基于合成指數(shù)的蘭州市房地產(chǎn)景氣周期循環(huán)研究

[摘要]通過收集與蘭州市房地產(chǎn)相關(guān)的指標(biāo)，并利用統(tǒng)計指數(shù)中合成指數(shù)法構(gòu)建了蘭州市房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)，根據(jù)其波動態(tài)勢具體分析了蘭州市房地產(chǎn)業(yè)的周期波動特征，經(jīng)過分析發(fā)現(xiàn)自2002年以來，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)共經(jīng)歷了3次景氣循環(huán)，目前正處于第三次循環(huán)的下降期。通過具體分析蘭州市房地產(chǎn)周期波動的原因，發(fā)現(xiàn)其發(fā)展過程存在的問題，為蘭州市房地產(chǎn)業(yè)更好的發(fā)展提供建議。

[關(guān)鍵詞]合成指數(shù)；蘭州市；景氣指數(shù)；房地產(chǎn)

[中圖分類號]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）32-0067-02

1研究背景

自福利分房退出住房市場，中國正式拉開住房體制改革大幕，商品房的時代正式開啟。經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在舊城改造、提升市民居住生活品質(zhì)，解決百姓住房難題上起到了獨當(dāng)一面的重大作用，也有著十分重要的現(xiàn)實意義和歷史意義。蘭州作為二線城市，在一線城市的示范下，蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀中不斷發(fā)展壯大，呈現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定、快速發(fā)展的格局，成為推動蘭州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的新增長點。房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和持續(xù)走高的房價，引起了各方面的關(guān)注。而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，會表現(xiàn)出循環(huán)的波動，即房地產(chǎn)經(jīng)濟從景氣滑向不景氣，又從不景氣走向景氣這樣一種周而復(fù)始的運動過程。因此對房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行統(tǒng)計分析，以確定蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展處于哪個階段，可以為投資者提供理論依據(jù)。在我國，從1997年年底中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心開始正式對外發(fā)布國房景氣指數(shù)，國房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開發(fā)量、市場需求等角度顯示房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基本運行情況、波動幅度，可以描繪經(jīng)濟的波動情況，預(yù)測未來趨勢，研究和建立宏觀反映市場景氣情況的指數(shù)系統(tǒng)可以為宏觀調(diào)控提供預(yù)警機制，為投資者選擇投資機遇提供統(tǒng)計信息并且為房地產(chǎn)發(fā)展的分析決策提供依據(jù)。及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整體走勢、全面地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，是一項十分重要的工作。因此，編制房地產(chǎn)景氣指數(shù)，通過對景氣所處空間、景氣值的波動、景氣趨勢的評估，從另一種角度分析當(dāng)前的房地產(chǎn)市場，將有效的信息反映出來，為政府和有關(guān)部門的宏觀調(diào)控、管理提供一種量化的趨勢性信息，能夠引導(dǎo)蘭州市房地產(chǎn)業(yè)健康、有序的發(fā)展。

2蘭州房地產(chǎn)周期波動的軌跡及特征

2.1數(shù)據(jù)來源及技術(shù)處理

（1）蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)指標(biāo)體系的確定。房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，涉及的相關(guān)指標(biāo)產(chǎn)業(yè)多。而作為預(yù)警景氣指標(biāo)體系應(yīng)直接反映當(dāng)前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀況和當(dāng)前供需的平衡狀態(tài)，并且可以從土地、資金、市場需求三個方面滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征。因此本文從供給、需求、價格、增加值四個最能反映房地產(chǎn)景氣的方面選擇了本年完成投資增長率（%）、房屋竣工面積增長率（%）、房屋施工面積增長率（%）、商品房銷售價格增長率（%）、本年購置面積增長率（%）、本年開發(fā)面積增長率（%）、資金來源增長率（%）、新開工房屋面積增長率（%）等八項指標(biāo)進(jìn)行處理來編制合成指數(shù)以反映蘭州市房地產(chǎn)發(fā)展的軌跡和特征。

（2）指標(biāo)數(shù)據(jù)的來源。本文數(shù)據(jù)來自于《甘肅省統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒》、《中國房地產(chǎn)市場年鑒》以及《中國城市統(tǒng)計年鑒》等統(tǒng)計資料。由于收集資料的限制本文分析重點擬集中于2002—2011年的數(shù)據(jù)具體統(tǒng)計指標(biāo)數(shù)值。

（3）指數(shù)權(quán)數(shù)的確定。按照景氣指數(shù)的原理，在編制合成指數(shù)時，為使綜合指數(shù)的計算結(jié)果更加合理，需要對各參與計算的指標(biāo)進(jìn)行加權(quán)處理。這就要確定指標(biāo)的權(quán)數(shù)。根據(jù)我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀，有關(guān)專家對各類分類指數(shù)賦予權(quán)數(shù)值如表1所示。

（4）基期的確定?；诖_定時，一般要滿足三個原則。一是要選擇房地產(chǎn)業(yè)比較平衡的時期；二是要考慮統(tǒng)計資料的銜接；三是按照景氣指數(shù)原理，根據(jù)經(jīng)濟指標(biāo)的轉(zhuǎn)折點來判斷基準(zhǔn)對比時期。根據(jù)以上三個原則，結(jié)合蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際情況，蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)計算的基準(zhǔn)循環(huán)時期應(yīng)確定在2004年為宜。

2.2蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)合成

2.2.1各類指數(shù)的計算

（1）分類指數(shù)的計算公式。分類指數(shù)是指參與計算的8個指標(biāo)報告期與基期對比得到的相對數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。其計算公式為：

Pt=（Yt/Yt-1）×100%

式中，Pt表示第t年的分類指數(shù)，Yt為第t年的分類指標(biāo)值，Yt-1為第t-1年的分類指標(biāo)值。

（2）分類景氣指數(shù)的計算公式。分類景氣指數(shù)是以各年的分類指數(shù)為報告期，以2004年的分類指標(biāo)數(shù)為基準(zhǔn)對比時期，計算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)除反映自身變動狀況外，主要說明景氣指數(shù)升降的原因。其計算公式為：

Ft=（Pt/P2004）×100%

式中，F(xiàn)t表示第t年的分類景氣指數(shù)，Pt為第t年的分類指數(shù)，P2004為2004年的分類指數(shù)。

2.22蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)的初始計算

（1）初始指數(shù)是指各分類指數(shù)加權(quán)平均后得到的總體指數(shù)，蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)采用固定的股價性權(quán)數(shù)來確定，各權(quán)數(shù)如表1所示。其計算公式為：

Ct=PtW/W

式中，Ct表示第t年初始指數(shù)，W為權(quán)數(shù)。

（2）景氣指數(shù)的計算。景氣指數(shù)是以初始房地產(chǎn)指數(shù)為報告期，以2004年的初始指數(shù)為基準(zhǔn)對比時期計算得到的定基綜合指數(shù)，用百分?jǐn)?shù)表示。該綜合指數(shù)的大小，將反映房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的好壞。其計算公式為：

Gt=CtC2004×100%

式中，Gt表示第t年的景氣指數(shù)，Ct表示第t年第i月的初始指數(shù)，C2004為2004年的初始指數(shù)。

3蘭州市房地產(chǎn)指數(shù)周期循環(huán)

根據(jù)計算出的蘭州市房地產(chǎn)合成指數(shù)分析自2002年以來蘭州市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)周期波動周期大致分為三個：

蘭州市房地產(chǎn)景氣指數(shù)

3.1第一周期：2002—2005年

由于受數(shù)據(jù)的限制，本文對蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣循環(huán)分析2002年開始。從上圖和表2可以看出2002—2005年為第一個循環(huán)周期。在2002年政府頒布了《關(guān)于整頓和規(guī)范市場秩序的通知》意在進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此在2002年到2003年期間，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直保持了良好增長勢頭，2003年蘭州市房地產(chǎn)景氣合成指數(shù)為122.13%，同時房地產(chǎn)銷售額、銷售價格等指標(biāo)增長率均有所上升。但是有些地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展過熱，因此中央銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，加強房地產(chǎn)信貸，房地產(chǎn)企業(yè)四證取得后才能發(fā)放貸款；調(diào)整商業(yè)銀行個人住房貸款政策，提高第二套住房的首付比例，規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定，并且在同一年中央政府采取征收房產(chǎn)稅等措施。由于中央政府采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，使蘭州市房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)開始下降。

3.2第二周期：2005—2008年

2005年隨著政府出臺的一系列的貨幣政策和財政政策，使居民的信貸規(guī)模開始增大，國民對房地產(chǎn)的投資不斷加強，蘭州市房地產(chǎn)活力不斷增強，經(jīng)過近一年的調(diào)整蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)很快從低谷中帶動出來。截至2006年年底，景氣指數(shù)達(dá)到125.6%。盡管蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)有所上升，但由于土地購置單價的持續(xù)上漲，房貸利率的上漲，使房地產(chǎn)企業(yè)均感資金壓力很大。土地開發(fā)面積、完成投資、新開工面積、房屋竣工面積等增長率有所下降，企業(yè)爭取項目貸款比較困難，流動資金緊張，融資能力變?nèi)?，使蘭州市房地產(chǎn)業(yè)很快進(jìn)入收縮期。

3.3第三周期：2008—2011年

2008年為了緩解房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)低迷狀態(tài)，政府出臺了一系列結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策，使蘭州市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開始進(jìn)入了新一輪的景氣擴張期，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步呈現(xiàn)上升態(tài)勢。雖然各項指標(biāo)也出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，但房價的過快增長和國際金融危機的巨大沖擊效應(yīng)的疊加作用下，國家必須采取一系列措施來保證貨幣的適度增長。并且在蘭州市房地產(chǎn)供應(yīng)量依然走低的情況下，國務(wù)院規(guī)定商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款的決定。緊接著國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱“國十條”），被稱為“史上最嚴(yán)肅的調(diào)控政策”提出地方政府對穩(wěn)定房價、推進(jìn)保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。面臨來自國家政策調(diào)控和剛需積壓雙方面壓力，蘭州市房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)開始下降。

4蘭州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展建議

4.1抓住有利時機，加快結(jié)構(gòu)調(diào)整

目前一線重點城市的房價均已達(dá)到高位，加上“限貸”、“限價”、“限購”等一系列的調(diào)控政策使得一線城市房地產(chǎn)投資收益明顯收窄。因此，一大批資金充裕的房地產(chǎn)企業(yè)逐步把房地產(chǎn)開發(fā)的“主戰(zhàn)場”轉(zhuǎn)移到了二、三線城市。同時，隨著城市一體化的推進(jìn)，城市化進(jìn)程的加快，城市人口的增多，房地產(chǎn)市場的剛性需求也隨之增加，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了新的契機和空間。蘭州作為二線城市，要抓住這個機遇，明確貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀，進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展的環(huán)境，加強房地產(chǎn)市場管理，推進(jìn)蘭州市房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整。

4.2注意房地產(chǎn)的供需變化，來滿足消費者的需求

目前在蘭州為了滿足中低收入人群的住房問題，蘭州要大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，增加廉租住房供應(yīng)，對其實行土地劃撥，通過統(tǒng)一征地、拆遷、減免城建配套費、環(huán)境監(jiān)測費等措施來降低經(jīng)濟適用房成本。并且房地產(chǎn)公司要重視綠色、環(huán)保、創(chuàng)新，這些因素在當(dāng)下的消費者中越來越重要，具備這些因素的房產(chǎn)會更受到消費者的青睞，使商品房也會在質(zhì)上得到提升。

4.3完善房地產(chǎn)金融體系，促使房地產(chǎn)融資渠道多元化

在我國房地產(chǎn)開發(fā)資金融資渠道主要為銀行貸款，這在很大程度上制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。因此我們要發(fā)展多元化的房地產(chǎn)金融機構(gòu)，并且可以通過在市場上發(fā)行債券來籌集資金，實現(xiàn)融資證券化等方式使房地產(chǎn)融資渠道多元化，從而形成有規(guī)模、競爭性的房地產(chǎn)金融一級市場。隨著我國改革開放的進(jìn)行，金融業(yè)、保險業(yè)、證券業(yè)等服務(wù)的開放，以及外資的大量流入，有利于拓寬我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道。

4.4完善房地產(chǎn)稅費

房地產(chǎn)調(diào)控需要稅收體制改革配合，目前房地產(chǎn)稅費在中國很多地方體系都沒有成型，作為對房地產(chǎn)最重要的調(diào)控方式之一，完善房地產(chǎn)稅費迫在眉睫，只有擁有完善的房地產(chǎn)稅費體系房地產(chǎn)企業(yè)才能健康的發(fā)展。因此政府要整合房地產(chǎn)開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的稅費，對房地產(chǎn)稅費歸類整合，減少稅費環(huán)節(jié)，規(guī)范稅費征收。

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