重慶市保障性住房規(guī)模影響因素的實證分析*

范欣革，米佳佳

(1.重慶工商大學(xué)數(shù)學(xué)與統(tǒng)計學(xué)院，重慶400067;2.河北工業(yè)大學(xué) 機(jī)械工程學(xué)院，天津300130)

1 重慶市保障性住房現(xiàn)狀

從2004年開始，重慶市采取措施加大經(jīng)濟(jì)適用住房保障力度，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用住房市場調(diào)控功能，于2007年相繼出臺《重慶市人民政府關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的實施意見》(渝府發(fā)［2007］136號)和《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房管理暫行辦法》(渝建發(fā)［2007］223號)。隨著中央房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的出臺，重慶市加大了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的政策引導(dǎo)和房地產(chǎn)市場管理，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)得到了迅速發(fā)展。

從新開工面積來看，2008年重慶市經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積201.9萬m2，2009年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積386.7萬m2，比2009年增加185萬m2，2010年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積537萬m2，較2009年增加150萬m2，2011年經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積505.5萬m2。2010年重慶市經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積最高。

從保障性住房投資角度來看，2004年重慶市完成經(jīng)濟(jì)適用房投資10.75億元，從2005年開始經(jīng)濟(jì)適用房投資額逐步增加，2010年完成經(jīng)濟(jì)適用房投資96億元，從2005年－2007年間，漲幅均保持在20%以上。2011年重慶市完成經(jīng)濟(jì)適用房投資113.5億元，比2010年增長18.23%。2005年－2011年重慶市經(jīng)濟(jì)適用房投資完成額高速增長(表1)。

根據(jù)《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃(2007－2020)》及重慶市政府確定的2012年全市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超過30 m2的目標(biāo)，2008年－2012年，我市新增住房總需求為1.45億m2，保障性住房需求約為0.23億m2。2008年－2012年重慶實際竣工經(jīng)濟(jì)適用房共計1 863.32萬m2，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足保障房需求。目前，重慶市保障性住房市場供需極度不平衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量，建設(shè)任務(wù)極其艱巨。

表1 2004－2011年重慶市完成經(jīng)濟(jì)適用房投資額及環(huán)比漲幅

2 數(shù)據(jù)來源與指標(biāo)選取

2.1 數(shù)據(jù)來源

選定重慶2004－2011年間的保障性住房規(guī)模的相關(guān)數(shù)據(jù)，從供給與需求兩個視角選擇影響因素。從供給視角來看，可分為政府供給與市場住房供給兩方面;從需求視角來看，需研究居民的住房需求。政府供給能力用兩個指標(biāo)來測算:GDP和人均財政收入;市場住房供給能力用兩個指標(biāo)來測算:商品房均價和土地供應(yīng)面積;居民需求用4個指標(biāo)來測算:人均可支配收入、人均消費支出、恩格爾系數(shù)、城市化率［1］。實證分析所需的數(shù)據(jù)主要來源于重慶市統(tǒng)計年鑒(2005－2012)、2012年重慶市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、歷年的中國房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒及重慶市國土資源和房屋管理局用地供應(yīng)計劃(2004－2011)。

2.2 指標(biāo)選取

選2004－2011年間的重慶市保障性住房規(guī)模(X0)作為主要研究對象。按照住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部的統(tǒng)計口徑，保障性住房可分為3類:經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價房，但目前只有經(jīng)濟(jì)適用房的統(tǒng)計數(shù)據(jù)會定期公布，廉租房和限價房的數(shù)據(jù)比較少;而以經(jīng)濟(jì)適用房作為研究對象也具備較強(qiáng)的代表性。因此，引用經(jīng)濟(jì)適用房的住房投資額來測度保障性住房的供給規(guī)模。居民的保障性住房規(guī)模主要受到居民住房需求、政府保障性住房供給能力與住房市場供給等3方面的影響［2］。從供給和需求兩個視角選取8個因素作為影響保障性住房規(guī)模的關(guān)聯(lián)因子，具體指標(biāo)的詳細(xì)定義如表2所示。

表2 指標(biāo)變量定義

3 灰色關(guān)聯(lián)度模型設(shè)計及結(jié)果分析

3.1 灰色關(guān)聯(lián)度模型設(shè)計

灰色關(guān)聯(lián)度分析法是灰色數(shù)學(xué)中的一種基本方法。利用灰色關(guān)聯(lián)度分析來研究與事物相互關(guān)聯(lián)、相互作用的復(fù)雜因素對研究對象的影響程度，即系統(tǒng)各因素間的關(guān)聯(lián)度。關(guān)聯(lián)度越高，表明因素間的影響程度越大，從而可以確定影響事物的本質(zhì)因素，使得各種影響因素間的灰色關(guān)系清晰明了?；疑P(guān)聯(lián)度分析法的具體步驟［3］如下:

(1)確定分析數(shù)列。確定反映系統(tǒng)行為特征的參考數(shù)列和影響系統(tǒng)行為的比較數(shù)列。反映系統(tǒng)行為特征的數(shù)據(jù)序列，稱為參考數(shù)列，這里選取保障性住房投資額作為參考數(shù)列，影響系統(tǒng)行為的因素組成的數(shù)據(jù)序列，稱為比較數(shù)列，相應(yīng)地，將人均可支配收入、人均消費支出、恩格爾系數(shù)、城市化率、人均財政收入、GDP、商品房均價、住宅用地供應(yīng)面積及保障性住房投資額作為比較數(shù)列。

設(shè)參考數(shù)列為 X0=x0(1{ )，x0(2)，…，x0(n})，比較數(shù)列為 Xi=xi(1{ )，xi(2)，…，xi(n})(i=1，2，…，m)。

(2)參考數(shù)列與比較數(shù)列的無量綱化。采用初值化方法對參考數(shù)列和比較數(shù)列進(jìn)行無量綱化處理。具體的處理方法為:xi(k)=xi(k)/xi(1)(i=0，1，2，…，m;k=1，2，…，n)。處理后得到無量綱化的參考數(shù)列{ x0(t )}={ x0(1)，x0(2)，…，x0(t)}，以及比較數(shù)列 { xi(t)}={ xi(1)，xi(2)，…，xi(t)}(i=1，2，…，m)。

(3)與參考數(shù)列作關(guān)聯(lián)度比較的m個數(shù)列為:

上式中，n為數(shù)列的數(shù)據(jù)長度，即數(shù)據(jù)的個數(shù)。

(4)求比較數(shù)列與參考數(shù)列的差序列。第k個比較數(shù)列的各期數(shù)值與參考序列對應(yīng)數(shù)據(jù)的差值的絕對值記作:

可以得到差序列為:Δ0k={Δ0k(1)，Δ0k(2)，…，Δ0k(n)}，k=1，2，…，m。

(5)求所有差序列中元素的最大值與最小值。對于第k個比較數(shù)列，在差序列Δ0k中，元素的最大值和最小值分別記為Δ0k(max)和Δ0k(min)，k=1，2，…，m。對m個比較數(shù)列，記Δ(max)為m個Δ0k(max)中的最大值，記 Δ(min)為 m 個 Δ0k(min)中的最小值，k=1，2，…，m。

(6)求關(guān)聯(lián)程度(常稱為關(guān)聯(lián)系數(shù))。記Δ(max)和Δ(min)分別為所有m個比較數(shù)列在各期的絕對值中的最大值和最小值。從而，可以得到第k個比較數(shù)列與參考數(shù)列在t時期的關(guān)聯(lián)程度。計算公式如下:

式中，ρ為分辨系數(shù)，用來削弱Δ(max)過大而形成關(guān)聯(lián)系數(shù)失真的影響。ρ越小，分辨力越大，一般情況下將ρ的區(qū)間定為(0，1)，具體取值要根據(jù)實際情況來確定。當(dāng)ρ≤0.546 3時，分辨力最好，通常取ρ=0.5［4］。

(7)求關(guān)聯(lián)度。利用比較數(shù)列與參考數(shù)列各期的關(guān)聯(lián)系數(shù)的均值來測度這兩個數(shù)列的相關(guān)程度，計算公式為

其中，γ0k為第k個比較數(shù)列與參考數(shù)列的關(guān)聯(lián)度。通過比較關(guān)聯(lián)度，可以得到比較數(shù)列與參考數(shù)列的相關(guān)程度，從而判定系統(tǒng)各因素的影響大小。關(guān)聯(lián)度越大，影響程度越大。

3.2 模型運行

在進(jìn)行關(guān)聯(lián)度分析之前，先對原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無量綱化處理(表3);再取分辨系數(shù)ρ=0.5，計算得到各個比較數(shù)列與參考數(shù)列間的灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)(表4)及相應(yīng)的灰色關(guān)聯(lián)度(表5)。

表3 影響保障性住房的因素(初值化)

表4 灰色關(guān)聯(lián)系數(shù)計算表

表5 關(guān)聯(lián)度計算表

關(guān)聯(lián)度:保障性住房投資額(γ9=0.849 9)＞GDP(γ5=0.826 1)＞人均可支配收入(γ1=0.787 7)＞住宅用地供應(yīng)面積(γ8=0.785 9)＞人均消費支出(γ2=0.765 3)＞商品房均價(γ7=0.736 1)＞城市化率(γ4=0.713 9)＞恩格爾系數(shù)(γ3=0.681 6)＞人均財政收入(γ6=0.662 2)。

3.3 結(jié)果分析

(1)表4中，每個關(guān)聯(lián)因子的關(guān)聯(lián)度均超過0.5，可以認(rèn)為人均可支配收入、人均消費支出、恩格爾系數(shù)、城市化率、人均財政收入、GDP、商品房均價、住宅用地供應(yīng)面積及保障性住房投資額均是影響保障性住房規(guī)模的重要因素。

(2)在所選取的9個變量中，有7個變量的關(guān)聯(lián)度超過了0.7，人均財政收入及恩格爾系數(shù)均不足0.7。人均財政收入的影響不顯著，表明2004－2011年間重慶的地方財政收入相對充足，資金來源不是限制保障性住房規(guī)模的最關(guān)鍵因素。

(3)在代表居民住房需求的4個變量中，人均可支配收入、人均消費支出及城市化率均表現(xiàn)出較為顯著的相關(guān)性。居民生活水平越高即人均消費支出越多，保障性住房需求越大。在房價收入比嚴(yán)重超出國際正常水平的我國，收入的漲幅遠(yuǎn)低于房價的漲幅，居民可支配收入與消費支出的增加并不足以造成市場性住房需求的滿足，相應(yīng)地要求保障性住房的絕對量會越大。城市人口規(guī)模(即城市化率)與保障性住房規(guī)模存在顯著的相關(guān)關(guān)系，這表明在所有的因子中城市化率是影響保障性住房規(guī)模是最關(guān)鍵的因素，呈高度正相關(guān)。

(4)一般認(rèn)為“商品房均價”與住房保障規(guī)模應(yīng)呈正相關(guān)關(guān)系［5］。商品房均價的關(guān)聯(lián)度超過0.7，可以認(rèn)為商品房均價與保障性住房規(guī)模存在顯著的正相關(guān)關(guān)系。當(dāng)居民住房需求總量一定時，商品房均價的漲跌直接影響保障性住房需求規(guī)模。

(5)住宅用地供應(yīng)面積與保障性住房規(guī)模關(guān)聯(lián)度較為顯著，呈正相關(guān)關(guān)系。在土地供應(yīng)總量限定的條件下，新建商品住宅小區(qū)按總建筑面積5%的比例以單元方式配建廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，土地供應(yīng)面積越大，保障性住房的規(guī)模就越大。

(6)保障性住房投資額與保障性住房規(guī)模的關(guān)聯(lián)度達(dá)0.849 9，在9個關(guān)聯(lián)因子最高。保障性住房的經(jīng)濟(jì)來源，直接決定保障性住房的供給。政府是保障性住房建設(shè)的主要投資人，而土地出讓金在補(bǔ)充地方財政作用中的重要性加上保障性住房的低收益使得地方政府對保障性住房的建設(shè)投資缺少動力，造成較大的資金缺口，這也是保障性住房發(fā)展滯后最本質(zhì)的要素。

4 結(jié)論與建議

根據(jù)重慶地區(qū)2004－2011年經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及保障性住房建設(shè)的狀況，對該時期保障性重慶住房規(guī)模的影響因素進(jìn)行了實證研究。研究表明，影響重慶市保障性住房規(guī)模的因素主要歸結(jié)為居民住房需求、政府保障性住房供給能力與住房市場供給等3方面，其中完成保障性住房投資關(guān)聯(lián)度最高;相比之下，反映政府供給能力的變量顯著性不高。這表明，這一期間重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平良好，政府財政能力并不是限制保障性住房規(guī)模的關(guān)鍵因素;切實做好資金投入與落實，保證保障性住房資金的投入量與國民經(jīng)濟(jì)和居民消費保持同步甚至更快的增長，才能確保保障性住房的供需平衡，此結(jié)論對于改進(jìn)和完善未來重慶市保障性住房政策提供了參考依據(jù)。一方面，要保證資金的落實，通過發(fā)行債券、信托投資、資產(chǎn)運營等方式籌集資金。加大與保險資金合作力度，積極引進(jìn)保險資金支持保障性住房建設(shè)，積極引導(dǎo)各類社會資金投入保障性住房建設(shè);另一方面，合理有序增加土地供應(yīng)，確保保障性住房的土地和資金的投入同國民經(jīng)濟(jì)與居民消費水平保持穩(wěn)步增長，確保保障性住房供給與需求的動態(tài)平衡。

［1］褚超孚.住房保障規(guī)模主要影響因素分析［J］.北京規(guī)劃建設(shè)，2007(4):64-65

［2］褚超孚.城鎮(zhèn)住房保障規(guī)模影響因素的相關(guān)分析研究［J］.浙江大學(xué)學(xué)報:人文社會科學(xué)版，2005，35(4):107-113

［3］劉思峰，黨耀國，方國耕.灰色系統(tǒng)理論及其應(yīng)用［M］.3版.北京:科學(xué)出版社，2004

［4］唐云松，張胥.保障性住房規(guī)模影響因素分析-以長沙市為例［J］.求索，2011(7):35-38

［5］陶雪良，劉洪玉.北京市經(jīng)濟(jì)適用房供給規(guī)模影響因素的實證分析［J］.系統(tǒng)工程理論與實踐，2010，30(3):464-468