基于REITS的公租房融資模式再探究

[摘要]公共租賃住房（以下簡稱公租房）建設，是用于滿足人數(shù)眾多的“夾心層”群體的住房需求，完善保障性住房供應體系，在解決“住房難”這一重大民生問題上扮演著重要角色。但是公租房建設蘊涵著巨大的融資難題，本文立足于解決這一難題，對公租房融資模式進行進一步探究，提出一種將房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱REITS）嵌入PPP模式的公租房融資模式，即強調公租房融資可操作性以及務實性，為實現(xiàn)公租房項目持續(xù)發(fā)展提供一定的參考。

[關鍵詞]公租房；REITS融資模式；PPP模式；專項補貼基金

[中圖分類號]F832[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0069-03

1引言

2010年6月，《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》的出臺，拉開了公租房建設的大幕。在“十二五”期間，公租房建設要成為保障性住房的主要形式。隨著公租房建設項目的推進，該項目融資難的問題逐漸凸顯，且因融資模式的確定帶來的一系列問題也未能得到很好的解決。

2公租房建設項目融資現(xiàn)狀

2.1項目建設所需資金量分析

根據(jù)“十二五”規(guī)劃在保障房建設工作思路“突出公租房，確保廉租房，淡化經(jīng)適房，加快棚改房”，將加大公租房的建設投入力度。據(jù)住建部介紹，進行保障性住房建設前兩年所需資金約為1.37萬億元和108萬億元，后三年平均每年所需資金約為08萬億元。因此，公租房建設所需資金量將會很大。

2.2項目建設融資現(xiàn)狀

截至2011年年底，中央政府僅在保障性住房上投入資金1713億元，地方政府保障住房支出3492億元。金融機構共出資約2000億元。其中政府以及政策性銀行出資總額超過所需資金一半，可見保障性住房建設融資還依賴于政府補貼以及金融機構貸款。原因分析：

中央政府作為政策的制定者，同時為了保障此項目的順利實施，中央政府在財政支出上在一定程度上向保障性住房項目傾斜。但是，保障房建設所需資金量大，僅靠中央政府的財政撥款是不能支撐的。地方政府雖作為重要的資金供給主體，但是由于保障房投資回收期較長，配套、維護和建設用地拆遷的成本比較高，資金的良性循環(huán)難度大等原因，致使各地政府加大公租房建設投入還存在顧慮。

在金融機構中，政策性銀行貸款占主導地位，大多數(shù)商業(yè)銀行對保障性住房建設項目提供貸款的意愿并不明顯。至2011年年底，國家開發(fā)銀行新增保障性安居工程貸款1095億元，同業(yè)占比逾六成，成為支持保障性住房建設項目的主力銀行。究其原因，保障性住房贏利模式尚未形成是影響除政策性銀行外的金融機構保障性房貸積極性不高的首要因素，因此這類金融機構大多持觀望態(tài)度，即使放貸也是為了完成政府下達的指標或為了更好地在當?shù)匕l(fā)展業(yè)務。

除上述融資渠道，公積金增值收益及貸款、保險公司等也為公租房建設提供了資金。但由于公積金等其他融資方式都有自身缺陷，致使目前加大公租房建設投入力度只能靠政府。因此怎樣運用市場資源來解決公租房建設融資難問題顯得尤為緊迫。

3REITS融資模式的提出

從理論的角度看，馮志艷[1]、張桂玲[2]和彭小兵[3]等學者分別從不同的角度分析了REITS融資模式在理論上是可行的以及是必要的，同時他們還構建REITS融資模式并提出他們相關建議。

從實踐的角度看，2000年以來，美國、澳大利亞等REITS發(fā)展較早的海外市場保持持續(xù)增長。REITS也已成為亞洲資本市場重要的新興品種，而且發(fā)展勢頭強勁，日本、新加坡、韓國、中國臺灣、中國香港等亞洲國家和地區(qū)先后推出了REITS產(chǎn)品。截至2011年年底，美國市場上市REITS為153只，總市值3890億美元。截至2012年年底，亞洲市場上市REITS已達138只，總市值1180億美元。

無論從理論的角度還是從實踐的角度，REITS融資模式應該在中國房地產(chǎn)市場推出。截至2012年年底，經(jīng)過反復討論的上海版REITS以及天津版REITS的推出再次遭到推遲。不禁要問為何中國版REITS千呼萬喚仍出不來？

4REITS推出困境原因分析

為了保證保障性住房建設項目順利實施，房地產(chǎn)行業(yè)要試水REITS以解決保障性住房建設所面臨的“極差錢”的境地，但截至目前沒有一單放行。

4.1宏觀原因

（1）房地產(chǎn)調控問題：近兩年我國房地產(chǎn)市場泡沫問題突出，政府多次出臺政策加大調控力度，同時由于通脹、股市低迷等因素，政府擔心此時推出REITS，可能會引起更多的熱錢進入房地產(chǎn)投資領域，加大房地產(chǎn)市場泡沫。

（2）審批權歸屬問題：因證監(jiān)會、銀監(jiān)會、央行都參與REITS中，批復權的歸屬不明確，使原本在2010年就應推出的REITS推進遲緩。

4.2微觀原因

（1）租金問題：在REITS模式中，租金作為REITS收益的主要來源。以上海為例，根據(jù)當?shù)氐氖袌鰞r格確定的租金實際上是偏貴的，因此導致主動進行申請且通過申請的居民相對較少，致使承租率較低。但同商業(yè)物業(yè)相比，保障性住房是一項惠民政策，租金又不能超出所惠及對象的財務負擔。因此租金如何確定又是一大難題。

（2）政府補貼問題：為了體現(xiàn)保障性住房的保障功能，要盡可能地降低租金；同時租金是REITS收益的主要來源，