上海市新建商品住房供需結(jié)構(gòu)研究

莊青松

（上海市統(tǒng)計局，上海 200003）

1998年起的住房商品化改革改善了上海市城鎮(zhèn)居民的居住條件，城鎮(zhèn)居民人均住房居住面積由1999年的10.9平方米/人提高至2011年17平方米/人。但住房價格的上漲速度快于可支配收入增長速度，加之住房供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的局部失衡，造成部分居民購房支付困難。

一、有關(guān)概念及研究方法

房價收入比（PIR，Housing Price to Income Ratio），聯(lián)合國人類住區(qū)（生境）中心所發(fā)布的《城市指標(biāo)指南》將其定義為“居住單元的自由市場價格的中位數(shù)與家庭年收入的中位數(shù)之間的比值”。該指標(biāo)測度的是住房支付能力的總體水平，優(yōu)點是計算簡單，易于理解，其本身的波動情況作為描述居民住房支付能力變化比較可靠。

剩余收入法強調(diào)收入、住房支出、非住房支出之間的相互作用。在收入既定的前提下，一個家庭的支出必然受到約束，如果在支付住房開支后不能滿足基本水準(zhǔn)的非住房需求則被認(rèn)為存在住房承受能力問題。將收入扣除非住房支出后的余額定義為剩余收入，即為住房支出的上限，進而可以推算不同收入群體所能承受的最高房價，即住房需求結(jié)構(gòu)。

匹配度研究關(guān)注住房需求結(jié)構(gòu)與住房供給結(jié)構(gòu)之間的平衡性，對某價位住房具備支付能力的群體占總?cè)藬?shù)的比重，等于該價位住房供給面積占總住房供給面積的比重，則供需平衡，城鎮(zhèn)居民具備住房支付能力；若前者大于后者，則城鎮(zhèn)居民住房支付能力良好；否則，只有少部分人群對大部分住房具備支付能力，認(rèn)為存在局部住房支付困難。

二、上海市城鎮(zhèn)居民住房支付能力分析

國際上計算房價收入比常用住房價格中位數(shù)（套）與家庭收入中位數(shù)的比值?？紤]到國內(nèi)數(shù)據(jù)的可得性，本文采用住房套均價格與家庭平均年收入的比值。其中住房平均銷售價格（p）×戶均人口（a）×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積（h）作為住房套均價格（P），城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入（i）×戶均人口（a）作為家庭年收入（I），則房價收入比（PIR）為：

其中，p取值為新建商品住房銷售價格，i取值為按收入五等分劃分的城市居民家庭人均可支配收入。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積數(shù)據(jù)由于無法獲得，則根據(jù)上海2002年28平方米/人和2011年33平方米/人，取中間整數(shù)假設(shè)h為30平方米/人，對1999-2011年全國及上海城鎮(zhèn)居民房價收入比進行測度，結(jié)果部分省略（表1）。

表1 1999-2011年全國及上海城鎮(zhèn)居民房價收入比

（一）2011年上海市城鎮(zhèn)居民住房支付能力較1999年下降

上海房地產(chǎn)市場自1999年起進入市場化運行的發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場逐漸升溫。其中，2004年房價上漲28%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過收入增長速度，城鎮(zhèn)居民住房支付能力快速下降。2005年“國八條”和2006年“國6條”的出臺，有效抑制了房價的高速上升，住房支付能力有所改善。2009年11月，救市政策“國10條”出臺，強調(diào)了房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，當(dāng)年房價應(yīng)聲上漲51.1%，城鎮(zhèn)居民房價收入比比上年提高3.6，達到1999年以來的最高值。2010年以來，持續(xù)的調(diào)控政策逐漸使房地產(chǎn)市場進入平穩(wěn)發(fā)展期，居民住房支付能力有所改善，2011年房價收入比比上年回落2.4，但較1999年高2.7，城鎮(zhèn)居民住房支付能力總體呈下降趨勢。

（二）收入差距的拉大進一步降低了低收入群體的住房支付能力

從不同收入群體的住房支付能力變化看，低收入戶、較低收入戶、中等收入戶、較高收入戶、高收入戶房價收入比2011年比1999年分別提高8.4、4.5、3、2.1和0.9，各收入群體購房支付能力均有所下降。但低收入戶下降幅度明顯大于其他各類收入戶，其購房支付能力進一步降低。

三、上海市住房供需的結(jié)構(gòu)性分析

房價收入比因計算指標(biāo)選取的差異性，目前仍未形成合理的房價收入比值標(biāo)準(zhǔn)，難以用該值來衡量某地的居民住房支付能力，只能根據(jù)其自身變化來描述居民住房支付能力的變化趨勢。剩余收入法則能克服房價收入比的劣勢，有效測度不同收入群體住房支付的能力，并可與住房供給結(jié)構(gòu)進行匹配度分析，來研究住房供需的結(jié)構(gòu)性問題。

（一）家庭所能支付的最高房價

家庭可用于住房支付的最高額度即可支配收入（I）減去基本生活支出（C）后的剩余收入（X）。由于不同收入群體生活水平不同，基本生活支出的測度也存在較大的主觀性。本文將調(diào)查總隊抽樣所得城市居民家庭人均消費支出作為基本生活支出，并假設(shè)將所有剩余收入來進行住房消費，則可用于住房支付的最高支出為：

假設(shè)均采用銀行貸款方式購房，則X為償還貸款的年付能力，根據(jù)等額本息還款公式，計算可獲得的銀行最高貸款額度為：

其中，B為可獲得的銀行最高貸款額度， i為貸款利率，n為貸款年限。將可獲得的銀行最高貸款額度除以貸款比例（r），便計算出家庭支付能力范圍內(nèi)可購買的最高房價：

A=B/r

假設(shè)貸款利率按2011年5年以上貸款基準(zhǔn)利率6.6%的7折計算，貸款比例為7成，貸款年限為30年，計算可得數(shù)據(jù)如下（表2）。

表2 上海市不同收入家庭可購房屋價款

（二）住房供給結(jié)構(gòu)及匹配度研究

1.面積五等分（按價格排序）。價格是劃分住房供給結(jié)構(gòu)最直觀的方式。2011年上海市新建商品房有住宅銷售的共697個項目，按均價排序，并按銷售面積五等分劃分，可得數(shù)據(jù)如下（表3）。

表3 上海市新建商品住宅按銷售面積劃分

根據(jù)得到的數(shù)據(jù)，本文繪制了以下坐標(biāo)圖（圖1），A區(qū)表示不同收入家庭可以支付的最高住房價格，B區(qū)表示按面積劃分的套均住房供給價格，A、B兩區(qū)的點在C區(qū)交叉形成新的點。C區(qū)45°射線上所有點表示不同收入家庭可以支付的最高住房價格等于市場供給的住房價格，且該部分家庭數(shù)量占總家庭數(shù)量的比重等于該價位住房供給面積占總住房供給面積的比重，此時住房供需平衡。若坐標(biāo)點高于45°射線，表示該類家庭住房支付能力良好，低于射線則表示該類家庭存在住房支付能力問題。

圖1 上海不同收入家庭住房支付狀況

首先，套均面積隨著價格上漲而變大（最低平均價格住房除外）。一方面，購買較高價格的住房群體，多為改善性群體，追求更舒適的居住環(huán)境，其中便包括更大的居住空間。另一方面，開發(fā)商為迎合改善性需求和追求自身利益，在開發(fā)高品質(zhì)市場住宅時更傾向于建造大面積住房。

其次，低收入戶、較低收入戶在45°線以上，說明該兩類群體住房支付能力較好。主要是由于保障房的有效供給，前40%住房供給面積中保障房面積占98.7%，占全市保障房面積的80%。中等收入戶、較高收入戶和高收入戶均在45°線以下，住房支付能力均較差。這三類收入人群可降低標(biāo)準(zhǔn)，尋求價格較低的住房來提高自身住房支付能力，來滿足住房需求，但會造成某個價格區(qū)間內(nèi)的住房供給不足，存在供需結(jié)構(gòu)性失衡。其中，有部分人群既不符合保障房申請標(biāo)準(zhǔn)又不具備市場住房支付能力，將無法購買到自己所需的住房。

最后，最高價格住房購買者主要是非上海市購房人群。按收入五等分劃分購買人群，只有一部分高收入人群具備支付能力。根據(jù)對上海市幾家大型房產(chǎn)中介機構(gòu)和房企的調(diào)研，由于上海是我國金融中心，城市建設(shè)和配套設(shè)施較完善，吸引了大批外省市和海外人員來滬購房，外來需求約占該類住房需求的60%。

2.按環(huán)線劃分。環(huán)線是劃分上海市住房供給地理分布結(jié)構(gòu)的方式，根據(jù)距離市中心的遠(yuǎn)近，可以將住房供給分為內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間、外郊環(huán)間和郊環(huán)以外，可得數(shù)據(jù)如下（表4）。

表4 上海市新建商品住宅按環(huán)線劃分

首先，超過75%的新建商品房在外環(huán)外。上海中心城區(qū)可供使用的建設(shè)用地有限，越靠近市中心，住房供給面積越少，中環(huán)線以內(nèi)的住宅供給面積僅占10%。大部分住宅建設(shè)在外環(huán)以外，占比達76%。而外環(huán)以外套均價格在100萬以上，主要原因在于別墅價格的帶動。從保障房分布來看，約77%保障性住房分布在外環(huán)外。

其次，絕大部分高收入人群具備支付能力的住房在內(nèi)中環(huán)間，較高收入人群具備支付能力的住房在中環(huán)外。而中等收入、較低收入、低收入群體具備支付能力的住房則在外環(huán)以外。

最后，按環(huán)線劃分來看，這種住房供給結(jié)構(gòu)將使人口向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，減少中心城區(qū)的人口負(fù)擔(dān)，有利于城市整體均衡發(fā)展。但從長遠(yuǎn)來講，大量中等收入及以下收入群體向郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，居住地和辦公地進一步分離，對城市交通網(wǎng)絡(luò)的要求將更高。

3.按戶型面積劃分。除了價格和地理分布外，另一個重要的劃分標(biāo)準(zhǔn)是戶型結(jié)構(gòu)。為了能準(zhǔn)確反映住房結(jié)構(gòu)，我們將在地理分布結(jié)構(gòu)劃分的基礎(chǔ)上對戶型進行劃分。根據(jù)住房供給價格與居民支付能力結(jié)構(gòu)匹配，可將住房劃分為5大類，其中A、B、C、D類住房分別與低收入和較低收入戶、中等收入戶、中高收入戶、高收入戶的支付能力相匹配。E類住房由于地理位置較好和套均面積較大等原因總價最高，面積占16.3%（圖2）。

圖2 上海新建商品住房按環(huán)線劃分

低收入和較低收入戶對外環(huán)以外的90平方米以下住房（即A類住房）具備支付能力，供需基本平衡；中高收入戶對內(nèi)中環(huán)間90平方米以下或外環(huán)以外90-140平方米住房（即C類住房）具備支付能力，供需平衡；高收入戶對內(nèi)環(huán)以內(nèi)90平方米以下及內(nèi)外環(huán)間90-140平方米住房（即D類住房）具備支付能力，同時由于其可購買價格更低住房，因此供需也比較平衡；與中等收入戶相匹配的僅為中外環(huán)間的90平方米以下住房（即B類住房），僅占供給總量的9.2%，大部分要面臨著住房支付困難；E類住房價格較高，只有一部分高收入家庭和外來購買力具備支付能力。因此，存在著局部性的結(jié)構(gòu)失衡，中環(huán)外小戶型住房供給不足。

四、研究的局限性

1.缺乏存量房研究。2011年上海市存量住房成交面積1058.71萬平方米，占住房銷售面積的42.3%，存量住房已成為上海市居民購買住宅的主要渠道。存量房受房齡、房型、地理位置等因素影響，價格差異較大，但相對于同區(qū)域新建商品住宅，價格較低。因此，城鎮(zhèn)居民對存量住房具備更好的住房支付能力。

2.缺乏基本生活支出的研究。本文以調(diào)查總隊抽樣所得城市居民家庭人均消費支出作為基本生活支出，即以保持原有生活水平不變?yōu)榍疤?。但許多家庭愿意為購買住房開支節(jié)流，降低生活開支?；旧钪С鲋笣M足基本生活水準(zhǔn)的非住房支出，應(yīng)小于本文所采納的人均消費支出。因此，本文在一定程度上低估了城鎮(zhèn)居民實際住房支付能力。

3.缺乏已有住房對提高首付能力的研究。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，上海市常住人口中家庭自有住房率為67.8%。由于絕大多數(shù)外來常住人口以租房為主，因此上海市城鎮(zhèn)居民住房自有化率應(yīng)更高。不斷上漲的房價，無形中也提高了已有住房居民的財富，住房成為很多家庭的首要資產(chǎn)。在進行住房消費時，這部分資產(chǎn)將有效提高購房首付能力。