對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的分析

鄭醇

摘 要：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可行性研究的重要內(nèi)容。本文對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)進(jìn)行了分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；分析

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要組成部分，是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策科學(xué)化的重要手段。只有通過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠判斷出該投資項(xiàng)目的投資狀況和收益狀況，以提高自身發(fā)展的穩(wěn)定性。某項(xiàng)目占地20.86萬平方米，建筑面積49781平方米，建設(shè)工期4年，銷售期6年。整個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃依地勢(shì)起伏分為三個(gè)區(qū)，各小區(qū)通過小區(qū)內(nèi)的道路相互聯(lián)系，但彼此又相對(duì)獨(dú)立。園內(nèi)除建筑物和道路外，全部綠化。下面對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。

1 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析

1.1 建筑與裝修

各檔住宅的建筑與裝修條件如下：

普通住宅：建筑面積為80～120平方米，院落200平方米以下，無車庫，水泥檀條樓板，粘土磚，普通屋面，普通大門窗，水泥地面，局部地磚，清水，廚房衛(wèi)生間貼1.5米高瓷磚，普通潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為871.5元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為174.3元。

中檔住宅：建筑面積為150～220平方米，院落200～300平方米，有車庫，水泥檀條樓板，局部現(xiàn)澆，粘土磚，屋面為鍍鋅彩瓦，普通大門，鋁合金窗，松木吊頂，地磚，局部木地板，內(nèi)外墻刷普通涂料，廚房衛(wèi)生貼1.8米高瓷磚，中檔潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1411元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用282.2元。

高檔住宅：建筑面積為240平方米以上，院落400平方米以上，有車庫，現(xiàn)澆混凝土樓板，水泥空心磚，屋面為鍍鋅彩瓦，高級(jí)大門，鋁合金窗桑木吊頂木地板，內(nèi)外刷高級(jí)涂料，廚房衛(wèi)生間貼滿瓷磚，高檔衛(wèi)生潔具。每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1600元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為332元。

休養(yǎng)所和綜合商場(chǎng)為中檔建筑裝修水平，每平方米建筑面積的平均建筑裝修價(jià)格為1037.5元和1245元，每平方米道路和綠化的費(fèi)用為207元。

1.2 開發(fā)進(jìn)度和項(xiàng)目計(jì)算期

項(xiàng)目整個(gè)工期為4年，前3年為三通一平，道路施工，小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土建工程和水電安裝；后一年為戶外工程，掃及綠化。第五、六年為售后服務(wù)和銷售資金回籠。考慮到綜合商場(chǎng)為開發(fā)商自營(yíng)，項(xiàng)目計(jì)算期定為10年。

1.3 項(xiàng)目總投資及用款計(jì)劃

項(xiàng)目總投資為13507萬元，包括房地產(chǎn)開發(fā)投資和自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資。

房地產(chǎn)開發(fā)投資共12866萬元，包括土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。土地費(fèi)用為1252萬元，前期費(fèi)用684萬元；房地產(chǎn)開發(fā)部分的建筑安裝費(fèi)萬元，基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)為1312萬元，銷售費(fèi)用按售房收入的2.96%計(jì)算，管理費(fèi)為前幾項(xiàng)目合計(jì)的5%工程監(jiān)理費(fèi)等其他費(fèi)用為235萬元，及不可預(yù)見費(fèi)率合計(jì)為11%。

自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資181萬元，用于建設(shè)1000平方米的商場(chǎng)。其中建筑工程費(fèi)按勞取酬245元/平方米計(jì)算，計(jì)劃內(nèi)24.5萬元，設(shè)備購置安裝費(fèi)30萬元，建設(shè)期物價(jià)上漲率為3%，不可預(yù)見費(fèi)率為8%。另需經(jīng)營(yíng)資金8萬元。

1.4 資金籌措與借款償還

本項(xiàng)目投資的資金來源有：開發(fā)商資本金900萬元，第一年注入540萬元，第二年注入360萬元；申請(qǐng)房地科投資人民幣借款4500萬元，第一年借款待3500萬元，第二年借款1000萬元，貸款名義年利率4%，單利，寬限期2年，分3年等本還款；其余不足部分用預(yù)售房款按實(shí)際需要補(bǔ)足。

自營(yíng)資產(chǎn)固定資產(chǎn)投資申請(qǐng)人民幣貸款，借款額20萬元，貸款名義年利率為4%，在第三年一次償還。自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資金全部申請(qǐng)人民幣借款，借款額8萬元，項(xiàng)目結(jié)束時(shí)回收。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)資金中存貨和應(yīng)付賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)為15天，應(yīng)收賬款和現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)天數(shù)為20天。

還款資金來源為利潤(rùn)、折舊和可利用的租售收入。

1.5 銷售計(jì)劃及價(jià)格

所有住宅均準(zhǔn)預(yù)銷，預(yù)售從項(xiàng)目大規(guī)模土建施工開始，允許分3年付款，預(yù)計(jì)各處銷售資金回籠分別占售房合同額的28%、45%和27%。由于該項(xiàng)目地理?xiàng)l件優(yōu)越，建筑設(shè)計(jì)合理，風(fēng)格典雅，發(fā)展商看好市場(chǎng)，預(yù)計(jì)銷售比例逐年上升。

按照一般賓館出租率的水平，休養(yǎng)所的出租率為80%，從第三年開始營(yíng)業(yè)。

綜合商場(chǎng)的年平均營(yíng)業(yè)額估計(jì)為120萬元，采購成本為60萬元，水電費(fèi)為10萬元，修理費(fèi)按固定資產(chǎn)的2.5%提取。商場(chǎng)建筑物按20年折舊，殘值率5%。綜合商場(chǎng)從第三年開始營(yíng)業(yè)，當(dāng)年達(dá)到正常營(yíng)業(yè)額的80%，第四年以后正常營(yíng)業(yè)。

2 財(cái)務(wù)分析

2.1 盈利能力分析

項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收20163萬元，再獲利潤(rùn)4399萬元，扣除所得稅1452萬元，公益金147萬元，公積金293萬元后，還有2507萬元可分配利潤(rùn)。項(xiàng)目繳納的經(jīng)營(yíng)稅金及附加為1061萬元，企業(yè)所得稅為1452萬元，土地增值稅為867萬元，合計(jì)繳納稅金3381萬元。

項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）為23.8%，在預(yù)期可接受內(nèi)部收益率為20%時(shí)項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為393萬元，項(xiàng)目投資回收期為3.9年。資本金內(nèi)部收益率為65.9%，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為831萬元。

商品房投資利潤(rùn)率=利潤(rùn)總額/總投資×100%

=4230/12866×100%=32.9%

商品房資本金凈利潤(rùn)率=稅后利潤(rùn)/資金×100%

=2947/900×100%=327%

2.2 清償能力分析

按照項(xiàng)目的借款條件和還款條件計(jì)劃，房地科投資借款從第3年開始分3年等額償還本金，每年還1500萬元；自營(yíng)資產(chǎn)投資借款第3年一次還清，借款利息每年照付，總計(jì)付利息601萬元。項(xiàng)目的清償能力還是可以的。

2.3 資金平衡和資產(chǎn)負(fù)債分析

在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來源與運(yùn)用是平衡有余的。從第一年起，資產(chǎn)負(fù)債率是逐年降低的，即前4年的資產(chǎn)負(fù)債率依次為85%、79%、64%、39%。因此，從總體上看，在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)還是合理的。

2.4 敏感性分析

敏感性分析是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要內(nèi)容。從本項(xiàng)目的情況來看，影響項(xiàng)目收益的主要因素有：固定資產(chǎn)與開發(fā)產(chǎn)品投資，商品房銷售價(jià)格，出租房的出租價(jià)格，預(yù)售款回籠進(jìn)度和自營(yíng)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)達(dá)綱的比例。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房?jī)r(jià)格分別向不利方面變動(dòng)10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至16.0%和15.7%，凈現(xiàn)值分別下降至-458萬元和-462萬元，投資回收期則增加到4.4年。預(yù)售款回籠進(jìn)度相對(duì)較不敏感。最不敏感的是租房?jī)r(jià)格，這是因?yàn)樽夥渴菑牡谒哪瓴砰_始出租，租房收益占整個(gè)項(xiàng)目收益的比重較小。

2.5 臨界點(diǎn)分析

臨界點(diǎn)分析是項(xiàng)目評(píng)價(jià)的另一重要方面，它反映在預(yù)期可接受的投資內(nèi)部收益率下，投資方面能承受的各種重要因素向不利方向變動(dòng)的極限值。假定投資者期望的內(nèi)部收益率為20%，在這種情況下，開發(fā)產(chǎn)品投資的臨界點(diǎn)為13659萬元，增加603萬元；平均售房?jī)r(jià)格的臨界點(diǎn)為每平方米3350萬元，下降161元；土地費(fèi)用的臨界點(diǎn)為1775萬元，增加523萬元；售房面積的臨界點(diǎn)為42748平方米，減少4833平

方米。

3 評(píng)估結(jié)論

本項(xiàng)目是某市為促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展建立的一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身盈利能力較強(qiáng)，全部投資內(nèi)部收益率為23.8%，投資回收期為3.9年，商品房投資利潤(rùn)率為32.8%，商品房資本金利潤(rùn)率為327%，項(xiàng)目資金和資產(chǎn)負(fù)債平衡狀況良好，從臨界點(diǎn)分析看，項(xiàng)目有一定的潛力，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。考慮到項(xiàng)目投資部分資金來源是預(yù)售房款，為防范風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)加強(qiáng)營(yíng)銷工作，做好售房資金回收的組織工作。

參考文獻(xiàn)

[1]曾新云.房地產(chǎn)項(xiàng)目整體定位與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)[J].運(yùn)籌與管理.2009（05）