中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

[摘要]住房商品化制度改革以來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了十幾年的快速發(fā)展，一度成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在其蓬勃發(fā)展的背后，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展?fàn)顩r值得探討。本文在借鑒境外其他地區(qū)成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上，深入定量分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況，指出其尚處于壟斷競(jìng)爭(zhēng)階段，與成熟的寡頭壟斷市場(chǎng)存在差距，其中市場(chǎng)集中度低下、進(jìn)入退出壁壘較低是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)存在的主要問題，最后本文對(duì)此提出了優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；品牌價(jià)值

[中圖分類號(hào)]F293[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A[文章編號(hào)]1005-6432（2013）32-0029-02

1房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的類型

1.1成熟產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類型

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是反映市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷關(guān)系的概念。根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)和壟斷程度的不同，一般把市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分為四種類型：完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)、完全壟斷市場(chǎng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)和寡頭壟斷市場(chǎng)。世界發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家的主要產(chǎn)業(yè)組織市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型以寡頭壟斷為主[1]，即市場(chǎng)中同時(shí)存在寡頭與大量的中小企業(yè)，寡頭與中小企業(yè)既合作又競(jìng)爭(zhēng)。寡頭壟斷是發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家主要產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類型，在美國(guó)42個(gè)主要工業(yè)部門中，有28個(gè)部門產(chǎn)量的一半是由8家大公司生產(chǎn)。大型企業(yè)通過兼并等手段，規(guī)模不斷擴(kuò)大，使得寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型不斷得到強(qiáng)化。由此可見，成熟行業(yè)出現(xiàn)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)大都是一種寡頭壟斷的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

寡頭壟斷市場(chǎng)的優(yōu)點(diǎn)有：

由于寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在諸多優(yōu)勢(shì)，如今隨著技術(shù)、資本密集型產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的重要性與日俱增，寡頭壟斷將成為產(chǎn)業(yè)組織市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的主要類型。

1.2房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)類型

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，美國(guó)、中國(guó)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表，均是寡頭壟斷型市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。20世紀(jì)由于美國(guó)合理的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)而使得美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，雖然后期的美元貶值導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的衰退，但是并不影響房地產(chǎn)業(yè)在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位，其收入占總財(cái)政收入的70%以上。早在2006年以前，美國(guó)規(guī)模最大的前五家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度就超過了20%，中國(guó)香港前十家房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)集中度超過80%，如此足以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，構(gòu)建較高的行業(yè)進(jìn)入壁壘。

我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，市場(chǎng)尚未成熟，下面將從市場(chǎng)份額、市場(chǎng)集中度、產(chǎn)品差別化、進(jìn)入退出壁壘這幾個(gè)因素去分析我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀分析

2.1市場(chǎng)份額與市場(chǎng)集中度

2.1.1市場(chǎng)份額

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)份額一直處于低水平，2012年，市場(chǎng)份額在1%以上的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)由5位升至6位。市場(chǎng)份額在2%以上的企業(yè)只有萬科一家。而美國(guó)第一的房地產(chǎn)公司市場(chǎng)占有率約8%，前幾名企業(yè)總體市場(chǎng)占有率為20%左右。

2.1.2市場(chǎng)集中度

本文采用一般文獻(xiàn)運(yùn)用較多的絕對(duì)集中度作為統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。以CRn為前n個(gè)企業(yè)銷售額占總銷售額的比重，計(jì)算公式如下：

CRn=ni=1Xi/Nj=1Xj

由上式計(jì)算出2012年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額集中度為：

CR4=6.9%，CR9=11.31%

可看出市場(chǎng)集中度仍處于很低的水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到寡頭壟斷的程度。下面根據(jù)植草益的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類，分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)狀況。

對(duì)比植草益市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分類表可知，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)屬于其中的競(jìng)爭(zhēng)型，要達(dá)到其中的寡占Ⅴ型還需很長(zhǎng)一段距離，這表明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性。

2.2我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品差別化

2.2.1一般意義上的房地產(chǎn)產(chǎn)品差異化

房地產(chǎn)的差異化經(jīng)營(yíng)一般是指有差異的房地產(chǎn)產(chǎn)品以及服務(wù)差異化、渠道差異化、人員差異化和形象差異化[2]，去提高房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值，形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，從而獲得更多的利益。

2.22具有核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品差異——品牌價(jià)值[3]

綜觀房地產(chǎn)市場(chǎng)，大型房企都是通過打造自己的知名品牌獲得成功。可以說，品牌是房地產(chǎn)企業(yè)的靈魂。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定水平時(shí)，行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，消費(fèi)者也趨向成熟，品牌在消費(fèi)者購(gòu)房決策中起的作用越來越重要。

由表2可以看出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的品牌價(jià)值已達(dá)上百億元，最高為中海地產(chǎn)，由于其在香港上市，是首家入選恒指的中資地產(chǎn)企業(yè)，品牌價(jià)值已高達(dá)250億元以上。同時(shí)，這些品牌價(jià)值較高企業(yè)其相應(yīng)的銷售額也非常高。

2.3品牌價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的重要性

根據(jù)2012年房地產(chǎn)品牌測(cè)評(píng)結(jié)果，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價(jià)值在100億元以上的有15家，其中14家企業(yè)的銷售額在前15名之中，品牌價(jià)值與銷售規(guī)模成正相關(guān)。品牌價(jià)值與銷售額之比大多在02～06∶1的范圍內(nèi)，品牌影響力與汽車等非易耗品水平基本相當(dāng)。根據(jù)對(duì)品牌價(jià)值較高的企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的分析，2012年品牌價(jià)值前15強(qiáng)的房企商品房銷售額9227.14億元，同比增加了28.78%。而同期全國(guó)商品房銷售額增速僅為903%，品牌房企的銷售增速高出全國(guó)水平1975個(gè)百分點(diǎn)。因此在品牌效應(yīng)的帶動(dòng)下，品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)優(yōu)于非品牌企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，品牌價(jià)值助推房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值與發(fā)展。

2.4我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入退出壁壘

由于在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎不存在沉沒成本，也無政策法規(guī)障礙和契約壁壘，因此我們主要分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入壁壘。主要從資金壁壘、政策壁壘兩個(gè)方面論述：

2.4.1資金壁壘[4]

房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，項(xiàng)目的開發(fā)一般在幾億至幾十個(gè)億，甚至上百億之間。潛在的房產(chǎn)開發(fā)商若想進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，其必須擁有足夠的資金，或者能夠籌集到進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)所必需的最低資本。近兩年隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，已有部分中小企業(yè)由于融資困難資金鏈斷裂而退出房地產(chǎn)領(lǐng)域。而且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的資本密集趨勢(shì)日益增大，致使一些實(shí)力弱小的企業(yè)更難進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。

2.4.2政策壁壘

在我國(guó)，政府對(duì)土地的出讓方式有拍賣、招標(biāo)和協(xié)議三種，拍賣與招標(biāo)方式較為公平，然協(xié)議出讓方式較為特殊，由地方政府與開發(fā)企業(yè)采用協(xié)議方式有償轉(zhuǎn)讓特定項(xiàng)目的土地使用權(quán)。這種方式無競(jìng)爭(zhēng)因素，完全取決于開發(fā)企業(yè)與政府的行為，容易滋生權(quán)錢交易的“腐敗”現(xiàn)象。在這種情況下，土地資源得不到有效配置，土地的獲取也成為房地產(chǎn)企業(yè)最大的進(jìn)入壁壘[5]。

3優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的對(duì)策

總體來看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的特征為：①市場(chǎng)份額和市場(chǎng)集中度偏低，與發(fā)達(dá)國(guó)家成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)存在差距，市場(chǎng)帶有競(jìng)爭(zhēng)性質(zhì)，各個(gè)企業(yè)的行為對(duì)市場(chǎng)的影響很有限度。②房地產(chǎn)商生產(chǎn)和出售的產(chǎn)品具有差異性，差異主要依賴于品牌價(jià)值的差異，產(chǎn)品有了差異，就不能彼此完全替代，所以形成壟斷，從而使市場(chǎng)帶有壟斷的因素。③企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)有資金及政策壁壘，而不存在退出壁壘。因此我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。

壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)是不成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，要使其發(fā)展為寡頭壟斷市場(chǎng)，需要從以下幾方面來努力：首先，提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)集中度，企業(yè)間應(yīng)加強(qiáng)整合，大型企業(yè)可采用橫向一體化戰(zhàn)略增強(qiáng)行業(yè)集中度，達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同時(shí)也可提高產(chǎn)業(yè)進(jìn)入壁壘。其次，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的差異主要依賴于品牌價(jià)值的差異，房企應(yīng)做好戰(zhàn)略定位，發(fā)展自身獨(dú)有品牌，采用產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略為企業(yè)帶來競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入壁壘較低，我國(guó)規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)自有資金的比例不低于35%，政府可適度提高企業(yè)自有資金占有比例，加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)于項(xiàng)目資本金低于規(guī)定比例的企業(yè)，限制商業(yè)貸款，以此增大企業(yè)進(jìn)入的資金壁壘。同時(shí)增大行業(yè)進(jìn)入壁壘，防止其他行業(yè)的企業(yè)“涌入”房地產(chǎn)業(yè)的亂象出現(xiàn)。正確引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向寡頭壟斷市場(chǎng)的邁進(jìn)。參考文獻(xiàn)：

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