房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系分析

[摘要]房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，既受到整體經(jīng)濟(jì)的作用，又影響著整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展蓬勃，房?jī)r(jià)不斷攀升，因此成為社會(huì)廣泛關(guān)注的話題。基于周期發(fā)展視角，通過(guò)嚴(yán)密的理論推導(dǎo)得出，房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)該表現(xiàn)出四個(gè)階段不同程度的吻合性波動(dòng)，并以北京為例，實(shí)證分析當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的實(shí)際影響關(guān)系。

[關(guān)鍵詞]周期發(fā)展；房地產(chǎn)市場(chǎng)；北京；波動(dòng)

[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0063-04

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，有言論稱，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，已醞釀出房地產(chǎn)泡沫，一旦破裂，將對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成無(wú)法預(yù)想的打擊。為探究我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顟B(tài)是否健康，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否協(xié)調(diào)，本文基于周期發(fā)展視角，運(yùn)用理論分析探究理論層面上房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行應(yīng)該存在的關(guān)系，并結(jié)合實(shí)證分析的方法，研究國(guó)內(nèi)發(fā)展較早較成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系。最后結(jié)合實(shí)際情況，提出相關(guān)政策建議。

本文的研究意義主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先是理論意義——房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)整體的一部分，其發(fā)展必然要受到整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的作用，并對(duì)之有所影響。其次是實(shí)踐意義——理清房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的關(guān)系，對(duì)于明確我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展所處階段、預(yù)期方向，維護(hù)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重大意義。

1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行互動(dòng)關(guān)系的理論推導(dǎo)

1.1經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用影響

一般而言，產(chǎn)業(yè)周期形成的主要驅(qū)動(dòng)因素即供求力量的對(duì)比作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)受制于經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的作用渠道也是如此，而該作用影響又可以從直接影響和間接影響兩個(gè)角度進(jìn)行具體分析。

1.1.1經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的直接影響

所謂直接影響，即經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，它是從宏觀層面研究經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用機(jī)理，通過(guò)與其有關(guān)聯(lián)的眾多經(jīng)濟(jì)變量，從不同方向、以不同程度對(duì)其造成沖擊。該種外生性的沖擊表現(xiàn)在兩個(gè)方面：需求沖擊和供給沖擊。

所謂需求沖擊，即經(jīng)濟(jì)基本面因素通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)需求對(duì)其產(chǎn)生作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于上升階段，居民的現(xiàn)實(shí)收入和預(yù)期收入都有所上升，一方面帶來(lái)人們消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從而愿意且能夠購(gòu)買或者租賃更高價(jià)格的房地產(chǎn)；另一方面根據(jù)凱恩斯的貨幣需求理論，人們的投機(jī)動(dòng)機(jī)加強(qiáng)，而房地產(chǎn)尤其是住宅作為投資工具，是分散投資風(fēng)險(xiǎn)的良好品種，因而對(duì)房地產(chǎn)的投資購(gòu)買需求增加。

所謂供給沖擊，則是當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面形勢(shì)向好，同時(shí)短期未表現(xiàn)出建筑成本價(jià)格上升，房地產(chǎn)供給者預(yù)期投資利潤(rùn)率將上升，從而長(zhǎng)期來(lái)看將增加房地產(chǎn)供應(yīng)。

1.1.2經(jīng)濟(jì)周期對(duì)房地產(chǎn)周期的間接影響

所謂間接影響，即經(jīng)濟(jì)波動(dòng)通過(guò)非市場(chǎng)機(jī)制對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響，主要通過(guò)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)微觀主體行為而對(duì)其產(chǎn)生作用。

（1）地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響集中反映在“土地財(cái)政”問(wèn)題上。1994年稅制改革后，地方政府財(cái)權(quán)與事權(quán)分離，在績(jī)效考核、區(qū)域間GDP競(jìng)爭(zhēng)等背景下，地方政府采取轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的方法增加地方財(cái)政收入。因而，地方政府行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，主要通過(guò)地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的博弈行為得以體現(xiàn)。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)壟斷定價(jià)對(duì)房地產(chǎn)周期產(chǎn)生影響。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)四種市場(chǎng)類型特征的描述，可以界定我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，即在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商是房屋價(jià)格決定者，而非接受者，通過(guò)組織內(nèi)部默契合謀等行為，攫取消費(fèi)者剩余。因而房地產(chǎn)企業(yè)行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，主要通過(guò)其與消費(fèi)者的博弈行為得以體現(xiàn)。

（3）金融機(jī)構(gòu)行為對(duì)房地產(chǎn)周期的影響，突出表現(xiàn)在通過(guò)其信用借貸功能催生房地產(chǎn)泡沫、或加速泡沫破滅對(duì)經(jīng)濟(jì)的崩潰作用。具體表現(xiàn)是，當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于上升階段，金融機(jī)構(gòu)抵押資產(chǎn)價(jià)值增加、存量資本充足率降低，于是加大放貸力度，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)則意味著間接拉高房地產(chǎn)供給，從而步入上升空間；經(jīng)濟(jì)周期下行階段則作用相反。

1.2房地產(chǎn)周期波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響效應(yīng)

在影響宏觀經(jīng)濟(jì)的多重因素中，消費(fèi)和投資是占比最大的兩個(gè)因素，故可以從房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)和投資行為的影響角度分析其對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響。另外，還應(yīng)綜合房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)和泡沫風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)，來(lái)分析對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響。

1.2.1消費(fèi)效應(yīng)

根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，消費(fèi)需求通過(guò)最優(yōu)消費(fèi)決策最終取決于財(cái)富水平，而財(cái)富水平又受制于財(cái)富效應(yīng)和替代效應(yīng)的博弈比較。

（1）從財(cái)富效應(yīng)角度看，房屋價(jià)格上升，若當(dāng)期賣出房屋，則體現(xiàn)為當(dāng)期收入的增加；若當(dāng)期仍持有房屋，則體現(xiàn)為后期房屋出售的現(xiàn)期貼現(xiàn)值增加。綜合來(lái)講，二者都表現(xiàn)為凈財(cái)富的增加。財(cái)富存量增加導(dǎo)致既定消費(fèi)函數(shù)的邊際消費(fèi)傾向增大（排除吉芬商品），最終表現(xiàn)為消費(fèi)行為的擴(kuò)張。房屋價(jià)格下降則相反。

（2）從替代效應(yīng)角度看，假定短期內(nèi)居民收入不會(huì)發(fā)生顯著改變，房地產(chǎn)消費(fèi)由于房屋價(jià)格上升而增加在總消費(fèi)額中的占比，沖減排擠其他領(lǐng)域消費(fèi)，表現(xiàn)為對(duì)其他商品購(gòu)買的減少。房屋價(jià)格下降則相反。

1.2.2投資效應(yīng)

投資行為的發(fā)生取決于對(duì)預(yù)期收入的看好，投資行為下房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，可以分解為收入效應(yīng)和擠出效應(yīng)。

（1）從收入效應(yīng)角度看，當(dāng)房地產(chǎn)周期處于上升階段時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向看好，因而未來(lái)時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加大投資力度，間接帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)表現(xiàn)向好；當(dāng)房地產(chǎn)周期處于下降階段時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)期房地產(chǎn)市場(chǎng)走向看低，因而未來(lái)時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)縮減投資力度，推動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入走低趨勢(shì)。

（2）從擠出效應(yīng)角度看，由于短期內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資本積累不會(huì)發(fā)生顯著變化，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為由于該市場(chǎng)形勢(shì)向好增加，相應(yīng)造成其他市場(chǎng)投資行為的減少。房地產(chǎn)下降周期則影響相反。

1.2.3關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)

房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性，決定了其產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、帶動(dòng)作用明顯的特征，因而房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也會(huì)通過(guò)關(guān)聯(lián)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成影響。借鑒西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)產(chǎn)品相關(guān)性的分類，可以分為互補(bǔ)關(guān)聯(lián)效應(yīng)和替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)。

（1）所謂互補(bǔ)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，對(duì)其所在市場(chǎng)各要素需求增加，使其所在市場(chǎng)也處于上升走勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段則反之。

（2）所謂替代關(guān)聯(lián)效應(yīng)，即當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)處于繁榮階段，會(huì)導(dǎo)致其因生產(chǎn)與之具有替代性質(zhì)產(chǎn)品的而造成規(guī)模收縮，進(jìn)而導(dǎo)致所在市場(chǎng)走勢(shì)下行。房地產(chǎn)業(yè)處于衰退階段反之。

關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)效應(yīng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，取決于以上兩種效應(yīng)的博弈程度。若總關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的正相關(guān)關(guān)系，則表現(xiàn)出類似房地產(chǎn)市場(chǎng)在消費(fèi)效應(yīng)和投資效應(yīng)作用下對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響；若關(guān)聯(lián)效應(yīng)表現(xiàn)為同房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，則相反。

1.2.4風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)

風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)主要強(qiáng)調(diào)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中的異常因素對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的影響，即房地產(chǎn)泡沫所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)所產(chǎn)生的一系列影響。當(dāng)房地產(chǎn)周期處于上升階段時(shí)，房?jī)r(jià)攀升，以房屋為抵押的抵押物價(jià)值隨著上漲，從而金融機(jī)構(gòu)釋放更大量信用貸款，于是作用于整體經(jīng)濟(jì)使之增長(zhǎng)更強(qiáng)烈。反之，房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，帶來(lái)的是更加迅速和不可抑止的整體經(jīng)濟(jì)崩潰。

因此，房地產(chǎn)周期的風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)表明了，除了具有帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)加入繁榮期、或者拖動(dòng)經(jīng)濟(jì)衰退進(jìn)入蕭條期，房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)也是導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)震蕩、出現(xiàn)周期更迭的主要因素。

2房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行關(guān)系的實(shí)證分析——以北京為例

在理論推導(dǎo)的基礎(chǔ)上，下文將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展是否存在互動(dòng)作用進(jìn)行實(shí)證分析?？紤]到我國(guó)不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)體中的互動(dòng)作用程度存在差異，可能使整體經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)作用得以沖抵從而喪失研究效果，本文選取北京作為研究樣本。一是因?yàn)楸本┳鳛槲覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早的城市，發(fā)展水平比較成熟，具有代表性；二是因?yàn)榻陙?lái)對(duì)房地產(chǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)議，多集中在以北京為代表的幾大城市，因而以北京為研究對(duì)象具有實(shí)際意義。

本文分別采用GDP值代表宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，用房地產(chǎn)平均價(jià)格代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，以下是這兩個(gè)指標(biāo)的數(shù)據(jù)收錄。

北京房地產(chǎn)波動(dòng)和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)折線圖

從這個(gè)折線圖中可以看出，1992—2011年，北京大概經(jīng)歷了3個(gè)完整經(jīng)濟(jì)周期，分別為：1992—1999年、2000—2005年、2006—2011年；5個(gè)完整房地產(chǎn)周期1992—1995年、1996—1999年、2000—2001年、2003—2008年、2009—2011年。從這些割裂開(kāi)的時(shí)間段二者的波動(dòng)走勢(shì)來(lái)看，可以發(fā)現(xiàn)繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)度大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而復(fù)蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化強(qiáng)度落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其原因，一方面當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)剛開(kāi)始上升時(shí)，由于房地產(chǎn)建設(shè)的長(zhǎng)期性，決定了其投資發(fā)生前要經(jīng)過(guò)詳盡的效益評(píng)析和和完備的市場(chǎng)調(diào)查，一旦進(jìn)入投資擴(kuò)張期，又會(huì)因?yàn)槠渲е彤a(chǎn)業(yè)角色而先于經(jīng)濟(jì)達(dá)到繁榮；另一方面宏觀經(jīng)濟(jì)逐漸開(kāi)始走弱時(shí)，收縮信號(hào)往往不易被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商注意，故走弱趨勢(shì)落后于宏觀經(jīng)濟(jì)，而一旦經(jīng)濟(jì)收縮信號(hào)傳遞至房地產(chǎn)市場(chǎng)，則會(huì)帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的加速衰退，表現(xiàn)為快于宏觀經(jīng)濟(jì)的收縮。

下文將通過(guò)進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)的方法，實(shí)證分析二者之間是否存在互動(dòng)關(guān)系。因?yàn)楦裉m杰因果檢驗(yàn)要求序列數(shù)據(jù)平穩(wěn)，故下文將分三個(gè)步驟——平穩(wěn)性檢驗(yàn)、協(xié)整檢驗(yàn)、格蘭杰因果檢驗(yàn)——展開(kāi)實(shí)證分析?？紤]到作為時(shí)間序列的北京市GDP值和房地產(chǎn)平均價(jià)格所具有的特性：相關(guān)性和波動(dòng)聚集性，因此對(duì)這兩個(gè)數(shù)據(jù)采取對(duì)數(shù)的操作，達(dá)到減弱異方差，減少數(shù)據(jù)的波動(dòng)，使系數(shù)具有彈性的目的。

2.1平穩(wěn)性檢驗(yàn)

由于格蘭杰檢驗(yàn)要求序列數(shù)據(jù)具有平穩(wěn)性，故在此分別對(duì)變量做ADF單位根檢驗(yàn)。用Eviews40分析結(jié)果如表2所示：

2.2協(xié)整檢驗(yàn)

由于差分法使得數(shù)據(jù)長(zhǎng)度變短，有可能會(huì)使我們失去總量的長(zhǎng)期信息，從而把趨勢(shì)性規(guī)律錯(cuò)當(dāng)做周期性規(guī)律。因此，在進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)之前，本文將通過(guò)對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行EG兩步法協(xié)整檢驗(yàn)，從而嚴(yán)密證實(shí)模型數(shù)據(jù)是否具有長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

表4雙變量協(xié)整ADF檢驗(yàn)結(jié)果

樣本容量[]5%水平臨界值[]ADF檢驗(yàn)值[]檢驗(yàn)結(jié)果

說(shuō)明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在長(zhǎng)期協(xié)整關(guān)系。

2.3格蘭杰因果檢驗(yàn)

根據(jù)以上兩個(gè)檢驗(yàn)，對(duì)差分后的數(shù)據(jù)DLnGDP和DLnHP可以進(jìn)行格蘭杰因果檢驗(yàn)。結(jié)果如表5所示：

表5的格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明北京房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)具有顯著統(tǒng)計(jì)因果關(guān)系，而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)不具有顯著統(tǒng)計(jì)因果關(guān)系。

oesnot GrangerCause DLnGDP[]1[]3.33099[]007631[]拒絕H0

3結(jié)論與建議

3.1主要結(jié)論

3.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在理論推導(dǎo)上滿足互動(dòng)關(guān)系

在一個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行健康、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟良好的環(huán)境體中，二者應(yīng)該呈現(xiàn)互相帶動(dòng)互相影響的作用效果，并且在二者周期波動(dòng)規(guī)律上得到突出印證。具體來(lái)講，二者關(guān)系應(yīng)該符合在繁榮階段和衰退階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)強(qiáng)度大于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而復(fù)蘇階段和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)變化強(qiáng)度落后于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.1.2北京房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在實(shí)證分析上僅存在單向影響關(guān)系

通過(guò)對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)證性分析，并無(wú)法得出二者具有理論分析所得出的影響效果，而是僅僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的影響，這一方面凸顯了房地產(chǎn)業(yè)的支柱性產(chǎn)業(yè)地位，另一方面也代表著，一旦發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，即會(huì)通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行帶來(lái)較大的沖擊，加劇經(jīng)濟(jì)環(huán)境的脆弱性。而經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)的無(wú)法因果解釋性，也說(shuō)明了——至少可以說(shuō)是在北京地區(qū)——房地產(chǎn)業(yè)超脫經(jīng)濟(jì)發(fā)展而展現(xiàn)出“過(guò)熱”發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

4.2相關(guān)政策建議

北京是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早較成熟的地區(qū)，對(duì)于全國(guó)各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅有示范作用，更重要的是其發(fā)展為政府引導(dǎo)、調(diào)控其他地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了經(jīng)驗(yàn)和方向。由于實(shí)證分析得出的北京地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)于理論層面有所偏離，表現(xiàn)出“亞健康”發(fā)展?fàn)顟B(tài)，故針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提出以下幾點(diǎn)政策性建議。

4.2.1加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境培養(yǎng)

由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍屬于相對(duì)壟斷產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是“價(jià)格制定者”而非“價(jià)格接受者”。從理性人的假設(shè)出發(fā)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必然會(huì)努力使自身收益達(dá)到最大化，即表現(xiàn)為當(dāng)經(jīng)濟(jì)整體上升時(shí)，提供良好市場(chǎng)投資氛圍時(shí)，順風(fēng)抬高價(jià)格，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮；而當(dāng)整體經(jīng)濟(jì)下行時(shí)，又會(huì)及時(shí)調(diào)整投資力度，保持盡量少的房地產(chǎn)存量，以保持房地產(chǎn)價(jià)格盡量小的下降幅度。而這種房地產(chǎn)價(jià)格“大升小降”的背后推動(dòng)力量，則是房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷性質(zhì)。故要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)理性發(fā)展，首先要消除或削弱其壟斷發(fā)展模式。

4.2.2優(yōu)化房地產(chǎn)供求機(jī)制作用效果

供求機(jī)制是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的普遍機(jī)制，市場(chǎng)中商品的供應(yīng)量和需求量的變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致價(jià)格的變動(dòng)。而價(jià)格作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況的晴雨表和資源配置的方向器，價(jià)格機(jī)制在房地產(chǎn)周期波動(dòng)中起著傳導(dǎo)作用和穩(wěn)定作用。而我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求機(jī)制，由于種種原因——除了上部分所談到的壟斷經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，還有很重要的一點(diǎn)，就是與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的土地財(cái)政是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源——在實(shí)際發(fā)揮作用時(shí)，表現(xiàn)出供給方控制需求方，于是無(wú)法利用市場(chǎng)運(yùn)行內(nèi)部機(jī)制實(shí)現(xiàn)該產(chǎn)業(yè)的合理發(fā)展。故應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化政府對(duì)地價(jià)的調(diào)控力度，規(guī)范市場(chǎng)地價(jià)行為，同時(shí)控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)。

4.2.3加大打擊“炒房”等房地產(chǎn)投機(jī)行為力度

在我國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱發(fā)展滋生了一批以在該市場(chǎng)上進(jìn)行房屋投機(jī)活動(dòng)為贏利手段的群體，一方面該群體是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不均衡發(fā)展的產(chǎn)物，另一方面這些人也是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步畸形發(fā)展的背后動(dòng)力。要引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，就要消除其非健康發(fā)展的基礎(chǔ)性因素。因此需要借鑒學(xué)習(xí)國(guó)外發(fā)達(dá)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理模式，通過(guò)征收房產(chǎn)稅等一系列政策措施，加大打壓“炒房”等一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)行為的力度，穩(wěn)步推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。

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