不同安置方式水利水電移民住房保障標(biāo)準(zhǔn)測算方法研究

施國慶,王炳宏

(河海大學(xué)公共管理學(xué)院,江蘇 南京 210098)

1 研究背景

水利水電工程建設(shè)征地拆遷導(dǎo)致的移民安置是世界性難題,其突出表現(xiàn)即是如何保障移民的各項權(quán)益,以實現(xiàn)恢復(fù)和提高移民生產(chǎn)生活水平的目標(biāo)。住房是移民家庭的重要財產(chǎn),是移民基本權(quán)益保障內(nèi)容,也是農(nóng)村移民安置過程中最重要的規(guī)劃設(shè)計和決策事項之一。根據(jù)社會保障理論,住房保障是社會保障體系的有機組成部分,作為不同于一般商品的住房,具有很強的社會性和政策性,其主要表現(xiàn)就是政府有責(zé)任和義務(wù)保障社會成員擁有適當(dāng)?shù)淖》俊Ｋ娨泼駷閲宜婇_發(fā)做出了貢獻,國家應(yīng)該提供必要的住房補償,而住房權(quán)作為一項基本人權(quán),以房屋財產(chǎn)補償為核心內(nèi)容的水利水電移民住房保障體系建設(shè)更是不可缺位。然而,移民住房保障的合理標(biāo)準(zhǔn)長期以來并沒有受到關(guān)注,鮮有研究成果。本文試圖就不同安置方式下水利水電移民的住房保障標(biāo)準(zhǔn)進行探討,提出標(biāo)準(zhǔn)的測算方法。

1.1 水利水電移民住房保障的法律依據(jù)

對水利水電移民進行住房保障源于國家法規(guī)規(guī)定?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定,我國實行土地用途管制制度,使用土地的單位和個人必須嚴(yán)格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地。因此,移民安置所需的宅基地和其他房屋建設(shè)用地應(yīng)依法獲得保障?！洞笾行退姽こ探ㄔO(shè)征地補償和移民安置條例》(國務(wù)院471號令)規(guī)定,大中型水利水電工程建設(shè)被征收土地上的附著建筑物按照其原規(guī)模、原標(biāo)準(zhǔn)或者恢復(fù)原功能的原則(“三原”原則)補償;對補償費用不足以修建基本用房的貧困移民,應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補助?！端姽こ剔r(nóng)村移民安置規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》(DL/T 5378——2007)等則給出了具體的移民住房安置實施操作方法。但是,現(xiàn)行法律并未對包括房屋補償在內(nèi)的移民住房保障按照安置方式進行分類,且現(xiàn)行移民房屋補償標(biāo)準(zhǔn)的法律規(guī)定往往是由地方政府自行確定,實際安置過程中移民的房屋貨幣補償額、房屋面積、房屋質(zhì)量和房屋環(huán)境等住房保障要素的標(biāo)準(zhǔn)就陷入非常混亂的境況中。

1.2 水利水電移民住房保障概念界定

住房保障是指政府通過采取住房供應(yīng)、分配、補貼等一系列措施政策,目的是為住房困難的中低收入家庭提供適當(dāng)住房,滿足其基本居住需求,實現(xiàn)“居者有其屋”的發(fā)展目標(biāo)[1]。這一定義中的保障手段、保障目標(biāo)同樣適用于水電移民群體,但移民畢竟不同于城鎮(zhèn)中低收入者。筆者認(rèn)為,水利水電移民住房保障是指以國家水電移民住房安置政策為指導(dǎo),通過科學(xué)規(guī)劃安置點、合理分配宅基地以及在移民搬遷和房屋建設(shè)過程中給予質(zhì)量監(jiān)測指導(dǎo)、貨幣補貼等手段,保證移民搬遷后的住房水平不降低。通過這些舉措在確保移民“住有所居”的同時,不會因房屋搬遷而返貧,切實保障移民的基本生活和可持續(xù)發(fā)展。

需要說明的是,水利水電移民房屋財產(chǎn)補償作為移民住房保障的核心內(nèi)容之一,兩者是一種個體與總體、微觀到宏觀的關(guān)系。移民住房保障是移民社會保障體系的組成部分,而移民房屋財產(chǎn)補償強調(diào)的是對房屋、家電、作物及類似家庭資產(chǎn)的經(jīng)濟補償,兩者的研究內(nèi)容雖略有交叉,但具體到研究方法、方向及理論依據(jù)等方面還是不同的。

1.3 水利水電移民安置方式分類

水利水電移民安置方式依據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)有不同分類,其內(nèi)涵也不盡相同。根據(jù)移民搬遷前后住房的空間變化,移民安置方式可細(xì)分為農(nóng)村—農(nóng)村、農(nóng)村—鄉(xiāng)場/集鎮(zhèn)、農(nóng)村—城市郊區(qū)、農(nóng)村—城市市區(qū)、城市郊區(qū)—城市郊區(qū)、城市郊區(qū)—城市市區(qū)6種。不同安置方式下移民的住房保障需求是不同的,其住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的測算方法也不同。鑒于某些安置方式住房保障需求和相關(guān)補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法上的共性,現(xiàn)將“農(nóng)村—鄉(xiāng)場/集鎮(zhèn)、農(nóng)村—城市郊區(qū)、農(nóng)村—城市市區(qū)”3類合并為“農(nóng)村—城鎮(zhèn)(市)”類、將“城市郊區(qū)—城市郊區(qū)、城市郊區(qū)—城市市區(qū)”合并為“城鎮(zhèn)(市)—城鎮(zhèn)(市)”類,以避免后續(xù)貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法分析上的繁瑣。

2 水利水電移民住房保障標(biāo)準(zhǔn)確定的要素

不同安置方式下移民的住房保障需求有其共性,同時,住房的需求和供給也有諸多差異[2]。根據(jù)需求層次理論,移民搬遷后在住房需求上首先考慮房屋面積和質(zhì)量要素,而房屋居住環(huán)境和住房資產(chǎn)價值等要素也隨著社會發(fā)展而日益受到重視[3]。因此,筆者認(rèn)為移民住房面積、質(zhì)量、居住環(huán)境都是與住房保障相關(guān)的基本要素,房屋資產(chǎn)價值的需求則相對弱些。此外,對移民住房保障標(biāo)準(zhǔn)確定的住房面積、質(zhì)量等4個要素的測算依據(jù)主要有3個方面:一是國家法律法規(guī)對水利水電移民住房保障的規(guī)定,另一方面則源于國內(nèi)學(xué)者對城鎮(zhèn)住房保障的理論研究,最后一方面則是依據(jù)國內(nèi)水庫移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的具體測算實踐。

2.1 移民住房面積

住房面積主要包括宅基地面積和房屋建筑面積。目前,各地移民住房面積標(biāo)準(zhǔn)確定基本上是在遵循國家移民補償政策和“三原”原則基礎(chǔ)上,根據(jù)各自的財力狀況和移民意愿自行補償,并沒有統(tǒng)一的住房面積補償標(biāo)準(zhǔn)。筆者根據(jù)對移民安置方式的探討,將住房面積標(biāo)準(zhǔn)的補償分為農(nóng)村分散安置移民戶的面積補償、農(nóng)村集中安置移民戶的面積補償和外遷至城鎮(zhèn)(市)安置移民戶的面積補償3種。

對于農(nóng)村分散安置移民戶住房面積標(biāo)準(zhǔn)的確定可由遷入地村委根據(jù)當(dāng)?shù)卣厥褂靡?guī)劃并結(jié)合移民原有宅基地面積給予適當(dāng)比例的宅基地面積。

(1)

如果該移民系無房少房戶,且根據(jù)上式計算的結(jié)果無法達(dá)到當(dāng)?shù)厝司孛娣e,則按最低補償標(biāo)準(zhǔn)(公式(2))配置,比例系數(shù)主要根據(jù)當(dāng)?shù)氐牡貎r、人口密度以及當(dāng)?shù)厝鮿萑后w救助標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)來確定;宅基地面積確定以后,分散戶房屋的建筑面積即可根據(jù)樓層數(shù)大致估算得到。

(2)

對于農(nóng)村集中安置移民戶來說,其房屋宅基地面積的補償一方面應(yīng)參考其搬遷前宅基地面積的數(shù)量,另一方面其配置要符合安置點總體設(shè)計規(guī)劃,并根據(jù)移民或移民戶數(shù)量的增減情況動態(tài)調(diào)整,“人多地少”情況下可參考公式(3);如果安置點面積比較大而選擇集中安置的移民數(shù)量較少,也可按家庭人口數(shù)分配宅基地;此外,如果是對移民進行貨幣補償由其自行購置宅基地,相關(guān)部門應(yīng)予引導(dǎo)以免干擾其他移民戶的房屋建設(shè)。

設(shè)安置點建設(shè)用地總面積為S1,安置點地上公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)面積為S2,其他非房屋和非基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地為S3,安置點預(yù)測移民數(shù)量(或移民家庭數(shù))為M,則調(diào)整前移民人均(或戶均)宅基地面積S為:S=(S1+S2+S3)/M,參考移民搬遷前宅基地面積的數(shù)量還應(yīng)對上式進行調(diào)整,設(shè)移民搬遷前的人均(戶均)合法宅基地面積為S0,調(diào)整系數(shù)設(shè)為β,則調(diào)整后的移民人均(戶均)宅基地面積s″為

s″=S+(S0-S)β(S0>S)

或

s″=S-(S-S0)β(S0

(3)

根據(jù)確定的宅基地面積,安置點移民住房建筑面積的確定可采取如下2種方式:在統(tǒng)管自建的情況下,移民戶可按照政策規(guī)定的建筑面積自由選擇樓層,此時的建筑面積為宅基地面積與樓層數(shù)的乘積;在政府統(tǒng)建、移民以住房補償款按成本價或其他價格認(rèn)購住房的情況下,其房屋建筑面積即為所購戶型對應(yīng)的建筑面積。

對于外遷到城鎮(zhèn)(市)安置的移民家庭來說,其住房面積的補償應(yīng)服從城鎮(zhèn)(市)的土地利用規(guī)劃和對應(yīng)群體的房屋政策,政策允許并且有條件分配宅基地的,可酌量按人均建筑面積15 m2予以保障[1];對于必須租房或購房的移民戶來講,其住房面積保障標(biāo)準(zhǔn)可參考《中國城鎮(zhèn)住房保障制度設(shè)計研究》[1]中的測算,中等偏下收入戶住房標(biāo)準(zhǔn)面積介于56～80 m2。

目前,不同地區(qū)水利水電移民宅基地面積補償標(biāo)準(zhǔn)的計算方法相差較大,實際的宅基地調(diào)整難度也不盡相同。需要說明的是,無論是集中安置還是分散安置,移民搬遷后的房屋宅基地調(diào)整往往受村鎮(zhèn)土地利用規(guī)劃和現(xiàn)行《中華人民共和國土地管理法》的局限性所制約,因此移民安置后的宅基地面積往往無法保證。為此,必須通過健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場等方式進行宅基地調(diào)整,在無法調(diào)整宅基地的情況下,應(yīng)通過建設(shè)移民安置小區(qū)和高層樓房等方式為移民提供房屋,同時各地區(qū)也可在借鑒現(xiàn)有研究成果基礎(chǔ)上因地制宜選擇科學(xué)合理的宅基地面積補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法,確定適度的保障水平。

2.2 移民住房質(zhì)量控制

對水利水電移民住房的質(zhì)量控制,筆者主要從房屋結(jié)構(gòu)控制和房屋內(nèi)部布局控制2個方面來確保移民住房質(zhì)量,其中,移民房屋結(jié)構(gòu)控制是基本。房屋結(jié)構(gòu)是指房屋自身的建筑結(jié)構(gòu),是根據(jù)房屋的梁、柱、墻等主要承重構(gòu)件的建筑材料來分類的。在不考慮自然災(zāi)害和少數(shù)民族移民民俗傳統(tǒng)的情況下,移民搬遷后的住房結(jié)構(gòu)中,鋼結(jié)構(gòu)與鋼混結(jié)構(gòu)是質(zhì)量最高的住房結(jié)構(gòu),磚混結(jié)構(gòu)則是性價比最高最適合移民群體使用也是實際操作中普遍選擇的住房結(jié)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)是用磚墻或磚柱、鋼筋混凝土樓板和屋頂承重構(gòu)件作為主要承重結(jié)構(gòu)的建筑[4]。這種結(jié)構(gòu)質(zhì)量較好而造價低廉,適合樓高較低的家用住房。根據(jù)GB 50068—2001《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》1.0.5條規(guī)定,普通房屋的結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年,GB 50010—2002《混凝土設(shè)計規(guī)范》第3.4.2條規(guī)定,一類、二類、三類使用環(huán)境下,設(shè)計年限為50年的房屋結(jié)構(gòu)最低混凝土強度等級為C20[5]。諸如此類的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范還有很多,從地基到墻體再到房梁都有相應(yīng)的強度、厚度、抗震度和對應(yīng)建筑材料規(guī)格的規(guī)定,尤其是對于地質(zhì)災(zāi)害較多地段的磚混結(jié)構(gòu)住房來說,鋼筋的粗細(xì)規(guī)格、箍筋的間距大小和橫向接頭鋼筋的數(shù)量也有嚴(yán)格規(guī)范。因此,無論是移民自建還是統(tǒng)建分購,移民監(jiān)理部門都應(yīng)定期負(fù)責(zé)任地做好水利水電移民房屋結(jié)構(gòu)控制工作。

對移民房屋內(nèi)部布局的控制強調(diào)的是住房的功能質(zhì)量,具體來講主要是對房屋內(nèi)部裝修、開間深度、私密性、三明度(明廚、明廁、明廳)及水電暖氣等的質(zhì)量控制。在移民房屋重置過程中,如果是集中安置移民,水泵、變電站、煤氣(或液化氣)站以及鍋爐站的密度和供應(yīng)調(diào)配等應(yīng)有具體的設(shè)計和安排,因四者之間具有相通性,本文僅對水泵密度進行簡單分析,當(dāng)然也可由集體經(jīng)濟組織直接按戶供水,此時要確保水質(zhì)達(dá)標(biāo);分散安置的移民住房內(nèi)部水電氣暖設(shè)施包括衛(wèi)生間、廚房等則可參考周邊居民的房屋內(nèi)部布局,并以當(dāng)?shù)仄骄淖》績?nèi)部布局質(zhì)量為標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)該小區(qū)或安置點的移民數(shù)量為N,該地人均月生活用水量為L,正常情況下某型號水泵的月平均抽水量為L′,則按照人口計算的水泵密度ρ為

(4)

2.3 移民住房環(huán)境評估

居住環(huán)境(dwelling environment)是指與居住生活密切相關(guān)的空間環(huán)境,從廣義的角度講,是指人類物質(zhì)環(huán)境、社會環(huán)境和文化環(huán)境的綜合統(tǒng)一。對于就近拆遷至其他集體經(jīng)濟組織或經(jīng)濟較發(fā)達(dá)城市(鎮(zhèn))安置的移民來說,搬遷后的住房環(huán)境不會因為少量移民的遷入而專門予以完善,因此移民必須要對遷入地區(qū)的居住環(huán)境從治安、教育、醫(yī)療服務(wù)、對外交通等多個方面進行“涉外”生活成本的計算,然后根據(jù)其獲得的補償額和該家庭現(xiàn)在及將來的家庭收入等選擇適合自己的居住環(huán)境。

而對于選擇安置點集中安置的農(nóng)村移民來說,安置點或社區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境往往需要重新設(shè)計。移民安置過程中通常會對公路、橋梁、醫(yī)護中心、學(xué)校、社區(qū)文化服務(wù)中心及安全管理機構(gòu)等進行具體規(guī)劃,合理與否在進行環(huán)境評估時可參考相應(yīng)的指標(biāo)體系,根據(jù)各個指標(biāo)的保障水平區(qū)間并結(jié)合當(dāng)?shù)刎斄ΑI(yè)主支付能力以及移民群眾意見綜合確定。

2.4 移民住房資產(chǎn)價值分析

對移民住房資產(chǎn)價值的探討主要源于“以房養(yǎng)老”等社會保障理念。所謂“以房養(yǎng)老”就是通過出售、出租、抵押、資產(chǎn)轉(zhuǎn)換等各種金融或非金融方式和手段,轉(zhuǎn)換所擁有住房的價值,形成較大的資源流入,實現(xiàn)以房養(yǎng)老的過程[6]。

在移民房屋具備出租、出售等條件時,對于閑置房屋比較多的水利水電移民來說,要想實現(xiàn)房屋增值和以房養(yǎng)老的目的，首先可以自行進行閑置房屋的租賃或出售,其弊端是不利于當(dāng)?shù)刈赓U市場的形成;其次可以在政府部門主導(dǎo)下,成立一家獨立于保險市場的保險公司或者抵押擔(dān)保公司,以投保或抵押的形式將有房屋出租或出售意向的移民組織起來,投保人或抵押權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)交給保險公司,保險公司按月或季度向投保方支付保險金,投保人死亡后,根據(jù)協(xié)議或由保險公司獲得該房屋的產(chǎn)權(quán),或由投保方向保險公司支付保險期間的保險服務(wù)費用。保險金額的計算可按照閑置房屋的評估價值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,并將每期的計算結(jié)果分?jǐn)偟酵侗Ｈ说念A(yù)期壽命中,即

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其中,B為每月保險金；F1為房屋評估值；F2為房屋折損；F3為房屋流轉(zhuǎn)所得；Y1為房屋預(yù)期未來收益；Y2為保險或抵押公司預(yù)支利息；Y3為投保人或抵押人的預(yù)期壽命；Ag為投保人或抵押人現(xiàn)在的年齡。

具體到實際操作中，需要考慮移民房產(chǎn)價值的估計、移民安置地區(qū)房地產(chǎn)走勢以及國家土地使用期限調(diào)整等問題,另外,還應(yīng)具體規(guī)定投保人的投保資格如最低投保年齡、投保房屋的最低面積標(biāo)準(zhǔn)等。

3 不同安置方式下水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算方法

現(xiàn)行移民安置政策在移民住房補償上的通行做法是根據(jù)原房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)和安置房屋單位面積的成本價3個因素給予一定量的貨幣補償,本研究則將移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)視作與移民住房保障的其他4個子標(biāo)準(zhǔn)既依存又獨立的一個基本方面,后文具體闡述了兩者在測算方法上的關(guān)系?，F(xiàn)行移民住房貨幣補償主要包括房屋補償費、搬遷補助費、專業(yè)項目建設(shè)補貼、搬遷獎勵費以及分散安置移民家庭的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)折算費等項目,不同安置方式下的移民所享有的貨幣補償項目需具體分析。

3.1 “農(nóng)村—農(nóng)村”安置方式下水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算方法

“農(nóng)村—農(nóng)村”安置方式下的水利水電移民,無論是后靠到其他集體經(jīng)濟組織還是在安置點集中安置,貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算方法和程序基本上是相同的,此處一并進行分析,具體的貨幣補償方式依照是否對原房屋進行折舊處理可分為3種類型:

a.按重置價補償、折舊補償和先按折舊補償再按最低補償標(biāo)準(zhǔn)補償。按重置價補償。如果移民自建房屋,房屋重置價格的計算可按公式(6)計算。

步驟一:通過加權(quán)平均,計算出當(dāng)年全省統(tǒng)一的各種建材價格(含人工費)Xi,同時依據(jù)相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)確定對應(yīng)的100 m2房屋所需的建材消耗量(含工日總量)Yi。

步驟二:將運輸費、稅金、相關(guān)工程車輛租金等其他間接費用加總,取得間接費用總額Z;則按照重置方式計算出的房屋成本W(wǎng)為

W=(∑XiYi+Z)(1+q)

(6)

式中：i為房屋建設(shè)項目數(shù)；q為偏房成本與正房成本的比例。同時W也是重置價補償方式下移民的住房補償標(biāo)準(zhǔn)。

在自行購買宅基地的情況下,宅基地單價由各集體經(jīng)濟組織與移民協(xié)商確定,此時依照房屋重置價確定的貨幣補償金額為:重置價貨幣補償金額=房屋建筑成本+宅基地價格+其他補償項目(其他補償項目包括搬遷補助費、裝修補助費、不可搬遷設(shè)施的補償費和配套設(shè)施補助等)。如果采用統(tǒng)建分購形式,移民房屋貨幣補償應(yīng)不低于統(tǒng)建房屋的成本價。

b.折舊補償。在該補償方式下,按直線折舊法計算的搬遷以后移民房屋本身的補償金額為W1=C-tD(t為原房屋使用年限,C房屋原值，D年平均折舊額)[7],其他補償項目的補償金額按照t年的折舊率Pt進行折算即可,再加上宅基地價格即得折舊補償額。絕大多數(shù)農(nóng)村移民房屋的貨幣補償不使用該方式,但對于經(jīng)濟較發(fā)達(dá)的個別農(nóng)村水利水電開發(fā)地區(qū)來說,折舊補償更符合社會主義市場化改革和新農(nóng)村建設(shè)的要求。

c.先按折舊補償,再按最低補償標(biāo)準(zhǔn)補償。該補償方式適用于移民原房屋使用年限較久遠(yuǎn)、移民搬遷前系無房少房戶或者搬遷前的房屋結(jié)構(gòu)較原始且質(zhì)量較差等情況。最低補償標(biāo)準(zhǔn)可按移民平均住房補償額的一定比例確定,也可以按照公式(2)先行確定最低標(biāo)準(zhǔn)的人均宅基地面積、建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)和質(zhì)量,然后參照公式(6)計算得出最低補償標(biāo)準(zhǔn)。目前各地對于建房困難移民群體的補助費通常以人均Xm2的某種結(jié)構(gòu)為下限,在正房補償費達(dá)不到這一標(biāo)準(zhǔn)時,由政府補足差額。筆者認(rèn)為,對于住房困難群體除補足差額外,政府還應(yīng)給予必要的建房補貼,本研究設(shè)計的建房補貼計算方法如下:

a.原來沒有住房也沒有收入:

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b.原來有住房沒有收入:

(8)

或沒有住房有收入:

(9)

c.原來有住房也有收入:

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對于建房困難戶較少的水利水電開發(fā)區(qū)域來說,協(xié)商搬遷可能具有更強的操作性,但對于房屋搬遷困難群體比較多的地區(qū)來講,該建房補貼的測算方法則具有較強的參考性和借鑒意義,此外,根據(jù)層次需求理論,移民搬遷后的房屋價格往往高于其原房屋的補償價格,即使不考慮折舊也有必要按照該方法進行理論測算并予以實施和檢驗。

3.2 “農(nóng)村—城鎮(zhèn)(市)”安置方式下水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法

“農(nóng)村—城鎮(zhèn)(市)”安置方式下的水利水電移民搬遷至城鎮(zhèn)(市)以后只能選擇購房或租房,在無法享受經(jīng)適房和廉租房等政策時,移民住房的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)將取決于城鎮(zhèn)(市)房產(chǎn)價格,確定了當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)價格以后便可直接推算移民的貨幣補償額。因此,該安置方式下移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算可分2個步驟。

3.2.1 城鎮(zhèn)(市)房產(chǎn)價格的確定

移民搬遷到城鎮(zhèn)(市)后,通常會選擇房產(chǎn)交易較頻繁的實用性住房購買或租用,故本文選擇按市場比較法來確定當(dāng)?shù)氐某擎?zhèn)(市)房產(chǎn)價格。計算方法如下:

(11)

式中：V1為移民所選住房的房屋價格；Vi為周邊類似房屋的成交價格；K1，K2，K3，K4分別為周邊類似房屋的交易情況、日期、區(qū)域因素和個別因素等的修正系數(shù)；Qi為周邊類似房屋的樣本權(quán)重；N′為所選樣本中的房屋總量；A為移民所選房屋的建筑面積；M1，M2，M3，M4分別為移民所選房屋對應(yīng)的房屋結(jié)構(gòu)、成新度、樓層和朝向等的修正系數(shù)。式(11)中K系列修正系數(shù)的確定取決于周邊類似房屋與移民所選住房對應(yīng)價格影響因素的差異；M系列的修正系數(shù)則取決于移民所選房屋的自身特點。

3.2.2 城鎮(zhèn)(市)安置方式下移民貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法的確定

城鎮(zhèn)(市)安置方式下移民貨幣補償額為[8]

V=mV1+V2

(12)

式中:m為房產(chǎn)價格修正系數(shù),主要根據(jù)物價指數(shù)和國家政策等確定;V2為其他房屋補償費,主要包括搬遷成本和機會成本等。在移民房屋補償額無法達(dá)到V這一標(biāo)準(zhǔn)時,政府應(yīng)通過購房租房補貼、城鎮(zhèn)住房保障制度等方式對這部分移民給予保障。

3.3 “城鎮(zhèn)(市)—城鎮(zhèn)(市)”安置方式下水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法

由于“城鎮(zhèn)(市)—城鎮(zhèn)(市)”安置方式下的移民住房多系城鎮(zhèn)(市)居民房屋,只有使用權(quán),因此其貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算方法相對簡單。根據(jù)2011年1月國務(wù)院發(fā)布的《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,被征收房屋的價值補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定;條例還規(guī)定,征收個人住宅,被征收人符合住房保障條件的,作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障[9]。本文在參考各地城鎮(zhèn)(市)房屋拆遷貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)計算方法的基礎(chǔ)上,對城鎮(zhèn)(市)水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算方法作如下設(shè)計:

C=PhAh+PlAlr+E1+E2

(13)

式中:C為城鎮(zhèn)(市)安置移民住房貨幣補償金額；Ph為原房屋重置單價；Ah為房屋建筑面積；Pl為房屋每平方米土地基價；Al為建房所需國有土地面積；r為容積率修正系數(shù)；E1為搬遷費及損害賠償；E2為安置補貼金額。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,對城鎮(zhèn)(市)居民按照房屋重置價給予貨幣補償。其中,原房屋重置單價為遷入地的房地產(chǎn)市場評估單價,如果該單價低于當(dāng)?shù)刈畹脱a償單價標(biāo)準(zhǔn)時,按最低補償單價標(biāo)準(zhǔn)計算;遷入地移民住房每平方米土地基價不僅包括國有土地使用權(quán)的單價,還包括開發(fā)商的土地開發(fā)成本單價等。此外,對于市場評估法在城鎮(zhèn)(市)移民住房貨幣補償測算方法中的應(yīng)用,筆者認(rèn)為除了要按照法律法規(guī)執(zhí)行之外,對測算方法的理論探討還應(yīng)充分考慮移民安置前后房屋的區(qū)位環(huán)境和資產(chǎn)價值對比,并將其中的差價按照估價期日的貼現(xiàn)率折算入式(13)中。

3.4 水利水電移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)測算方法與其他四要素的關(guān)系

如前文所言,該研究將移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算界定為既依賴同時又獨立于移民住房面積、質(zhì)量、居住環(huán)境和未來資產(chǎn)價值4個子標(biāo)準(zhǔn)的測算方法,即不同安置方式下移民住房貨幣補償額的計算對住房面積等四要素的測算方法是不同的。具體到本文來說,相比于其他2種安置方式下的貨幣補償測算來說,“農(nóng)村—農(nóng)村”安置方式下移民住房貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)的測算對移民住房面積和質(zhì)量測算的依賴程度更強,對移民住房環(huán)境和資產(chǎn)價值等的測算則要相對弱些。實際測算中,每種安置方式下究竟選用哪些要素的測算作支撐來對移民住房的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)進行測算,可根據(jù)移民意愿、安置區(qū)條件和設(shè)計人員水平等運用類似于SWOT模型之類的評價工具進行方法篩選。

4 水利水電移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測算的進一步完善

水利水電移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)測算方法的探討和健全,是確保移民在搬遷安置過程中獲得合理經(jīng)濟補償、保障移民有序安置的重要舉措。筆者根據(jù)本文的研究程度和現(xiàn)狀,有針對性地提出了完善移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)方法的意見與建議。

a.宏觀上講國家及地方政府應(yīng)推動水利水電移民住房保障體系建設(shè),確保移民搬遷安置質(zhì)量。住房安置作為水利水電移民搬遷安置的重中之重,長期以來對移民住房保障的研究和實踐卻一直沒有引起政府、水工程開發(fā)部門和理論界學(xué)者的重視。因此,以政府為主導(dǎo)、以水工程開發(fā)部門為建設(shè)主體的水利水電移民住房保障體系應(yīng)盡快建立并完善起來,在這一過程中,應(yīng)堅持“法律先行、由點及面、流域與區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌相結(jié)合”等原則,循序漸進地建立起由移民住房面積保障體系、質(zhì)量監(jiān)控體系、環(huán)境評價體系、資產(chǎn)價值評估體系和貨幣補償體系等組成的水利水電移民住房保障體系。

b.水利水電移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的測算需取長補短,充分借鑒。本文在移民住房保障標(biāo)準(zhǔn)測算方法研究過程中,一方面對住房保障各組成因素的篩選尚不全面,移民住房保障內(nèi)容的確定需積極取人之長;另一方面,各相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)在測算方法上還需要進一步完善,為確保移民安置房的宅基地面積和住房質(zhì)量,應(yīng)在現(xiàn)行法律框架內(nèi)積極創(chuàng)新農(nóng)村土地調(diào)整方案,并做好移民房屋的質(zhì)量監(jiān)理;為避免移民安置房屋資產(chǎn)價值受損和移民因安置而“返貧”,安置點或插遷村鎮(zhèn)的經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃和區(qū)位設(shè)計也應(yīng)適當(dāng)超前,保障移民的合法權(quán)益與可持續(xù)發(fā)展。因此,移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的測算方法可適當(dāng)借鑒安置區(qū)所在城市的城鎮(zhèn)中低收入群體住房保障水平的測算,城鎮(zhèn)不動產(chǎn)估價的方法也可充分借鑒其有益成分。

c.水利水電移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的測算方法應(yīng)適時調(diào)整。對移民群體安置后的房屋建設(shè),移民安置機構(gòu)一方面必須對房屋面積和質(zhì)量2個方面標(biāo)準(zhǔn)進行監(jiān)管和引導(dǎo),避免移民過分的住房訴求導(dǎo)致生產(chǎn)生活陷入困境;同時,移民貧富差距帶來的移民住房需求在保障水平和層次上的差距也是不爭的事實,隨著經(jīng)濟發(fā)展和移民后續(xù)發(fā)展能力的提升,這種差距可能繼續(xù)拉大,因此在移民住房保障相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的測算上必須有所區(qū)分,并根據(jù)移民意愿適時調(diào)整,這種測算方法的調(diào)整既包括移民群體保障水平的整體提高,也包括移民之間保障水平差距的適當(dāng)存在。

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