商品住宅全裝修問題研究

■ 朱璧琨

0 引言

為了進一步加快住宅產品商品化，加速我國房地產業(yè)的發(fā)展及與世界住宅業(yè)接軌的過程，早在2001年，國家就在北京、上海、天津、廣東等省市開始試行全裝修商品房的試點工作。目前，各省市的全裝修商品住宅推廣工作已取得了長足的進步，其中北京發(fā)展最快，逐步取消了房地產市場的毛坯房。而上海市采取了一種漸進的方式，2001年7月由時任副市長的韓正主持召開了“上海市住宅產業(yè)現代化工作座談會”，初步確定在未來3～5年內逐步取消毛坯房。市建委為此下發(fā)了《關于加強新建商品房住宅家庭居室裝飾裝修若干規(guī)定》的文件，明確全裝修商品房在本市房地產市場中的比重及發(fā)展戰(zhàn)略。2002年，國家進一步加大了住宅裝修一次到位的推廣力度，同年5月份，建設部住宅產業(yè)化促進中心公布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》(試行稿)，7月19日，建設部又以建住房(2002)190號文，發(fā)布了《商品住宅裝修一次到位實施細則》的通知。

這樣，又一個全新的課題擺在了我們面前，即我們如何面對商品住宅全裝修化的潮流，做好全裝修商品房的市場開發(fā)，如何使我們的企業(yè)在全新的市場規(guī)則下立于不敗之地，在此機遇與挑戰(zhàn)前，如何使企業(yè)與時俱進，爭取到更廣闊的發(fā)展空間！

根據上海市房地產發(fā)展情況，并結合多年的從業(yè)經驗，下面就實施住宅全裝修過程中的體會及所思考和感到應當急需解決的一些問題，提出一些看法。

1 全裝修住宅是住宅建設的必然趨勢

1.1 住宅全裝修是國家建筑節(jié)能的戰(zhàn)略決策

住宅全裝修是近幾年在住宅產業(yè)領域比較流行的話題，建設部從2002年 7月印發(fā)了《商品住宅裝修一次到位實施導則》，在住宅建設領域反響強烈，上海市也根據本地經濟發(fā)展水平和市場消費狀況，擬定出相應的指導性文件，積極推動這項工作的健康發(fā)展，目前全裝修的住宅比例逐步提高，有些甚至成為銷售的熱點，倍受青睬，住宅全裝修作為體現節(jié)能的重要內容，更應加快推進的步伐。

1.2 住宅全裝修是住宅建設的重大變革

住宅建設要實現從毛坯房到全裝修房的轉變，就是實現用建筑設計、施工和裝修三位一體來取代建筑和裝修分家的傳統(tǒng)裝修模式。這種轉變的本質是用科技密集型的規(guī)?；I(yè)化生產取代勞動密集型的粗放式手工業(yè)生產，從而全面提升住宅建設的檔次和品質?？梢赃@樣說，住宅全裝修在推進住宅產業(yè)現代化進程中扮演了重要的角色。

1.2.1 觀念的更新

目前消費者買房，基本上還是選擇毛坯房，要他們接受全裝修房，這就要求消費者更新觀念；開發(fā)商賣了多年的毛坯房，已成為慣性，要他們轉為建全裝修房，并非易事。從毛坯房到全裝修房，不管是開發(fā)商還是消費者，都需要一個接受和轉變的過程，但是我們都明白，全裝修住宅是未來市場的方向，大勢所趨。這是觀念的更新，意識的進步。要提升住宅的綜合質量，要改變傳統(tǒng)的生產方式，就必須加快推進住宅全裝修。

1.2.2 生產方式的改變

傳統(tǒng)住宅裝修的生產方式是手工作坊式的，而全裝修房的生產方式是規(guī)?；a，有規(guī)模和科技的要素存在；傳統(tǒng)住宅是建造和裝修分離的，由于毛坯房的裝修施工隊伍大多都是作坊式的，他們施工工藝落后，管理不規(guī)范，質量無保障，產生矛盾也很難得到解決。而全裝修住宅的生產方式是集成式的，這種集成裝修是建立在開發(fā)商有序地組織工業(yè)化生產和現代供應方式的基礎上的，作為第一責任人的房產開發(fā)企業(yè)，承擔了這個責任，體現出其優(yōu)勢。

1.2.3 部品供應的變革

裝修部品、材料的質量直接影響到住宅裝修的工程質量和環(huán)境質量，這是保證全裝修住宅高品質的前提。因此，對于部品、材料的來源和質量認定尤為重要。集團采購和認定，預示著我國裝修建材的物流整合的開始，這種整合一定會使中國的住宅裝修業(yè)向集約化、工業(yè)化方向前進。

1.3 全裝修住宅是建設資源節(jié)約型社會的必然要求

節(jié)約能源、資源結構優(yōu)化，逐步構建節(jié)約型的產業(yè)結構和消費結構，加快建設節(jié)約型社會，是我國科學發(fā)展的方向。注重能源資源節(jié)約和合理利用，鼓勵發(fā)展節(jié)能型住宅，這是住宅建設領域貫徹落實以人為本，全面、協調、可持續(xù)發(fā)展觀的重大舉措，是走資源節(jié)約型發(fā)展的必然選擇。

1.3.1 符合節(jié)約型住宅建設發(fā)展的要求

住宅建設是建設節(jié)約型社會的重要載體，住宅建設的生產和使用對資源的占用和消耗，以及對環(huán)境的影響相當大。節(jié)約型經濟的發(fā)展模式就是占用資源少，環(huán)境負荷小，生產效率高，提高質量和效益。傳統(tǒng)的住宅裝修方式暴露出明顯的弊端。

一是工業(yè)化水平低；二是勞動生產率低；三是綜合質量低；四是資源消耗高，落后的生產方式導致生產材料過多地消耗和運行能耗浪費嚴重；五是裝修過程中造成的污染程度高；六是住宅的裝修問題突出。

1.3.2 符合社會化大生產的要求

社會化大生產就是以標準化、工業(yè)化、信息化為基礎，通過社會化的協作和服務，采用一體化的經營方式使生產要素科學合理地組合起來，減少中間環(huán)節(jié)，優(yōu)化資源配置。通過機械化的施工和規(guī)范化的管理，可以提高生產效率和生產能力，改善工作條件，提高質量和性能，降低勞動強度。然而毛坯房的供應方式，卻支解了一體化的生產模式，不利于住宅產業(yè)現代化的發(fā)展。

建設部2002年出臺的《商品住宅裝修一次到位實施導則》提出了三項要素：①樹立土建裝修一體化的觀念，在住宅主體結構施工前即應進行裝修設計，力求與土建設計相銜接，做到模數協調，管網和接口正確定位；②提倡裝修簡潔化，裝飾個性化，裝修標準適宜，裝修設計細化，選用裝修部品，提高工業(yè)化水平；③選用的部品應有利于控制室內環(huán)境污染源，節(jié)能節(jié)水。它必將為變革生產方式做出積極的貢獻。

1.3.3 符合新的消費方式的要求

隨著生活水平的不斷提高，居民的消費意識和消費方式也在發(fā)生重大變化。住宅裝修一次到位必將成為一種新的住房消費模式。這是我國居住環(huán)境消費從基本需求型向舒適性方面的重要轉折，全裝修住宅必將成為未來我國住宅市場的主流產品。

2 推行全裝修商品房的意義

2.1 商品住宅裝修一次到位符合產業(yè)的發(fā)展方向

商品住宅裝修一次到位，不僅是克服住宅裝修存在的各種弊端的一條重大措施，其所含的深遠意義還在于：用社會化大生產代替手工生產，符合時代進步的要求。商品住宅裝修一次到位，可以推行工業(yè)化、規(guī)?；?、現代化生產和裝修，這是實行住宅產業(yè)現代化的重要組成部分，是不斷提高住宅質量和水平的重要保證。

隨著社會主義現代化進程的發(fā)展，房地產業(yè)逐漸成為上海經濟發(fā)展重要組成部分，住宅建設正走向數量與質量并重、注重科技進步的發(fā)展新階段。人民生活水平的提高，住宅制度改革的推進，個人投資意識的增強，居住消費占總消費的比重迅速提高，人們越來越關注居住環(huán)境和條件的改善。為了適應人們對住宅商品的更高要求，同時也為了房地產產業(yè)的快速、高效、高層次地發(fā)展，應該堅決推行全裝修商品房制度。

2.2 服裝生產給我們的啟示

產業(yè)化的發(fā)展方向是任何行業(yè)都不可回避的一個問題，因為只有通過產業(yè)化過程，才能更合理地利用有限資源，降低整個行業(yè)的成本，房地產行業(yè)也不例外。房地產的產業(yè)化生產，也表現在許多產品都是統(tǒng)一規(guī)格，而且住宅性能評定體系的指標也有統(tǒng)一標準。從開發(fā)生產上來說，能夠形成系列化、集約化，全裝修房的推出，也正是基于房地產也要走向產業(yè)化的出發(fā)點，其道理和服裝生產是相似的。我們目前選擇服裝，絕大多數都是在某一品牌中挑選某一型號，那種買塊布料量體裁衣式的方式已難覓蹤影。

產業(yè)化生產講究批量，講究規(guī)模效應，它適應經濟高增長期人們的普遍需求，它不以個性化為特色，而以質量、成本、價格取勝，而商品房的全裝修化正是將一定規(guī)模數量的住宅推向市場，不突出個性化裝修的思路，即房地產業(yè)的產業(yè)化。它較順應當前中國的經濟形勢。

2.3 對商品住宅實施全裝修的再認識

我國的住房消費隨著經濟發(fā)展和社會進步，不斷產生新的需求及特性。

解放后，我國在相當長的一個時期內實行的是“福利分房”制度。這是由于我國在當時實行計劃經濟，職工的收入普遍很低，因此“福利分房”是我國住房保障制度的一種具體形式。上世紀90年代初中期，我國又曾實行了“鼓勵單位自建住房”的政策，那時，作為居住者，有套住房就不錯了，人們不會也不必去計較有無裝修。許多人對裝修房的認識曾經十分膚淺。80年代前的住宅幾乎沒有裝修的概念，僅僅是為了滿足最基本的生活需求；到了90年代，有了為滿足消費者個性化而自行裝修的要求，毛坯房應運而生；近年來，住宅建設產業(yè)化速度加快，人們的消費意識逐漸成熟，又在追求一種既能體現個性化，又能免除自己裝修帶來的種種弊端以及煩惱的新的住房消費形式，因而全裝修商品房的出現，滿足了人們的需求。

因此可以說，毛坯房只是我國住宅產業(yè)發(fā)展過程中的一個階段性產品。

2.4 全裝修住宅有利于推進設計水平的提高

推行土建和裝修一體化設計，有利于提高住宅裝修設計水平。設計是推進工業(yè)化的基本環(huán)節(jié)，提高設計水平是實現產業(yè)現代化的基礎。住宅設計應樹立住宅完整產品概念，推行住宅一體化設計，提高住宅的功能水平和舒適度。

2.5 全裝修商品房是歷史的進步

當今世界上許多方面的規(guī)則是一致的，我們在房地產業(yè)同樣有責任和義務遵循世界范圍內的規(guī)則，并與國內外同行進行競爭。目前市場經濟比較發(fā)達的國家，房地產開發(fā)商向公眾出售毛坯房是不合法的。因為毛坯房從商品的完整性來說是不合理的。因此，向消費者提供全裝修房這一完全意義上的商品房是中國住宅產業(yè)發(fā)展的必然趨勢，同時也符合世界住宅業(yè)發(fā)展的潮流。

3 全裝修商品房符合資源管理配置和市場規(guī)范

取消毛坯房，商品房全裝修化，目前有的開發(fā)商和消費者對此還持保留意見。開發(fā)商主要擔心進行全裝修是否會影響開發(fā)樓盤的銷售業(yè)績，自己作為全裝修房的第一責任人，必然增加了許多不必要的麻煩；而消費者主要擔心在價格和個性化上，即全裝修房中的裝修費用會不會比自己裝修貴，提供的裝修是否體現自己的品位、要求等。

建設部住宅產業(yè)中心曾組織各地的專家對傳統(tǒng)裝修方式和裝修一次到位進行了調查，得出以下的強烈對比(表1)。

由表1可以得出以下結論。

3.1 消費者對全裝修房更加放心

全裝修的開發(fā)商提供成品房交房，對裝修質量負全部責任，與裝修游擊隊相比，政府監(jiān)管起來要容易得多；而購房人入住時最多只需搬進家具，避免了裝修施工對左鄰右舍的干擾，減少了糾紛和矛盾。更重要的是，由開發(fā)商提供裝修不但不會損壞房屋結構，而且為保證裝修質量，開發(fā)商自然會選擇有實力的合作伙伴，逐步淘汰不規(guī)范的裝修隊伍，讓消費者放心，使消費者滿意。

3.2 設計更加合理，節(jié)省業(yè)主的經濟開支

表1 傳統(tǒng)裝修方式和裝修一次到位實施對比

首先全裝修的操作模式為開發(fā)公司與裝飾公司經過多次討論，按照某一特定的房型進行再次調整局部修改，將包括戶室集中空調、消毒柜、廚房料理臺等家用設備、設施一并考慮，并以次為藍本，進行最佳方案的設計，客觀上既使居室功能得到合理安排，使房屋在結構施工及建筑施工時就將應該留設的管洞、管線進行安置，也使業(yè)主免去了一筆以往一般裝修所需的改造費用。

其次全裝修房在裝飾施工中所使用的材料，由于批量較大，采用集團采購方式，直接向材料商訂貨，減少了供貨的中間環(huán)節(jié)，以確保建材的質量和合理的價格。

由于設計、施工均由正規(guī)的、有實力的裝飾公司進行，業(yè)主不必花大量時間和精力與設計師探討設計方案；不必親自去建材市場選購材料；不必在施工中親自監(jiān)督施工質量。這對業(yè)主來講，都是一種成本的節(jié)約。

3.3 住宅全裝修具有深遠的社會意義

由于全裝修模式對于建材的消耗是大批量的，每戶居室所使用的材料有相同性，改變了一般裝修房在建材使用上的高損耗，材料可得到較為充分的利用，節(jié)省了國家寶貴的資源，減少了建筑垃圾，對環(huán)境保護也大有益處。 以往由于裝修而引起的質量糾紛在消費投訴中占有一定比例，現在全裝修由正規(guī)公司按正規(guī)的采購與施工進程進行操作，必然會使裝修質量糾紛大為降低。對社會的穩(wěn)定，人們整體生活質量的提高都有益處。

3.4 加快了裝飾公司規(guī)范化操作的進程

目前裝飾市場魚龍混雜，一些不正規(guī)的裝飾公司采用壓低報價，以次充好的不正當競爭手段，使得整個裝飾行業(yè)的聲譽受到影響，房地產開發(fā)商欲進行商品住宅的全裝修，勢必將只會與正規(guī)的，有信譽的、有實力的、質量有保障的裝飾公司合作。強強聯合的結果，將會淘汰一批不正規(guī)的裝飾公司，使整個裝飾市場得以規(guī)范。全裝修改變了以往一般裝修的單一操作模式，大量房屋集中在一個特定時期內完成，需要裝飾公司對人員和設備的調配與使用，有著明確而專業(yè)化的管理，這些既可體現出管理者的素質，更可體現裝飾公司的管理規(guī)章制度的制定與實施能力，使優(yōu)秀的裝飾公司在競爭中脫穎而出，客觀上對我國裝飾公司的競爭能力提高、裝修市場的規(guī)范運作起到推動作用。

4 開發(fā)商如何做好全裝修商品房

全裝修是住宅建設的一種必然趨勢，而且時間緊迫。在短時間內，我們如何做好這項工作才能叫消費者和自己都滿意，是我們每一個開發(fā)商都必須要回答的題目。

4.1 裝修方案應迎合市場趨勢

毛坯房時代，房子能否賣出去，開發(fā)商主要從小區(qū)的整體布局，房型的布置是否合理上下工夫。至于它成為某個業(yè)主的“家”后是什么樣子，開發(fā)商并不關心，是業(yè)主自己的事情。全裝修商品房則大不相同，開發(fā)商拿到市場上出售的就是一個較完整的“家”，但開發(fā)商拿到市場上的這個“家”是否是業(yè)主心目中所期盼“家”的模樣呢？如果差距較大，業(yè)主就不會選擇開發(fā)商所營造的這個“家”，開發(fā)商就會陷入困境。同樣一個毛坯房，會有千變萬化的裝修式樣，并不是任何一個裝修式樣都能迎合大部分潛在購買群體的心理。這就要求開發(fā)商會同有經驗的設計師準確把握業(yè)主的購買趨向，達到預期的效果。甚至在前期立項、選擇方案階段，就應要求裝修設計的介入，對房型選擇等提出意見，提出全裝修方案，幫助開發(fā)商做出正確的決策。

所以說，全裝修商品房，裝修設計是龍頭。

4.2 體現住宅裝修理念

隨著生活水平的提高，人們越來越重視住宅的裝修，住宅是人們寄寓的處所，也是人們精神寄托的載體，住宅裝修應該以實用為本，在此基礎上體現較高的文化品位。所以裝修設計要堅持實用、舒適、生態(tài)和文化四大理念。

實用。住宅首先是人們賴以安身的居所，因此應該以實用為主，無論是客廳、臥室，還是廚房、衛(wèi)生間，都要從實用出發(fā)，進行合理地設計，使人覺得實用方便。

舒適。住宅是溫馨的精神港灣，讓人生活得舒服應是裝修的重要目的之一，使人一走進自己的住宅就有回家的感覺，這是最基本最重要的要求。

生態(tài)。健康比美麗更重要，這是誰都明白的常識，裝修應選用無毒無害無污染、符合“綠色標準”的材料。回歸自然是人類的追求、時代的呼喚，使人在家里也有在大自然懷抱中的感覺。

文化。住宅裝修是文化品位的體現，它在無言中傳遞主人特有的文化信息，室內的空間布局、家具的陳設擺放，色彩的設計組合，都應體現生活的習性特點，體現文化內涵，體現審美情趣。

5 工作實例

上海市某住宅小區(qū)I I期，該小區(qū)分二期開發(fā)，其中一期又分二個區(qū)域開發(fā)，一期的I區(qū)為毛胚房，I I區(qū)共有兩幢高層(24、9/34/15層)住宅共35427m2，經市有關部門同意，列為上海市住宅全裝修試點項目。該項目2003年6月開始全裝修樣板房施工，9月初14套樣板房竣工，竣工后7d即請專業(yè)單位進行環(huán)境測試，全部合格，9月下旬開始銷售。2004年8月份開始全部住宅的裝修施工，10月初竣工，通過質量備案驗收，環(huán)境測試合格。其戶型共分12種、274套住宅；平均裝修單價783元/m2。

該住宅小區(qū)2002年4月被國家建設部命名為國家小康住宅示范小區(qū)，并獲科技進步優(yōu)秀獎，工程質量優(yōu)秀獎及規(guī)劃設計優(yōu)秀獎；上海市第二屆優(yōu)秀住宅優(yōu)秀規(guī)劃設計獎；上海市住宅全裝修試點項目，上海市第五屆優(yōu)秀住宅優(yōu)秀裝修獎。

6 主要經驗

該項目裝修價格不高，但是裝修卻很有品位，被上海市主管部門領導譽為是上海市性價比最高的全裝修住宅。該項目之所以能做到這一點，有許多值得總結的地方。

提供全裝修商品房是住宅產業(yè)化進程的必然趨勢，但現實中全裝修與個性化的矛盾也是必然存在的。

為此我們從以下三個方面著手。①觀念更新，個性風格與時俱進，而房屋裝修具有較長期的穩(wěn)定性；②設計創(chuàng)新，把方案建立在與總體規(guī)劃相統(tǒng)一、風格兼容個性軟裝飾的基礎上，而不去遷就某種不確定的“風格”或“個性”，讓業(yè)主在相對穩(wěn)定的硬裝修平臺上發(fā)揮自己對軟裝飾的風格追求；③呈現出多層次、豐富多采的生動局面，結合本地段、本區(qū)域的情況，將市場的定位從地段、價格、房型的選擇，延伸到裝修標準的選擇上。具體做好以下工作。

6.1 充分重視裝飾設計

由于目前建筑設計和裝飾設計是二張皮，建筑設計院所設計的房屋往往還需進行二次設計；而從事裝飾設計的人員比較多的是從藝術類轉行，不熟悉結構設計及構造要求。

根據該項目住宅全裝修的特點，我們會同有關土建和裝修設計單位，對設計做了幾輪的調整修改，取得較為滿意的效果。

6.2 保證裝飾質量

裝修的質量問題是個長久的問題，即便是買房者親自監(jiān)督還是會產生不少問題，因此一些消費者的疑慮的確情有可原。因此必須保證住宅的裝修質量，提高房屋裝修時的透明度，讓消費者了解其裝修確確實實物有所值。

6.2.1 抓建材質量控制

裝飾建材質量控制主要抓住建材材質的內在質量，通過對材質的檢測和已使用該材質單位的信息反饋等，來確定該材質是否符合質量要求，只有達到標準(環(huán)保產品)的才能使用。為了達到這一目的，我們采用了主要的材料由甲方統(tǒng)一采購的方法，既降低了成本，又確保了質量。

6.2.2 抓施工質量控制

裝飾施工過程，通過監(jiān)理對施工進行全方位的控制，對每一道工序進行分步驗收，層層把關。做到發(fā)現問題立即整改，決不將問題帶入下一道工序中。每一道工序的驗收全部按國家和上海市有關裝飾方面的規(guī)定進行驗收，實行“誰驗收、誰簽字、誰負責”的驗收責任制。

該項目的全裝修由專業(yè)的土建、裝飾監(jiān)理單位進行統(tǒng)一監(jiān)理。

6.2.3 對已裝修好的樣板房進行封樣

在以上兩方面控制的同時，對已裝修好的樣板房進行封樣，還制作了V C D供業(yè)主進行比較，使小業(yè)主對今后所裝飾出來的房屋有一個實樣對比，使其有一個比較直觀的質量評判標準。對全裝修房實行一定期限的質量保修期，對小業(yè)主作出承諾，在規(guī)定期限內由于裝修造成的質量問題由開發(fā)商負責。

6.3 提高房屋裝修的透明度

有效地降低成本，提高性能價格比，是推行住宅全裝修的根本目的， 與時下家庭裝潢公司相比，由開發(fā)商統(tǒng)一裝修、正規(guī)監(jiān)理的管理成本要高出一些，但統(tǒng)一裝修卻能將采購成本大幅度降低。而全裝修房的最大考驗在于集團采購、工程進度控制和成本控制。如果管理能力不佳，大規(guī)模采購所降低的有限材料成本則又會被無法控制的管理費用所抵消。

全裝修住宅材料統(tǒng)購，價格優(yōu)惠，方案由專業(yè)人員設計、統(tǒng)一監(jiān)理，不會造成重復施工浪費等，這些優(yōu)點都是個人裝修所無法比擬的。但大多數購房者都有這樣的心理：裝修交給開發(fā)企業(yè)來做，開發(fā)商和裝修商都要獲利，不如自己去找裝修隊伍。為此，我們做到裝修價格明朗化。樣板房制作完畢后，附一張裝修材料清單，寫出主要裝修材料的品牌。讓購房者有一個橫向比較，讓購房者明白他們買的到底是什么。

6.4 注重房產營銷手段，將房價與裝修價分離

注重房地產市場的營銷手段，針對消費者的心理需求，在房地產營銷上將裝修部分的價格和房價剝離開來。在宣傳上突出裝修的經濟性和實惠性。

由于該項目所提供的裝修房從設計初始階段，就開始考慮裝修與房屋土建的配問題。將“土建”和“裝修”合為一體，避免了重復施工，因此成本大為降低。

為了真實反映裝修質量和過程，我們請了電視臺對裝修施工、檢測等進行了全過程的攝像，并在售樓初將主要部品和材料進行展示，并制作成VCD。

7 主要措施

7.1 確立甲方在裝修施工中主導地位，在各個階段真正起到組織者的作用

住宅全裝修，甲方是第一責任人，必須確保甲方在裝修管理中的主導地位。在設計、施工、材料、質量和安全等各個方面真正起到組織者的作用，為此我們提出要使全裝修房讓客戶滿意，必須首先要讓我們自己滿意的要求。

7.2 確定一個具體的趕超目標

確定一個具體的趕超目標，對搞好全裝修住宅具有相當重要的意義，是工作中應該堅持的好方法，它使學有榜樣、趕有目標，可以學習他人之長，使裝修工作少走彎路，不犯他人犯過的錯誤，并在別人的基礎上更上一層樓。同時，有了一個明確的趕超目標，使廣大員工可以團結一致、上下一心、全力以赴，在工作中發(fā)揮巨大的工作熱忱。

7.3 確保裝修工程的施工進度

為確保裝修施工進度，我們主要注重抓好三個方面的管理工作：①抓計劃，在提出樣板房施工進度設想的基礎上，編制完整的施工計劃，計劃要包含各分部分項的進度要求、銜接要求、質量目標、安全措施等。公司明確提出，如施工單位不能按計劃完成樣板房施工的，甲方有權取消其參與大面積全裝修施工的資格，并將此列入雙方的合同內容；②抓重點，即緊緊抓住整個裝修工程的關鍵工序的完成節(jié)點。如空調安裝的進場與離場、油漆工的進場時間等。關鍵工序的完成節(jié)點抓住了，整個施工進度就不至于會延誤； ③抓交叉，即后期的軟裝飾工作。

7.4 做好全裝修工程的成本控制

全裝修住宅要力爭做到“三贏”，即開發(fā)商要向市場提供價廉物美，既實惠又有品味的全裝修房；施工單位除有合理的利潤外，要為今后承接全裝修住宅的施工打下基礎；客戶要覺得自己購買的全裝修房是物有所值、物超其值。

我們認真編制了樣板房工程的預算，嚴格審核空調、廚柜、衛(wèi)浴、主要材料、木工、油漆、泥工的費用，明了各個工種的裝修單價。其次，在施工中，要求各單位根據施工方案的變化及時調整預算，做好動態(tài)控制。

在裝修前針對裝修設計、土建、安裝施工準備和裝飾施工等工作，列出了一張需要解決及注意事項的工作表，做到事先控制。

7.5 堅持主要材料、設備甲供的做法

材料甲供可以充分體現集團采購優(yōu)勢，拿到好產品、好價格，有利于降低成本，在目前裝修市場魚龍混雜，市場信譽度較底的情況下，采用甲供的做法，可能會帶來仿冒產品，以假充真、名不符實的問題，損害消費者的利益。還有，采取甲供的做法，可以確保公司環(huán)保裝修、綠色裝修的理念得到真正實現。

實踐證明，這一決策是正確的，雖然它增加了無數的工作量，但它確保了綠色環(huán)保的裝修質量，降低了裝修成本。

7.6 巡視旁站、看死盯牢，確保裝修工程質量

我們專門聘請了裝修工程監(jiān)理，加強裝修工程的質量監(jiān)控。要求監(jiān)理人員和有關同志，強化現場旁站、巡視工作，及時上報旁站、巡視中發(fā)現的重要問題及整改情況，看死盯牢，決不放過質量問題；還制定了一系列隱蔽工程驗收程序，對一些重要部位統(tǒng)一了施工工藝，以保證工程質量；同時還堅持做到對于施工中不符合質量要求的，堅決返工,不講情面，不留后遺癥。

7.7 倡導換位思考

要求每一個員工都能從一個消費者或以業(yè)主的身份來考慮自己負責的工作，盡量使每一個細節(jié)都符合購房者的要求。

7.8 施工中要求“精益求精”

在施工中特別注重各個細部接口搭接，力爭做到精益求精，做出精品，為樹立品牌做出貢獻。

7.9 個性化的裝飾設計

裝修和裝飾是兩個不同的概念，裝修主要是對住宅這一商品而言，裝飾則是相對于消費者個性化而言的。換句話說，裝修是一個家庭的硬件，而裝飾則是軟件部分，讓客戶了解這兩者的區(qū)別對于打消客戶認為全裝修房缺乏個性的擔心，推動全裝修房更快進入市場有著重要的現實意義。

為此，我們決定多做二套標準的樣板房，用同一裝修，不同的裝飾，即以軟裝飾來充分展現不同個性化表現。通過實例，讓消費者看到全裝修不等同于千篇一律,裝飾設計是自己個性化體現的最基本的途徑和方法。

7.10 注意事項

(1)住宅全裝修應以整幢為宜。

(2)裝修材料和裝修企業(yè)的選擇要進行招投標。

(3)裝修菜單不宜過多。

(4)認清裝修方案設計的重要性，裝修設計應當提前參與，最佳時機是擴初之前一開始就參與策劃建筑設計、結構處理的全過程，做到“建筑與裝修設計一體化”。

(5)房產開發(fā)企業(yè)應向購房者承擔裝修工程保修責任。

(6)充分考慮節(jié)點、細部的處理。(7)適當加大每戶的用電量。

8 對目前住宅全裝修中所存在的一些問題的思索

目前住宅全裝修所存在的問題主要反映在業(yè)主、開發(fā)商和政府等三個層面上：

8.1 業(yè)主

業(yè)主對裝修房反映最大的問題是質量，這其中有房屋質量問題，也有裝修質量問題，更有消費者本身的認識問題。由此可見，裝修房質量將是阻礙其進一步發(fā)展的最大瓶頸。由于客戶的期望與開發(fā)商提供的房子之間出現落差，面對這個落差又沒有一個參照標準。如果有一個統(tǒng)一的、規(guī)范的標準，有一個權威的、客觀的部門負責鑒別，全裝修房交房的糾紛會大大減少，而且即使糾紛產生了，根據這個標準，也不難解決。

8.2 開發(fā)商(開發(fā)商的困惑)

(1)全裝修住宅開發(fā)商是否需要利潤。

(2)家裝隊伍能否進入全裝修市場。(3)如何鑒別裝修質量。

(4)對于某些不適宜實際使用的規(guī)范能否適當調整。

(5)實行菜單式裝修的住宅在未銷售前，如何進行備案制驗收。

8.3 政府

(1)如何建立一個有效地、能夠統(tǒng)一協調的管理機構。

(2)如何建立、健全全市統(tǒng)一的有利于住宅全裝修發(fā)展的管理機制。

9 結語

要搞好全裝修，管理部門及開發(fā)商有很多工作要做。當前應加大宣傳的廣度和力度，盡快建立激勵機制和相關的標準體系，提高全裝修住宅的性價比，盡快出臺全裝修房的各類規(guī)范和驗收的技術標準。

全裝修不僅對開發(fā)商是一個陌生事物，而且對購房者來講也是頭一次碰到，大家基本都無章可循。越是這樣，我們越應該高度重視，本著實事求是的原則，采取積極的態(tài)度，并不斷總結經驗教訓，讓全裝修這一新興事物健康成長，并最終壯大、完美。