房產(chǎn)調控亟待厘清的幾個問題

今年上半年，房地產(chǎn)出現(xiàn)逆勢回升勢頭。1至5月，全國商品房平均價格上漲12.7%，漲幅同比加大8.9個百分點。如何在確保18億畝耕地紅線的基礎上，以最小的資源環(huán)境代價解決高速工業(yè)化、城市化過程中的城市住房問題，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展無疑是宏觀調控的重要目標之一。

房地產(chǎn)調控體系的科學配置與有效運作

與一般工業(yè)商品通過工廠生產(chǎn)然后運到市場進行銷售不同，房地產(chǎn)的開發(fā)、建設及投入使用，必須在確定的土地上進行。這種不能移動的特點，使其開發(fā)建設及市場活動都要受到地域性限制，相應地，政府宏觀調控也要與之匹配。

宏觀調控均以供求總量平衡為基礎，然而房地產(chǎn)的宏觀調控僅有國家總體層面的供求總量平衡是遠遠不夠的，必須以各地區(qū)、各城市房地產(chǎn)的供求總量平衡為前提。否則，必然表現(xiàn)出局部地區(qū)房地產(chǎn)冷熱不均，要么投資失控、房價高企、供求失衡、空置率居高不下，土地空間資源浪費嚴重；要么開發(fā)投資不足，交易清淡，經(jīng)濟社會發(fā)展緩慢，居住條件改善乏力。這正是由房地產(chǎn)的不可移動特性，即缺乏異地余缺調劑能力所決定的。為此，國家必須加快建立完善體現(xiàn)區(qū)域性特色的多層次宏觀調控體系，明確界定中央政府、地方（城市）政府在房地產(chǎn)調控中的職能定位和職責劃分。

中央政府主要調控職責集中于：一是建立適應中國國情和發(fā)展階段特點的長期、系統(tǒng)、穩(wěn)定的住房公共政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策。厘清市場、半市場、非市場的界限，注重政策配套銜接和可持續(xù)，保證受益人群的橫向公平和代際公平，完善相應土地供應、稅費、金融貨幣支持、市場體系建設等相關法規(guī)和政策，加強全面指導監(jiān)督。二是建立健全中央對地方政府正確履行區(qū)域（城市）房地產(chǎn)調控職能的科學考核評價機制，切實改變地方（城市）政府在房地產(chǎn)調控中，由于缺乏執(zhí)政安全的硬約束而導致單純追求經(jīng)濟利益的缺位、錯位、不到位的問題。督促強化落實住房保障職能，加快建立多層次住房供應體系，加大中低價位、中小套型普通商品房供應，平抑房價，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，保持社會和諧穩(wěn)定。三是建立健全國家房地產(chǎn)預警預報監(jiān)測體系，加大對重點地區(qū)、城市房地產(chǎn)整體狀況監(jiān)測評估，對不能很好履行住房保障職能、房地產(chǎn)明顯過熱地區(qū)（城市），針對性采取警告、限制措施或強力控制措施，從執(zhí)政安全角度對地方主要領導者實行一票否決，以抑制過熱。

同時，地方（城市）政府也要明確自身的調控職能，包括：一是以滿足人們基本居住需求和不斷改善居住水平為目標，建立多層次住房供應體系。因地制宜制訂住房建設發(fā)展規(guī)劃，與城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，土地利用總體規(guī)劃，國民經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃有機銜接，強化住房保障規(guī)劃和年度建設計劃，落實公共財政預算保障措施。第二，妥善處理土地所有者與房地產(chǎn)市場調控者的不同利益取向矛盾，加強土地供應總量、住房供應總量調控，實現(xiàn)供求總量平衡、結構優(yōu)化。第三，加快市政基礎設施、公用設施先行建設與配套，有效實施規(guī)劃調控引導。最后，全面開展居民居住狀況調查，在此基礎上對人口規(guī)模、居民收入、居住水平、土地供應、房產(chǎn)開發(fā)投資、開竣工規(guī)模、市場價格等指標進行系統(tǒng)監(jiān)測，建立健全完整有效的預警預報監(jiān)測體系，作為實施當?shù)胤康禺a(chǎn)調控的信息決策支持系統(tǒng)，從而不斷提高調控的針對性、有效性、及時性。

房地產(chǎn)金融政策如何適應中國特色城市化發(fā)展需要

房地產(chǎn)具有明顯的資金密集特點，其開發(fā)建設和消費環(huán)節(jié)都需要金融大力支持，住房金融解決了一次性購買和長期性積累的矛盾，延伸、增強、擴展了消費者的住房購買力，是進入“住”、“行”消費升級階段后，進入消費信用化時代的標志。完善的住房金融體系和服務是實現(xiàn)住房政策目標的有力支持工具。

首先，作為住房公共政策的重要組成部分和調控手段，加強住房金融體系和政策的研究，從住房金融體制設計、運行管理、風險防控、資金投向等方面，把市場性住房金融和政策性住房金融有機結合起來，服務于住房公共政策目標。

其次，以住房公積金中心為基礎，加快設立和完善政策性住房金融機構，重點擴展中、小城市機構、網(wǎng)點，大力拓展政策性住房金融服務，加大對中低價位、中小套型面向首次置業(yè)普通市民的普通商品住房消費貸款支持，同時加大對保障性安居工程建設的開發(fā)貸款支持力度。

第三，與我國大、中、小城市協(xié)調發(fā)展的城市化發(fā)展戰(zhàn)略相適應，研究出臺支持中、小城市基礎設施、公用設施建設的金融政策，加大中央財政轉移支付和地方政府市政債券發(fā)行融資、注資支持，增強中、小城市經(jīng)濟集聚發(fā)展能力，改善中小城市住房消費環(huán)境，引導、鼓勵外來務工人員在中、小城市置業(yè)安居。

多層次房地產(chǎn)市場交易體系的建立與完善

房地產(chǎn)具有高值耐久性的特點，市場交易實質是物權的交易，多次交易或部分交易是其顯著特征。房地產(chǎn)既存在新建商品房買賣交易市場（一手房市場），又存在存量商品房買賣交易市場（二手房市場），同時，房屋租賃市場也是住房消費市場不可或缺的重要組成部分。房地產(chǎn)市場與土地市場、建筑市場、住房金融市場關系密切。健全完善、有效運作的多層次房地產(chǎn)交易市場體系，對于降低房地產(chǎn)交易成本，提升效率至關重要，政府在這一市場體系的建構完善中發(fā)揮不可代替的作用。

首先要培育住房合理消費理念，改變不切實際的一次性到位住房消費觀念，建立梯度升級消費理念，大力培育發(fā)展住房租賃市場，規(guī)范完善二手房市場。政府應從信息服務、房屋測量評估、合同規(guī)范、交易備案、產(chǎn)權登記、法律監(jiān)督等全過程建立完善制度。同時進一步加大公租房建設力度，規(guī)范完善房屋中介服務，強化信用體系建設，使規(guī)范有序的住房租賃市場、二手房市場成為住房資源優(yōu)化配置的重要渠道，通過梯度消費政策引導，改變當前住房供需結構嚴重失衡的局面，實現(xiàn)“住有所居”目標。

第二，建立完善規(guī)范信用的土地市場秩序。地方（城市）政府可借鑒香港勾地表制度，制定年度開發(fā)用地供給計劃，從土地供給總量、區(qū)位、開發(fā)建設時限要求，規(guī)劃控制開發(fā)強度指標等作出明確規(guī)定，全面、真實、細致、公開地向各界發(fā)布土地市場相關信息，有規(guī)劃、有步驟、有節(jié)奏地推出土地，讓土地供給計劃的執(zhí)行能夠平穩(wěn)地滿足市場和保障性住房建設需要。加強土地供給的事后監(jiān)督，督促用地單位按計劃要求進行土地開發(fā)，對失信企業(yè)加大懲戒力度。同時加強土地開發(fā)成本和土地收入的監(jiān)督和管理，使土地收入真正為民所用。

第三，住房商品的質量安全是市場發(fā)育完善的根本，它的建造、生產(chǎn)過程如何進一步標準化、系列化、規(guī)范化，并逐步實現(xiàn)住宅工業(yè)化，進而與信息化相融合以更好滿足人們對高品質、低消耗的多樣化住宅產(chǎn)品的需求至關重要。

第四，針對住房商品不動產(chǎn)特性，研究適宜的真正反映房地產(chǎn)市場趨勢的統(tǒng)計指標體系，對重點監(jiān)控城市，建立相應固定區(qū)位同質同量房價的統(tǒng)計，并重點加強普通商品住房（如90平方米及以下）的監(jiān)控統(tǒng)計，改變現(xiàn)行平均房價統(tǒng)計同量不同質，往往反映銷售結構變化而不是房價真正漲跌的弊端，避免誤導調控目標。

（作者為湖南大學兼職教授、湖南省住房和城鄉(xiāng)建設廳副廳長）

責編/劉赫 美編/石玉