摸清家底 激活資金

“這件事是很難，但必須要做！”北京市幸福指針業(yè)主大會輔導(dǎo)中心副理事長孟憲生接受《經(jīng)濟》記者采訪時肯定地說道。

孟憲生曾親自指導(dǎo)過北京24個小區(qū)成立業(yè)委會，并且全部成功，對于住宅專項維修資金的推動和使用，他認為，我國商品房市場發(fā)展多年，很多小區(qū)公共設(shè)施都將面臨維修，但專項資金使用起來比較困難、資金大量沉淀，表面上看只是“錢的事兒”，其實更涉及公共安全領(lǐng)域。

當(dāng)更多的人還在深究住宅專項維修資金大量“沉睡”、使用率低的時候，更新的問題又擺在了我們的面前。

在提高專項資金使用率的同時，怎樣協(xié)調(diào)物業(yè)公司、業(yè)委會、業(yè)主和政府部門之間的關(guān)系？業(yè)主們一再擔(dān)心的住宅專項維修資金貶值問題，是否有更好的增值途徑？

簡化程序

“政府部門首先應(yīng)該摸清家底”，針對數(shù)額巨大的住宅專項維修資金，中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強認為，目前很多小區(qū)入住多年尚沒有成立正常的業(yè)委會，資金的真正所有者無法管理、只能由當(dāng)?shù)胤抗懿块T代管，其中如何管理、怎么管理，“都是糊涂賬”。

他認為，對于專項資金分割管理、沒有一個自上而下統(tǒng)一的管理部門的這種現(xiàn)象，如果想喚醒“沉睡”的專項資金，必須先清楚“家底”，而且有必要讓業(yè)主明確知曉；在摸清家底后，可以考慮簡化一些審批程序，尤其是在緊急情況下，提高專項維修資金的使用效率。

采訪中，記者也了解到，目前我國已經(jīng)有包括北京、天津、上海等多個城市陸續(xù)通過了緊急情況下使用住宅專項維修資金的條例，有的已經(jīng)進入施行階段。

據(jù)北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人介紹，為解決電梯停運、屋頂漏雨等危及房屋安全的緊急情況下物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修問題，根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》第34條的規(guī)定，市住建委會同中央直屬機關(guān)事務(wù)管理局、國家機關(guān)事務(wù)管理局、市住房資金管理中心共同制定了《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知（征求意見稿）》。

主要內(nèi)容包括：明確了6種情形可應(yīng)急使用住宅專項維修資金，明確各種情況下應(yīng)急使用維修資金的申請主體和受理部門，簡化了申請程序、縮短了付款時間且維修無需企業(yè)墊資。

與以往繁瑣的申請程序不同，應(yīng)急使用專項維修資金只需要3個步驟，且申請材料也大大簡化，可以最快實現(xiàn)48小時資金到賬。為提高應(yīng)急維修效率，北京市住建委還將建立應(yīng)急維修的施工、鑒定、造價咨詢機構(gòu)企業(yè)名錄，方便業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇。

這位負責(zé)人告訴記者，2013年7月30日至8月5日，北京市住建委已經(jīng)就《關(guān)于簡化程序方便應(yīng)急情況下使用住宅專項維修資金有關(guān)問題的通知》公開征求了社會意見。目前，北京市住建委正在結(jié)合征求意見的情況對該《通知》做進一步修改完善。

增值難

在住宅專項維修資金使用效率遠未大大提高之前，公眾也愈發(fā)關(guān)注大量沉淀的專項維修資金面臨“縮水”。

事實上，除去將住宅專項資金存儲在銀行、獲得利息外，確有其他保值、增值途徑。

住建部頒發(fā)的《住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條明確規(guī)定，在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場或者商業(yè)銀行柜臺市場購買一級市場新發(fā)行的國債，并持有到期。

其中，利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。

對此，北京市住建委物業(yè)管理處相關(guān)負責(zé)人明確告訴記者，受上述規(guī)定的限制，專項維修資金在代管期間無法購買國債，為了保障資金的增值，北京市自2006年9月起，已經(jīng)將商品住宅專項維修資金在代管期間的年收益率，由按活期存款利率計息上調(diào)為按3%為業(yè)主計息。

不僅北京，其他城市在住宅專項維修資金日常管理中，用其購買國債的做法也幾乎沒有。

北京太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾向記者直言，“用業(yè)主的住宅專項維修資金去買國債，誰敢當(dāng)這個家？出了事兒怎么辦？”

她說，雖然國家有這項規(guī)定，但各級主管部門誰都不開這個口。

一來，這是業(yè)主們用來給房子養(yǎng)老的錢，不能輕易投入其他投資渠道；二來，無論是國債還是其他增值途徑都是很難執(zhí)行的?！鞍▏鴤趦?nèi)的很多理財產(chǎn)品售賣時間較短，業(yè)委會還在開會爭取大家意見呢，人家國債都賣完了?！蓖跫挝嵴f。

業(yè)委會需要輔導(dǎo)

盡管對住宅專項維修資金的爭議正在發(fā)酵，值得肯定的是，采訪中，多位業(yè)主、業(yè)委會成員以及專家都認為，業(yè)主繳存住宅專項維修資金有其必要性。

在陳國強看來，房屋入住10年或者更長時間后，需要面對一系列公共設(shè)施的問題，必然會產(chǎn)生費用，“業(yè)主通過交存維修資金存一筆錢將來以備不時之需。”

王嘉吾也持相同觀點，她也支持房屋首次售出時即向業(yè)主征收專項資金，“如果等公共設(shè)施需要維修時再臨時挨家挨戶向業(yè)主收取費用，那這個工程更難開展下去?！?/p>

面對這筆房屋用來養(yǎng)老的錢，必須要明確的是，其是歸屬業(yè)主所有的錢，那么，這筆資金的管理和使用主體又該朝哪個方向發(fā)展呢？

住宅專項維修資金使用主體的缺失，一直是難以解決的問題，業(yè)主們理想的狀態(tài)是，專項資金還是應(yīng)歸業(yè)主管理，按照相關(guān)規(guī)定，就必須要由小區(qū)業(yè)主成立業(yè)主大會、業(yè)委會，二者作為主體來管理和使用這筆資金。

然而不樂觀的現(xiàn)象是，我國的業(yè)主大會、業(yè)委會發(fā)展相對薄弱。來自北京市住建委物業(yè)管理處的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年6月底，北京市住宅成立業(yè)主大會的約1000家，相較全市3000多個住宅項目來說，成立比例不足30%。

孟憲生直指，這30%的業(yè)委會中，能夠有效正常運行的也不足30%?！氨本┑那闆r還算好的，全國范圍內(nèi)，業(yè)委會成立和運行的情況更不理想?！泵蠎椛f。

我國業(yè)委會發(fā)展緩慢，孟憲生分析主要有4個原因，一是業(yè)主參與度不夠；二是業(yè)主不了解業(yè)委會、更不知道怎么做；三是政府和社會各界的影響，責(zé)權(quán)不明確、法律認知分歧大；四是社會因素，業(yè)委會在中國還是新事物，社會對其認識不充分。

在親自指導(dǎo)24個小區(qū)成立業(yè)委會后，孟憲生也觀察到，若想業(yè)委會成立且正常有效運作并非易事，最主要的困境是：業(yè)委會自身資金不足。

“業(yè)委會的成立和運行都需要專業(yè)的輔導(dǎo)，可這方面的專業(yè)人才不多，輔導(dǎo)機構(gòu)在輔導(dǎo)過程中也是要收取費用的，一般一套課程少說也要5萬元”。孟憲生說，業(yè)委會沒有固定資金來源、無法交付輔導(dǎo)費，自己又不知道如何操作和日常管理，導(dǎo)致很多業(yè)委會不能有效運行下去，十分尷尬。

“這個問題需要得到政府部門支持，不僅是法律、政策上的支持，政府也應(yīng)該為一些服務(wù)買單?！泵蠎椛f，不僅是住宅專項維修資金，業(yè)委會也到了該得到足夠重視的時候了。

記者手記

深入題目前，記者試圖找到一個成功使用過住宅專項維修資金的小區(qū)，雖然曾做過兩年社區(qū)新聞，可把手中所有的聯(lián)絡(luò)電話打通也沒有一家愿意接受采訪。

“你問了也是白問?！北本┦谐枀^(qū)某社區(qū)居委會主任說出了這樣的話。

按她的解釋，小區(qū)內(nèi)只有物業(yè)公司負責(zé)此項工作、居委會不能干涉，當(dāng)記者希望通過這位主任聯(lián)系物業(yè)公司時，她卻勸記者不要白費功夫，“物業(yè)公司做得再好，也不會和你說任何事情，專項資金使用中都存在問題?！?/p>

果然，記者聯(lián)系的物業(yè)公司中，大多數(shù)對此只字不提。即便通過太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾推薦的太月物業(yè)管理有限公司，其副總經(jīng)理左佳的警惕性也是很強，多次交涉后，才同意在電話中“聊一聊”。

或許是物業(yè)公司過于敏感，讓業(yè)主們對專項資金的“猜疑”更多。

其實，就算物業(yè)公司沒有參與到專項資金的使用，多年發(fā)展下來，業(yè)主對物業(yè)公司也是百般挑剔、形成了固有的論調(diào)，這樣，一直站在風(fēng)口浪尖的物業(yè)公司無論做得再好，也會保持“低調(diào)”。這種低調(diào)就在一定程度上造成了住宅專項資金使用過程中的信息不暢，業(yè)主知情權(quán)沒有得到保障。

住宅專項維修資金應(yīng)是一個嚴肅甚至嚴重的話題。

萬億規(guī)模的資金大量沉淀，主要一個原因是，業(yè)主在使用過程中困難重重。試想一下，目前我國商品住宅還沒有到大量需要動用專項資金的時候，倘若幾年后一大批住宅需要使用這筆錢，造成的“擁堵”豈不是更多？那時就不是錢的事兒，而是社區(qū)公共安全的問題了。

遺憾的是，當(dāng)下關(guān)注這個話題并且深入研究的人還不多，記者咨詢了10多位房地產(chǎn)、住宅、公共領(lǐng)域的專家，都被婉拒，在他們關(guān)注的領(lǐng)域中，這個話題太細、太具體甚至太新，都沒有深入研究過。反而，像王嘉吾這樣來自“一線”的人士對專項資金中的種種問題更為了解，多年接觸后也有了自己的認知。

那么，我們可否考慮搭建一個平臺，把專項維修資金的使用者、研究者、決策者聚到一起“聊一聊”？也許一時拿不出有效方案，但迫切需要我們注意的有兩點：一是認清專項資金的重要性，二是梳理出專項資金交存、管理、使用中存在的問題。

解決問題，等待我們邁出第一步。