土地出讓收入收繳流程亟待規(guī)范

（山東省梁山縣國土資源局 山東梁山272600）

近年來，特別是《國務院辦公廳關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發(fā)［2006］100號）實施以來，國有土地使用權出讓收支受到格外關注，“土地財政”、“工業(yè)土地零地價”等成為敏感詞，而對于土地出讓金的收繳流程關注較少。本文將對土地出讓金的收繳流程規(guī)范化問題進行探討。

一、土地出讓收入收繳流程的基本規(guī)定

根據(jù)《國有土地使用權出讓收支管理辦法》（財綜 ［2006］68 號）、《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》（財綜［2009］74 號），土地出讓收入收繳流程的基本規(guī)定有：（1）土地出讓收入由財政部門負責征收管理，可由市、縣國土資源管理部門負責具體征收。（2）市、縣國土資源管理部門與國有土地使用權受讓人在簽訂土地出讓合同時，應當明確約定該國有土地使用權受讓人應當繳納的土地出讓收入具體數(shù)額、繳交地方國庫的具體時限以及違約責任等內(nèi)容。（3）土地出讓收入征收部門根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準文件，開具繳款通知書，并按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入地方國庫。繳款通知書應當明確供應土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納地方國庫的具體數(shù)額和時限等。（4）已經(jīng)實施政府非稅收入收繳管理制度改革的地方，土地出讓收入收繳按照地方非稅收入收繳管理制度改革的有關規(guī)定執(zhí)行。（5）市縣國土資源管理部門在國有土地出讓合同、租賃合同、劃撥決定書中，必須明確土地出讓價款、租金和劃撥土地價款的總額、繳付時間和繳付方式。土地出讓收入原則上采取就地直接繳庫方式，商業(yè)銀行應當把收繳的土地出讓收入及時足額劃轉地方國庫。市縣財政部門已將土地出讓收入收繳至非稅收入?yún)R繳專戶的，嚴格執(zhí)行10個工作日劃轉地方國庫的規(guī)定，不得超時滯留已收繳的土地出讓收入。

二、土地出讓收入收繳流程模式

實現(xiàn)土地出讓收入收繳流程規(guī)范化非常必要，不容忽視。根據(jù)土地出讓收入收繳基本規(guī)定，土地出讓收入收繳模式可分為兩種基本類型：一是征收部門開具繳款通知書，并按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權受讓人直接繳入地方國庫；二是按照地方非稅收入收繳管理系統(tǒng)收繳。財綜［2006］68號規(guī)定：按照規(guī)定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。下面舉例分析土地出讓收入收繳的集中模式。

例1：美麗縣國土資源局2013年2月掛牌出讓A宗地，順心公司以700萬元競得該宗地使用權。

1.直接繳庫模式下：土地出讓收入征收部門美麗縣國土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準文件，開具繳款通知書，并按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權受讓人順心公司依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權受讓人應按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入地方國庫。

2.非稅收入收繳管理系統(tǒng)模式下：土地出讓收入征收部門美麗縣國土資源局開具非稅收入繳款書，執(zhí)收編碼名稱為“土地出讓總價款”。國有土地使用權受讓人順心公司通過非稅收入系統(tǒng)辦理交款手續(xù)?？h財政局及時將其劃轉地方國庫。

但收繳土地出讓價款存在兩個現(xiàn)實問題，例2和例3將予以說明。

例2：根據(jù)相關規(guī)定，競得人繳納的600萬元競買保證金在國有土地使用權出讓合同生效后可以抵作土地價款。財綜［2006］68號規(guī)定：按照規(guī)定依法向國有土地使用權受讓人收取的定金、保證金和預付款，在國有土地使用權出讓合同生效后可以抵作土地價款。劃撥土地的預付款也按照上述要求管理。

1.直接繳庫模式下：“土地出讓收入征收部門美麗縣國土資源局根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準文件，開具繳款通知書”繼續(xù)適用，但應該調(diào)整“按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫‘一般繳款書’，由國有土地使用權受讓人順心公司依法繳納土地出讓收入”。因為600萬元的競買保證金現(xiàn)已在財政專戶，競得人須補繳100萬元的“差額”即可。此時如何辦理繳庫手續(xù)，沒有明確的規(guī)定。

筆者認為有兩個方案：其一，600萬元的競買保證金部分填寫一份“一般繳款書”，繳款人為美麗縣財政局（財政專戶），差額部分填寫一份“一般繳款書”，繳款人為競得人。兩份“一般繳款書”均注明A宗地土地價款。其二，競得人將100萬元差額繳存財政專戶，連同600萬元的競買保證金一塊繳庫，填寫一份“一般繳款書”，繳款人為美麗縣財政局（財政專戶）。在這種情況下，繳款人得不到一份全額的繳款收據(jù)，將競買保證金收據(jù)（往來款性質）作為土地價款收據(jù)的一部分是不恰當?shù)?，這一點有待制度規(guī)范。

2.在非稅收入收繳管理系統(tǒng)模式下：600萬元的競買保證金部分執(zhí)收科目“競買保證金”，補繳100萬元的“差額”執(zhí)收科目“土地出讓價款”。600萬元的競買保證金收據(jù)如何轉為“土地出讓價款”，目前尚無統(tǒng)一規(guī)定。如果“收據(jù)換收據(jù)”，理論上可行，但是原收據(jù)（競買保證金收據(jù)）已經(jīng)入賬，不可能再繳回財政局或國土資源局。

例 3：根據(jù)財綜［2006］68 號規(guī)定：由財政部門從繳入地方國庫的招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所取得的總成交價款中，劃出一定比例的資金，用于建立國有土地收益基金，實行分賬核算。從招標、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權所確定的總成交價款中計提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

那么，國有土地收益基金與農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金何時計提入賬？是在土地出讓價款繳庫時計提并分別入庫還是入庫后計提并分別記賬？沒有統(tǒng)一規(guī)定。若采取后者，則與土地出讓價款收繳流程無關。

根據(jù)財綜 ［2006］68號對土地收益基金和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的規(guī)定，二者的計提基礎都是總成交價款 [其中，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金=土地出讓面積×土地出讓平均純收益標準（對應所在城鎮(zhèn)等別）×各地規(guī)定的土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例（不低于15％）］。收繳競買保證金的性質只是保證金，不是土地出讓價款，不能認定其中包含多少國有土地收益基金、多少農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金。

綜上所述，土地出讓收入收繳流程亟待規(guī)范。實現(xiàn)土地出讓收入收繳流程規(guī)范化，為土地出讓收支全額納入地方基金預算管理奠定基礎，為實現(xiàn)依法理財、科學理財提供制度保障。