地產(chǎn)信托風(fēng)險需要時間來化解

很多投資者在對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品表現(xiàn)出濃厚興趣的同時，也因其常與所謂的高風(fēng)險聯(lián)系在一起而在投資之前心存疑慮

房地產(chǎn)信托作為近年來新興的一種能夠豐富資本市場投資品種，為滿足投資者需要更好的解決穩(wěn)定獲利問題的投資渠道，自誕生之日起一直廣受追捧。很多投資者在對房地產(chǎn)信托產(chǎn)品表現(xiàn)出濃厚興趣的同時，也因其常與所謂的高風(fēng)險聯(lián)系在一起而在投資之前心存疑慮。特別是在當(dāng)前，股市欺詐接連不斷、股指一厥不振，政府貨幣寬松政策的背景下，大量的資金要尋找穩(wěn)定的投資獲利渠道，房地產(chǎn)信托化風(fēng)險始終成為媒體、行業(yè)、投資者共同關(guān)注的焦點。

媒體唱衰 居安思危

繼13億債務(wù)壓垮浙江帝都控股集團之后，近期，南京郊區(qū)一大型旅游地產(chǎn)項目千盛農(nóng)莊，也因股東方之一鋒尚投資的資金問題而掙扎于信托違約泥潭，更是一石激起千層浪，引發(fā)市場恐慌。在很多市場人士看來，地產(chǎn)信托曾經(jīng)是一個不太靠譜的“壞小孩”，所謂一失足成千古恨，曾被媒體亂翻曝光的數(shù)起信托違約事件為整個信托行業(yè)帶來也極大的困擾，同時投資者們由于受到媒體對地產(chǎn)信托行業(yè)“兌付危機”等唱衰信號的影響，也為促進信托行業(yè)走上穩(wěn)健的發(fā)展之路蒙上了一層揮之不去的陰影。

普益財富數(shù)據(jù)顯示，2012年共有566款房地產(chǎn)信托成立，合計募集資金1417.92億元，比2011年分別下降了27.34%和31.51%。盡管許多投資者目前仍然抱著保守的態(tài)度持續(xù)觀望行業(yè)走勢，但當(dāng)記者將“兌付危機”這一行業(yè)敏感語匯拋向資深業(yè)內(nèi)人士洪偉時得到的卻是十分輕松的應(yīng)對，可能在老生常談的行業(yè)環(huán)境浸淫多年之后，這個被外界視為紅色風(fēng)險警告的信號根本就沒有任何實質(zhì)意義。“信托公司的兌付危機我從08年就開始聽了，到現(xiàn)在也沒出現(xiàn)?！?/p>

“其實這兩年媒體一直在唱衰信托，我覺得風(fēng)險必然是存在的，但未必會影響到信托兌付。我覺得短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不大。今年年初盡管出現(xiàn)了各種地產(chǎn)兌付壓力的報道，但是現(xiàn)在馬上三季度過去了，還不是安然無恙，我覺得媒體唱衰有好處，就是居安思危，讓信托公司警惕風(fēng)險，加強管控”。北京金谷信托公司高級理財顧問洪偉在談到信托危機時爽朗的向記者表面了他的立場。

常態(tài)危機 時間化解

益信托工作室研究報告指出，2012年集合信托風(fēng)險暴露較多，這種情況已經(jīng)延續(xù)到2013年，保兌付仍然是各信托公司短期內(nèi)主要任務(wù)。其原因主要是，房地產(chǎn)信托兌付高峰尚未過去，在前期風(fēng)險爆發(fā)較多的環(huán)境下，在房地產(chǎn)行業(yè)告別暴利時代的過程中，接盤資金會相對謹慎，這會加劇信托公司的兌付難度。今年，銀監(jiān)會發(fā)布兩道令牌，《固定資產(chǎn)貸款管理辦法》和《項目融資業(yè)務(wù)指引》，敦促信貸資金流入實體經(jīng)濟，夯實項目資本金。

在談到兌付危機的未來趨勢時，洪偉給出了一個令記者意料之外頗具哲學(xué)意味的答案：“行業(yè)內(nèi)兌付風(fēng)險只要時間足夠長，就不存在值得擔(dān)心的危機了。雖然目前一線城市的房價居高不下，但同時一些二、三線城市的房地產(chǎn)市場卻處在有價無市的狀態(tài)，它們與一線城市形成了鮮明的對比?？赡茉趯?，像鄂爾多斯這樣的空城會越來越多。我覺得克強經(jīng)濟的初衷是要轉(zhuǎn)變投資方向、拉動經(jīng)濟均衡發(fā)展，但是事與愿違，市場內(nèi)多數(shù)貨幣還是到了地產(chǎn)行業(yè)進而推高房價，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)聚集的廣義貨幣開始退場，狹義貨幣泛濫時，中國式的經(jīng)濟危機恐怕才是投資者真正應(yīng)該恐慌的事情?！?/p>

借新還舊 風(fēng)險對賭

今年開發(fā)商在各城市加大投資力度的同時，也給信托公司帶來新的機會。據(jù)信托行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達3076億元，創(chuàng)下自2010年以來的最高水平。與此同時，房地產(chǎn)信托從第二季度開始反彈后沒有停下腳步，而是呈現(xiàn)出整體規(guī)模繼續(xù)進一步快速擴大的態(tài)勢。一家信托公司的人士向記者透露，一些抵押比例高，且收益率高的產(chǎn)品，往往幾個小時就被搶空了。

諾亞財富投資顧問沈湘玲接受記者采訪時表示，面對快到到期兌付的信托資金，開發(fā)商和信托公司誰也不想看到違約的情況出現(xiàn)，因此，為了支付信托資金，許多開發(fā)商要么降價促銷，盡快回籠資金，要么借舊還新，通過信托渠道進行再融資。

金谷信托公司高級理財顧問表示，短期內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險不大?！熬湍壳皝砜葱磐羞€是很火爆的，即便有危機，信托公司也可以募新還舊解決。從內(nèi)部來看，信托的風(fēng)控機制起著很大的作用，比如我發(fā)給你一塊地的抵押，對融資方和信托公司來講，就是一個對賭，哪怕還款來源不理想，融資方肯定不愿意抵押物被處置，所以，屆時融資方會詳盡辦法還款，再退一步，即便融資方還不了款，對投資者而言最多就是多一個處置周期，延期兌付，不會出現(xiàn)真正的虧本。

此外，信托公司還有很多管理模式和控制機制，都可以促使信托計劃對付。從外部來看，有實力的信托公司借助其股東的背景資源實力、在金融行業(yè)內(nèi)的話語權(quán)等都是其處理壞賬的有利保障?！?/p>