上海非本地生源應屆畢業(yè)生住房情況分析

陳逸凡　金昊

[提要] 我國高校擴招以來，畢業(yè)大學生人數(shù)逐年激增，時至今日，初入社會的畢業(yè)大學生不僅要面臨嚴峻的就業(yè)形勢，還要承受住房方面的壓力。本文從分析畢業(yè)大學生住房問題的現(xiàn)實意義出發(fā)，積極倡導以興建青年廉租公寓作為解決目前畢業(yè)大學生住房保障問題的出路。

關鍵詞：畢業(yè)大學生；非本地生源；保障房；小戶型；合租

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

原標題：上海非本地生源應屆畢業(yè)生住房情況分析及解決方案

收錄日期：2013年10月16日

引言

2012年夏天筆者在暑期實習期間，在實習單位遇到了外地留滬的同濟大學建筑系研究生畢業(yè)的小吳。他的困難住房經(jīng)歷使我對外地留滬大學生在上海的住房情況產(chǎn)生了研究動機。小吳在公司附近租了一套月租金1，500元左右的老式公房，但房東因售房需要，毀約并要求其搬離。雖然獲得賠償，但他仍然很難在短時間內找到價位合適的住房，只能睡在公司里。之后受公司委派去北京培訓，公司在北京工地上的簡易宿舍成了他的臨時住所。據(jù)小吳估計，該項目開盤總價將在600萬元左右，如此天文數(shù)字對小吳而言簡直是天方夜譚。正所謂安居才能樂業(yè)，在上海這樣的大都市如果像小吳這樣的非本地生源名校精英在畢業(yè)伊始就開始為住處而艱難奔波，那他們是否能順利扎根于上海，是否能順利闖蕩出他們的事業(yè)？本文通過針對上海非本地生源應屆畢業(yè)生住房情況的分析，試圖研究出“小吳現(xiàn)象”問題的根源，旨在探索讓“小吳們”有所居、有所樂居的解決方案。

一、外地留滬高校畢業(yè)生住房現(xiàn)狀

（一）高不可攀的買房。在商品住房市場，應屆生購買能力嚴重不足。上海應屆大學生薪酬水平僅略高于全國的2，700元/月，平均薪酬水平最高的交大、復旦、上財畢業(yè)生也僅僅在4，000元/月左右，整體對商品房的購買能力很低。衡量房價承受能力的國際通用標準是“房價收入比”?！胺績r收入比”是指一個國家或地區(qū)住房價格與居民家庭年收入的比例。按照國際慣例，其合理區(qū)間為3～6。根據(jù)易居中國房地產(chǎn)研究院測算，2010年我國的房價收入比為7.76，而上海、北京、深圳等一線城市的房價收入比已超過10，更是遠遠高過合理區(qū)間。

（二）合租困境。合租房是當下留滬大學生畢業(yè)后的住房首選。其優(yōu)點是價格低廉，房源充足可以滿足大多數(shù)大學生的需求。但是從近幾年頻發(fā)的合租安全問題來看，安全性、私密性差是合租的一個致命缺點。而合租與群租之間的界定尚未明朗，從現(xiàn)有的法律法規(guī)來看，市面上絕大多數(shù)的合租房都有違反法律的嫌疑。

（三）住房保障的尷尬。從上?，F(xiàn)有住房保障政策來看，主要有三種保障房類型，分別為廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房以及政策尚未確定在建的限價商品房。但是無論從收入角度還是從戶籍管理的角度，留滬大學生唯一符合申請條件的是公共租賃房。公共租賃房政策條例中持有“《上海市居住證》達到二年以上”這一申請條件使得絕大多數(shù)應屆畢業(yè)生無法享受到住房保障政策。而從大學生收入增長角度來說，畢業(yè)后三年內是其薪資的一個不穩(wěn)定的增長期，所以在這一時期往往是大學生最困難的一段時間。因此，對于留滬大學生而言現(xiàn)有政策的制定顯然有一個真空期。

二、外地留滬高校畢業(yè)生住房存在的主要問題

（一）房源選擇余地小。留滬大學生主要可以選擇的房源為公共租賃房、合租房、老式公房以及一部分的新建商品房。其中合租房是當下留滬大學生畢業(yè)后的住房首選。其優(yōu)點是價格低廉、房源充足，可以滿足大多數(shù)大學生的需求。但是根據(jù)2006年12月的《關于加強居住房屋租賃管理的若干規(guī)定（試行）》現(xiàn)今所有的合租房都是非法的。而且長期居住在合租房對于留滬大學生也是不切實際的。而對于老式公房來說其房源分布廣泛，由于其總面積偏小所以租金一般較為便宜，交通比較便捷。但是由于房齡大所以內部裝修較為陳舊，會有漏水、積水、亂拉電線等安全隱患，而且相對于合租性價比較低。而對于新建的酒店式公寓其租金高昂，而且水電煤費用要略高于普通住宅，約為普通住宅的2.391倍，使得大部分留滬大學生無法承擔。

（二）房價、租金雙雙上漲。在房屋租賃市場，房租均價持續(xù)走高。在上海2010年房租平均價為2，825元/月，超過大學畢業(yè)生月平均工資的50%。扣除房租，大學畢業(yè)生的可支配收入難以維持正常的生活。因而，很多大學生不得已選擇地段較偏、居住條件較差的群居房，由此產(chǎn)生、蝸居、城中村等現(xiàn)象。

（三）租房市場不規(guī)范。如今的網(wǎng)絡上，“黑中介”的字眼比比皆是。在諸多的投訴、訴苦中，房屋押金的問題占了相當大的比例。房屋內設施的損壞與否常常是中介一方說了算，不少中介以種種理由克扣租房者的押金?？擅鎸χ薪楣镜囊幻嬷~，很多租房者有苦難言，甚至有中介公司因押金分歧而毆打租房者的事件。

（四）住房不穩(wěn)定。除客觀因素，大學生自身工作變動較大而常常需要更換住房，而無法長期穩(wěn)定地租房，使住房成本大大提升。不斷的搬家、換房也使得房東不愿意租房給他們。所以當下大學生也需要注意自身的問題，盡快在畢業(yè)后找到一份穩(wěn)定的工作，從而獲得穩(wěn)定住房條件。

三、外地留滬高校畢業(yè)生住房困難原因分析

（一）房源稀缺的主要原因

1、新開發(fā)小戶型少、老公房減少。小戶型作為中低收入人群的主力房型，在市場上一經(jīng)開盤往往就銷售一空。但是，與之形成鮮明反差的是小戶型這一熱銷的房型卻不受開發(fā)商的青睞。以至于現(xiàn)在鮮有小戶型房型房源的開發(fā)。部分開發(fā)商認為，目前大戶型在市場上需求較旺，市場需求決定了開發(fā)商愿意做大戶型。而從房屋設計上來說：在保證功能齊全、居住舒適的前提下，做中小戶型要比做大戶型難得多。而新開發(fā)小戶型稀缺的同時，老公房隨著城市化的進程也漸漸稀少，1992年至2005年共拆除了舊房6，900萬平方米，年平均拆除舊房493萬平米。而老公房往往是小戶型，因此最適合大學生居住的小戶型在上海已經(jīng)難覓蹤跡了。

2、保障性住房針對性不強。公共租賃房作為唯一適合留滬大學生的保障性房源，不僅僅在申請條件上有缺陷。對于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個價格顯然是偏高的。而價格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠、交通不便。以上海松江大學城學生公寓6期這一公租房房源為例其價格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內設施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個小時以上車程。所以即使價廉物美也乏人問津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設周期長，而且上海住房仍處于供不應求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說短期內出租房源的供給的價格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過搜房網(wǎng)搜索適合大學生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進程中外來人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來常住人口已經(jīng)達到897.70萬人占總人口的30%以上。而根據(jù)上海市人口計生委2010年的調查，75.7%的外來人口是以租賃方式解決居住問題。所以，隨著近年來外來人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場供需條件來看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過簡單的供求需求分析可以我們看出，通過市場的自發(fā)調節(jié)，隨著需求的不斷增長，需求曲線向右上方移動，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調控房價，對房租缺乏有效約束。雖然政府對于房價進行了多次宏觀調控，但是對于房屋租金的調控缺乏相關政策。租金調控也是房價調控的一部分，各級政府、各個部門都有責任來重視這項調控的工作。當下政府更加需要加強對租賃內容的完善和調整，特別是對租客的權益要給予保障。只有房價，租金雙管齊下，調控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場不完善，立法滯后，住房租賃市場法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價將房客掃地出門之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴重，導致承租人合法權益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國家，相關法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過法律方式來解決。

2、租房市場不健全。而住房租賃市場的不健全，其根源在于政府在此前很長一段時間內對此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關重要。當下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤不惜鋌而走險，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場也是當務之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競爭壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報道《大學畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實實地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實就是一個“面子”問題。原本并不具有一個優(yōu)越的環(huán)境，對于一些畢業(yè)生而言，勉強留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過是讓“外人”看起來“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來“風光”，這是過去一些大學畢業(yè)生普遍存在的心理。當然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長安米貴，居大不易”是時下一線大城市的真實寫照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達到18.9%，為2008年金融危機以來的最高。其中，傳統(tǒng)服務業(yè)2011年員工離職率達到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項針對大學畢業(yè)生的跳槽調查顯示，2009屆大學畢業(yè)生半年內的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專院校45%，其中主動離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學生住房更加困難。

四、改善外來留滬高校畢業(yè)生住房條件的對策與建議

（一）加強政策引導，促進小房型住房的開發(fā)。來滬大學生住房困難的根源在于小戶型的緊缺，而小戶型的建設離不開政府的資助。對于購買小戶型的市民予以補貼是一個很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領取了9，598元的購房補貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購房補貼的第一人。在此之前鄧光先購買了一套56.48平方米的小戶型住房，總價387，816元。對于上海同樣的大力度補貼也應該施行。當然僅僅對于購房者的補貼是遠遠不夠的。加緊公租房的配套建設才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽椖恐坏慕瓰成芯皥@已經(jīng)全部出租。從開始的遇冷到現(xiàn)在的供不應求，我們可以看到公租房對于中低收入者還是用相當大的的吸引力。因此，只有加大小戶型、公租房等具有保障性質項目，才能使人民安居樂業(yè)。

（二）加強政策調控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶型的開發(fā)之外對于現(xiàn)有的租房市場的調控也是必需的。在歐美等發(fā)達地區(qū)政府對于房屋租金的政策調控使得住房市場更加穩(wěn)定有序。在德國年輕人中的租房一族比例多達77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護租房人利益的政策，德國法律規(guī)定房東不得隨意驅逐房客和漲價，市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構共同制定不同類型房屋的“房租合理價格表”，房租超過“合理房租”20%就違法，超過50%就構成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。對于我國如今的現(xiàn)狀類似的調控同樣可以實施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會因為租金因素頻繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進就業(yè)政策，引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機遇越多，壓力也就更大。“逃離北上廣”成了留滬大學生這個群體的一種心態(tài)寫照，越來越多的大學生們開始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時不再將目標鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應該引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長遠角度進行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國家才能均衡發(fā)展，大學生才能安居樂業(yè)。

主要參考文獻：

[1]昝旺.淺析我國大學畢業(yè)生住房保障問題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國住房政策背景下小戶型住宅適應性研究[D].同濟大學，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會科學，2012.3.

2、保障性住房針對性不強。公共租賃房作為唯一適合留滬大學生的保障性房源，不僅僅在申請條件上有缺陷。對于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個價格顯然是偏高的。而價格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠、交通不便。以上海松江大學城學生公寓6期這一公租房房源為例其價格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內設施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個小時以上車程。所以即使價廉物美也乏人問津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設周期長，而且上海住房仍處于供不應求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說短期內出租房源的供給的價格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過搜房網(wǎng)搜索適合大學生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進程中外來人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來常住人口已經(jīng)達到897.70萬人占總人口的30%以上。而根據(jù)上海市人口計生委2010年的調查，75.7%的外來人口是以租賃方式解決居住問題。所以，隨著近年來外來人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場供需條件來看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過簡單的供求需求分析可以我們看出，通過市場的自發(fā)調節(jié)，隨著需求的不斷增長，需求曲線向右上方移動，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調控房價，對房租缺乏有效約束。雖然政府對于房價進行了多次宏觀調控，但是對于房屋租金的調控缺乏相關政策。租金調控也是房價調控的一部分，各級政府、各個部門都有責任來重視這項調控的工作。當下政府更加需要加強對租賃內容的完善和調整，特別是對租客的權益要給予保障。只有房價，租金雙管齊下，調控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場不完善，立法滯后，住房租賃市場法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價將房客掃地出門之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴重，導致承租人合法權益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國家，相關法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過法律方式來解決。

2、租房市場不健全。而住房租賃市場的不健全，其根源在于政府在此前很長一段時間內對此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關重要。當下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤不惜鋌而走險，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場也是當務之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競爭壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報道《大學畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實實地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實就是一個“面子”問題。原本并不具有一個優(yōu)越的環(huán)境，對于一些畢業(yè)生而言，勉強留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過是讓“外人”看起來“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來“風光”，這是過去一些大學畢業(yè)生普遍存在的心理。當然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長安米貴，居大不易”是時下一線大城市的真實寫照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達到18.9%，為2008年金融危機以來的最高。其中，傳統(tǒng)服務業(yè)2011年員工離職率達到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項針對大學畢業(yè)生的跳槽調查顯示，2009屆大學畢業(yè)生半年內的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專院校45%，其中主動離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學生住房更加困難。

四、改善外來留滬高校畢業(yè)生住房條件的對策與建議

（一）加強政策引導，促進小房型住房的開發(fā)。來滬大學生住房困難的根源在于小戶型的緊缺，而小戶型的建設離不開政府的資助。對于購買小戶型的市民予以補貼是一個很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領取了9，598元的購房補貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購房補貼的第一人。在此之前鄧光先購買了一套56.48平方米的小戶型住房，總價387，816元。對于上海同樣的大力度補貼也應該施行。當然僅僅對于購房者的補貼是遠遠不夠的。加緊公租房的配套建設才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽椖恐坏慕瓰成芯皥@已經(jīng)全部出租。從開始的遇冷到現(xiàn)在的供不應求，我們可以看到公租房對于中低收入者還是用相當大的的吸引力。因此，只有加大小戶型、公租房等具有保障性質項目，才能使人民安居樂業(yè)。

（二）加強政策調控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶型的開發(fā)之外對于現(xiàn)有的租房市場的調控也是必需的。在歐美等發(fā)達地區(qū)政府對于房屋租金的政策調控使得住房市場更加穩(wěn)定有序。在德國年輕人中的租房一族比例多達77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護租房人利益的政策，德國法律規(guī)定房東不得隨意驅逐房客和漲價，市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構共同制定不同類型房屋的“房租合理價格表”，房租超過“合理房租”20%就違法，超過50%就構成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。對于我國如今的現(xiàn)狀類似的調控同樣可以實施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會因為租金因素頻繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進就業(yè)政策，引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機遇越多，壓力也就更大?！疤与x北上廣”成了留滬大學生這個群體的一種心態(tài)寫照，越來越多的大學生們開始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時不再將目標鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應該引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長遠角度進行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國家才能均衡發(fā)展，大學生才能安居樂業(yè)。

主要參考文獻：

[1]昝旺.淺析我國大學畢業(yè)生住房保障問題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國住房政策背景下小戶型住宅適應性研究[D].同濟大學，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會科學，2012.3.

2、保障性住房針對性不強。公共租賃房作為唯一適合留滬大學生的保障性房源，不僅僅在申請條件上有缺陷。對于現(xiàn)已推出的房源其租金約為2，000元，面積為50平方米左右。這樣一個價格顯然是偏高的。而價格合理的公租房不僅房源稀缺而且地理位置偏遠、交通不便。以上海松江大學城學生公寓6期這一公租房房源為例其價格低廉一套房在1，000左右，可住1～2人，屋內設施裝修良好。但是，由于其地理位置不佳，前往市中心需要2個小時以上車程。所以即使價廉物美也乏人問津。

（二）租金上漲的主要原因

1、短期可供出租房源，尤其是小房型的房源十分有限。住房的建設周期長，而且上海住房仍處于供不應求的局面，剛需比例較高，因此即使租金上漲，市場上可供出租的房源也很難快速增加，也就是說短期內出租房源的供給的價格彈性非常小，尤其是小房型，近期通過搜房網(wǎng)搜索適合大學生居住的一居50平方米以下的可租房源共有62，672套，僅占可租房源的總量的30%不到，而其供給彈性幾乎接近于零。

2、城市化進程中外來人口增加，租房需求逐年上漲。（表1）根據(jù)第六次人口普查（2010年）上海的外來常住人口已經(jīng)達到897.70萬人占總人口的30%以上。而根據(jù)上海市人口計生委2010年的調查，75.7%的外來人口是以租賃方式解決居住問題。所以，隨著近年來外來人口的不斷涌入，租房需求不斷提升，租金也隨之水漲船高。

3、從市場供需條件來看，租金將持續(xù)上漲。（圖1）由于短期小房型租賃的供給彈性接近于零，通過簡單的供求需求分析可以我們看出，通過市場的自發(fā)調節(jié)，隨著需求的不斷增長，需求曲線向右上方移動，從而租金將持續(xù)上漲。

4、政府只調控房價，對房租缺乏有效約束。雖然政府對于房價進行了多次宏觀調控，但是對于房屋租金的調控缺乏相關政策。租金調控也是房價調控的一部分，各級政府、各個部門都有責任來重視這項調控的工作。當下政府更加需要加強對租賃內容的完善和調整，特別是對租客的權益要給予保障。只有房價，租金雙管齊下，調控成果才能真正顯現(xiàn)。

（三）租房市場不規(guī)范的主要原因

1、法律不健全。住房租賃市場不完善，立法滯后，住房租賃市場法規(guī)不健全。由于房租上漲、房東嫌貧愛富、坐地起價將房客掃地出門之事層出不窮。很多管理環(huán)節(jié)無法可依，多頭管理現(xiàn)象嚴重，導致承租人合法權益得不到保障。目前，令租客感到有些苦惱的是，一些房東多變，會隨意要求租客搬離租屋，這也是大多數(shù)人不愿意租房的主要原因。但在海外國家，相關法律規(guī)定，不能隨意要求租客搬走，即使出現(xiàn)欠租情形，也必須通過法律方式來解決。

2、租房市場不健全。而住房租賃市場的不健全，其根源在于政府在此前很長一段時間內對此不夠重視。其次，房屋中介的自律也至關重要。當下許多群租房往往是中介參與其中改造，為了獲得更多的利潤不惜鋌而走險，不僅觸犯法律而且安全也得不到保障。所以，完善租房市場也是當務之急。

（四）住房不穩(wěn)定的主要原因

1、人才競爭壓力大、擇業(yè)盲目。幾年前，南方周末一則報道《大學畢業(yè)了，我們的工作在哪里》中，提到了部分大學畢業(yè)生的就業(yè)心態(tài)，“現(xiàn)在有一群大學畢業(yè)生寧愿做城市盲流也不愿意回到基層踏踏實實地工作”，“死扛著也要留在大城市”的大有人在，這其實就是一個“面子”問題。原本并不具有一個優(yōu)越的環(huán)境，對于一些畢業(yè)生而言，勉強留在大城市未必真正適合自己，卻仍然在“死撐”，不過是讓“外人”看起來“好看”、讓家鄉(xiāng)人看起來“風光”，這是過去一些大學畢業(yè)生普遍存在的心理。當然，一線城市和二三線城市相比，居住生活成本更高毋庸置疑，“長安米貴，居大不易”是時下一線大城市的真實寫照。

2、工作連續(xù)性差。2011年各行業(yè)企業(yè)的員工平均離職率達到18.9%，為2008年金融危機以來的最高。其中，傳統(tǒng)服務業(yè)2011年員工離職率達到21.2%，制造業(yè)員工離職率也高達20.5%。最近互聯(lián)網(wǎng)上一項針對大學畢業(yè)生的跳槽調查顯示，2009屆大學畢業(yè)生半年內的離職率分別為：211院校22%，非211本科院校33%，高職高專院校45%，其中主動離職的占到了88%。而頻繁跳槽使住房也變得不穩(wěn)定，從而使留滬大學生住房更加困難。

四、改善外來留滬高校畢業(yè)生住房條件的對策與建議

（一）加強政策引導，促進小房型住房的開發(fā)。來滬大學生住房困難的根源在于小戶型的緊缺，而小戶型的建設離不開政府的資助。對于購買小戶型的市民予以補貼是一個很好的方式。在2012年8月，成都市民鄧光先在房管局領取了9，598元的購房補貼，有幸成為享受到成都市商業(yè)購房補貼的第一人。在此之前鄧光先購買了一套56.48平方米的小戶型住房，總價387，816元。對于上海同樣的大力度補貼也應該施行。當然僅僅對于購房者的補貼是遠遠不夠的。加緊公租房的配套建設才是重中之重。從最近的新聞?chuàng)ど虾５谝慌夥宽椖恐坏慕瓰成芯皥@已經(jīng)全部出租。從開始的遇冷到現(xiàn)在的供不應求，我們可以看到公租房對于中低收入者還是用相當大的的吸引力。因此，只有加大小戶型、公租房等具有保障性質項目，才能使人民安居樂業(yè)。

（二）加強政策調控，有效控制租金上漲。除了加緊小戶型的開發(fā)之外對于現(xiàn)有的租房市場的調控也是必需的。在歐美等發(fā)達地區(qū)政府對于房屋租金的政策調控使得住房市場更加穩(wěn)定有序。在德國年輕人中的租房一族比例多達77.0%。這在很大程度上得益于他們非常完善的保護租房人利益的政策，德國法律規(guī)定房東不得隨意驅逐房客和漲價，市政部門、房東與房客協(xié)會、房屋租賃介紹所等機構共同制定不同類型房屋的“房租合理價格表”，房租超過“合理房租”20%就違法，超過50%就構成犯罪，房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。對于我國如今的現(xiàn)狀類似的調控同樣可以實施，從而使得房屋租金更加穩(wěn)定，房東不會因為租金因素頻繁更換房客，而租房者也可以較為穩(wěn)定地居住。

（三）改進就業(yè)政策，引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)。2013年被戲稱“史上最難畢業(yè)季”，就業(yè)市場面臨僧多粥少的狀態(tài)，尤其在上海這樣的大城市機遇越多，壓力也就更大。“逃離北上廣”成了留滬大學生這個群體的一種心態(tài)寫照，越來越多的大學生們開始回歸理性，在選擇就業(yè)城市時不再將目標鎖定在一線城市，二三線城市的生活一樣精彩。而我們的政策也應該引導外地留滬畢業(yè)生理性擇業(yè)，從長遠角度進行職業(yè)生涯規(guī)劃。只有這樣國家才能均衡發(fā)展，大學生才能安居樂業(yè)。

主要參考文獻：

[1]昝旺.淺析我國大學畢業(yè)生住房保障問題[J].華中人文論叢，2011.6.

[2]王賓.中國住房政策背景下小戶型住宅適應性研究[D].同濟大學，2008.3.

[3]朱迪.“80后”青年的住房擁有狀況研究[J].江蘇社會科學，2012.3.