審理物業(yè)費(fèi)案件若干法律問題探析——以南通崇川法院速裁庭的司法實(shí)踐為分析樣本

近十年來，我國城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，伴隨而來的是復(fù)雜多樣、層出不窮的社區(qū)內(nèi)矛盾和問題，其中尤以物業(yè)服務(wù)糾紛最為普遍，而物業(yè)服務(wù)糾紛中表現(xiàn)最為集中的就是物業(yè)費(fèi)糾紛。本文將以南通崇川法院小額速裁庭受理的物業(yè)費(fèi)案件為研究對(duì)象，總結(jié)本地區(qū)物業(yè)費(fèi)糾紛審理過程中遇到的問題，在分析原因的基礎(chǔ)上提出相應(yīng)對(duì)策，以求在本領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)更好的司法審理效果，促進(jìn)住宅小區(qū)和諧物管關(guān)系的建立和發(fā)展。

一、物業(yè)費(fèi)糾紛概述

（一）基本概念

物業(yè)費(fèi)糾紛，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系在繳納物業(yè)費(fèi)問題上產(chǎn)生的矛盾和糾紛，進(jìn)入訴訟程序后歸屬“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”案件，原告為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，被告為業(yè)主，表現(xiàn)形態(tài)為原告要求被告支付拖欠的物業(yè)費(fèi)。值得注意的是，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件并非只包括物業(yè)費(fèi)糾紛一種，合同任何一方違反其他約定義務(wù)都會(huì)產(chǎn)生物業(yè)服務(wù)合同糾紛，而物業(yè)費(fèi)糾紛僅僅是其中最為普遍和典型的一類。

近三年來，筆者所在的南通市崇川區(qū)法院受理的90%以上的物業(yè)服務(wù)合同糾紛都是因物業(yè)費(fèi)而起，且受理總數(shù)逐年增多，平均正以14.19%的速率遞增，而結(jié)案率卻悄然下降，審判形勢(shì)不容樂觀。

崇川區(qū)人民法院2010-2012年物業(yè)費(fèi)案件審理情況

（二）受案特點(diǎn)

1.糾紛起因的多元化

產(chǎn)生物業(yè)費(fèi)糾紛的原因很多，有物業(yè)公司一方的原因，也有業(yè)主一方的原因，甚至合同主體之外的房產(chǎn)開發(fā)商也可能成為引發(fā)物業(yè)費(fèi)糾紛的源頭。例如物業(yè)公司收費(fèi)不合理，或者違反合同約定義務(wù)、侵犯業(yè)主合法權(quán)益；又如業(yè)主無理拒交物業(yè)費(fèi)，房屋空關(guān)引發(fā)繳費(fèi)爭(zhēng)議，再如開發(fā)商出售房屋配套設(shè)施不齊全、公共設(shè)施不到位等遺留問題，最終都可能集中表現(xiàn)為物業(yè)費(fèi)糾紛。

2.法院受案的批量化

物業(yè)費(fèi)案件，往往以小區(qū)為單位批量涌入法院，這直接源于物業(yè)服務(wù)“單對(duì)多”的特定關(guān)系。然而，物業(yè)費(fèi)糾紛原因各異，不能將其簡(jiǎn)單視為系列案件，多案同時(shí)處理不但不會(huì)提高效率，反而會(huì)增加法官的駕馭難度。物業(yè)費(fèi)糾紛的這一特征直接導(dǎo)致承辦部門和承辦法官的辦案壓力按“次方式”增加。

3.應(yīng)訴被告的情緒化

絕大部分物業(yè)費(fèi)案件的被告，當(dāng)?shù)弥约阂蛭飿I(yè)費(fèi)問題被告到法院或者來法院應(yīng)訴時(shí)，多因糾紛問題長(zhǎng)期得不到解決與原告的溝通不暢甚或爭(zhēng)執(zhí)而情緒化，難以平和心態(tài)參與訴訟。

4.司法風(fēng)險(xiǎn)的群體化

物業(yè)費(fèi)案件雖然爭(zhēng)議標(biāo)的額不大，但卻往往關(guān)系到一棟樓、一個(gè)小區(qū)居民的生活質(zhì)量和切身利益，對(duì)于某一批物業(yè)費(fèi)糾紛處理不好，甚至可能會(huì)影響一個(gè)社區(qū)乃至一個(gè)地區(qū)和諧、穩(wěn)定，再加上被告業(yè)主在繳費(fèi)問題上形成了無形的共同利益圈，故而審理物業(yè)費(fèi)案件釀成群體性事件的風(fēng)險(xiǎn)相比其他類型案件也更大。

（三）適用程序

1.訴前調(diào)解程序

人民法院受理的物業(yè)費(fèi)案件，一般情況下先進(jìn)入訴前調(diào)解程序。對(duì)訴前調(diào)解概念的界定，學(xué)界和實(shí)務(wù)界莫衷一是。在此筆者從本地區(qū)人民法院的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)來理解訴前調(diào)解制度的概念，它是指“糾紛已經(jīng)到達(dá)法院，在正式進(jìn)入訴訟階段之前，在法院的主持或參與下以調(diào)解方式解決糾紛的一整套制度”。[1]438之所以對(duì)物業(yè)費(fèi)案件實(shí)行訴前調(diào)解前置，一方面是因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)糾紛標(biāo)的額小適宜調(diào)解，另一方面是出于緩解物業(yè)費(fèi)糾紛成批受理所帶來的壓力考慮，訴前調(diào)解程序?qū)τ谖飿I(yè)費(fèi)案件起到了類似堤壩阻擋洪峰的作用。

2.小額速裁程序

鑒于物業(yè)費(fèi)糾紛的原告基本都愿意接受調(diào)解，故而極少物業(yè)費(fèi)案件由立案直接進(jìn)入訴訟程序，絕大多數(shù)情況是物業(yè)費(fèi)糾紛訴前調(diào)解不成后轉(zhuǎn)入立案審理程序。又因?yàn)榇蟛糠治飿I(yè)費(fèi)案件起訴標(biāo)的額較小，故而符合了適用小額速裁程序的直接條件。①一旦物業(yè)費(fèi)糾紛歸屬于小額訴訟案件，將實(shí)行一審終審。若不符合小額訴訟案件的條件，一般也都適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖怼?/p>

二、物業(yè)費(fèi)案件速裁難問題探析

根據(jù)筆者所在速裁庭的司法實(shí)踐，九成以上的物業(yè)費(fèi)案件均可適用小額速裁程序，然而適用該程序后卻面臨著速裁難的尷尬境地。截至2013年4月底，崇川區(qū)人民法院速裁庭共受理物業(yè)費(fèi)案件24起，全部適用小額速裁程序?qū)徖?，但是?5 起案件超出了一個(gè)月的審限未能成功速裁，占受案總數(shù)的60%以上。

（一）原因分析

速裁難的原因主要源自于三方面：一是程序銜接；二是送達(dá)；三是答辯、舉證期限。

1.訴前調(diào)解前置無形中延長(zhǎng)了審限

上文提到，物業(yè)費(fèi)案件一般先進(jìn)入訴前調(diào)解環(huán)節(jié)。這一前置程序在當(dāng)前仍具有一定的生命力和優(yōu)越性，在實(shí)踐中也確實(shí)收到一定成效，所以我們應(yīng)當(dāng)正視訴前調(diào)解程序繼續(xù)存在的現(xiàn)實(shí)。江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于訴前調(diào)解工作的若干意見》第七條第一款規(guī)定：“訴前調(diào)解的期限從當(dāng)事人同意訴前調(diào)解之日起計(jì)算，一般為20日。調(diào)解期限屆滿未達(dá)成調(diào)解協(xié)議的，經(jīng)各方當(dāng)事人同意，可以延長(zhǎng)10日?！币簿褪钦f，對(duì)于一起物業(yè)費(fèi)糾紛，在正式立案之前可能已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)月的處理，而小額速裁程序本身也就一個(gè)月審限，因此，由于訴前調(diào)解程序的存在，無形中增加了小額訴訟案件的辦理時(shí)限。不僅如此，由于現(xiàn)行考核機(jī)制的設(shè)置等原因，承辦法官在結(jié)束訴前調(diào)解程序后往往會(huì)對(duì)案件拖而不立，②這對(duì)當(dāng)事人的訴權(quán)更是極大的侵犯。

2.送達(dá)難直接導(dǎo)致速裁難

送達(dá)難問題一直是民事訴訟長(zhǎng)期以來難以逾越的難關(guān)。通常情況下，法院傳喚被告業(yè)主采用電話傳喚或郵寄送達(dá)的方式，③但有效送達(dá)的幾率很低：只有當(dāng)被告業(yè)主本人簽收并留下準(zhǔn)確身份證號(hào)碼的情況下，法院才具備缺席開庭的合法條件。④面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，很多物業(yè)費(fèi)糾紛案件無奈走到公告送達(dá)這一看似荒誕的地步。⑤

物業(yè)費(fèi)案件的送達(dá)程序之所以成為一大難題，筆者認(rèn)為原因在于以下幾方面：第一，電話傳喚等簡(jiǎn)便送達(dá)方式的效力有所欠缺。物業(yè)費(fèi)案件適用小額速裁程序或簡(jiǎn)易程序后固然可以通過簡(jiǎn)便方式傳喚當(dāng)事人、送達(dá)訴訟文書，⑥但這一規(guī)定對(duì)法院而言似乎僅僅是一種“權(quán)利”而非“權(quán)力”：當(dāng)事人經(jīng)通知后主動(dòng)到庭，那么口頭或其他簡(jiǎn)便傳喚方式自然合法有效，但是，如果法院通過口頭或其他簡(jiǎn)便方式傳喚當(dāng)事人且當(dāng)事人確實(shí)接收到傳喚而仍拒不到庭，那么這種簡(jiǎn)便送達(dá)的效力又當(dāng)如何——法律無明文規(guī)定，鑒于最高人民法院有關(guān)司法解釋的規(guī)定，⑦法院也不得直接缺席審判。第二，直接送達(dá)成本高，郵寄送達(dá)效率低。由于物業(yè)費(fèi)案件通常都成批受理，每起案件都采用直接送達(dá)方式將耗費(fèi)承辦法官大量時(shí)間和精力，因此不可能成為物業(yè)費(fèi)糾紛的基本送達(dá)方式，即便投入人力物力進(jìn)行直接送達(dá)，往往也會(huì)因?yàn)楸桓鏄I(yè)主不在住所而無法送達(dá)，由此也導(dǎo)致了司法資源極大的浪費(fèi)。至于郵寄送達(dá)，司法實(shí)踐中的大多數(shù)情況是：要么是被告業(yè)主拒收，或者故意拖延簽收致郵件逾期退回法院；要么是被告業(yè)主的家屬簽收，而法院又無法獲取該簽收人與被告系同住成年家屬的證據(jù)，導(dǎo)致被告不到庭的情況下無法缺席審理。

3.法官不敢縮短答辯、舉證期限

江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于小額訴訟案件審理程序的討論紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《紀(jì)要》）第10條規(guī)定：“小額訴訟案件，當(dāng)事人放棄答辯期、舉證期或者就舉證期限協(xié)商一致且不超過10 天的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。當(dāng)事人無法協(xié)商一致的，人民法院可以根據(jù)案件需要指定不超過10 天的答辯期和舉證期?！边m用這一規(guī)定存在一個(gè)問題：能否不經(jīng)詢問雙方當(dāng)事人關(guān)于答辯期和舉證期的意見而直接指定？

如果僅僅從字面解釋似乎不能直接指定，必須經(jīng)過當(dāng)事人協(xié)商一致的過程。那么很多物業(yè)費(fèi)案件中，法官難以與被告業(yè)主取得聯(lián)系，或者聯(lián)系上后被告不愿接受調(diào)解，再或者短時(shí)間內(nèi)被告無法主動(dòng)到庭應(yīng)訴，這些慣常出現(xiàn)的情形將導(dǎo)致《紀(jì)要》上述規(guī)定無法適用，答辯、舉證期限只得遵照法律規(guī)定的15 天。由于法律未明文規(guī)定，《紀(jì)要》也未有突破，承辦法官往往在縮短答辯、舉證期限問題上不敢放開手腳，導(dǎo)致該訴訟期限占據(jù)過多審限，速裁難問題自然就出現(xiàn)了。

（二）對(duì)策建議

當(dāng)前民事案件的審判原則是“調(diào)解優(yōu)先、調(diào)判結(jié)合”，具體到物業(yè)費(fèi)案件，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)恢復(fù)到之前的司法政策，即“能調(diào)則調(diào)，當(dāng)判則判”，鑒于小額速裁程序的正式施行，可以再加一條“快審快結(jié)”。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，必須解決如下三方面問題。

1.加快程序之間的銜接

根據(jù)前文的闡述，在保留訴前調(diào)解環(huán)節(jié)的前提下要實(shí)現(xiàn)速裁，只能力求加快程序間的銜接以縮短審理期限。當(dāng)下，訴前調(diào)解程序向小額速裁程序的轉(zhuǎn)化亟須規(guī)范化，最好通過最高院的司法解釋加以規(guī)定。筆者提出以下幾點(diǎn)建議：第一，對(duì)于可適用小額速裁程序的物業(yè)費(fèi)案件，可以在訴前先行調(diào)解，但原告要求直接立案適用小額速裁程序或訴前調(diào)解階段一方請(qǐng)求終止訴前環(huán)節(jié)的，法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。第二，在訴前調(diào)解階段，原則上法院只組織一次調(diào)解。第三，對(duì)于可適用小額速裁程序的物業(yè)費(fèi)案件，訴前調(diào)解期限為20日，且不得延長(zhǎng)。第四，對(duì)于傳喚被告到庭失敗或經(jīng)調(diào)解達(dá)不成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)立即結(jié)束訴前調(diào)解程序，最遲應(yīng)于次日將案件卷宗移送立案部門。第五，審管部門負(fù)責(zé)對(duì)速裁庭的案卷移送工作進(jìn)行監(jiān)督，立案部門應(yīng)當(dāng)于收到案件之日起的三個(gè)工作日內(nèi)完成審查立案工作。誠然，以上建議是建立在保留訴前調(diào)解程序的基礎(chǔ)上的，其實(shí)，對(duì)于可適用小額速裁程序的物業(yè)費(fèi)案件，立法者可以大膽取消訴前調(diào)解環(huán)節(jié)，因?yàn)樵谒俨秒A段照樣可以優(yōu)先調(diào)解。

2.努力緩解送達(dá)難問題

送達(dá)難直接威脅到小額速裁程序的審限制度，解決該問題是走出物業(yè)費(fèi)案件速裁困境的鑰匙。若找不到緩解之法，新誕生的速裁程序機(jī)制在物業(yè)費(fèi)及其他很多類型案件中可能會(huì)遭遇存廢危機(jī)。筆者認(rèn)為，要緩解送達(dá)難問題實(shí)現(xiàn)速裁，核心點(diǎn)在于賦予簡(jiǎn)便送達(dá)方式以完全效力。而鑒于《最高人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》第十八條的存在，筆者認(rèn)為并非要突破這一規(guī)定，恰恰相反，我們應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件嚴(yán)格依照該條款執(zhí)行。具體而言，就是要固定當(dāng)事人收到傳喚內(nèi)容的相關(guān)證據(jù)。

以電話傳喚這種簡(jiǎn)便送達(dá)方式為例，要完成上述目標(biāo)和要求，必須做到以下幾點(diǎn)：一是在電話中必須明確對(duì)方身份，確保電話另一頭就是被告業(yè)主本人，對(duì)此法官應(yīng)當(dāng)問清姓名并得到肯定答復(fù)方可，否則電話送達(dá)就缺乏有效前提；二是送達(dá)過程需有兩人在場(chǎng)完成，以體現(xiàn)法院執(zhí)法中的自我監(jiān)督；三是傳喚的內(nèi)容至少包括訴狀、證據(jù)的基本內(nèi)容以及開庭的時(shí)間、地點(diǎn)，雖然是簡(jiǎn)便方式，但這些直接送達(dá)中需要讓被告知曉的內(nèi)容也必須一一告知；四是要依法保證被告陳述意見的權(quán)利，也就是要在電話中給予對(duì)方初步答辯的機(jī)會(huì)；五是要以追記、錄音、錄像等方式記錄電話送達(dá)的全過程，甚至可以要求電信公司協(xié)助提供相應(yīng)通話記錄附卷予以印證，以此固定當(dāng)事人收到傳喚內(nèi)容的證據(jù)，這也是最重要的一點(diǎn)。

此外，《民事訴訟法》第八十七條規(guī)定：“經(jīng)受送達(dá)人同意，人民法院可以采用傳真、電子郵件等能夠確認(rèn)其收悉的方式送達(dá)訴訟文書。”筆者認(rèn)為，針對(duì)小額訴訟案件，采用傳真、電子郵件等簡(jiǎn)便方式送達(dá)可以無需經(jīng)受送達(dá)人同意，根據(jù)上文的精神，只要固定相關(guān)證據(jù)確認(rèn)受送達(dá)人收悉即可。如果能讓簡(jiǎn)便送達(dá)方式真正實(shí)現(xiàn)自身效用，那么物業(yè)費(fèi)案件的送達(dá)難題將取得質(zhì)的突破，速裁前的障礙也可以掃清。

3.縮短答辯、舉證期限

縮短答辯、舉證期限對(duì)于速裁的意義并不亞于送達(dá)問題的解決?，F(xiàn)行簡(jiǎn)易程序中，被告的答辯期為15日，被告有權(quán)在15日之內(nèi)提出書面答辯狀，而法院必須給足被告15 天的答辯期；舉證期限經(jīng)雙方協(xié)商不應(yīng)超過15日。協(xié)商不成而由法院指定的，雖無明文規(guī)定，但實(shí)踐中為了便于操作，法院一般會(huì)指定超過15日的舉證期限而與答辯期保持同步。但這樣必然擠壓小額速裁程序的審限，因此，要解決速裁難問題，必須突破現(xiàn)有法律規(guī)定縮短答辯、舉證期限。

《紀(jì)要》第10條確實(shí)作了一定的突破，但筆者認(rèn)為還不夠徹底。建議放寬法院對(duì)答辯期、舉證期限進(jìn)行指定的前提條件，即對(duì)“當(dāng)事人無法協(xié)商一致”作擴(kuò)大解釋：對(duì)于當(dāng)事人雙方無法就答辯期和舉證期進(jìn)行協(xié)商的情況，可以視為當(dāng)事人無法就答辯期和舉證期協(xié)商一致，繼而法院就可以指定較短的答辯期和舉證期以節(jié)省審限，筆者認(rèn)為上限以七日為宜。但為了規(guī)范法院的這一權(quán)力，應(yīng)當(dāng)規(guī)定法院所指定期限的下限，一般不能少于三日。

三、物業(yè)費(fèi)案件實(shí)體審理中若干問題探析

業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司當(dāng)然享有物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)。然而，物業(yè)公司將業(yè)主告上法庭后，業(yè)主的一系列抗辯理由能否成立，物業(yè)公司在履行物業(yè)合同過程中是否負(fù)有責(zé)任，成為法官裁判案件時(shí)必須厘清的問題。被告常見的抗辯理由概括起來主要有幾下幾類：一，物業(yè)公司違規(guī)收費(fèi)；二，物業(yè)服務(wù)不到位或不達(dá)標(biāo)準(zhǔn)；三，不存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；四，未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)；五，被告因不是房產(chǎn)所有人而訴訟主體不適格；六，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求已過訴訟時(shí)效；七，物業(yè)公司主張的滯納金過高。這些抗辯理由能否為法院支持，要具體問題具體分析。

1.業(yè)主對(duì)物業(yè)公司違規(guī)收取的物業(yè)費(fèi)可依法抗辯

最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《解釋》）第五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或者重復(fù)收費(fèi)，業(yè)主以違規(guī)收費(fèi)為由提出抗辯的，人民法院應(yīng)予支持。”違規(guī)收費(fèi)主要存在于兩個(gè)方面：一是擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，二是重復(fù)收費(fèi)。

對(duì)于前者，實(shí)踐中不乏實(shí)例，如物業(yè)公司在業(yè)主拿房時(shí)收取“裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”的問題，原則上該費(fèi)用應(yīng)由具體負(fù)責(zé)各類建筑垃圾處置的單位收取，一些地區(qū)則委托每個(gè)小區(qū)的物業(yè)公司代收，但物業(yè)公司不得將該費(fèi)用占為己有或超標(biāo)準(zhǔn)收取從中漁利，⑧否則，業(yè)主在物業(yè)費(fèi)訴訟中可以就物業(yè)公司超標(biāo)準(zhǔn)收取的費(fèi)用主張返還。至于擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的問題，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十九條第二款規(guī)定：價(jià)格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每三年內(nèi)對(duì)物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)與浮動(dòng)幅度進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。因而物業(yè)公司未經(jīng)上述法定程序擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主可以對(duì)非法提高的部分費(fèi)用提出抗辯。對(duì)于后者，實(shí)踐中物業(yè)公司重復(fù)收費(fèi)的情況不多，但訴訟中業(yè)主提出此類抗辯的情況卻常有，此時(shí)業(yè)主需要承擔(dān)相應(yīng)的證明責(zé)任，例如出示物業(yè)公司重復(fù)收費(fèi)的收據(jù)等。

2.業(yè)主就物業(yè)公司的違約行為享有同時(shí)履行抗辯權(quán)

《解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”據(jù)此，物業(yè)公司不履行或不完全履行服務(wù)義務(wù)，則業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司承擔(dān)違約責(zé)任，但能否免除自己的繳費(fèi)義務(wù)呢？從上述規(guī)定中似乎難以得出肯定的結(jié)論。

然而，《合同法》賦予了合同當(dāng)事人三種抗辯權(quán)，即同時(shí)履行抗辯權(quán)、先履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)。有學(xué)者認(rèn)為，“業(yè)主以物業(yè)服務(wù)沒有達(dá)到法定或約定的標(biāo)準(zhǔn)，拒絕支付或者要求降低物業(yè)收費(fèi)，是行使《合同法》第六十七條規(guī)定的先履行抗辯權(quán)的行為”，[2]59然而，筆者認(rèn)為，實(shí)踐中物業(yè)合同一般會(huì)約定某年度的物業(yè)費(fèi)業(yè)主應(yīng)在當(dāng)年度期間的某個(gè)時(shí)間點(diǎn)繳納，若將每一年度視為一個(gè)整體，應(yīng)當(dāng)說物業(yè)公司的服務(wù)義務(wù)和業(yè)主的繳費(fèi)義務(wù)沒有先后順序之分，因此不存在先履行抗辯權(quán)的問題。根據(jù)《合同法》第六十六條的規(guī)定，雙方應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行各自義務(wù)，業(yè)主在物業(yè)公司履行之前有權(quán)拒絕其履行要求，業(yè)主在物業(yè)公司履行義務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求。因此，物業(yè)公司未按約定或相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主可以主張未享受相關(guān)物業(yè)服務(wù)的抗辯繼而不支付或減少支付物業(yè)費(fèi)。

至于物業(yè)公司的義務(wù)來源，主要源自于物業(yè)合同，此外還有物業(yè)公司公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則、行業(yè)規(guī)范、相關(guān)法律規(guī)范。物業(yè)公司的服務(wù)義務(wù)內(nèi)容，除了《解釋》第三條規(guī)定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十六條、第四十七條的規(guī)定，還包括對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為的制止、上報(bào)義務(wù)，以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范的協(xié)助、應(yīng)急、上報(bào)義務(wù)。值得一提的是，很多業(yè)主抗辯主張的事由往往超出了物業(yè)公司的義務(wù)范圍。對(duì)于其他業(yè)主的違規(guī)行為侵犯被告業(yè)主的情況，物業(yè)公司有義務(wù)制止和上報(bào)，但無權(quán)對(duì)違規(guī)業(yè)主采取人身、財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制措施；對(duì)于被告業(yè)主財(cái)產(chǎn)丟失、被竊的情況，物業(yè)公司有義務(wù)在事前做好防范工作、在事中做好應(yīng)急工作、在事后做好及時(shí)上報(bào)工作，但只能是其能力范圍內(nèi)的?？梢哉f物業(yè)公司確實(shí)履行了上述行為義務(wù)后，沒有理由再承擔(dān)被告業(yè)主損失結(jié)果的賠償責(zé)任。因此，業(yè)主對(duì)于上述情形不能以國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條的規(guī)定提出抗辯。

3.業(yè)主不得以本人未簽訂書面物業(yè)合同為由拒交物業(yè)費(fèi)

以不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由提出抗辯的業(yè)主，在庭審調(diào)查中主要存在以下幾種事實(shí)情況：一是物業(yè)公司統(tǒng)一與業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)合同而未予業(yè)主單個(gè)簽訂合同，二是業(yè)主購買二手房半途入住小區(qū)，三是物業(yè)公司與建設(shè)單位簽訂了前期物業(yè)合同而未與業(yè)主或業(yè)委會(huì)簽訂合同。雖然存在以上種種情況，但只要法院查實(shí)被告業(yè)主的房產(chǎn)確實(shí)接受了物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)當(dāng)繳納物業(yè)費(fèi)而不得以本人未簽訂書面物業(yè)合同為由提出抗辯，具體理由如下。

第一，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)代表全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，合同效力及于全體業(yè)主。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十五條規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：……（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；……”第三十五條第一款規(guī)定：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同?！钡谒氖l規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用……?！薄督忉尅返谝粭l規(guī)定：“……業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力……。”

第二，物業(yè)服務(wù)合同相比傳統(tǒng)的契約合同有其特殊性，尤其是對(duì)合同相對(duì)性原則的突破。[3]雖然業(yè)主購買二手房后并未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)合同，但畢竟其入住后接受了物業(yè)服務(wù)，事實(shí)上在其與物業(yè)公司之間形成了一個(gè)默示的契約。江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）第三條規(guī)定：“業(yè)主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓后，物業(yè)服務(wù)合同自受讓人占有、使用該物業(yè)時(shí)始，對(duì)受讓人和物業(yè)服務(wù)人具有約束力?！钡谖鍡l規(guī)定：“雖沒有簽訂物業(yè)服務(wù)合同，但業(yè)主事實(shí)上接受了該物業(yè)服務(wù)人的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)服務(wù)人起訴要求業(yè)主支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>

第三，在業(yè)主入住小區(qū)后、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，這段時(shí)間也需要物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐以履行必要的管護(hù)義務(wù)。此時(shí)，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，因此建設(shè)單位與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同同樣應(yīng)對(duì)業(yè)主產(chǎn)生效力。《解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，……對(duì)業(yè)主具有約束力?！?/p>

4.業(yè)主不得以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)

司法實(shí)踐中，業(yè)主以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由提出抗辯的，通常就是涉及到空關(guān)戶的繳費(fèi)問題。業(yè)主從自身角度出發(fā)，雖購買了房產(chǎn)，但因?yàn)椴蛔」识硎懿坏轿飿I(yè)服務(wù)，很多空關(guān)戶業(yè)主確實(shí)也堅(jiān)持不需要物業(yè)服務(wù)。然而，物業(yè)公司主要是靠收取物業(yè)費(fèi)維持運(yùn)營，其服務(wù)性質(zhì)首先具有公益性和集體性，而后才落實(shí)到每家每戶的個(gè)體利益上，物業(yè)公司履行服務(wù)義務(wù)不可能繞開某一戶進(jìn)行，即便是業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也不能停止物業(yè)服務(wù)。⑨因此，從物業(yè)公司的角度出發(fā)，或者進(jìn)一步說從全體業(yè)主的公共利益出發(fā)，業(yè)主不得以未享受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒交物業(yè)費(fèi)?！督忉尅返诹鶙l規(guī)定：“……物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持?！碑?dāng)然，對(duì)于空關(guān)戶的物業(yè)費(fèi)收取可以酌情給予一定的優(yōu)惠。《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第十六條第三款規(guī)定：“因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)70%?！?/p>

5.原則上業(yè)主即房屋的所有權(quán)人為被告，物業(yè)使用人因約定可成為被告

物業(yè)費(fèi)糾紛是基于物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系而產(chǎn)生，照此推理，物業(yè)服務(wù)合同的簽訂者即業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)是物業(yè)費(fèi)案件的被告。但《解釋》第八條第二款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主委員會(huì)提出物業(yè)費(fèi)主張的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主另行主張權(quán)利?！睋?jù)此，業(yè)主委員會(huì)不能成為物業(yè)費(fèi)案件的被告，業(yè)主才是適格的被告。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條第一款的規(guī)定，房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。因此，物業(yè)公司主張物業(yè)費(fèi)應(yīng)起訴房屋所有權(quán)人。而司法實(shí)踐中被告提出自己并非適格被告的抗辯理由也正是基于此，通常情況下這些被告確實(shí)非房屋的所有權(quán)人，而是業(yè)主的父母或子女等物業(yè)使用人。那么，物業(yè)使用人能否成為適格的被告呢？國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款規(guī)定：“……業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。”據(jù)此，只有當(dāng)業(yè)主與物業(yè)使用人明確約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)時(shí)，物業(yè)公司才可以起訴物業(yè)使用人。

6.物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)的訴訟時(shí)效問題

對(duì)物業(yè)費(fèi)的主張屬于債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的一種，當(dāng)然適用兩年訴訟時(shí)效的規(guī)制。一般情況下，物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求往往涵蓋了過去連續(xù)幾年被告業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主以物業(yè)公司訴請(qǐng)已過訴訟時(shí)效為由提出抗辯能否得到法院支持，關(guān)鍵看時(shí)效期限從何時(shí)起算?！兑庖姟返谑鍡l規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人要求業(yè)主給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的訴訟時(shí)效期間，從最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的履行期限屆滿之日起計(jì)算?！币郧焚M(fèi)期限2008年1月1日至2011年12月31日為例，物業(yè)公司只需在2012年1月1日至2014年1月1日期間主張權(quán)利即可，2012年1月1日之前均無需向被告業(yè)主催費(fèi)，即便之前累計(jì)欠費(fèi)的年數(shù)再多也無妨。

若嚴(yán)格適用上述條款，可能引發(fā)以下三點(diǎn)問題。第一，訴訟時(shí)效制度的創(chuàng)設(shè)初衷在于督促權(quán)利人對(duì)自身權(quán)利的及時(shí)行使，若適用上述訴訟時(shí)效起算標(biāo)準(zhǔn)，顯然減輕了物業(yè)公司催費(fèi)的義務(wù)，繼而物業(yè)公司將怠于行使物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)，這與訴訟時(shí)效的制度價(jià)值是相悖的；而且從有利于當(dāng)事人權(quán)利的角度看，江蘇省高級(jí)人民法院的規(guī)定更加有利于物業(yè)公司，而訴訟時(shí)效本身是傾向于限制權(quán)利人的制度設(shè)計(jì)，因而可能產(chǎn)生悖論。第二，江蘇省高級(jí)人民法院的上述規(guī)定主要是基于最高人民法院《關(guān)于審理民事案件適用訴訟時(shí)效制度若干問題的規(guī)定》第五條而作出，其針對(duì)的是分期履行合同，要求分期履行的債務(wù)在整體上具有同一性，換言之，該債務(wù)亦可一次性履行。反觀物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)費(fèi)，此種債一次性履行顯然不現(xiàn)實(shí)。⑩因此，物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)不同于普通債權(quán)，它并不在合同簽訂后即發(fā)生，而是隨著時(shí)間的推移和物業(yè)服務(wù)的提供定期產(chǎn)生的，類似于租金債權(quán)。最高院曾在2004年回復(fù)《云南省高級(jí)人民法院關(guān)于繼續(xù)性租金債權(quán)的訴訟時(shí)效期間如何計(jì)算的請(qǐng)示》時(shí)就有截然不同的批示：“對(duì)分期履行合同的每一期債務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議的，訴訟時(shí)效期間自該期債務(wù)的履行期屆滿之日的次日起算?！钡谌?，所謂的“最后一期物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”，是指被告業(yè)主欠費(fèi)的最后一期還是物業(yè)合同約定的最后一期呢？這一疑問可能導(dǎo)致司法實(shí)踐的不統(tǒng)一。

綜上，筆者認(rèn)為，物業(yè)公司對(duì)每一期物業(yè)費(fèi)的請(qǐng)求權(quán)具有相對(duì)獨(dú)立性，規(guī)定訴訟時(shí)效從每一期的屆滿日期的次日起算更加科學(xué)。

7.滯納金實(shí)質(zhì)上系違約金，不可過分高于物業(yè)公司遭受的損失

物業(yè)費(fèi)案件基本都會(huì)涉及到滯納金問題，物業(yè)服務(wù)合同通常也會(huì)約定滯納金。然而，所謂滯納金，是指“以當(dāng)事人不履行公法上的金錢給付義務(wù)為前提，所遭受到的罰款處罰”，[4]182而物業(yè)服務(wù)合同屬于私法范疇，由物業(yè)公司與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)約定“滯納金”顯然不可。因此，《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》在2012年底的第三次修訂中終于刪除了原法關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)可以按每日萬分之五加收滯納金的規(guī)定。既然“滯納金”的提法不科學(xué)，那么對(duì)物業(yè)服務(wù)合同中約定的“滯納金”的正確認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第一百一十四條的規(guī)定視為違約金，這一點(diǎn)得到了江蘇省高級(jí)人民法院《意見》第九條的明確。因此，物業(yè)公司在與業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)不應(yīng)當(dāng)再沿用“滯納金”的提法，建議改成“違約金”。

既然“滯納金”性質(zhì)上屬于違約金，那就應(yīng)當(dāng)適用《合同法》規(guī)定的違約金規(guī)則，即不能過分高于造成的損失。對(duì)于“滯納金”的標(biāo)準(zhǔn)很多物業(yè)合同文本約定按欠繳物業(yè)費(fèi)總額的每日千分之三或千分之五收取，若以全年欠繳物業(yè)費(fèi)2000元計(jì)算，滯納一年后的“滯納金”將達(dá)到2190元（2000元×0.003×365 天），已經(jīng)高過了本金本身，顯然畸高。對(duì)于“過分高于造成的損失”，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條第二款作出了解釋，即超過造成損失的30%屬于“過分高于”。因此，建議物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)合同中將過高的“滯納金”標(biāo)準(zhǔn)降低，原《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的“萬分之五”標(biāo)準(zhǔn)是適宜的，可以繼續(xù)沿用。

至于過高“滯納金”的調(diào)整程序，《合同法》規(guī)定當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院予以適當(dāng)減少。業(yè)主若提出降低過高“滯納金”當(dāng)然好理解，但業(yè)主未提出而物業(yè)公司主動(dòng)提出降低合同中約定的“滯納金”收取標(biāo)準(zhǔn)，是否可以允許呢？筆者認(rèn)為答案當(dāng)然是肯定的。實(shí)踐中很多物業(yè)費(fèi)案件都是在被告業(yè)主缺席的情況下開庭審理并宣判的，物業(yè)公司的這種行為其實(shí)是在變更訴訟請(qǐng)求、降低起訴標(biāo)的額，何況法律規(guī)定的“當(dāng)事人”當(dāng)然包括雙方，因此法院應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。但是，若雙方均未提出降低“滯納金”標(biāo)準(zhǔn)，那么對(duì)于畸高的收取標(biāo)準(zhǔn)，法院是否應(yīng)當(dāng)主動(dòng)依職權(quán)降低呢？實(shí)務(wù)界有人認(rèn)為，法官根據(jù)公平原則應(yīng)當(dāng)可以依職權(quán)降低。但筆者有不同意見?！逗贤ā返谝话偎氖l第二款和《合同法解釋（二）》對(duì)其的相關(guān)司法解釋都是在當(dāng)事人提請(qǐng)降低標(biāo)準(zhǔn)的條件下展開的，能夠探尋到法院依職權(quán)主動(dòng)降低這一精神的條文只有最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第6條，但是這一條是針對(duì)當(dāng)前企業(yè)經(jīng)營狀況普遍較為困難的形勢(shì)規(guī)定的，不符合物業(yè)費(fèi)糾紛的審理背景，不宜適用。因此，筆者認(rèn)為，若雙方均未提出降低“滯納金”標(biāo)準(zhǔn)，而標(biāo)準(zhǔn)又畸高的，法官應(yīng)當(dāng)向業(yè)主就當(dāng)事人主張違約金過高問題進(jìn)行法律釋明，若被告業(yè)主明確表示不提請(qǐng)降低標(biāo)準(zhǔn)，那么法官應(yīng)當(dāng)尊重雙方在意思自治情況下平等締結(jié)的物業(yè)合同的約定。

注釋：

① 江蘇省適用小額速裁程序的起訴標(biāo)的額上限為人民幣13700元。

② 就法官個(gè)人而言，每個(gè)月的結(jié)案均衡度即結(jié)收案比一度是一項(xiàng)重要的考核指標(biāo)，若立案太多，那么結(jié)案率會(huì)顯得很低。而訴前調(diào)解的案件卷宗已經(jīng)移送到承辦法官手中，對(duì)于訴前調(diào)解不成的案件要進(jìn)行正式立案，該權(quán)限其實(shí)已經(jīng)從原告及立案法官處轉(zhuǎn)移到承辦法官手里。更有甚者因?yàn)槌修k法官對(duì)原告的個(gè)人偏見，原告的立案請(qǐng)求就會(huì)被再三刁難，這也是當(dāng)下立案難的原因之一。

③ 雖然《民事訴訟法》明確規(guī)定法院送達(dá)應(yīng)當(dāng)以直接送達(dá)為原則，只有直接送達(dá)確有困難的才可郵寄送達(dá)。但由于當(dāng)前司法實(shí)踐案多人少的矛盾長(zhǎng)期存在，郵寄送達(dá)這種相對(duì)快捷方便的送達(dá)方式成為法院送達(dá)的首選，不僅像物業(yè)費(fèi)糾紛這類數(shù)量龐大的批量案件如此，一般民商事案件也已經(jīng)妥協(xié)于這種選擇。

④ 速裁庭辦理的物業(yè)費(fèi)案件有效送達(dá)率不足三成。

⑤ 筆者之所以稱物業(yè)費(fèi)案件適用公告送達(dá)荒誕，是因?yàn)榇蟛糠直桓鏄I(yè)主并非下落不明，而只是以各種形式拒絕來法院應(yīng)訴，法院在送達(dá)無門的情況下做出的一種妥協(xié)，甚至可以說是自欺欺人、掩耳盜鈴。

⑥ 分別參見江蘇省高級(jí)人民法院《關(guān)于小額訴訟案件審理程序的討論紀(jì)要》第十一條、新《民事訴訟法》第一百五十九條。

⑦ 《最高人民法院關(guān)于適用簡(jiǎn)易程序?qū)徖砻袷掳讣娜舾梢?guī)定》第十八條規(guī)定：“以捎口信、電話、傳真、電子郵件等形式發(fā)送的開庭通知，未經(jīng)當(dāng)事人確認(rèn)或者沒有其他證據(jù)足以證明當(dāng)事人已經(jīng)收到的，人民法院不得將其作為按撤訴處理和缺席判決的根據(jù)?！?/p>

⑧ 參見南通市物價(jià)局、城管局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于明確市區(qū)建筑垃圾處置收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知》（通價(jià)費(fèi)[2011]219號(hào)）。

⑨ 參見《意見》第七條：“物業(yè)服務(wù)人以業(yè)主未給付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為由，拒絕履行物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院不予支持?！?/p>

⑩ 物業(yè)服務(wù)合同都會(huì)約定有效期限，短則兩三年，長(zhǎng)則十幾年，要求物業(yè)公司在合同期限屆滿后一次性收取全部物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司肯定周轉(zhuǎn)不了運(yùn)營資金；要求業(yè)主在合同履行期間一次性繳納全部年限的物業(yè)費(fèi)，業(yè)主肯定不會(huì)為還沒享受到的物業(yè)服務(wù)買單。

[1]史德保.糾紛解決:多元調(diào)解的方法與策略[M].北京:中國法制出版社,2008.

[2]陳佳.物業(yè)服務(wù)合同中的物業(yè)費(fèi)請(qǐng)求權(quán)研究[J].河北法學(xué),2010(5).

[3]曾祥生.物業(yè)管理合同性質(zhì)辨析[EB/OL].(2007-04-10).http://www.chinacourt.org/article/detail/2007/04/id/242708.shtml.

[4]張婉蘇.滯納金征收比例設(shè)定的立法研究[J].學(xué)海,2012(2).