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    GIS技術(shù)在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中的應(yīng)用

    2013-10-19 05:01:16
    科技視界 2013年16期
    關(guān)鍵詞:因素

    劉 豐

    (重慶高地土地規(guī)劃設(shè)計(jì)中心,中國(guó) 重慶 400000)

    0 引言

    土地定級(jí)估價(jià)是地籍管理的重要組成部分,是為改革土地使用制度、加強(qiáng)土地地政管理、培育和發(fā)展地產(chǎn)市場(chǎng)做的重要工作[1]。目前我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的方法主要有級(jí)差收益測(cè)算法、多因素綜合評(píng)價(jià)法和以價(jià)定級(jí)法。由于多因素綜合評(píng)價(jià)法能全面考慮各種與土地質(zhì)量直接相關(guān)的因素,不僅包含了影響土地價(jià)值的經(jīng)濟(jì)因素,而且包含了其他因素;其評(píng)價(jià)方法采用定性與定量相結(jié)合,把經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為科學(xué)指標(biāo),把復(fù)雜事物的直接判斷轉(zhuǎn)化為對(duì)事物某些方面的單項(xiàng)判斷,避免了主觀隨意性,保證了土地級(jí)別劃分的科學(xué)性[2-4]。因此,在城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作中常采用多因素綜合評(píng)價(jià)法初步確定土地級(jí)別,以市場(chǎng)資料分析法進(jìn)行驗(yàn)證。

    在實(shí)際工作中,由于多因素綜合評(píng)價(jià)法涉及土地的自然、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位及開發(fā)管理等諸多要素,在定級(jí)過(guò)程、圖件編制、面積量算和統(tǒng)計(jì)分析等過(guò)程中費(fèi)時(shí)費(fèi)力且易出錯(cuò),這為具有強(qiáng)大空間分析能力、空間—屬性數(shù)據(jù)一體化處理的GIS,留下了越來(lái)越大的應(yīng)用空間。而且目前城鎮(zhèn)土地的區(qū)位條件隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展變化頻率越來(lái)越快,為動(dòng)態(tài)反映土地的等級(jí)變化規(guī)律,應(yīng)用GIS 技術(shù)成為必要。在ArcGIS 強(qiáng)大的圖形編輯功能、數(shù)據(jù)庫(kù)管理功能、空間分析功能的支持下,可以實(shí)現(xiàn)土地定級(jí)相關(guān)因素、信息的計(jì)算機(jī)輸入、存儲(chǔ)與管理、自動(dòng)計(jì)算各類因素的作用分值、土地級(jí)別的初步劃分以及最終的成果圖件等。

    1 城鎮(zhèn)土地定級(jí)的技術(shù)路線

    應(yīng)用GIS 技術(shù),采用多因素綜合評(píng)價(jià)法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基本思路是:以定級(jí)網(wǎng)格為基本定級(jí)單元,通過(guò)對(duì)每個(gè)影響因素因子的分析、計(jì)算得到各個(gè)定級(jí)單元的因素因子分值,然后通過(guò)加權(quán)求和法得到每個(gè)定級(jí)單元的總分值,再根據(jù)模糊聚類原理,采用總分頻率曲線法確定土地級(jí)別分值界限,初步劃分各土地級(jí)別,最后利用市場(chǎng)交易樣點(diǎn)資料進(jìn)行校核、驗(yàn)證[5-7]。

    2 GIS 在城鎮(zhèn)土地定級(jí)中的應(yīng)用

    ArcGIS 具有強(qiáng)大的數(shù)據(jù)處理和空間分析功能,有專門的數(shù)據(jù)庫(kù)組織方式(GeoDataBase),可方便的進(jìn)行數(shù)據(jù)管理與操作。根據(jù)城鎮(zhèn)土地定級(jí)的工作內(nèi)容,ArcGIS 可輕松完成土地定級(jí)工作,并可進(jìn)行定制開發(fā),使工作更加方便、快捷。在GIS 的工作環(huán)境下,如果定級(jí)成果需要更新,只需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或權(quán)重進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,重新計(jì)算即可得出結(jié)果。因此,充分利用ArcGIS 的優(yōu)勢(shì),建立分類定級(jí)模塊并定制開發(fā)柵格數(shù)據(jù)修改等功能,可以在高穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上提高工作的精度和效率。

    2.1 土地定級(jí)基礎(chǔ)資料庫(kù)的建立

    為便于進(jìn)行數(shù)據(jù)操作與管理,提高工作精度和效率,專門建立了土地定級(jí)數(shù)據(jù)庫(kù)。數(shù)據(jù)庫(kù)中包含了土地定級(jí)所涉及到的所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù),主要包括兩個(gè)方面:一是土地定級(jí)的工作底圖,二是土地定級(jí)的影響因素。

    2.1.1 土地定級(jí)工作底圖

    以1:10000 的土地利用現(xiàn)狀圖、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖和地形圖為底圖,掃描后在ArcGIS9.3 中將其配準(zhǔn),并對(duì)定級(jí)范圍邊界進(jìn)行矢量化,確定定級(jí)范圍。在實(shí)際工作中,一般用ArcGIS9.3 中的creat fishnet 命令,做一個(gè)包含定級(jí)區(qū)域的“魚網(wǎng)”,作為建立數(shù)據(jù)庫(kù)的數(shù)學(xué)基礎(chǔ)??紤]到柵格數(shù)據(jù)計(jì)算的高效性和準(zhǔn)確性,需將定級(jí)范圍的矢量數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換為柵格數(shù)據(jù);在定級(jí)范圍內(nèi)若遇到河流等不可跨越的障礙物,可先將河流流域內(nèi)的矢量數(shù)據(jù)刪除,則生成的柵格數(shù)據(jù)中,河流部分的柵格值為NODATA。

    2.1.2 土地定級(jí)影響因素城鎮(zhèn)土地定級(jí)的影響因素主要包括繁華程度、交通條件、基本設(shè)施、人口狀況和環(huán)境條件等方面的商服繁華影響度、道路通達(dá)度、公交便捷度、對(duì)外交通便利度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度、人口密度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、綠地覆蓋度等[5]。由于定級(jí)過(guò)程中涉及的因素多,且多數(shù)因素對(duì)不同土地用途的定級(jí)均有影響,因此在建立數(shù)據(jù)庫(kù)時(shí),以ArcGIS 中特有的Geodatabase 方式來(lái)組織,將所有的影響因素作為一個(gè)要素集保存在Geodatabase下,這樣所有的原數(shù)據(jù)都在統(tǒng)一的Geodatabase 中,可以方便的進(jìn)行數(shù)據(jù)管理和相關(guān)操作(見圖1)。

    圖1 土地定級(jí)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)

    2.2 土地定級(jí)空間分析建模

    不同土地用途定級(jí)中涉及的因素各不相同,且同一影響因素的衰減方式也不同。針對(duì)不同影響因子,利用ArcGIS 中ArcToolBox 中的ModelBuilder 工具制作不同的自動(dòng)處理模塊,可以提高數(shù)據(jù)處理的精度和效率[9]。

    2.2.1 明確思路,準(zhǔn)備數(shù)據(jù)

    空間分析建模是為了使繁瑣的、多步驟的計(jì)算融合為一系列的數(shù)據(jù)處理流程,這樣,只要設(shè)置好相關(guān)的參數(shù),在工作時(shí)輸入原始數(shù)據(jù)即可得到結(jié)果。在定級(jí)過(guò)程中,空間分析建模是為了計(jì)算各個(gè)要素對(duì)定級(jí)單元的作用分,然后通過(guò)加權(quán)求和的方法得到各個(gè)單元的總分值。需要用到的工具主要有:spatial analyst 中的cost weighted 工具,新建model時(shí)系統(tǒng)自帶的divided、minus、times等數(shù)學(xué)工具,single output map algebra 工具等。需要準(zhǔn)備的數(shù)據(jù)主要有定級(jí)影響因素、因素的衰減方式、作用半徑、因素的功能分以及權(quán)重等。

    2.2.2 模型構(gòu)建

    模型構(gòu)建是整個(gè)空間分析建模的核心,其原理是基于各定級(jí)要素間的關(guān)系,運(yùn)用數(shù)學(xué)工具,結(jié)合GIS 的空間處理工具,建立變量之間的關(guān)系。

    以公交便捷度為例:(1)輸入公交站點(diǎn)數(shù)據(jù);(2)計(jì)算各定級(jí)單元到公交站點(diǎn)的絕對(duì)距離;(3)在公交站點(diǎn)影響半徑的基礎(chǔ)上計(jì)算相對(duì)距離;(4)根據(jù)公交站點(diǎn)對(duì)定級(jí)單元分值的影響原理計(jì)算出1-r(r 為相對(duì)距離);(5)在公交站點(diǎn)功能分的基礎(chǔ)上,根據(jù)公交站點(diǎn)的衰減方式計(jì)算其對(duì)各定級(jí)單元的公交便捷度作用分(見圖2)。

    圖2 公交便捷度作用分計(jì)算模型圖

    根據(jù)加權(quán)求和法,按照計(jì)算公交便捷度作用分值相似的方法計(jì)算其他因素的作用分值;然后通過(guò)權(quán)重將所有因素連接成一個(gè)整體的模塊,即將各個(gè)定級(jí)影響因素的作用分乘以相應(yīng)的權(quán)重并相加得到各個(gè)定級(jí)單元的總分值。建立定級(jí)模塊后,只需要輸入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)并設(shè)置好相關(guān)參數(shù),即可得到定級(jí)結(jié)果。

    3 結(jié)論與討論

    采用傳統(tǒng)的方法進(jìn)行城鎮(zhèn)土地定級(jí),工作過(guò)程相當(dāng)復(fù)雜,且在工作過(guò)程中由于基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的變化或權(quán)重的調(diào)整都應(yīng)對(duì)每個(gè)單元的分值進(jìn)行重新計(jì)算,工作量很大且易出錯(cuò)。本文采用先進(jìn)的地理信息系統(tǒng)軟件為平臺(tái),可以方便、直觀、有效地對(duì)圖形和屬性數(shù)據(jù)進(jìn)行同步管理[8];通過(guò)GIS 的空間分析建模功能,使計(jì)算過(guò)程更簡(jiǎn)潔、方便,如果需要進(jìn)行成果更新,只需基礎(chǔ)數(shù)據(jù)或權(quán)重進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整,重新計(jì)算即可得出結(jié)果,提高了計(jì)算機(jī)的自動(dòng)化程度;同時(shí)還可在ArcGIS9.3 中定制開發(fā)柵格數(shù)據(jù)修改程序,對(duì)定級(jí)結(jié)果中存在的噪聲毛刺等現(xiàn)象進(jìn)行調(diào)整,使定級(jí)結(jié)果更美觀且符合實(shí)際。雖然,目前也有很多關(guān)于城鎮(zhèn)土地定級(jí)的自動(dòng)化系統(tǒng)研究,但是這對(duì)開發(fā)者有較高的編程能力的要求,在實(shí)際工作中應(yīng)用并不廣泛;而GIS 空間分析建模原理簡(jiǎn)單、操作簡(jiǎn)便,只需定級(jí)工作者掌握城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基本思路,便可在實(shí)際中進(jìn)行應(yīng)用。因此,基于GIS 的空間分析建模是目前城鎮(zhèn)土地定級(jí)工作中普遍適用的方法與技術(shù)。

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    [3]王文福.城鎮(zhèn)土地定級(jí)方法研究[D].武漢:武漢大學(xué),2004.

    [4]唐焱.城鎮(zhèn)土地以價(jià)定級(jí)法的理論與實(shí)證研究[D].南京:南京農(nóng)業(yè)大學(xué),2008.

    [5]GB/T 18507—2001 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程[S].

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