房價會漲到80萬元嗎？

假如我說，京城房價25年后會漲到每平方米80萬元，你相信嗎？怎么可能？太離譜了吧！是的，誰聽這話，都會一愣，不敢相信。然而，倘若說這話的是一房地產(chǎn)很有名的專家，你信不信呢？

說此話者，姓董名藩，北師大教授、師大房地產(chǎn)研究中心主任。在一次房地產(chǎn)論壇上，董教授預(yù)言：“過去10年里，中國的房價按照11.6%的平均增速增長。北京這樣的大城市房價增速每年超過15%。按照這個速度，25年后北京每平方米房價超過80萬元非常容易?！?/p>

專家一出聲，全場都震了！好家伙，80萬元！果真如此，無房戶在京城還能呆得下去么？這世界還是普通百姓能居住的世界么！

各位且慢，不必驚嘆。董教授此言，有其充分根據(jù)。根據(jù)之一，是京城房地產(chǎn)價格多年來平均走勢。董教授分析，1987年，京城平均房價約為500元。2012年，上漲至均價2萬元。上漲約40倍，平均漲幅為15%。按此趨勢，再漲25年，2萬元乘以40倍，可不正好是每平方米80萬元嗎？根據(jù)之二，是推動全國房價上升的10大因素：1、大拆大建；2、人口增長；3、城市化：進(jìn)城農(nóng)民要逐步租房買房；4、家庭裂變；5、生活方式演化：養(yǎng)老不是接到家而是給父母再買一套，高收入階層郊區(qū)有別墅、城里有豪宅； 6、區(qū)際人口整合；7、經(jīng)濟(jì)高速增長；8、城鄉(xiāng)收入差異；9、城鄉(xiāng)階層意識；10、群居意識。根據(jù)之三，是推動北京商品房需求的7大因素：1、北京擁有全國平均層次最高的官員階層；2、北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；3、北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)；4、北京擁有平均層次最高的白領(lǐng)階層；5、北京擁有平均層次最高的科教衛(wèi)隊(duì)伍；6、北京擁有數(shù)量最多的文藝從業(yè)人員；7、北京擁有購買力強(qiáng)大的外來退休人員。

董教授以上分析，聽起來確實(shí)很有道理?！?0萬”預(yù)言一出，全國房地產(chǎn)界一片嘩然，支持擁護(hù)者有之，懷疑駁斥者亦有之。支持者的理由，與董教授大同小異，無非10大因素之外，再加兩條，或者7大因素之外，再加3條。

懷疑甚至駁斥董教授論點(diǎn)者，論據(jù)亦有三：其一，推動全國房價上升，確有各種因素，但抑制房價上升，亦有多種因素，比如，對于大多數(shù)無房戶，滿足率已經(jīng)越來越高，其需求強(qiáng)度，也必然越來越低，改善性需求和無房性需求，畢竟大不一樣。這10多年，中國居民的住戶需求，已經(jīng)釋放得差不多了，不可能永遠(yuǎn)保持如此旺盛的驅(qū)動力。其二，京城住房需求，亦是同樣道理，到了一定時期，需求必然降低。董教授所列7種因素之中，外地駐京辦竟然算作一大需求，其實(shí)那些人戶口都在外地，駐京不過出差而已，很少在京購買住房。專家做分析，不能只找于己有利的證據(jù)，置基本事實(shí)于不顧。其三，一個負(fù)責(zé)任的學(xué)者，做房價走勢分析，不能以過去百分比按算術(shù)方式往前無限推演，倘如此，專家實(shí)在太好當(dāng)，走勢也太好預(yù)測了。況且，算術(shù)推演，往往經(jīng)不起推敲。比如，照此邏輯推算，再往后5年，京城房價豈不要漲到160萬元！又過5年，竟會達(dá)到320萬元！又如，照此邏輯推算，短跑運(yùn)動員去跑馬拉松，豈不要跑進(jìn)一小時大關(guān)？至于京城房價到底會否漲到每平方米80萬元？只有讓歷史下結(jié)論了。如今不是流行這句話么：一切皆有可能。