房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)關(guān)系研究

■ 馮春麗 教授 袁 媛（廣東外語(yǔ)外貿(mào)大學(xué)國(guó)際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易學(xué)院 廣州510006）

研究背景和文獻(xiàn)綜述

（一）研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)投資一直處于穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的狀態(tài)。從1991年的336億元上升為2010年的48267億元，2011年7月累計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額達(dá)31873.03億元，同比增長(zhǎng)33.6%，較上年同期新增投資達(dá)8008.26億元。從圖1可以看到，1998年我國(guó)房地產(chǎn)改革以來(lái)，房地產(chǎn)投資環(huán)境的改變導(dǎo)致房地產(chǎn)投資額占GDP的比重迅速上升，到2010年這個(gè)比重已經(jīng)突破12%。為了避免我國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了調(diào)控。從2005年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)投資額占GDP的比重出現(xiàn)了緩慢增長(zhǎng)和波動(dòng)，可見(jiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策起到了一定抑制效果。

（二）文獻(xiàn)綜述

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的亮點(diǎn)，也成為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)注的話題。如梁振雨（2006）運(yùn)用協(xié)整理論，對(duì)武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與GDP的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析研究，研究發(fā)現(xiàn)兩者之間存在長(zhǎng)期均衡和短期波動(dòng)的關(guān)系，房地產(chǎn)投資是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的Granger原因。周達(dá)（2008）得出房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量的波動(dòng)具有很強(qiáng)的一致性的結(jié)論。董佳、王東欣（2009）研究發(fā)現(xiàn)各省會(huì)城市房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有一定的推動(dòng)作用。褚紅梅（2011）選取江蘇省為主要研究對(duì)象，得出江蘇省房地產(chǎn)投資對(duì)江蘇經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接貢獻(xiàn)度是0.221%。政府實(shí)施調(diào)控以來(lái)，房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成很大的波動(dòng)已經(jīng)成為人們?nèi)找骊P(guān)心的問(wèn)題。

本文借鑒前人研究成果，通過(guò)建立經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，利用1991年到2010年的數(shù)據(jù)，對(duì)我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)投資與GDP增長(zhǎng)之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

實(shí)證分析

（一）基本模型

為了考察房地產(chǎn)投資F對(duì)我國(guó)GDP的影響，把F作為解釋變量納入到投入產(chǎn)出模型中，根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)的構(gòu)建方式，可以表示為如下：GDPt= f（Ft）eμt

其中，μt表示其他一切影響產(chǎn)出的因素。

假設(shè)其以C-D生產(chǎn)函數(shù)形式存在，通過(guò)取對(duì)數(shù)，得到Ln GDPt= β0+ β1Ln Ft+ uit。

考慮到價(jià)格因素的影響，經(jīng)過(guò)GDP折算指數(shù)得到實(shí)際的GDP水平。以1991年不變價(jià)格為基期，計(jì)算出各年度實(shí)際的房地產(chǎn)投資額度。

由圖2可以看出，LnGDP和LnF呈現(xiàn)出近似線性關(guān)系，即隨著房地產(chǎn)投資數(shù)量的激增，GDP也呈現(xiàn)出相似的上升趨勢(shì)，并且1997年以后房地產(chǎn)投資和GDP均呈現(xiàn)激增趨勢(shì)。根據(jù)四部門國(guó)民收入恒等式：GDP = 消費(fèi)+投資+政府購(gòu)買+凈出口，可以看出房地產(chǎn)投資作為一種物質(zhì)資本形態(tài)，直接促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)總量的增加。受1997年?yáng)|南亞金融危機(jī)的影響，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)投資出現(xiàn)了嚴(yán)重下降，經(jīng)濟(jì)增速放緩。根據(jù)以上分析，將模型擴(kuò)展為本文所使用的模型：LnGDPt=β0+β1lnFt+uit+D+D*LnF。

其中D為虛擬變量，定義如下：D=0，對(duì)于時(shí)間T<1997；D=1，對(duì)于時(shí)間T≥1997；在本研究中引入虛擬變量的目的是度量金融危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)勢(shì)頭的影響。

（二）單位根檢驗(yàn)

由于經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列變量通常是非平穩(wěn)的，為避免非平穩(wěn)變量帶來(lái)的虛假相關(guān)和虛假回歸問(wèn)題，對(duì)變量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。本文采用ADF方法對(duì)LnGDP、LnF進(jìn)行單位根檢驗(yàn)。

由表1可以看出，水平序列LnF和LnGDP在滯后期為2階，均在1%、5%、10%的顯著性水平下通過(guò)了單位根檢驗(yàn)，為零階單整，即均不含單位根。由于經(jīng)濟(jì)變量之間存在的內(nèi)在規(guī)律使某些特定的變量線性組合變?yōu)槠椒€(wěn)，因此，繼續(xù)考察變量之間的協(xié)整關(guān)系。

（三）協(xié)整檢驗(yàn)

圖1 房地產(chǎn)投資額占GDP的比重

國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)投資額指數(shù)序列都是平穩(wěn)的，因此這兩個(gè)變量之間可能存在協(xié)整關(guān)系。對(duì)這兩個(gè)序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，采用恩格爾-格蘭杰檢驗(yàn)方法來(lái)檢驗(yàn)，結(jié)果如表2所示。

EG=-3.44，在10%的檢驗(yàn)水平下顯著，因此殘差是平穩(wěn)序列，LnF和LnGDP存在長(zhǎng)期均衡的協(xié)整關(guān)系。因此回歸方程為：LnGDP=7.214+0.459LnF+0.178（D*LnF）-1.257。

所有參數(shù)在5%的顯著性水平下，均通過(guò)了檢驗(yàn)，R2比較大，說(shuō)明線性擬合的程度非常好。LnF的系數(shù)為0.459，說(shuō)明在不考慮其他因素變化時(shí)，房地產(chǎn)投資每增加一個(gè)百分點(diǎn)，將會(huì)使GDP增加0.459個(gè)百分點(diǎn)。D*LnF項(xiàng)的系數(shù)顯著，說(shuō)明東南亞金融危機(jī)的確對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了一定影響。

表1 單位根ADF檢驗(yàn)結(jié)果

（四）誤差修正模型

協(xié)整檢驗(yàn)確定了兩者之間存在長(zhǎng)期均衡關(guān)系，但是要量化它們之間的動(dòng)態(tài)變化關(guān)系，就需要建立誤差修正模型，本文建立模型如下：

誤差修正模型為：DLnGDP=-0.003766*DLnF-0.053331*ECM（-1）+0.653325*AR（1）

DW=1.86，模型中不存在多重共線的問(wèn)題。DLnF和ECM系數(shù)的p值均在0.05的顯著性水平下通過(guò)了檢驗(yàn)。誤差修正系數(shù)為負(fù)，符合方向修正關(guān)系。-0.003766是變量LnGDP對(duì)LnF的短期彈性系數(shù)，-0.053331是變量LnF對(duì)LnGDP的短期均衡修正系數(shù)，當(dāng)期房地產(chǎn)投資的擴(kuò)張偏離均衡關(guān)系時(shí)，通過(guò)修正機(jī)制會(huì)在下一期對(duì)非均衡狀態(tài)以平均5.33%的程度進(jìn)行負(fù)向修正，并使其處于均衡狀態(tài)。

表2 協(xié)整檢驗(yàn)結(jié)果

（五）Granger因果檢驗(yàn)

Granger因果檢驗(yàn)是考察序列x是否是序列y產(chǎn)生的原因時(shí)采用的方法。本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP進(jìn)行Granger因果檢驗(yàn)，結(jié)果如表3所示。

結(jié)果表明，滯后期為1時(shí)，在10%的置信水平下，不能接受LnF不是LnGDP變化的Granger原因的原假設(shè)，接受LnGDP不是LnF變化的Granger原因。即在較短滯后期內(nèi)，LnF和LnGDP存在單向Granger因果關(guān)系。滯后期選擇2、3時(shí)，在10%的置信水平下，LnGDP與LnF互為Granger因果原因。即在中期內(nèi)，認(rèn)為房地產(chǎn)投資和GDP相互促進(jìn)的作用十分顯著。當(dāng)滯后期為4時(shí)，結(jié)果表明LnGDP變化不是LnF變化的Granger原因，LnF是LnGDP變化的Granger原因。即從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)因素，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資的作用越來(lái)越不顯著。這與發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展歷程基本吻合，對(duì)于經(jīng)濟(jì)剛剛起飛的國(guó)家，并不是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，而是房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)大大促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

表3 Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果

圖2 LnGDP和LnF的散點(diǎn)圖

結(jié)論與建議

（一）結(jié)論

結(jié)果表明：我國(guó)房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)之間存在穩(wěn)定的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)均衡關(guān)系；當(dāng)期房地產(chǎn)投資LnF的擴(kuò)張偏離均衡關(guān)系時(shí)，通過(guò)修正機(jī)制會(huì)在下一期對(duì)非均衡狀態(tài)以平均5.33%的程度進(jìn)行負(fù)向修正，并使其處于均衡狀態(tài)；從Granger因果檢驗(yàn)結(jié)果看出，在較短滯后期內(nèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和GDP存在單向Granger因果關(guān)系，長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)投資仍然是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要驅(qū)動(dòng)因素，但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資的作用越來(lái)越不顯著。國(guó)際上公認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重一般是在10%以下，在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資一般占20%-25%，我國(guó)該指標(biāo)在30%以上視為有泡沫（周京奎、曹振良，2004）。

（二）建議

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展繁榮了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了風(fēng)險(xiǎn)。政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)一系列政策，來(lái)平衡開(kāi)發(fā)投資和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。政府在調(diào)控房地產(chǎn)的同時(shí)，要注意政策對(duì)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成的影響，同時(shí)優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，更好地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康持續(xù)發(fā)展。

1.梁振雨.武漢市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的協(xié)整研究[J].中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)研究生學(xué)報(bào)，2006（5）

2.周達(dá).中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系研究[J].河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（3）

3.董佳，王東欣.城市房地產(chǎn)投資與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系的比較研究[J].商業(yè)時(shí)代，2009（24）

4.褚紅梅.江蘇房地產(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)的實(shí)證分析[J].中國(guó)經(jīng)貿(mào)導(dǎo)刊，2011（7）

5.周京奎，曹振良.中國(guó)房地產(chǎn)泡沫與非泡沫[J].山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào)，2004（1）