資金時間價值運用與個人住房按揭貸款方式優(yōu)化選擇

■ 羊 建（重慶城市管理職業(yè)學(xué)院 重慶 401331）

目前銀行提供的個人住房按揭貸款業(yè)務(wù)中，借款人可選擇的貸款產(chǎn)品比較豐富，如固定利率貸款和浮動利率貸款，循環(huán)貸款和雙周供等；在簽訂貸款協(xié)議時，借款人還可與銀行協(xié)商選擇償還貸款本息的方式，可選擇的還款方式主要有：一次性還本付息法、等額本息還款法和等額本金還款法。個人住房按揭貸款的償還，因貸款期限比較長，一般情況下均會涉及到資金時間價值。所謂資金時間價值是指貨幣隨著時間的推移而發(fā)生的增值。本文運用資金時間價值，以案例的形式探討在不同貸款產(chǎn)品、還款方式下的計算方法，以及不同還款方式和資金運用方式的比較分析及合理安排個人住房按揭貸款。

運用資金時間價值計算個人住房按揭貸款還款額

下面運用資金時間價值，探討一次性還本付息法、等額本息還款法、等額本金還款法下的不同計算方法。

（一）一次性還款法

即借款人一次償清貸款本息的方式。根據(jù)目前銀行貸款政策，當(dāng)借款人按揭貸款期限在1年以內(nèi)（含1年），可選擇按月償還貸款本息或到期一次償清貸款本息。如選擇后者，其計算公式為：

到期還本付息額＝本金＋本金×利率

案例一 某人向銀行申請1年期按揭貸款60萬元，年利率為6.56%，還款方式選擇一次性還款法，計算到期還本付息額是多少？

解析：到期還本付息額＝本金＋本金×利率 = 600000+600000×6.56%＝639360（元）

一次性還款法如表1所示。

（二）等額本息還款法

即借款人在貸款年限內(nèi)按月等額償還貸款本息的方法。也是財務(wù)管理中的資金時間價值“年回收額”知識的具體運用。在等額本息還款法下可采取月均還款法、等額累進還款法、等比累進還款法，在本文中所涉及的是目前銀行運用較廣泛的月均還款法。其計算公式為：

案例二 某人向銀行申請2年期按揭貸款60萬元，年利率為12%，擬采用等額本息還款法，月均還款額是多少？

表2中復(fù)利終值①計算如下：

表2中①的數(shù)據(jù)也可以通過計算普通年金終值得出。

（三）等額本金還款法

在等額本金還款法下可采取等額遞減還款法和等比遞減還款法。下面主要介紹等額遞減還款法的計算。等額遞減還款法，即每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。設(shè)貸款總額為Z，貸款期數(shù)為n，貸款周期利率為i，其計算公式為：

每期應(yīng)還本金=Z/n

第q期應(yīng)還利息=[1-(q-1)/n]×Z×i

第q期還款額= Z/n+[1-(q-1)/n]×Z×i

案例三 仍沿用案例二中的數(shù)據(jù)資料，將還款方式改為擬采用等額本金還款法，月均還款額是多少？

表3中①的計算如下：即計算每期應(yīng)還本金=600000/24=25000（元）

表3中②的計算如下：即計算第2期應(yīng)還利息=[1-(2-1)/24]×600000×1%=5750（元）

表3中③的計算如下：③=①+②=25000+5750=30750

表3中復(fù)利終值④計算如下：

等額本息還款法和等額本金還款法比較分析

從表2、表3數(shù)據(jù)分析顯示，在貸款金額、期限相同的條件下，選擇不同的還款方式所償還的利息是不同的。等額本息還款法下，所需償還的利息合計為77858元，較等額本金還款法的償還利息合計75000元高出2858元。在其它貸款條件不變的情況下，不同的還款方式下償還利息的差額，會隨著貸款期限延長而逐步擴大，例如前例貸款期限改變?yōu)?年，那等額本息還款法下的利息會高出等額本金還款法6429元。

但是不是就能由此簡單地推斷出，等額本金還款法優(yōu)于等額本息還款法呢？筆者認(rèn)為應(yīng)從多方面考慮，因為從資金時間價值的角度，資金在使用過程中隨時間的推移而發(fā)生的增值，即為資金的時間價值。從本案例中可看出，在等額本金還款法下，還款前12期較等額本息還款法多付的資金，隨時間的推移而發(fā)生了資金的時間價值。因此，從資金時間價值的角度分析，兩種還款方式的本質(zhì)是相同的，復(fù)利終值均為761842元。也即多付的利息是你多占用銀行資金隨時間的推移而付出的資金成本。

運用資金時間價值合理安排個人住房按揭貸款

（一）運用資金時間價值，根據(jù)自身經(jīng)濟狀況選擇適合貸款產(chǎn)品和還款方式

如何運用資金時間價值，合理安排個人房貸呢？首先，應(yīng)考慮到影響還款額的因素包括貸款金額、貸款期限和利率。其中利率是無法控制的，那么在相同貸款金額的前提下，因資金時間價值的存在，貸款期限越長，還款總額就越大，但由于期限長，每期的還款壓力相對較輕。例如在等額本息還款法下，貸款金額60萬元，利率7.05%，貸款期限10年和20年的還款總額分別為837838元和1120756元，每期還款額分別為6982元和4670元。 其次，借款人應(yīng)考慮自身的承受能力，運用資金時間價值，選擇適合貸款產(chǎn)品和還款方式。一般情況下，每月按揭還款額應(yīng)控制在家庭可支配收入的50%以下，風(fēng)險才可控。同時，借款人在申請貸款時只能選擇一種還款方式，貸款合同簽訂后，在未取得貸款銀行同意的情況下，是不能隨意變更還款方式的。那如何選擇合適的還款方式呢？在前面已討論了，從資金時間價值的角度分析，選擇等額本息還款方式和等額本金還款方式的復(fù)利終值相同，其本質(zhì)是相同的。

按揭貸款申請人可根據(jù)不同的經(jīng)濟狀況選擇最適合自己的產(chǎn)品和還款方式。如在等額本息還款法下，每期的還款額是相對固定的，同時在還款初期，相對等額本金還款法壓力較小，因此比較利于資金的安排，而適合創(chuàng)業(yè)階段收入處于上升趨勢的年輕人，以及工作相對穩(wěn)定的工薪階層；在等額本金還款法下，貸款利息隨本金逐月遞減，還貸的壓力也會逐步遞減，因此更適合那些目前經(jīng)濟較為寬裕，但今后存在一定不確定因素的人群，如需考慮子女出國留學(xué)費用、贍養(yǎng)父母等。

當(dāng)借款人手中的資金寬裕時，其中一部分人通常會選擇提前還款。那么提前還款到底劃不劃算呢？還需視具體情況而定。當(dāng)借款人的資金暫時閑置，提前還款選擇等額本金還款比較合適。但如果你有更好的投資渠道，提前還款就不劃算了，因為在兩種還款方式下，利息都會隨著本金的逐步減少而呈下降趨勢（見表2、表3）。還款前期借款人的資金成本相對較高（因為本金相對較多和時間相對較長），那么在后期可以享受較低的資金成本時，提前還款就很不劃算。因為同時你還必須按照簽訂的貸款合同條款，向銀行支付一定比例的合同違約金，并且付出機會成本。

表1 一次性還款法還款表 （單位：元）

表2 等額本息還款表 （單位：元）

表3 等額本金還款表 （單位：元）

（二）規(guī)避利率風(fēng)險，合理安排個人貸款產(chǎn)品

借款人可在有利率上升預(yù)期時，選擇固定利率個人住房貸款，規(guī)避利率上升的風(fēng)險，鎖定借款成本。當(dāng)利率處于上升周期時，個人固定利率房貸將為借款人節(jié)省利息支出，而浮動利率貸款則使借款人還貸額增加，蒙受經(jīng)濟損失；當(dāng)利率處于下降通道時，應(yīng)該選擇浮動利率貸款。

所謂固定利率個人住房貸款，是指貸款人為購買住房的借款人提供的在一定期間內(nèi)貸款利率保持固定不變的人民幣貸款。目前銀行提供固定利率個人住房貸款包括固定利率個人住房貸款和固定+浮動混合利率個人住房貸款兩種方式。其中固定+浮動混合利率個人住房貸款方式是指在貸款開始的前幾年內(nèi)利率固定，這一期間稱為利率固定期，利率固定期結(jié)束后利率轉(zhuǎn)換為浮動利率。目前銀行通常提供三年和五年期固定利率個人貸款。

例如，借款人申請一筆60萬元，期限10年，基準(zhǔn)利率7.05%，等額本息按月還貸的房貸，在貸款第一年遇利率上調(diào)50個基點。浮動利率方式利息總支出253184元，三年期固定利率方式利息總支出247375元，固定利率比浮動利率少支出5809元，為借款人節(jié)省了利息支出。

綜上所述，運用資金時間價值，借款人可以結(jié)合自身經(jīng)濟狀況，選擇適合的貸款產(chǎn)品和還款方式，能夠為借款人節(jié)省利息支出和減輕還款壓力。盡管目前利率還未完全放開，借款人也不能隨意變更還款方式，但隨著利率市場化改革的不斷深化，以及銀行相關(guān)政策的調(diào)整，借款人安排個人貸款的空間將會進一步得到拓展。

財政部會計資格評價中心.財務(wù)管理[M].經(jīng)濟科學(xué)出版社，2011