浙江二手住宅銷售價格調(diào)查方法探索

程定堯、毛昭君

（國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊/1副總隊長，浙江 杭州 3100 12）

二手住宅市場關(guān)系人民群眾切身利益，大部分二手住宅由于具備較好的學(xué)區(qū)、配套和位置，日益受到廣大購房者的青睞，其銷售價格走勢亦引起社會各界的廣泛關(guān)注。近年來，快速發(fā)展的二手住宅市場已經(jīng)成為浙江房地產(chǎn)市場的重要組成部分。2012年，浙江省二手住宅交易面積為830萬平方米，交易套數(shù)9萬多套，約占全部住宅銷售面積的三分之一。但二手住宅銷售價格統(tǒng)計之難眾所周知，我們只有生產(chǎn)出高質(zhì)量的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，才能真正有效服務(wù)于公眾和政府的需求。

一、浙江二手住宅銷售價格調(diào)查總體情況

（一）二手住宅銷售價格指數(shù)編制起步較早

為了全面、準(zhǔn)確地反映各主要城市房地產(chǎn)價格水平變化，及時掌握各類房地產(chǎn)價格的變動情況，為各級政府宏觀調(diào)控提供依據(jù)，為社會各界提供信息服務(wù)，1997年浙江省在杭州、寧波兩市開展房地產(chǎn)價格指數(shù)編制試點(diǎn)工作，取得了很好的效果，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的調(diào)控起到了積極作用。

隨著浙江房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷擴(kuò)大，2001年6月浙江省統(tǒng)計局、浙江省發(fā)展計劃委員會、浙江省物價局聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于開展房地產(chǎn)價格指數(shù)編制工作的通知》，全省11個市在2001年四季度試編房地產(chǎn)價格指數(shù)（內(nèi)含二手私有住宅價格指數(shù)），從2002年一季度開始正式編制、公布房地產(chǎn)價格指數(shù)（內(nèi)含二手私有住宅價格指數(shù)）。2005年7月，溫州、金華還列入全國調(diào)查樣本城市。

（二）二手住宅銷售價格指數(shù)編制嚴(yán)格按照同質(zhì)可比原則進(jìn)行

在二手住宅銷售價格調(diào)查過程中，統(tǒng)計人員按照同質(zhì)可比原則，先確定一套能代表某類別某一樓盤價格走勢的樣本房，以該樣本房的實際成交價作為本期價格；然后以該樣本房為標(biāo)準(zhǔn)，在上月成交的房源中選取一套近似的房源，剔除不可比因素后，取得上期價格。最后以本期價格除以上期價格計算出某類別某一樓盤的二手住宅價格環(huán)比指數(shù)。具體計算公式為：

（三）二手住宅銷售價格調(diào)查樣本單位多

為保證調(diào)查資料的可靠性和連續(xù)性，各地統(tǒng)籌考慮各種因素，選擇規(guī)模大、實力強(qiáng)，營業(yè)額占當(dāng)?shù)乜偁I業(yè)額比重較大、經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為二手房銷售價格調(diào)查樣本單位，同時兼顧不同地理位置的住宅，綜合考慮住宅類型、區(qū)域、地段、結(jié)構(gòu)等統(tǒng)計口徑的一致性，保證上月、本月價格同質(zhì)可比。目前浙江二手住宅銷售價格調(diào)查樣本遍布11個市、32個市轄區(qū)，共選取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)1029家，其營業(yè)額占全省總營業(yè)額的80%以上。

（四）二手住宅銷售價格指數(shù)編制周期不斷縮短

2001年四季度浙江省編制指數(shù)之初，是在11個市試編季度價格指數(shù)。從2005年7月開始，杭州、寧波、溫州、金華4個城市的房屋銷售價格指數(shù)編制工作實行月報制度，其他7個設(shè)區(qū)市2007年度房屋銷售價格指數(shù)編制工作仍舊實行季報制度，全省的房屋銷售價格指數(shù)也是實行季度編制。2008年度開始全省統(tǒng)一實行房屋銷售價格月報。

（五）房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)為政府決策提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)

當(dāng)前，由國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊、省建設(shè)廳牽頭，已完成2011年、2012年新監(jiān)測平臺建設(shè)任務(wù)，并繼續(xù)做好2013年住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查監(jiān)測工作。在加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測的同時，浙江各地針對房地產(chǎn)價格出現(xiàn)的起伏走勢，注意加強(qiáng)熱點(diǎn)和各級領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的房地產(chǎn)市場動態(tài)信息的反映，加強(qiáng)對市場的調(diào)查研究。杭州、寧波等市調(diào)查隊每年都會對當(dāng)?shù)胤空箷M(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，并撰寫專題調(diào)查報告。另外，寧波調(diào)查隊每月配合有關(guān)部門搞好拆遷補(bǔ)償測定工作，每月參加市國土資源局和發(fā)改委召開的“集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置有關(guān)價格和費(fèi)用”測定辦法討論會議，并提供房地產(chǎn)價格指數(shù)。

（六）多方合作為二手住宅價格調(diào)查搭建良好平臺

為更好地促進(jìn)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的合作，各市調(diào)查隊注重工作方式方法，加強(qiáng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的聯(lián)絡(luò)溝通，通過多種手段增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對房價調(diào)查工作的榮譽(yù)感和責(zé)任感。舟山等調(diào)查隊每月除給予必要的經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼外，還給每家調(diào)查房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)制授了一塊“樣本單位”的匾額，在敦促他們誠信經(jīng)營的同時，增加其一定的榮譽(yù)感。此項舉措調(diào)動了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對調(diào)查工作的積極性和責(zé)任心，強(qiáng)化了二手住宅銷售價格調(diào)查基礎(chǔ)，搭建了政企共贏的新載體。

二、二手住宅銷售價格調(diào)查存在的問題

（一）數(shù)據(jù)采集環(huán)境較為封閉，調(diào)查覆蓋面有待提高

《房地產(chǎn)價格統(tǒng)計報表制度》要求二手住宅數(shù)據(jù)的采集按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實地采價相結(jié)合。但大多數(shù)城市的二手住宅市場交易資料相對比較封閉，由房地產(chǎn)管理部門提供具體交易的價格數(shù)據(jù)資料現(xiàn)實操作難度大。如把大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)納入二手住宅銷售價格調(diào)查樣本框，調(diào)查成本又太高，實際工作中也難以操作。

（二）二手住宅銷售交易量大，調(diào)查人員配備不夠

二手住宅銷售價格調(diào)查統(tǒng)計是世界性的難點(diǎn)問題，在統(tǒng)計人員的配備上要求比較高，但現(xiàn)實環(huán)境中很難實現(xiàn)。以交易量最大的杭州市為例，2012年，其二手住宅交易套數(shù)達(dá)到28 06 1套，卻只有一名專業(yè)人員負(fù)責(zé)該市房地產(chǎn)價格統(tǒng)計工作，工作量之大可以想象，這種狀況不僅對二手住宅銷售價格評估管理工作帶來困難，更阻礙了二手住宅價格調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量的提高。

（三）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)定性差，經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)素質(zhì)參差不齊

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營規(guī)模不同，對市場認(rèn)知度高低有別，對市場的判斷也因人而異，因此要準(zhǔn)確反映市場價格情況存在一定難度。特別是部分中小房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，經(jīng)營穩(wěn)定性差、經(jīng)紀(jì)人入職門檻低、人員流動大、業(yè)務(wù)流程混亂，缺乏必要的臺賬記錄和會計記錄。此外，部分經(jīng)紀(jì)人對一定區(qū)域內(nèi)的樓盤價格較為熟悉，能準(zhǔn)確地采集調(diào)查區(qū)域內(nèi)的樣本房交易價格并判斷其價格走勢，但對一定區(qū)域外的樓盤熟悉程度較低，使得采集和評估樣本房上月交易價格較為困難。這些因素都對二手住宅上期價格評估工作造成很大阻礙。

（四）二手住宅交易違規(guī)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在“陰陽合同”現(xiàn)象

二手住宅交易過程中，合同價格的高低直接影響稅收額度，因此買賣雙方為了少繳稅款，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂合同時往往采用陰陽合同的辦法避稅，導(dǎo)致房管部門登記在冊的合同價格不真實，是被處理過的價格。這種現(xiàn)象直接影響了二手住宅銷售價格數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。

（五）二手住宅市場房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模不一，樣本單位中小規(guī)模居多

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作為二手住宅交易的中間機(jī)構(gòu)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而遍地開花。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)分為三個等級，注冊資本分別為100萬元、50萬元和20萬元以上，較低的“門檻”導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)普遍規(guī)模較小，資金實力較弱。目前杭州市大規(guī)模的連鎖經(jīng)營經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，如我愛我家有120家門店，其他大大小小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共近千家。其他地市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以中、小規(guī)模為主，數(shù)量也都有幾百家。許多經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只有“一部電話、兩三張臺子、三五個人”，市場上規(guī)模較大的專業(yè)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)“鳳毛鱗角”。

小規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)一個月銷售房屋套數(shù)不多，特別是當(dāng)市場遇冷時更少，造成二手住宅樣本房在實際操作中的選取難度較大。如溫州房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模普遍較小，市區(qū)二手交易量主要集中在一些介紹所里。根據(jù)測算，大中型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)二手住宅成交數(shù)量僅占市區(qū)二手住宅成交總量的20%-30%，其他的房源主要在“紅牌子”私人介紹所為主，而對這些介紹所布置二手住宅銷售價格報表難度非常大。

（六）二手住宅市場交易不均衡，價格評估技術(shù)復(fù)雜

1.二手住宅市場交易樣本分布不均衡，每月成交房源過于分散，尤其是144平方米的大戶型成交量很少，很難找到同類型的可比房源。即使近幾個月有同區(qū)域、同類型房屋銷售，由于房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修程度和設(shè)施不一樣，剔除其他非價格因素達(dá)到同質(zhì)可比具有一定的難度。

2.二手住宅市場交易行為不規(guī)范性和多樣性普遍存在。一是房屋銷售最終成交的價格，很容易受銷售人員、市場環(huán)境、購房者人氣、購房者所處社會地位等各種因素影響，與原來定價出現(xiàn)百分之幾的偏差非常普遍，二手住宅市場房屋標(biāo)準(zhǔn)化程度非常低，一房一價現(xiàn)象非常普遍。此偏差累計起來，最終計算出的同比指數(shù)誤差會非常大。二手住宅銷售價格調(diào)查統(tǒng)計理論上預(yù)知存在的一些特例，在現(xiàn)實調(diào)查中卻是常態(tài)。

3.二手市場成交時間不固定、不連續(xù)，用單一的調(diào)查方式難以應(yīng)對現(xiàn)實的交易行為，調(diào)查工作實施難度大。主要表現(xiàn)在各月成交量非常不平衡，成交周期也不平衡，成交旺季與成交淡季兩者成交量可以相差幾十倍。比如今年受計征20%個人所得稅政策影響，3月份全省二手住宅成交量是4月份的2.2倍。

三、提高浙江二手住宅銷售價格調(diào)查質(zhì)量的建議

針對二手住宅銷售價格調(diào)查工作存在的各種問題，我們需積極探索對策，夯實調(diào)查基礎(chǔ)、完善調(diào)查機(jī)制、創(chuàng)新調(diào)查方法，切實提高二手住宅銷售價格調(diào)查水平，提高二手住宅銷售價格調(diào)查質(zhì)量。

（一）增強(qiáng)調(diào)查力量，夯實調(diào)查基礎(chǔ)

建立浙江省二手住宅銷售價格調(diào)查探索輔助調(diào)查員制度。輔助調(diào)查員隊伍可以由二手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估公司人員組成，各市根據(jù)工作量及經(jīng)費(fèi)情況配置相應(yīng)人數(shù)的輔助調(diào)查員。輔助調(diào)查員一般在公司從事數(shù)據(jù)分析工作，對當(dāng)?shù)囟肿≌N售價格市場把握比較準(zhǔn)確。聘請輔助調(diào)查員進(jìn)行基層數(shù)據(jù)采集，既能夠滿足現(xiàn)行二手住宅銷售價格統(tǒng)計方法制度的要求，又富有靈活性和簡便性，有利于提高工作效率和數(shù)據(jù)質(zhì)量。

（二）創(chuàng)新數(shù)據(jù)采集方法，因地制宜采取價格調(diào)查可行模式

針對溫州等市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)相對小而散、二手住宅銷售價格統(tǒng)計調(diào)查難度大的情況，可以創(chuàng)新價格調(diào)查數(shù)據(jù)采集方法，因地制宜采取切實可行調(diào)查方法，如考慮在二手住宅價格調(diào)查方法中采取“區(qū)域劃分”模式，提高價格采價可比性。即根據(jù)地段分類、建筑類型、住宅類型、房齡等特征指標(biāo)對市區(qū)內(nèi)樓盤進(jìn)行分類，統(tǒng)計調(diào)查人員按照區(qū)域分布，定期對交易價格變動情況進(jìn)行跟蹤監(jiān)測，全面了解掌握不同區(qū)域、不同類型樓盤價格變動情況，增加調(diào)查數(shù)據(jù)的可分析性。調(diào)查隊則綜合分析調(diào)查員直接采集的特定樓盤價格變動數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報的交易評估數(shù)據(jù)，結(jié)合調(diào)研走訪結(jié)果，科學(xué)評估每月二手住宅銷售價格變動趨勢及幅度。

（三）拓寬數(shù)據(jù)信息來源，提高價格調(diào)查精度

通過多種渠道收集市場信息，掌握市場價格走勢情況。統(tǒng)計專業(yè)人員要充分利用網(wǎng)絡(luò)媒體信息挖掘二手房市場相關(guān)信息，查看相關(guān)房產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)、中房指數(shù)研究院等網(wǎng)站，了解各市二手房房屋出售信息，與各市調(diào)查隊上報的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析比較，確定二手房銷售價格變動情況；各市調(diào)查隊則要主動與企業(yè)聯(lián)系，核實報表數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步做好各樓盤基期價格的評估?？梢赃\(yùn)用對比法，通過將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房屋交易所上報的數(shù)據(jù)與調(diào)查隊去市區(qū)典型二手樓盤實地采價得到的數(shù)據(jù)，會同輔助調(diào)查員一起進(jìn)行評估，測算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，確保二手住宅價格數(shù)據(jù)的評估質(zhì)量。

（四）積極利用各方資源，加強(qiáng)與房地產(chǎn)市場相關(guān)機(jī)構(gòu)和部門的溝通

各地市調(diào)查隊與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門應(yīng)形成良好的合作機(jī)制，建立多部門單位定期評估制度。邀請發(fā)改、建設(shè)、國土、財政、評估公司等相關(guān)部門單位，收集整理二手房市場政策執(zhí)行細(xì)則、銀行利率調(diào)整等相關(guān)指標(biāo)，對房地產(chǎn)價格等方面情況進(jìn)行交流探討，對二手住宅銷售價格指數(shù)的準(zhǔn)確性、趨勢性和波動性進(jìn)行評估，確保數(shù)據(jù)的科學(xué)性、真實性和準(zhǔn)確性。

（五）加強(qiáng)實地采價，提高走訪企業(yè)力度

通過對企業(yè)的走訪檢查來加強(qiáng)對企業(yè)統(tǒng)計工作的監(jiān)督。每月針對性地走訪、調(diào)研、檢查部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，確保二手住宅銷售價格評估的準(zhǔn)確性。深入企業(yè)查看企業(yè)臺賬，抽選部分銷售合同與臺賬數(shù)據(jù)進(jìn)行核實；詢問企業(yè)統(tǒng)計、銷售人員對于統(tǒng)計指標(biāo)和口徑的理解，通過交流了解樓盤概況與銷售、價格情況。

（六）加強(qiáng)審核，注重對調(diào)查樣本單位進(jìn)行數(shù)據(jù)質(zhì)量抽查

國家統(tǒng)計局浙江調(diào)查總隊要在日常工作中突出業(yè)務(wù)管理和指導(dǎo)作用，對各市調(diào)查隊上報總隊的二手住宅銷售價格調(diào)查報表進(jìn)行認(rèn)真審核，對存在的問題隨時予以復(fù)核查詢，及時查清原因，對各調(diào)查企業(yè)上報的調(diào)查數(shù)據(jù)真正做到心中有數(shù)。堅持做好調(diào)查單位數(shù)據(jù)質(zhì)量抽查工作，經(jīng)常性走訪各類樓盤和二手房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門店，收集有關(guān)媒體上刊登的二手住宅信息來考察房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性。

（七）各地要加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，提高統(tǒng)計人員業(yè)務(wù)能力

各地在加強(qiáng)二手住宅銷售價格調(diào)查網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的同時，要注重對統(tǒng)計人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)指導(dǎo)。一是加強(qiáng)日常統(tǒng)計業(yè)務(wù)的指導(dǎo)、統(tǒng)計工作的檢查督促工作。根據(jù)上報報表中存在的問題，要主動上門對企業(yè)統(tǒng)計人員進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)，檢查企業(yè)統(tǒng)計臺賬、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集，發(fā)現(xiàn)問題必須及時糾正。二是可以通過以會帶訓(xùn)的方式對原調(diào)查單位和新增單位的統(tǒng)計人員進(jìn)行培訓(xùn)與指導(dǎo)。各地在召開住宅銷售價格調(diào)查企業(yè)年度工作會議時，可以對企業(yè)報表上報中存在問題進(jìn)行培訓(xùn)，提出改進(jìn)措施。只有提高企業(yè)統(tǒng)計人員的業(yè)務(wù)能力，才能有效減少報表中的數(shù)據(jù)錯誤，保證數(shù)據(jù)質(zhì)量得到進(jìn)一步提高。

（八）二手住宅銷售價格調(diào)查必須依法統(tǒng)計，規(guī)范統(tǒng)計流程

各地要把房地產(chǎn)調(diào)查企業(yè)列入執(zhí)法及稽查范圍，把統(tǒng)計人員持證上崗、統(tǒng)計原始數(shù)據(jù)記錄及臺賬等方面列入檢查內(nèi)容，在制度上規(guī)范企業(yè)統(tǒng)計工作，提高數(shù)據(jù)質(zhì)量。依靠統(tǒng)計法制建設(shè)，加強(qiáng)統(tǒng)計基礎(chǔ)工作，各調(diào)查企業(yè)必須確定專（兼）職統(tǒng)計人員，認(rèn)真貫徹調(diào)查方法制度，使得調(diào)查統(tǒng)計工作順利進(jìn)行。增強(qiáng)調(diào)查企業(yè)和召開培訓(xùn)會議必須按照法律程序，通過法定告知、郵寄通知文件、送達(dá)回證、確定人員等流程，提高企業(yè)的重視程度和統(tǒng)計業(yè)務(wù)的規(guī)范性，使后續(xù)住宅銷售價格調(diào)查工作能夠順利開展。規(guī)范統(tǒng)計流程，是有效提高企業(yè)統(tǒng)計數(shù)據(jù)的質(zhì)量捷徑。

（九）探索建立二手住宅銷售監(jiān)測臺賬，把握二手住宅銷售價格整體走勢

要充分利用好房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者房管部門提供的二手住宅成交數(shù)據(jù)，可以收集和整理二手住宅銷售情況電子臺賬，通過二手住宅成交套數(shù)，成交面積、成交金額、成交價格等指標(biāo)，實時匯總分析各類型二手住宅市場的成交情況及成交價格變化信息。通過二手住宅銷售監(jiān)測臺賬，為把握房價整體走勢，評估各區(qū)域、各類型住宅價格變動趨勢，提供定性參考依據(jù)。