保障房籌資樣本

從青島市政府所在的市北區(qū)一路向西，穿過國內(nèi)最長的海底隧道——青島膠州灣隧道，就到了與青島市區(qū)一灣之隔的黃島區(qū)。和國內(nèi)近些年來很多大中型城市涌現(xiàn)出的城市新區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一樣，作為青島市的經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，黃島嶄新且寬闊的公路上車輛不多，路邊罕見行人，道路兩側(cè)分布著一排排廠房。驅(qū)車50分鐘后，就進入全國最大的公共租賃住房項目——青島黃島區(qū)辛安公共租賃住房項目的施工現(xiàn)場。

地處沿海的山東省青島市，是全國保障性住房建設起步最早的地方之一。住建部、財政部、國土部等相關部委的歷次保障房建設檢查和調(diào)研，大多選取青島作為樣本城市。

相較北京、上海、廣州等特大型城市，青島的城市定位、人口結(jié)構、區(qū)域規(guī)劃、土地存量，特別是地方財政的支付能力，在全國更具代表性。

2011年起，保障房建設進入“加速跑”階段。驟然提速，使得主要依靠地方財政投入和銀行貸款支持的保障房，面臨較大的資金壓力。未來如何償還銀行貸款，如何規(guī)避融資平臺資金鏈斷裂風險，都成為青島市最為棘手的問題。

實際上，青島的保障房資金饑渴癥，亦是全國部分城市共同罹患的癥候。住房城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新此前在全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上表示，2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設的任務是基本建成460萬套，新開工600萬套。

看上去，今年的保障房建設規(guī)模減少了，但由于地方財政收入下滑，特別是土地出讓收益減少，因此，保障房建設資金籌集將更為棘手。不少地方官員向記者表示，這兩年已經(jīng)基本將地方財政的潛能挖盡了，保證保障房資金的可持續(xù)性，越來越難。

受訪的地方官員及專家指出，破解這一難題亟待頂層設計，建立符合實際的政策性住房金融政策體系。同時，應弱化保障房的投資屬性，細化規(guī)則制度，合理規(guī)劃布局。

“加速跑”隱憂

青島市有關官員并不諱言，近兩年青島市保障房建設任務大幅增加，壓力來源于省里和中央。保障房建設任務是由中央到省，再到市縣層層分派。

住房和城鄉(xiāng)建設部有關人士則表示，保障房建設計劃是由地方自行制定后，上報給中央?yún)R總?！叭绻胤?jīng)]有能力建設或者沒有這么多的需求，當初為什么要報那么多計劃？”

一些地方相關官員表示，中央加大保障房建設力度的初衷是好的，但在一些具體的政策細節(jié)上值得推敲。

他們認為，住房保障工作不應一味追求數(shù)量，更應注意區(qū)域布局。

以青島市正在編制的住房保障五年規(guī)劃為例，針對本市的低收入戶籍居民，計劃每年建設保障房2萬套，五年共建設10萬套。

青a915e3030f719b5fd6bbc1b19b282ec7島市市長張新起曾表示，青島市將實施“千萬平米人才公寓”建設計劃，計劃用五年左右的時間，開工建設1000萬平方米，約17萬套人才公寓，以滿足包括引進人才、高技能人才、新就業(yè)大中專畢業(yè)生、來青島工作創(chuàng)業(yè)人員的階段性住房需求。

截至2011年底，青島全市戶籍總?cè)丝跒?66.36萬人。其中，四個主城區(qū)和三個郊區(qū)共有277.09萬人；五個下轄的縣級市共有489.27萬人。

青島市有關官員表示，青島市的保障房全部建在七個城區(qū)，主要解決七區(qū)人口的住房困難問題。以一家三口計算，七區(qū)共有90余萬戶，而青島市歷年來，已經(jīng)通過保障性住房建設解決了16萬戶中低收入家庭的住房困難（含棚戶區(qū)改造），保障房覆蓋率達到了15％。

對于將人才公寓計入保障房建設范疇，是否有充數(shù)之嫌的質(zhì)疑，青島市住房保障中心有關官員表示，人才公寓和企業(yè)自建的員工宿舍，只有達到青島市住房保障的建設和分配標準，才會被納入本市的保障房范圍之內(nèi)，因此并不存在湊數(shù)的問題。

青島市住房保障中心有關官員表示，青島市屬于保障房范圍之內(nèi)的人才公寓約占總數(shù)的40％－60％。但他們也承認，除了將外來人員納入住房保障范圍之內(nèi)，青島市還將保障性住房建設從城市向農(nóng)村輻射。

青島市農(nóng)村住房保障探索主要在黃島區(qū)進行。黃島區(qū)國土局有關負責人介紹，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，黃島區(qū)大部分青年農(nóng)民多在本區(qū)企業(yè)從事非農(nóng)工作，且工作的企業(yè)與他們在農(nóng)村的住宅距離較遠，因此需要解決這部分青年農(nóng)民的住房問題。

黃島區(qū)共有203個社區(qū)，其中有176個社區(qū)是自然村。農(nóng)村住房保障針對的是2002年停批宅基地后，農(nóng)村住房改造還沒有啟動的農(nóng)村社區(qū)。

黃島區(qū)已經(jīng)將住房保障的范圍擴大到了農(nóng)村，建成“農(nóng)民經(jīng)濟適用房”20萬平方米，共計1733套。

據(jù)悉，青島市黃島區(qū)的農(nóng)民經(jīng)濟適用房，與本市的城市經(jīng)濟適用房相比，建筑面積要大一些，最大為85平方米；產(chǎn)權相同，都是部分國有產(chǎn)權，購買后五年內(nèi)不得上市交易；申請條件更為嚴格，除要求申請農(nóng)民的戶籍在本村，并滿足青島市統(tǒng)一的收入限制外，還要求申請家庭至少是三代同堂，且第三代中至少有一子年滿29歲。

農(nóng)民經(jīng)適房并不是建在農(nóng)村，而是集中建設在黃島區(qū)城區(qū)的五個街道辦事處所在地。建設資金主要是由街道的二級財政和申購人共同出資，并由各街道下屬的企業(yè)代建。代建企業(yè)基本以集體企業(yè)為主，并有最高5％的利潤空間。

青島市有關官員坦言，青島市住房保障范圍的不斷擴大，既有現(xiàn)實的需求，也有建設任務驟然增加的壓力。

有學者認為，近兩年驟增的保障房建設任務，不但加重了地方政府的保障房建設資金壓力，而且促使地方政府改變了保障房投資和建設的模式，即從以配建為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐约薪ㄔO為主。

以青島市為例，該市2011年保障房計劃建設22460套，實際開工23950套。2012年計劃建設23085套，實際開工23391套。一年的保障房開工量幾乎等于該市2008年到2010年三年建設2.4萬套的總和。

青島市有關部門負責人表示，如果還是以開發(fā)商配建為主，就不可能完成如此大規(guī)模的任務目標。

也正是在2011年，青島市政府先后開工建設了全國最大的保障房和公租房集中建設項目——白沙灣1萬套的保障房項目和辛安3500套的公租房項目。

保障房建設從以配建為主，快速轉(zhuǎn)向以集中建設為主，缺少過渡期，也可能給各地保障房建設埋下了隱患。

究其因，有關學者表示，中央對地方政府保障房工作的督查和考核，能夠具體量化的還是開工數(shù)、建成數(shù)以及土地和資金的到位情況，其他對保障房工作更為重要的規(guī)劃、質(zhì)量、配套、分配等，由于很難制定出全國統(tǒng)一的量化考核標準，反而在事實上處于考核的次要地位。

在多種因素共同作用之下，各地方政府只好先解決燃眉之急，在地方財政大幅下降之際，為了保開工率，通過在本地較為偏遠的地區(qū)建設一兩個大型的保障房或公租房集中建設項目，迅速完成開工數(shù)量的任務。

至于規(guī)劃是否合理、社區(qū)和市政交通等配套能否及時到位、定價和周邊市場價有無競爭優(yōu)勢、會不會出現(xiàn)較大規(guī)模的滯銷和棄租等決定保障房保障效果的問題，反而被一些地方政府放在以后逐步解決。

青島市有關官員擔心，白沙灣項目和辛安項目在未來的銷售和出租前景難料。

事實上，青島市是在全國較早開展保障性住房配建制度的地區(qū)，并從2008年開始全面推行。青島市有關文件規(guī)定，凡是規(guī)劃為住宅的房地產(chǎn)項目，全部要配建一定數(shù)量的保障性住房。

其中，新增建設用地規(guī)劃為住宅的，按不低于20％的比例配建；城中村和舊城區(qū)改造項目，扣除拆遷安置用房后，按不低于5％的比例配建；搬遷企業(yè)用地規(guī)劃為住宅的，根據(jù)不同情況，分別按照25％、30％、45％的比例配建。

配建保障房的那部分土地由政府無償劃撥。對于不適宜配建的地塊，則要提取相應比例的土地出讓金用于集中建設項目用地的征收補償。

青島市住房保障中心主任王育生表示，配建制度不僅能確保保障房建設用地的供應，解決政府建設保障房的資金來源，還平抑了地價，并抑制了房價的快速上漲。同時，保障房配建制度更重要的意義在于其社會效益，避免了將保障房全部建在偏僻區(qū)域，配套不完善，不便于居民生活的問題；滿足了被保障家庭就近居住、就業(yè)、就醫(yī)、就學、出行的需要；使不同收入階層平等共處，避免形成“貧民窟”而引發(fā)諸多社會問題。

求解資金困局

資金問題一直是影響各地保障房進度的重要因素。

中央提出，“十二五”期間全國將建設3600萬套保障房。如此龐大的建設資金，從何處籌措？通過解析國內(nèi)保障房工作的典型城市青島市的保障房資金來源和用途，可以大致反映出其他大中型城市的保障房建設資金現(xiàn)狀。

保障房作為準公共產(chǎn)品的屬性，決定了其投資和建設應以政府特別是地方政府為主體。其主要資金來源為地方政府的財政投入和地方政府融資平臺向國家開發(fā)銀行和商業(yè)銀行的貸款。

就財政投入而言，青島市財政局每年都會根據(jù)市住房保障發(fā)展規(guī)劃，計算全市住房保障的資金需求量。按財政資金投入的數(shù)量依次為：土地出讓凈收益計提資金、住房公積金增值收益安排的資金、財政還本付息的貸款資金、下轄市縣一般預算安排的資金以及中央轉(zhuǎn)移支付給青島市的保障房?？畹龋ㄒ妶D表）。

2007年－2011年，青島市財政累計安排住房保障資金31.24億元，基本保證了各類住房保障支出的需要。

盡管土地財政并不是青島市的主要財政收入來源，但與很多城市一樣，土地出讓凈收益計提資金，仍然是青島市政府保障房工作最大的資金來源。

青島市政府規(guī)定，土地出讓凈收益用于住房保障的比例不低于15％，高于中央規(guī)定的10％的計提比例。以2011年為例，在2011年市財政10.08億元的保障房支出中，計提資金就有7.97億元。2007年－2011年計提資金共有13.53億元。

按不同的保障類型劃分，2007年-2011年，財政對青島市保障房支出最多的是廉租房支出，共計183961.59萬元。由于初期建設規(guī)模較小，中央和地方兩級財政對青島市公租房建設累計支出規(guī)模要小于廉租房，總計為128395.15萬元。

青島市財政局有關部門負責人表示，隨著中央將公租房確定為發(fā)展保障房的主要方向后，青島市財政對公租房建設的資金投入數(shù)量和比例都在逐年增加。

2012年，中央補助青島市公租房和城市棚戶區(qū)改造專項資金20205萬元，市縣兩級財政計劃安排住房保障支出預算18.5億元，比2011年的10.08億元有了較大幅度的增加。

青島市財政局人士表示，青島市對住房保障投入的資金不僅僅是這些顯性的財政投入。據(jù)其估算，2011年青島市住房保障共需資金76億元，包括政府直接投入和間接投入，以及市場化運作投入。

其中，政府財政直接投入10.08億元，主要是用于公租房和廉租房建設和發(fā)放廉租房租金補貼。限價房和經(jīng)適房則是由財政投資、開發(fā)商承建，待房屋出售后，財政就可收回資金。

政府的間接投入包括：拆遷費用、保障房的市政和社區(qū)配套費用、給建設企業(yè)的稅費減免、無償劃撥土地的土地收益損失等。由于這些投入多為一事一議，因此很難統(tǒng)計出準確的數(shù)字。

2012年以來，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)下行和中央實施嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策的雙重作用下，地方政府的財政收入增速出現(xiàn)了大幅下降。財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，1月－11月，地方政府性基金本級收入2.81萬億元，同比下降13.9％，主要原因是土地出讓成交額下降，國有土地使用權出讓收入23478億元，同比下降17.5％。

地方財政吃緊，但保障房建設的任務依舊沉重，保障房建設資金將從何來？

“以前市財政會議是一個季度開一次，現(xiàn)在是半個月就開一次，很緊張?！鼻鄭u市財政局有關部門負責人表示，受房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策的影響，2012年上半年全市土地出讓收入實現(xiàn)135.8億元，同比下降59.7％，已經(jīng)影響到了住房保障資金的籌措。

除了土地財政收入銳減之外，新《拆遷補償條例》出臺以后，青島市各區(qū)縣的拆遷成本大幅增加，使得土地出讓收益縮水，從而減少了住房保障資金的計提金額。

青島市財政局官員表示，去年青島市財政收入大幅下降，但由于年初預算中已預留出住房保障資金，并通過多方籌措，住房保障資金能夠得到保障。但今年住房保障資金可能會沒有來源。

2012年10月以來，由于各地保障房集中入市，全國住宅成交量繼續(xù)環(huán)比上漲，而受房地產(chǎn)調(diào)控和保障房入市的雙重作用，商品房成交量卻明顯回落。一線城市中，北京、廣州、上海10月和11月間均有數(shù)千套保障房集中上市。

作為保障房工作創(chuàng)出多個全國第一的青島市，盡管新建商品住宅共簽約成交13036套，環(huán)比增幅達49％，同比增幅超過60％，創(chuàng)下最高增幅，但這主要是得益于11月初5451套保障性住房集中簽約，而隨著青島市保障房項目網(wǎng)簽陸續(xù)結(jié)束，青島市新建住宅成交額和房價均呈下跌趨勢。

青島市財政、土地、住房保障等部門的負責人，對今年青島房地產(chǎn)市場復蘇態(tài)度審慎。他們認為，房地產(chǎn)調(diào)控不會大幅放松，未來開發(fā)商拿地和參與保障房投資建設的積極性還將徘徊于低谷，土地財政的前景不容樂觀。

此前在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住建部部長姜偉新也重申，2013年要堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，繼續(xù)嚴格實施差別化的住房信貸、稅收政策和限購措施。

財政部有學者表示，財政資金依然會是未來一段時間保障房投資的主要來源。面對資金困難需要開源節(jié)流并調(diào)整支出結(jié)構，但當前各種財政支出項目都已固化，在實際工作中很難通過壓縮其他項目開支調(diào)劑到保障房支出，所以只好寄希望于不斷做大財政蛋糕，而財政收入增速放緩已成大趨勢，未來財政籌集保障房資金工作的難度將會持續(xù)增加。

資金籌措路徑

“2013年的土地出讓金是指望不上了。”青島市財政局有關部門負責人表示，吸引社會資金方解燃眉之急。

為了解決現(xiàn)實的保障房建設資金籌措難題，各地方政府探索了各種籌資路徑。其中，組建地方政府保障性住房融資平臺，已經(jīng)獲得了中央的認可。北京、上海、廣州、天津乃至青海等地都通過其保障房融資平臺，獲得了規(guī)模不等的保障房建設融資。

據(jù)了解，青島市政府自2011年即開始組建市級保障房融資平臺公司——青島公共住房建設投資有限公司（下稱“房投”）。

房投注冊資金43億元，其中由市級財政劃撥13.3億元，現(xiàn)已經(jīng)通過預算安排到位。青島市政府還將持有的公房作為抵押物，與國家開發(fā)銀行達成了貸款30億元的協(xié)議。

青島市房投有關負責人介紹，正在建設中的全國最大的（建設用地面積和設計保障房套數(shù)）保障房建設項目——青島市城陽區(qū)白沙灣保障性住房集中建設項目中，由房投組織運作的3號地塊，已被國開行總行列入低收入家庭住房建設貸款支持項目，貸款規(guī)模10億元。這是青島市第一筆利用融資平臺籌集到的保障房建設資金。

除房投以外，青島市和各區(qū)縣的其他融資平臺，也有資金注入到保障房建設。

盡管青島市各級融資平臺的負債率，均未超過財政部規(guī)定的占地方財力100％的預警線。不過，青島市的地方融資平臺也存在著隱憂。2012年以來，和全國多數(shù)省市一樣，青島市的地方融資平臺也進入到還款高峰期，青島市財政局有關部門負責人表示，商業(yè)銀行已經(jīng)拒絕向青島市一些沒有償債能力的地方融資平臺發(fā)放新的貸款。

該官員表示，將來如果房投也出現(xiàn)這種情況，會考慮再成立新的融資平臺來解決保障房的資金問題。

除了組建保障房融資平臺之外，發(fā)行地方債券也是地方政府保障房融資的一個重要渠道。2012年，青島市被中央納入全國首批地方債券發(fā)行范圍，共獲批發(fā)行2012年地方政府債券15億元。

按照國家發(fā)改委“通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資”的規(guī)定，青島市政府不久前發(fā)布的《關于加快公共租賃住房建設的意見》指出，政府融資平臺公司和承擔公租房等保障性安居工程建設項目的其他企業(yè)可按規(guī)定程序通過發(fā)行企業(yè)債券等方式進行融資。

上述官員表示，青島市目前還沒有發(fā)行用于保障房建設的企業(yè)債，但考慮到未來必然出現(xiàn)的資金困難，青島市有關部門正在對用于住房保障的企業(yè)債進行評估，今年可能會發(fā)行。

除了上述籌資模式，吸引保險公司的保險資金投資保障房建設，是近兩年個別地方政府的新探索。保險資金投資保障房建設基本形式都是“債權計劃”，要設置保底收益、浮動利率機制，且上不封頂，已簽訂協(xié)議的幾個項目的收益率在6％左右。

國內(nèi)最早利用保險資金投資保障房建設的，是金融業(yè)發(fā)達的上海市。2011年3月，上海市與太平洋保險公司簽訂“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”。

地方政府之所以希望吸引保險公司投資保障房建設，主要考慮是利用保險公司的參與，為保障房建設做出非正式的信用背書，以此撬動銀行貸款。

而利用保險資金投資保障房建設的限制頗多，也很難在除少數(shù)特大型城市外推廣。這是因為多數(shù)大中型城市政府的保障房建設，并不具備給保險公司明確的投資回報和退出路徑的保障。

正是出于上述原因，青島市財政局和住房保障中心的負責人均表示，青島市近期沒有利用保險公司資金投資保障房的計劃。青島市財政局有關部門負責人表示，地方政府的各種融資方式，無論是地方政府的融資平臺，還是引進保險公司參與投資等嘗試，最終目的都是爭取更多的銀行貸款。

銀行貸款依舊是除財政資金外，保障房建設的最大資金來源。但青島市的有關部門與保障房投資和建設企業(yè)都切身感受到，當前保障房建設最大的困難是貸款難，其中公租房的貸款最難。

事實上，中央也在著手緩解保障房的貸款難問題。國務院在2011年發(fā)布的《關于保障性安居工程建設和管理的指導意見》中規(guī)定，銀行對公租房建設的貸款利率，可參照基準利率下浮10％，貸款期限原則上不超過15年。

但該意見的執(zhí)行效果不盡如人意。

具體負責辛安工程建設的瑞源工程集團有限公司副總經(jīng)理于海峰告訴記者，今年如果以保障房建設的名義，根本就不可能從銀行獲得貸款。為了給由瑞源投資建設的辛安公租房分項目融資，只好通過瑞源工程公司的母公司瑞源集團，以集團整體經(jīng)營需要的名義向銀行貸款，然后再通過集團內(nèi)部調(diào)劑給瑞源工程集團用于保障房建設。

2012年，不僅保障房的投資建設企業(yè)遇到了貸款難。由于青島市地方財政收入減少，地方融資平臺償債高峰期漸至，都讓銀行對地方的償債能力產(chǎn)生了懷疑，這使得地方政府從商業(yè)銀行獲得貸款的難度罕見地增加。

青島市住房保障中心副主任劉巍琪表示，盡管政策上放開了保障房貸款，但在實際執(zhí)行中，即便市政府主動提出上浮基準貸款利率的20％-30％，銀行也不愿意給保障房貸款。為此，青島市政府只能從具有政策性銀行屬性的金融機構獲得貸款，還款周期為15年。

在當前的宏觀經(jīng)濟和貨幣政策環(huán)境下，保障房尤其是公租房貸款難在青島這類的城市中似乎是一個死結(jié)。

除了爭取銀行貸款，青島市財政希望通過政府的小額資金支持，如財政貼息、政府資本金注入、稅費優(yōu)惠等措施，吸引社會力量參與保障性安居工程建設和運營，以建立健全保障性安居工程建設的長效機制。

青島市房投負責人建議，應適當提高保障性安居工程融資貸款的貼息比例，尤其是用于租賃的項目，可采取銀行基準利率內(nèi)全額貼息的方式，或在現(xiàn)有的基礎上適當提高貼息比例，以緩解資金回籠期漫長帶來的巨大利息壓力，吸引社會資金投資保障房建設。

青島市財政局有關部門負責人回應稱，貼息是由地方財政出資，會增加地方政府的支出。因此，地方財政一般只會給國有企業(yè)貼息，初步定為2％。

為了吸引企業(yè)投資保障房，未來青島市財政將根據(jù)不同類型保障房的建設成本，實行不同的補助標準。同時，對于拆遷成本上升給住房保障工作帶來的資金壓力，青島市有關部門已經(jīng)在2012年完善了拆遷土地補償規(guī)則，明確區(qū)分了拆遷補償和補助的界限，并通過物價、審計等機構核定一個合理的補償標準和補償程序，以便節(jié)約一部分支出。

在保障房項目中配建商鋪，也可以彌補一部分建設資金缺口。住建部已經(jīng)允許保障房配建10％的商鋪。

在前不久發(fā)布的《關于加快公共租賃住房建設的意見》中，青島市將這一比例提高到15％，規(guī)定集中建設的公租房，可配建不超過15％的商業(yè)網(wǎng)點等經(jīng)營性用房用于出租出售，營業(yè)收入用于彌補公租房建設和運營成本。

但青島市國土局有關負責人表示，保障房配建商鋪尚有一個必須解決的土地政策難題：同一個保障房項目包含無償劃撥和商業(yè)地產(chǎn)兩種土地屬性，國土部門沒有審批的政策依據(jù)。

除了政策空白，保障房集中建設項目一般位于城市的偏遠地區(qū)，加之項目居民的消費能力偏低，這使得配建底商的出售和出租前景也不明朗。青島市有關部門和投資建設企業(yè)的負責人也認為，配建商鋪補充建設管理資金的效果未必樂觀。

住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹對記者表示，籌謀保障房建設資金缺口需多途徑解決，地方政府應開源節(jié)流、騰挪資金，以增加保障房的投入；同時，細化制度，以吸引龐大的社會資源轉(zhuǎn)化為穩(wěn)固的住房保障體系；并采用金融創(chuàng)新手段解決資金短缺難題。

她重申，保障房特別是低租金的廉租房和公租房，應該是準公共產(chǎn)品，和城市內(nèi)的公園、污水處理一樣，都具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，都能給城市帶來直接和間接的經(jīng)濟和社會效益。因此，出租型保障房的籌資沒有什么特殊性，地方政府可以為公園、道路、污水處理等籌資，就可以為保障房籌資。

民企參與動機與瓶頸

青島市住房保障中心負責人在辛安工地的臨時板房里，指著墻上的辛安公租房項目彩色效果圖向《財經(jīng)》記者介紹，“項目建成后，將有2萬人受益?！?/p>

辛安公共租賃住房項目于2011年3月底正式開工，項目占地155畝，共18棟樓座，公租房1753套和人才公寓1872套，并有商業(yè)網(wǎng)點、幼兒園等配套公共服務用房約4萬平方米和地上、地下停車位700余個。

預計2013年上半年項目建成后，將面向黃島區(qū)外來務工人員、新就業(yè)職工、引進人才，以及青島市全市的低收入住房困難家庭等群體配租。據(jù)2010年全國人口普查統(tǒng)計，黃島區(qū)有戶籍人口31.2萬人、流動人口32.4萬人，其中，黃島區(qū)辛安辦事處有13.1萬人。

辛安街道集中了以海爾、海信、澳柯瑪?shù)葹榇淼募译婋娮赢a(chǎn)品加工企業(yè)，周邊裝備制造業(yè)發(fā)達，外來務工人員眾多且集中工作生活在相對較小的區(qū)域內(nèi)。

近些年，隨著各企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模擴大和進駐企業(yè)增多，依靠各企業(yè)自建和黃島區(qū)政府配建，已不能滿足本區(qū)企業(yè)向員工提供基本住房保障的需求。為此，青島市政府決定興建辛安公租房項目。

負責黃島區(qū)住房保障工作的區(qū)國土資源局有關負責人表示，辛安公共租賃住房項目是青島市實施2011年-2013年住房保障規(guī)劃以來，開工的首個集中建設項目，也是青島市建立公共租賃住房多元投資的投融資新機制的嘗試。

該項目由黃島區(qū)政府、青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管委直屬的國有全資公司——海西城市投資公司，以及青島市兩家民營企業(yè)——瑞源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和興華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司共同投資建設。

黃島區(qū)國土資源局有關負責人介紹，該項目分為四個區(qū)塊，基本上是上述四家各負責四分之一。其中，黃島區(qū)政府和海西城市投資公司建設的區(qū)塊為政府無償劃撥的住宅用地，兩家民營企業(yè)建設的土地為企業(yè)自有的工業(yè)用地。

辛安公租房項目計劃總投資8億元，后追加至9.2億元。其中，海西城市投資公司計劃投資2.8億元，從黃島區(qū)政府的固定資產(chǎn)預算資金中劃撥。剩余部分由兩家民營公司和東小莊社區(qū)政府自籌資金建設。

由于辛安公租房項目土地屬性和投資建設主體復雜，房屋建成后的分配和變現(xiàn)將采取不同的政策。

具體負責辛安工程建設的瑞源公司下屬瑞源工程集團有限公司副總經(jīng)理于海峰介紹，瑞源投資建設的辛安公租房分項目總投入大約在1.5億元-2億元，其中企業(yè)自有資金和銀行貸款各占一半，建設公租房546套。

建成后的房屋產(chǎn)權歸瑞源公司所有。計劃分配給本企業(yè)符合青島市住房保障標準的職工200套，剩余的公租房將通過青島市住房保障中心依照青島市的統(tǒng)一標準，面向社會出租。

據(jù)瑞源公司測算，其投資建設的辛安公租房項目需要收滿30年的租金才夠回本。

于海峰坦言，如果按照投入產(chǎn)出計算，瑞源公司投資建設公租房肯定不合算。瑞源公司并沒有打算從這個公租房項目中直接獲利，之所以投資建設公租房，對內(nèi)可以為企業(yè)留住人才和員工；對外則希望通過公租房建設，獲得市里在其他項目上的照顧。

青島市財政局有關部門負責人表示，青島市近兩年積極引進民營企業(yè)等社會資金參與保障房的投資建設，緩解了市財政在保障房資金上的壓力。

在青島市，拿出自有工業(yè)用地并自籌資金參與公租房投資和建設的企業(yè)遠不止瑞源一家，其中另一個重要原因是，青島市和黃島區(qū)政府有關部門都曾給出由公司出資建設的公租房在出租滿五年后可以上市銷售，從而收回部分投資的預期。

但瑞源等公司也清楚的知道，本企業(yè)要想在五年后收回公租房投資，青島市政府必須作出一項政策突破，即要先轉(zhuǎn)變企業(yè)自建公租房的土地屬性，將用于公租房建設的工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫亍?/p>

而直到現(xiàn)在，中央的房地產(chǎn)調(diào)控，特別是土地政策并沒有明顯放松，青島市地方政府也無力突破中央的硬性規(guī)定。青島市政府在去年9月出臺的《關于加快公共租賃住房建設的意見》中規(guī)定，基于國家的現(xiàn)行土地政策，對利用自有存量非住宅國有建設用地建設的和以宿舍形式建設的公租房只能出租，不得出售或變相出售。

這個排除條款，對于瑞源等公司來說顯然不是個好消息。本來預計能實現(xiàn)企業(yè)、政府、社會多贏的公租房投資，是否會成為瑞源等企業(yè)手中的燙手山芋？這些企業(yè)只好寄希望于未來經(jīng)濟轉(zhuǎn)暖后，中央能夠放松有關政策。