萬億維修資金去哪兒了？

一系列報道瞄準了住宅專項維修資金，內(nèi)容大抵為，全國范圍內(nèi)規(guī)模已經(jīng)達到萬億元的住宅專項維修資金，其使用率卻僅為1%，沉淀的資金去了哪里？

在《經(jīng)濟》記者調(diào)查、求證中發(fā)現(xiàn)，對此問題有過專門研究的人屈指可數(shù)。已經(jīng)達到萬億規(guī)模的一筆資金，卻很少有人關注。

記者在采訪中了解到，大量沉淀的住宅專項維修資金還躺在銀行的專有賬戶中，只不過，銀行到底拿這筆錢用作何處，我們無從查知；而銀行在其中獲取的利益，也與業(yè)主們通過儲蓄獲得的“微薄”利息形成了鮮明對比。

花不出去的萬億資金

一筆“萬億規(guī)模”的資金睡著了。

在購房款的諸多費和稅中，住宅專項維修資金的關注度正在“脫穎而出”，業(yè)內(nèi)普遍認為，全國范圍內(nèi)歸集的住宅專項維修資金規(guī)模已達“萬億”。

然而，住宅專項維修資金的使用率卻極低。在已經(jīng)公開的多地住宅專項資金統(tǒng)計情況中，其使用率多徘徊在1%至3%之間，大量資金沉睡在銀行專有賬戶中。

萬億資金

住宅專項維修資金被稱作房屋的“養(yǎng)老金”。

2008年2月1日，建設部經(jīng)財政部聯(lián)合簽署的《住宅專項維修資金管理辦法》（簡稱辦法）正式施行，辦法規(guī)定，住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

其中，共用的部位，一般包括住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

在《辦法》正式施行的同時，1998年12月16日建設部、財政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》同時廢止。值得注意的是，新舊辦法醞釀、銜接的過程中，正值我國商品住宅市場步入快速發(fā)展的階段，而我國住房方面的歷史遺留問題也逐漸顯現(xiàn)出來，住宅專項維修資金的交存標準在《辦法》中發(fā)生了重大改變。

《辦法》規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。

按照這個標準，各地也進行了適時調(diào)整。以北京為例，2009年，北京市出臺《北京市住宅專項維修資金管理辦法》規(guī)定了交存標準：獨立式住宅、非住宅為每平方米50元；多層住宅、非住宅為每平方米100元；高層住宅、非住宅為每平方米200元。

在出售公有住房方面，《辦法》也規(guī)定，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)胤扛某杀緝r的2%；售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

此前，建設部出臺的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》則規(guī)定，住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金按照房款2%由開發(fā)商代征。需要注意的是，《辦法》施行之前，專項維修資金的交存不具有強制性，2008年《辦法》施行后規(guī)定，不交存專項維修金的業(yè)主將拿不到房屋產(chǎn)權證。

盡管住宅專項維修資金只是房屋首次售出時需要交存、專有賬戶余額不足30%時才需續(xù)交，但不難發(fā)現(xiàn)，《辦法》施行后，我國商品住宅市場也進入爆發(fā)期，成交量一再攀升、住宅專項維修資金的歸集規(guī)模不斷擴大。

來自北京市住房資金管理中心以及上海市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2012年間，兩座城市商品住宅維修資金都以每年新歸集額超過20億元的速度在增長。

此外，廣州、天津兩地的商品房住宅專項維修資金累計歸集額也都突破了百億元，石家莊這樣的城市近幾年新交存額度也突破了億元。

“可以說，我國的住宅專項維修資金規(guī)模已經(jīng)非常大了?！敝袊康禺a(chǎn)學會副會長陳國強接受《經(jīng)濟》記者采訪時認同這筆資金規(guī)模之大，但具體數(shù)額他也無從得知，在他看來，這筆錢到底有多少，政府主管部門有必要統(tǒng)一整理數(shù)據(jù)，“摸清家底”。

事實上，公眾普遍關注的僅僅是各地住房資金管理中心公布的商品住宅維修資金，還有大量的公有房的住宅維修資金歸在不同的管理部門之下，全國范圍內(nèi)商品住宅、公有房已交存的住宅專項維修資金規(guī)?？梢娨话?，業(yè)內(nèi)普遍認可的是，這筆資金已達萬億規(guī)模。

使用率極低

這筆萬億規(guī)模的資金需要業(yè)主們交存多少專項維修資金呢？

若以《北京市住宅專項維修資金管理辦法》來計算，一套80平方米的商品住宅首次出售時業(yè)主就要交存16000元專項維修資金，房屋交易時這筆資金只需要過戶，下一戶業(yè)務不必再次交存。顯然，這與購房總額相比根本不起眼，以至于很多業(yè)主對這筆錢甚少關心，知之甚少。

可驚人的是，當全國范圍內(nèi)住宅專項維修資金總額度粗略地展現(xiàn)在業(yè)主面前時，它足以引起各方關注。更難以想象的是，這筆數(shù)額巨大的資金使用率被多家媒體報道后，定格在“百分之一”，巨額住宅專項維修資金被稱作進入“沉睡”或“冰封”狀態(tài)。

北京市住建委房屋安全和設備管理處相關負責人接受《經(jīng)濟》記者采訪時，也給出了一項數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)顯示，2012年7月1日至今，北京市約有500個住宅項目申請使用了專項維修資金，申請使用專項維修資金約3億元，維修項目涉及屋面防水、外墻、給排水管道、電梯、二次供水設備設施、消防系統(tǒng)、安防系統(tǒng)等。

然而，來自北京市住房資金管理中心的數(shù)據(jù)顯示，截至2013年7月31日，北京市共有1352個小區(qū)使用商品住宅專項維修資金5.71億元，維修工程涉及電梯、屋面防水等4967個項目。雖然北京市近一年多來的專項維修資金使用情況占到總體使用情況的一半以上，但在總量300多億元的襯托下，使用率還是很低。

不僅北京，全國多地住宅專項維修資金使用率也是極低的。

公開資料顯示，截至2013年5月，上海商品住宅維修資金共有393億元，累計使用29億元，使用率為7.4%。

截至2013年7月，廣州市物業(yè)專項維修資金歸集額高達104.8億元，累計使用1億元左右，僅使用了約1%。

截至2013年7月底，天津市累計歸集了商品房維修資金189億元，其中已出保修期的商品房維修資金68億元，目前，該市累計使用維修資金約2.24億元，占已出保修期項目歸集金額的3.29%。

截至2013年6月，石家莊市共交存住宅專項維修資金約12.2億元，使用3354萬元，使用率為2.7%。

越來越多的地方住宅專項維修資金正在公之于眾，不可無視的是，萬億規(guī)模的住宅專項維修資金真的“睡著了”！

正當多方聚焦專項維修資金使用率極低之時，包括陳國強在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士也強調(diào)應全面認識這種現(xiàn)象。畢竟，住宅專項維修資金需要住宅出保修期后才能申報使用，一般住宅的保修期為5年，而我國商品住宅市場發(fā)展時間不算太長，很多房屋未出保修期或尚未出現(xiàn)問題，還不需要使用這筆房屋的“養(yǎng)老金”。

當然，在住宅專項維修資金施行過程中，還有很多現(xiàn)實困難，這給專項資金的日常管理和申請使用形成了阻礙。