我國(guó)高房?jī)r(jià)成因分析及調(diào)控建議

[摘要]近十年來，盡管中國(guó)政府出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，但房?jī)r(jià)依然居高不下。受土地市場(chǎng)和住房金融政策的影響，2013年房?jī)r(jià)仍有上升趨勢(shì)。然而，房?jī)r(jià)的非理性持續(xù)上漲，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行具有一定的負(fù)面影響。中國(guó)政府一直致力于擴(kuò)大內(nèi)需，但高房?jī)r(jià)現(xiàn)象對(duì)于消費(fèi)具有擠出效應(yīng)，不僅導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平的下降，同時(shí)阻礙居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)和消費(fèi)層級(jí)的提高，成為擴(kuò)大內(nèi)需的絆腳石。為了消除高房?jī)r(jià)對(duì)居民生活和整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的負(fù)外部性，政府必須加大調(diào)控力度、完善房地產(chǎn)運(yùn)行的政策措施、加快城鎮(zhèn)居民住房保障體系、穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化，使房?jī)r(jià)回歸理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于正?；１疚耐ㄟ^闡釋投資渠道單一、房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)不合理、住房需求高漲和地方政府對(duì)土地出讓金過度依賴、宏觀政策的短期效應(yīng)等方面，分析我國(guó)高房?jī)r(jià)的成因。最后本文提出對(duì)我國(guó)高房?jī)r(jià)的調(diào)控建議。

[關(guān)鍵詞]高房?jī)r(jià)；房地產(chǎn)稅收；城鎮(zhèn)化；土地出讓金

[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0058-05

1引言

對(duì)于消費(fèi)者來說，房子是剛需商品，其價(jià)格彈性相對(duì)較小。近十年來，中國(guó)的房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲勢(shì)頭明顯。高房?jī)r(jià)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，也增加了消費(fèi)者的生活成本。學(xué)術(shù)界對(duì)高房?jī)r(jià)的成因有不同的看法。李偉（2011）認(rèn)為高房?jī)r(jià)的原因是土地制度和土地供給的有限性[1]。還有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)住房制度改革的深入、銀行對(duì)住房貸款條件的放寬、居民購(gòu)買熱情的高漲以及土地交易價(jià)格和住房建筑材料價(jià)格上漲，房?jī)r(jià)開始上漲[2]。楊慎（2003）、包宗華（2004）認(rèn)為底價(jià)的大幅上漲必然導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅度提高。周京奎（2005）對(duì)中國(guó)多城市的面板數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)利率對(duì)房?jī)r(jià)的影響為正[3]。王祖山（2007）認(rèn)為房?jī)r(jià)的高漲因?yàn)槎嗥谧》考?。高波、毛中根?006）認(rèn)為匯率沖擊是房地產(chǎn)泡沫演化的一個(gè)誘因[4]。Del Negro and Otrok（2007）檢驗(yàn)了貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)影響的程度，發(fā)現(xiàn)在美國(guó)貨幣存量對(duì)房?jī)r(jià)的沖擊不容忽略。郁文達(dá)、陳光慧（2011）通過數(shù)據(jù)分析說明購(gòu)房貸款和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系最為緊密。

本文將從以下五個(gè)方面進(jìn)行闡釋，中國(guó)高房?jī)r(jià)的成因，最后本文提出對(duì)我國(guó)高房?jī)r(jià)調(diào)控建議。

2我國(guó)房地產(chǎn)高房?jī)r(jià)的成因分析

近十年來，我國(guó)房?jī)r(jià)整體上呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。分析房?jī)r(jià)上漲的成因?qū)α私夥績(jī)r(jià)變化規(guī)律及政府對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控政策的選擇有著重要的意義。房?jī)r(jià)的上漲是多因素作用的結(jié)果，本文僅從以下五個(gè)方面進(jìn)行分析。

2.1居民收入增加，投資渠道不豐富

資金大量涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成住房投資性需求的一個(gè)很重要原因就是中國(guó)的投資市場(chǎng)不完善，金融體制不健全和投資渠道不豐富。改革開放以來，中國(guó)在穩(wěn)定的內(nèi)外部環(huán)境下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城鎮(zhèn)居民可支配收入和農(nóng)民人均純收入也隨之成倍增長(zhǎng)。大部分人已經(jīng)不再通過存款獲取微薄的利息收入，而是轉(zhuǎn)向了投資。近十年，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，加之目前中國(guó)投資渠道的不豐富，很多人把資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，增大了房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)性投資，助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲。

2.2房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)的不合理

近十年來，中國(guó)的房?jī)r(jià)不斷上漲，在一定程度上增大了居民生活的成本。2000年全國(guó)住宅均價(jià)為1948元，2012年全國(guó)住宅均價(jià)為538265元，上漲了176%。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，房?jī)r(jià)上漲幅度更為明顯。北京在2000年房?jī)r(jià)為4997元，在2012年為33151元，漲幅高達(dá)564%。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度小于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度。同時(shí)，中國(guó)目前的房?jī)r(jià)收入比遠(yuǎn)高于世界銀行公布的標(biāo)準(zhǔn)。近十年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控措施，而在土地、信貸、稅收三大政策手段中，稅收調(diào)控更為頻繁。但是通過觀察房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)際效果，房?jī)r(jià)越調(diào)越高。由于住房是剛需商品，其價(jià)格彈性較小，又因?yàn)槎愂盏脑黾犹岣吡俗≌膬r(jià)格，于是房?jī)r(jià)呈現(xiàn)逐年上漲的走勢(shì)。目前中國(guó)18個(gè)稅種中，涉及房地產(chǎn)的有10個(gè)。其中，有5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)業(yè)征收，分別為城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅和土地增值稅。2003年，這5個(gè)稅種的稅收合計(jì)90075億元，2012年5個(gè)稅種的稅收合計(jì)10060088億元，9年時(shí)間里僅針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收增加了11068倍。

資料來源：根據(jù)《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》整理得出。

圖22004—2012年房地產(chǎn)稅收情況及其占GDP比重資料來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》、中華人民共和國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局。

從圖2中可以看出，稅收占當(dāng)期GDP的比重呈逐年上升趨勢(shì)，從2004年的1609%增長(zhǎng)到2012年的1937%。近十年來，中國(guó)政府用于民生的支出規(guī)模逐年增加，但民生的改善要以政府收入的高增長(zhǎng)為支撐。從稅收占當(dāng)期GDP的比重來看，稅收成為中央政府用于支出民生的重要來源。2004—2012年，中國(guó)稅收以年均13.8%的速度增長(zhǎng)。其中，每年房地產(chǎn)稅增加值占當(dāng)期稅收總收入增加值的比重呈現(xiàn)逐年上升的趨勢(shì)。如圖3所示。其中，2009年中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度最大。2009年房地產(chǎn)稅增加值占稅收收入增加值的21.8%。如圖3所示，房地產(chǎn)稅占房地產(chǎn)銷售額的比重整體上呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)，2010年房地產(chǎn)稅占房地產(chǎn)銷售額的比重為12.38%，2012年房地產(chǎn)稅占房地產(chǎn)銷售額的比重為15.7%。僅僅5項(xiàng)稅種占房地產(chǎn)銷售額的比重就高達(dá)15.7%，如若加上銀行利息和當(dāng)?shù)卣耐恋厥杖耄杖胝挤康禺a(chǎn)銷售額的比重會(huì)更大。以2012年為例，房地產(chǎn)銷售6.4萬(wàn)億元，契稅2873.92億元，土地使用稅1541.72億元，耕地占用稅1621億元，房產(chǎn)稅1372.49億元，土地增值稅2718.84億元，銀行貸款利息8400億元，當(dāng)?shù)卣恋爻鲎尳?851億元，政府和銀行從房地產(chǎn)獲得收入47917億元，占6.4萬(wàn)億元收入的75%。由此可見，政府收入占房地產(chǎn)銷售額的大部分。

2009—2011年，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)一項(xiàng)，年均達(dá)601.7億元。其他近百項(xiàng)地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的收費(fèi)，包括征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等，多數(shù)混雜在部門收費(fèi)中。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對(duì)房地產(chǎn)的收費(fèi)項(xiàng)目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國(guó)防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管等。政府通過土地出讓、征收房地產(chǎn)業(yè)稅收和收費(fèi)，已經(jīng)接近5萬(wàn)億元的規(guī)模，可以滿足中央政府兩年半的支出。但從經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來看，政府不能過度依賴增加房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅收和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。針對(duì)房?jī)r(jià)繼續(xù)呈現(xiàn)高漲的趨勢(shì)，政府應(yīng)該降低房地產(chǎn)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，轉(zhuǎn)為在住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。

2.3地方政府對(duì)土地出讓金的過度依賴

土地出讓金（land-transferringfees）是指各級(jí)政府土地管理部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價(jià)入股和投資，按規(guī)定補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。

近年來，造成房?jī)r(jià)高漲的另一個(gè)原因就是高土地出讓金。如圖4所示，土地出讓金占地方本級(jí)政府財(cái)政收入的比重整體上呈上升趨勢(shì)，大多在40%～60%。其中，在2011年地方本級(jí)政府財(cái)政收入為52547.1億元，土地出讓金為33200億元，占當(dāng)年地方財(cái)政收入的63.2%。受金融危機(jī)的影響，在2008年土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重由507%下降到36.3%，不過2009年上升到429%。

圖4土地出讓金占地方本級(jí)政府財(cái)政收入的比重

資料來源：《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2012》、中華人民共和國(guó)財(cái)政部。

近十年土地出讓金的持續(xù)走高，一方面因?yàn)橥恋爻鲎尳鹋c房?jī)r(jià)的雙向因果關(guān)系，即高房?jī)r(jià)帶動(dòng)高土地出讓金，另一方面與當(dāng)下的稅收體制和官員政績(jī)考核準(zhǔn)則有關(guān)系。1994年中央政府進(jìn)行分稅制改革，中央上收了地方大量的稅收收入，不過地方政府的支出責(zé)任沒有減少，反而在一定程度上有所增加，如此一來，地方財(cái)政收支平衡很容易被打破。加之，一個(gè)地區(qū)的第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用短期內(nèi)很難奏效，地方政府為了彌補(bǔ)這一收支失衡狀態(tài)，不得不將目光投向見效快的土地出讓金。從某種意義上說，地方政府誘發(fā)了高房?jī)r(jià)。高房?jī)r(jià)就意味著高土地出讓金，意味著地方政府的財(cái)政收入的增加。政府對(duì)國(guó)家的整體發(fā)展，有宏觀規(guī)劃，地方政府也會(huì)根據(jù)當(dāng)?shù)氐那闆r，制訂相應(yīng)的發(fā)展規(guī)劃。規(guī)劃的實(shí)施，必須要有雄厚的資金作為保障。同時(shí)，現(xiàn)在考核官員的一個(gè)很普遍的標(biāo)準(zhǔn)就是以地方GDP為核心，圖4數(shù)據(jù)表明，土地出讓金占地方財(cái)政收入的比重很高，所以地方政府提高地方GDP就依賴土地出讓金。因此，對(duì)房?jī)r(jià)有正效應(yīng)的土地出讓金，短期內(nèi)很難下降。

2.4城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，住房需求的高漲

近十年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。在人口紅利和全球化等經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力逐漸消退的同時(shí)，城鎮(zhèn)化成為未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎。在城鎮(zhèn)化推進(jìn)的過程中，不僅能為城市工業(yè)化的發(fā)展，提供充裕的勞動(dòng)力保障，同時(shí)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)也能拉動(dòng)中國(guó)內(nèi)需的增長(zhǎng)。如圖5所示，2012年中國(guó)城鎮(zhèn)化率為5257%，較2000年的36.22%提高16.35個(gè)百分點(diǎn)。2000—2012年，城鎮(zhèn)化率以年均1.25個(gè)百分點(diǎn)的速度發(fā)展。

中國(guó)在積極穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化的過程中，城市人口出現(xiàn)大幅度增長(zhǎng)，對(duì)住房的需求逐年增加。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，是助推房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要原因。中國(guó)在推進(jìn)城鎮(zhèn)化的總體原則是大力發(fā)展中小城鎮(zhèn)。但是由于在發(fā)展中小城市的過程中，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，導(dǎo)致很多人都向基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的城市聚集。比如，北京、上海、深圳等，形成目前的超大城市。這也導(dǎo)致這些超大城市的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于全國(guó)住宅均價(jià)?？梢哉f，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程不停止，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)將繼續(xù)上漲。世界上發(fā)達(dá)國(guó)家的城鎮(zhèn)化率平均為80%左右，如果中國(guó)城鎮(zhèn)化的最優(yōu)規(guī)模是80%，同時(shí)每年的城鎮(zhèn)化率提高1.25個(gè)百分點(diǎn)，那么中國(guó)將在23年的時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。

25宏觀調(diào)控政策的短期效用分析

當(dāng)關(guān)系民生的房地產(chǎn)住宅價(jià)格出現(xiàn)扭曲時(shí)，政府就應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的調(diào)控政策進(jìn)行適度矯正。近十年來，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)不斷攀升趨勢(shì)，政府針對(duì)上漲較快的房?jī)r(jià)，從提高拿地“門檻”、上調(diào)存貸款利率和存款準(zhǔn)備金率、取消房貸優(yōu)惠政策、改革房地產(chǎn)稅收、指導(dǎo)房地產(chǎn)預(yù)售運(yùn)行模式和限制外資參與房地產(chǎn)市場(chǎng)等諸多方面進(jìn)行宏觀調(diào)控。但實(shí)際效果卻不顯著。如圖6所示，房?jī)r(jià)調(diào)控越調(diào)越高。以2013年4月1日起施行的“新國(guó)五條”為例?！靶聡?guó)五條”中不僅要求提高二套房貸首付比例，同時(shí)還指出出售自有住房個(gè)稅按20%征收。新調(diào)控政策出臺(tái)后，迅速將一部分準(zhǔn)備購(gòu)買二手房的群體推向新房市場(chǎng)，導(dǎo)致新房市場(chǎng)需求迅速增加，新房?jī)r(jià)格也隨之快速上漲。

如圖7所示，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給不變的前提下，房地產(chǎn)需求增加，使需求曲線向右移動(dòng)，導(dǎo)致均衡價(jià)格上升。政府只要不出實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調(diào)控政策，每一次調(diào)控政策的出臺(tái)，就會(huì)給購(gòu)買者產(chǎn)生一種房?jī)r(jià)會(huì)上升的心理預(yù)期，引起房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。

3對(duì)高房?jī)r(jià)的調(diào)控建議

高房?jī)r(jià)在一定程度上能拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，但如果房?jī)r(jià)持續(xù)高速增長(zhǎng)，與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民收入水平不協(xié)調(diào)的話，很容易產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。由于投機(jī)因素的影響，房?jī)r(jià)脫離正常軌道，存在嚴(yán)重虛高時(shí)，國(guó)家必須出臺(tái)更為有效的方式調(diào)控房?jī)r(jià)。

世界上許多經(jīng)濟(jì)體因?yàn)榉康禺a(chǎn)泡沫破裂，導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不景氣甚至經(jīng)濟(jì)衰退，給我國(guó)敲響了警鐘。根據(jù)金德爾伯格（2000）的研究，從17世紀(jì)至20世紀(jì)90年代初期，全球范圍內(nèi)42次重要的經(jīng)濟(jì)與金融危機(jī)中有21次左右都與房?jī)r(jià)的暴漲與暴跌有關(guān)[5]。近年來一些國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)劇烈波動(dòng)引起經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定，如2007年美國(guó)爆發(fā)的次貸危機(jī)。中國(guó)在現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)期，必須警惕房地產(chǎn)泡沫。如果這些措施實(shí)施，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成不小的沖擊，房地產(chǎn)業(yè)就可能不再是經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。即便如此，中國(guó)的發(fā)展道路也不能走飲鴆止渴之路。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，財(cái)富分配不均勻以及中產(chǎn)階級(jí)沒有太多可供選擇且收益率高的投資渠道，造成了對(duì)住房的需求旺盛，進(jìn)而導(dǎo)致高房?jī)r(jià)現(xiàn)象的發(fā)生。

鑒于此，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展及房?jī)r(jià)調(diào)控方面，應(yīng)該走一條科學(xué)的、可持續(xù)的發(fā)展道路。

第一，中國(guó)可以適度增加金融市場(chǎng)準(zhǔn)入的自由度。當(dāng)今中國(guó)的中小企業(yè)融資難并且貸款利率遠(yuǎn)高于國(guó)企，這一中小企業(yè)融資現(xiàn)狀困擾著中小企業(yè)的健康發(fā)展。為此，中國(guó)應(yīng)該積極發(fā)展中小銀行和地方金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)中國(guó)可以將“溫州金融試點(diǎn)改革”的經(jīng)驗(yàn)加以推廣，讓更多的只貸不存的小額信貸公司進(jìn)駐金融市場(chǎng)，參與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，讓更多的民間資本促進(jìn)中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

第二，對(duì)房地產(chǎn)稅收進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。結(jié)構(gòu)的不合理和稅費(fèi)總量的過多是制約房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的很大的制度性問題。結(jié)構(gòu)的問題就是在房地產(chǎn)開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)沒有稅收，所以導(dǎo)致很多持有房產(chǎn)投機(jī)投資。在開發(fā)環(huán)節(jié)稅費(fèi)混雜，流通環(huán)節(jié)的稅率很高，這樣導(dǎo)致流通不暢。開發(fā)環(huán)節(jié)的混雜這些尋租行為，而持有環(huán)節(jié)不足，所以房地產(chǎn)稅收體制改革勢(shì)在必行。

第三，走一條可持續(xù)發(fā)展的城鎮(zhèn)化道路。近幾年，在美國(guó)次貸危機(jī)和歐債危機(jī)等諸多金融危機(jī)的沖擊下，世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)不景氣。過去推動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的三大動(dòng)力，人口紅利、改革開放和全球化，在逐漸消失。目前城鎮(zhèn)化被認(rèn)為是未來中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)力。城鎮(zhèn)化的推進(jìn)不僅能為城市工業(yè)化的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的勞動(dòng)力保障，同時(shí)也能極大地刺激了內(nèi)需。以2012年的價(jià)格為基期，城鎮(zhèn)化每提高一個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)內(nèi)需求增長(zhǎng)一千二百億元。近幾年，中國(guó)城鎮(zhèn)化呈現(xiàn)快速推進(jìn)階段，從2000年中國(guó)平均每年以1.26個(gè)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，2012年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到5257%。和其他發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化相比，中國(guó)的城鎮(zhèn)化的道路任重而道遠(yuǎn)。目前中國(guó)超大城市占城鎮(zhèn)的比例是最高的。近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的人涌向北京、上海和深圳等大城市，形成目前的超大城市。在原有城市容納能力和土地供給量不變的前提下，房?jī)r(jià)勢(shì)必會(huì)上漲。因此，中國(guó)的城鎮(zhèn)化道路不能走超大城市發(fā)展模式，應(yīng)該走一條以大城市帶動(dòng)小城鎮(zhèn)，構(gòu)建衛(wèi)星城的發(fā)展道路。同時(shí)，中小城鎮(zhèn)的基礎(chǔ)設(shè)施要及時(shí)配套。另外，在發(fā)展中小城市的過程中，政府應(yīng)充分利用民間的力量。政府必須加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和環(huán)境保護(hù)。民間和市場(chǎng)的力量能夠靈活尋找最有利資源，離開高成本的大城市。只要交通發(fā)達(dá)，環(huán)境良好，民間和市場(chǎng)的力量會(huì)把資源配置到合適的地方。同時(shí)在發(fā)展城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，政府要發(fā)展農(nóng)村的現(xiàn)代化，做到四化同步，即城鎮(zhèn)化、農(nóng)村現(xiàn)代化、工業(yè)化和信息化同步。

第四，拓寬政府融資渠道，改革官員政績(jī)考核機(jī)制。1994年中央進(jìn)行分稅制改革后，中央上收了地方大量稅收收入。但在財(cái)權(quán)向上集中的同時(shí)，地方政府的支出責(zé)任沒有隨之減少，反而有所增加。地方政府為了彌補(bǔ)這一收支不平衡，只能將目光投向土地出讓金。從某種意義上講，是中央政府誘導(dǎo)地方政府以土地出讓相關(guān)收入為財(cái)政收入的重要來源。如此一來，地方政府也就助推了房?jī)r(jià)的快速上漲。目前，我國(guó)對(duì)土地開發(fā)實(shí)行嚴(yán)格控制和“招、拍、掛”的供給方式，導(dǎo)致土地供應(yīng)處于“供不應(yīng)求”的局面。針對(duì)地方政府對(duì)土地出讓金的過度依賴，中央政府要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)建設(shè)和市政券的發(fā)行，增加地方政府的融資渠道。當(dāng)今中國(guó)官員政績(jī)的考核是以地方GDP為核心，這一考核機(jī)制在一定程度上增加了當(dāng)?shù)卣畬?duì)土地出讓金的依賴程度。只有真正轉(zhuǎn)變政府職能，改善政府治理方式，地方政府才能避免為“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”所綁架。

第五，在保障國(guó)家糧食安全的前提下，適度增加土地供給速度和幅度。由于一個(gè)小區(qū)的容積率必須控制在一定的范圍內(nèi)，造成中國(guó)當(dāng)前高房?jī)r(jià)的一個(gè)根本原因就是土地供給的不足。中國(guó)是個(gè)人口大國(guó)，糧食安全至關(guān)重要，所以中國(guó)政府必須要保障與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平協(xié)調(diào)的可耕地面積。2006年，十屆全國(guó)人大四次會(huì)議上通過的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出，18億畝耕地是未來五年一個(gè)具有法律效力的約束性指標(biāo)，是不可逾越的一道紅線，并且強(qiáng)調(diào)18億畝耕地的紅線堅(jiān)決不能突破，不僅要管到2020年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。不過就目前住房供需矛盾日漸凸顯的形勢(shì)下，政府應(yīng)該適度增加土地供給速度和幅度。不過在增加土地供給的同時(shí)，要做到：①把增加土地供應(yīng)與逐步實(shí)現(xiàn)各區(qū)域間的均衡發(fā)展結(jié)合起來；②把增加土地供應(yīng)與改善區(qū)域間的交通狀況結(jié)合起來；③把增加土地供應(yīng)與存量住房的改造結(jié)合起來。

第六，積極推進(jìn)保障房建設(shè)，加強(qiáng)保障房管理規(guī)范。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，加快建設(shè)保障性住房，對(duì)于改善民生和促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。但由于目前商品房?jī)r(jià)格高漲，保障性住房建設(shè)進(jìn)展相對(duì)緩慢。同時(shí)，保障房管理有待規(guī)范。其一，由于信息資料缺乏，審核機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制不完善，導(dǎo)致騙租和騙購(gòu)現(xiàn)象。其二，與保障房配套的基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)滯后。其三，保障房建設(shè)存在偷工減料現(xiàn)象，存在質(zhì)量和安全隱患。所以，在保障房建設(shè)過程中，必須嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)管理，建立嚴(yán)格問責(zé)機(jī)制。

4結(jié)論

近十年來，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)高漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)的高漲也制約著城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)。政府應(yīng)建立適合中國(guó)國(guó)情的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系、培育城鎮(zhèn)居民理性的住房消費(fèi)理念，進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控力度，使高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人民收入水平保持協(xié)調(diào)發(fā)展。

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