為，新一任政府的目標應該要找到地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的健康模式。

“國五條”和細則出臺在時間上間隔大半個月，但從本質(zhì)來看，卻是隔了一屆政府。市場普遍認為，“國五條”是上一屆政府為自己的調(diào)控定了一個尾音，姿態(tài)大于實質(zhì)，因此地方政府的細則也是“做做樣子”。

而新一屆政府的調(diào)控思路，現(xiàn)在仍不十分確定。新任總理李克強首次提地產(chǎn)調(diào)控，是在3月27日召開的國務院常務會議上。他在會上提出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，加快建立房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機制，加強保障性安居工程建設。

“如果是以‘穩(wěn)定健康發(fā)展’房地產(chǎn)市場為主，地方政府不會為打擊房地產(chǎn)，把經(jīng)濟拖下水?！币晃坏禺a(chǎn)界人士表示。

經(jīng)濟調(diào)控空間

“國五條”的影響集中在二手房市場，房地產(chǎn)開發(fā)商們因此并沒有太多抱怨。多家開發(fā)商負責人表示，公司產(chǎn)品大都以剛需改善為主，不在調(diào)控的范疇。同時，他們由于銷售回款充足，也沒有太多資金壓力，所以沒有調(diào)低樓盤銷售價格的意愿。

京漢置業(yè)集團董事局主席田漢表示，政府控制房價目標并沒有實現(xiàn)，但調(diào)控政策對房地產(chǎn)影響甚大?！斑@次國五條發(fā)布后出現(xiàn)的最不可思議的地方政策是，開發(fā)商要開發(fā)項目，需取得預售證、銷售證，就要給政府報房價，這個房價不能超過同區(qū)域其他項目的成交價，也不管同區(qū)域的項目檔次如何，也不管什么時候供應和開盤，非常簡單粗暴。”

“目前推動房價最重要的是投資需求、投機需求和超前的奢華性需求，自住需求并不是主要原因。”華生說。而在北京大學國家發(fā)展研究院教授宋國青和世界銀行常務副行長英卓華看來，日益增加的中產(chǎn)階層將儲蓄投資定在房地產(chǎn)市場，是一種無奈之舉。

另外，中國人民大學經(jīng)濟學院教授陶然分析，目前房地產(chǎn)需求如此旺盛，關(guān)鍵原因是地方政府在目前體制性限量少供、試圖通過饑餓療法來最大化商住用地出讓金。一味通過限購、征稅等措施壓制需求，不是真正有效措施，甚至還會給本不atMZPXSikWYTIVKoiG+u1A==樂觀的宏觀經(jīng)濟雪上加霜。

那么，在種種調(diào)控政策終告無效的情況下，中國房地產(chǎn)市場需要什么樣的藥方？

在華生看來，“國五條”重申20%個稅，意味著新一屆政府或許將轉(zhuǎn)向采用經(jīng)濟手段對樓市進行調(diào)控：“諸如征收房產(chǎn)稅，我認為新政府是應該要干的?！?/p>

信達資產(chǎn)管理公司研究員沈洪溥也認為，行政手段已經(jīng)用盡的情況下，房產(chǎn)稅等經(jīng)濟手段可能會提前來臨。

近日，有市場傳言稱，第二批房產(chǎn)稅試點城市會在近期公布，其中包括杭州。此后國家稅務總局對傳言給予否認，但杭州不少房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售負責人已頻繁碰頭商量對策。

“雖然還沒有聽到房產(chǎn)稅提前出臺的消息，但從邏輯上來說，新政府的樓市調(diào)控是要加強經(jīng)濟手段?！必斦控斦茖W研究所所長賈康說，“經(jīng)濟手段”不僅包括房產(chǎn)稅，還要對開發(fā)、交易、保有等各個環(huán)節(jié)都進行合理的稅費安排。

實際上，2月26日國務院辦公廳出臺的“國五條”細則中，也提到加快推進房產(chǎn)稅的試點，以及到“十二五”期末，所有地級以上城市實現(xiàn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)的目標。

在田漢看來，個人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和開征房產(chǎn)稅，比單純控制房價容易得多，“但征收房產(chǎn)稅，‘官老爺’‘房大爺’不干，恰恰他們都是有話語權(quán)的人”。

對于征收房產(chǎn)稅呼聲日盛，市場已經(jīng)有所反應。鏈家地產(chǎn)董事長左暉透露，北京二手房3月網(wǎng)簽量超過4萬宗，環(huán)比1月的1.9萬宗增長超1倍。但是市場的實際成交量環(huán)比僅增長40%，即2.7萬宗。出現(xiàn)這種現(xiàn)象的一個重要原因，3月有比較多的親屬過戶而非實際交易。

一位北京本地的開發(fā)商亦透露，“現(xiàn)在就有很多購房者要求把房子更名成女兒或者親屬的。政策肯定會給這批既得利益者一個處理的時間?！?/p>

在市場人士看來，在持有環(huán)節(jié)征稅可以較好地打擊投機需求，平衡和穩(wěn)定市場價格。但是制度設計需要經(jīng)過嚴謹?shù)陌才?，例如第一套房免稅，第二套、第三套逐步遞增稅額，等等，以免打擊到合理需求，或使得房產(chǎn)稅成為政府創(chuàng)收工具。

國家稅務總局原副局長許善達等人士則認為，短時間內(nèi)開征房產(chǎn)稅并不現(xiàn)實，“現(xiàn)在關(guān)于房產(chǎn)稅的事情還在爭論，沒聽說要出臺”。

許善達表示，對于地方政府來說，現(xiàn)階段房產(chǎn)稅的征收并不能完全抵消土地出讓金?！爸醒胝髦赖胤秸客恋爻鲎尳疬^日子，不解決這一問題，什么政策都只能被當作廢紙?！?/p>

許善達同時指出，沒有供給方面的政策，特別是對低收入群體住宅的供給方面的政策，僅僅使用稅收政策抑制住房需求從而抑制房價是不可能成功的。

對此，陶然的建議是，賦予城市郊區(qū)的本地農(nóng)民一定的土地開發(fā)權(quán)利，通過集體建設用地入市，為城市創(chuàng)造多個供地主體。通過逐漸提高供給來降低房價，才是一條更加現(xiàn)實的路徑。”