對當(dāng)前我國住房消費(fèi)金融模式發(fā)展的思考和探討

■周中明

當(dāng)前國外主要住房消費(fèi)金融模式的基本情況及其特征

住房消費(fèi)金融是指金融機(jī)構(gòu)通過多層次、多渠道向經(jīng)濟(jì)個(gè)體或家庭提供融資，以幫助其購買、建造、改造以及維修住房，從而達(dá)到提高居民生活水平、刺激經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定的目的所從事的活動(dòng)。自二戰(zhàn)結(jié)束以來，西方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家，伴隨著戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)社會(huì)重建和國民財(cái)富巨大增長下的房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展和金融體系重大變革，其住房消費(fèi)金融在融資總量、服務(wù)體系、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面均取得顯著發(fā)展，逐步形成以德國、新加坡和美國為代表的3種主要住房消費(fèi)金融模式，實(shí)現(xiàn)了住房消費(fèi)金融運(yùn)作的科學(xué)化、法制化和規(guī)范化，為各國確立和發(fā)展符合自身國情的住房消費(fèi)金融模式提供了有力的借鑒和指導(dǎo)：

1.以德國為代表的互助合同型住房消費(fèi)金融模式

該模式一般包含住房儲(chǔ)蓄銀行和住房合作社兩種形式。其中，住房儲(chǔ)蓄銀行是指為集體自助而建立的一個(gè)封閉、合同制的儲(chǔ)蓄體系，旨在通過共同儲(chǔ)蓄來幫助存款人籌措資金獲取住房；住房合作社則是一種互相幫助、共同建房的非盈利性團(tuán)體，屬于集體合作性質(zhì)。兩者具體形式雖有所差異，但運(yùn)行機(jī)制基本一致，由潛在購房者與指定機(jī)構(gòu) （通常為住房合作社）簽訂資金存貸合同，約定定期到指定機(jī)構(gòu)儲(chǔ)蓄，當(dāng)儲(chǔ)蓄額達(dá)到一定時(shí)間和數(shù)額后，便自動(dòng)取得從該指定機(jī)構(gòu)獲得與儲(chǔ)蓄利率和數(shù)額相掛鉤的住房抵押權(quán)利。

該模式具有“互相合作 （只能用于集體內(nèi)部成員）”、“存貸結(jié)合 （存貸款的數(shù)額掛鉤、利率掛鉤）”以及“封閉運(yùn)行 （存貸利率由雙方共同商定，不與資本市場發(fā)生聯(lián)系，低進(jìn)低出，相對固定和穩(wěn)定）”三大特征。

2.以新加坡為代表的強(qiáng)制儲(chǔ)蓄型住房消費(fèi)金融模式

該模式是一種政府為維護(hù)居民基本住房需要而通過強(qiáng)制儲(chǔ)蓄手段籌集住房消費(fèi)資金的制度安排。其基本原理為政府憑借國家權(quán)威和信用，通過法律、行政法規(guī)等強(qiáng)制性手段，要求雇主和雇員將員工收入的一定比例定期交存指定機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)該項(xiàng)資金的經(jīng)營管理，而雇員則在發(fā)生與住房有關(guān)的支出時(shí)，可以以優(yōu)惠貸款的方式獲得資金支持。

該模式基本特征是資金穩(wěn)定性強(qiáng)、存款期限長、籌資數(shù)額大、融資成本低，利率與市場掛鉤或固定。

3.以美國為代表的資本市場型住房消費(fèi)模式

該模式是一種商業(yè)性較強(qiáng)的住房消費(fèi)金融模式。其通過將一級市場、二級市場和抵押貸款保險(xiǎn)擔(dān)保市場三者緊密銜接起來，實(shí)現(xiàn)在以土地所有權(quán)或使用權(quán)以及房屋所有權(quán)作為還本付息保證的基礎(chǔ)上，利用資本市場籌集和運(yùn)用住房金融資金來支持住房消費(fèi)。

該模式具有籌資迅速靈活、融資面廣量大、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)和利率市場化等特點(diǎn)和優(yōu)勢，因而得到許多國家的認(rèn)可和推行。

以上3種住房消費(fèi)金融模式特點(diǎn)比較如下 （見表1）。

這期間，一個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟的國家，其住房消費(fèi)金融模式在選擇、發(fā)展及最終形成過程中體現(xiàn)了以下特征：

一是資本市場結(jié)構(gòu)與金融環(huán)境的不同對住房消費(fèi)金融模式的選擇和差異具有重要影響。如上可見，發(fā)達(dá)的資本市場和自由度較高的金融環(huán)境為以美國為代表的資本市場型住房消費(fèi)金融模式的建立和發(fā)展提供了良好的條件；而企業(yè)與銀行體系的緊密聯(lián)系和政府對經(jīng)濟(jì)金融活動(dòng)的較強(qiáng)干預(yù)則為西歐的儲(chǔ)蓄型住房消費(fèi)金融模式的選擇和發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；

二是政府在房地產(chǎn)金融的發(fā)展中具有舉足輕重的作用，而其對住房消費(fèi)金融模式的價(jià)值取向以及支持方式的選擇，則與各國經(jīng)濟(jì)制度的差異性及發(fā)展戰(zhàn)略有著很強(qiáng)的相關(guān)性。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)金融模式的多樣性和復(fù)雜性又使得商業(yè)性、合作性以及政策性金融相互交叉，且根據(jù)各自特性，不能由某一方面完全替代。這其中，對于實(shí)施趕超經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和實(shí)行國家主導(dǎo)型經(jīng)濟(jì)金融制度的國家而言，以財(cái)政補(bǔ)貼、貸款貼息、直接融資等為主的舉措使得政策性及合作性住房消費(fèi)金融在房地產(chǎn)金融中的占比較高，如日本，德國；而對于奉行自由市場經(jīng)濟(jì)制度的發(fā)達(dá)國家而言，提供抵押擔(dān)保支持、培育市場參與主體、鼓勵(lì)資產(chǎn)證券化等間接措施則使得資本市場化的住房消費(fèi)金融模式在房地產(chǎn)金融中的比重較大，如美國、加拿大。

三是住房消費(fèi)金融模式的具體表現(xiàn)形式和側(cè)重點(diǎn)會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展和居民消費(fèi)需求層次的變化而調(diào)整。從各國經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展?fàn)顩r和房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的不同，會(huì)對居民消費(fèi)需求、金融服務(wù)體系以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向政策產(chǎn)生顯著影響，進(jìn)而使得住房消費(fèi)金融模式出現(xiàn)相應(yīng)變化和調(diào)整。如美國，在上世紀(jì)80年代之前，其采用的也是一種以合同儲(chǔ)蓄為主的住房金融模式，但之后延續(xù)10多年的儲(chǔ)貸危機(jī)和其間政府“讓全體居民”有足夠住房目標(biāo)的確立、抵押貸款證券化產(chǎn)品的出現(xiàn)以及住房消費(fèi)觀念的改變，使得其逐步形成了以住房抵押貸款為主、借助資本市場融通資金的消費(fèi)金融服務(wù)模式。

由此可見，一國住房消費(fèi)金融模式的建立及其發(fā)展，應(yīng)以本國國情為基礎(chǔ)，在突出主題的同時(shí)，采取多樣化的安排。

目前我國住房消費(fèi)金融模式建立的內(nèi)在機(jī)理及在當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展中面臨的挑戰(zhàn)

1.內(nèi)在機(jī)理

我國自1988年啟動(dòng)住房體制改革以來，住房消費(fèi)及供應(yīng)結(jié)構(gòu)的巨大變革使得為提高居民購房支付能力的個(gè)人住房消費(fèi)信貸得以出現(xiàn)，并隨著住宅及房地產(chǎn)市場的形成和快速發(fā)展而不斷壯大，并逐步形成了當(dāng)前“以商業(yè)按揭貸款為主，住房公積金為輔，其他形式為補(bǔ)充”的商業(yè)性與政策性相結(jié)合的住房消費(fèi)金融模式。截止2010年12月末，全國商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額達(dá)5.73萬億元，較1998年增長了300多倍，個(gè)人住房公積金貸款余額達(dá)1.07萬億元，較1998年增長了60多倍，其在為普通居民改善居住條件提供金融服務(wù)的同時(shí)，也成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場健康快速發(fā)展的重要支柱，在促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、支持經(jīng)濟(jì)增長以及改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量和結(jié)構(gòu)等方面均發(fā)揮了重要作用。而縱觀這一模式的發(fā)展歷程 （參見表2）以及就上述國際經(jīng)驗(yàn)來看，政策導(dǎo)向、金融環(huán)境和市場需求是決定住房消費(fèi)金融模式發(fā)展方向、內(nèi)容的內(nèi)在機(jī)理。具體來看：

第一，住房制度改革的深入推進(jìn)和房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長中的巨大作用，使得商業(yè)性住房消費(fèi)金融成為城鎮(zhèn)居民參與住房市場化的必要選擇和主要依托。自1998年以來，我國住房制度開始由實(shí)物分配向貨幣化、商品化快速轉(zhuǎn)變。其間，居民購房內(nèi)在需求的快速增長，房地產(chǎn)業(yè)對刺激內(nèi)需、推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長作用的凸顯以及住房改革進(jìn)程中消費(fèi)建設(shè)資金的不足，使得政策性與商業(yè)性相并存的住房金融服務(wù)體系得以誕生，其在有效解決住房制度深入改革進(jìn)程中的關(guān)鍵難點(diǎn)、推動(dòng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也實(shí)現(xiàn)了自身的快速發(fā)展。但其中，偏重于借助市場手段來解決居民住房問題和政策性住房金融資源投入的相對不足，使得商業(yè)性住房金融憑借其在運(yùn)營效率、資本投入、產(chǎn)出收益、服務(wù)創(chuàng)新等方面的優(yōu)勢，領(lǐng)先于政策性住房金融的發(fā)展，在住房消費(fèi)金融服務(wù)中占據(jù)了突出地位。

表1 當(dāng)代西方國家主要住房消費(fèi)金融模式的特點(diǎn)比較

第二，銀行主導(dǎo)型的金融市場結(jié)構(gòu)和間接融資為主的社會(huì)融資格局，使得銀行體系成為我國住房消費(fèi)金融資金和服務(wù)的主要提供者。金融機(jī)構(gòu)、金融工具以及金融模式的出現(xiàn)及其發(fā)展依賴于相應(yīng)的金融環(huán)境。自改革開放以來，特別是2002年之后，我國根據(jù)特殊國情并借鑒西方發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)驗(yàn)做法，采取漸進(jìn)式的金融體制改革，在金融機(jī)構(gòu)、金融市場、金融產(chǎn)品、融資結(jié)構(gòu)多樣化等方面取得了突破性進(jìn)展，從而使得住房消費(fèi)金融服務(wù)在涉足機(jī)構(gòu)、產(chǎn)品種類、效率質(zhì)量等方面均有了顯著提升。但同美國、日本等國比較來看，目前國有商業(yè)銀行在貸款市場中仍占主導(dǎo)地位，其他類型機(jī)構(gòu)市場份額明顯偏低，資本市場整體規(guī)模偏小且發(fā)展不平衡。數(shù)據(jù)顯示，2008年，我國銀行業(yè)資產(chǎn)規(guī)模約占全部金融機(jī)構(gòu)總資產(chǎn)的68%，其間國有商業(yè)銀行的占比達(dá)53.3%；在金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，銀行占總量的63%，而債券僅占6%。因此，以銀行體系為主導(dǎo)的融資結(jié)構(gòu)使得住房消費(fèi)只能通過一級市場且借助銀行信貸獲取外部融資。

第三，住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變、消費(fèi)水平的提升以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，使得住房消費(fèi)信貸在服務(wù)對象、融資規(guī)模以及產(chǎn)品服務(wù)等方面不斷改善和提高。近年來，我國商業(yè)性住房抵押貸款規(guī)模“從小到大”快速增長、公積金貸款服務(wù)人群“從少到多”不斷擴(kuò)大、住房儲(chǔ)蓄業(yè)務(wù)開展城市“從少到多”逐步增加、住房消費(fèi)信貸產(chǎn)品“從簡到繁”日益豐富，住房消費(fèi)金融服務(wù)伴隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、住房消費(fèi)熱情不斷提升以及房地產(chǎn)市場快速發(fā)展等，在支持和解決居民購房需求方面取得了顯著變化和改善。

2.面臨挑戰(zhàn)

但與此同時(shí)我們也看到，近年來，對房地產(chǎn)市場過度商業(yè)化的反思、金融體系改革取得顯著成效以及城鎮(zhèn)居民消費(fèi)投資意識發(fā)生明顯提升等方面的變化，均對目前我國住房消費(fèi)金融模式賴以建立及發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)生了深刻影響，從而使其面臨了重大挑戰(zhàn)：

一是當(dāng)前房地產(chǎn)市場發(fā)展政策的變化和對解決普通居民住房保障問題的重視，使得政策性住房金融服務(wù)不足的問題日益突出。住房保障是社會(huì)保障制度的重要內(nèi)容，也是構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要方面。對于貧困人群、低收入者、剛參加工作者等特定人群來說，如果缺乏政策性住房制度及相應(yīng)的金融支持，就難以滿足弱勢人群的住房需求，對社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展帶來不利影響。但自2004年以來，普通居民通過市場化途徑解決住房需求的空間在房價(jià)過快上漲中不斷受到削弱和擠壓，由此引發(fā)了一系列社會(huì)民生問題，從而使得我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展政策從偏重市場化向注重民生方向調(diào)整，不再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)對刺激內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的作用，自2010年以來調(diào)控力度不斷加大、保障性安居建設(shè)任務(wù)日益增重。但與此同時(shí)，政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)及產(chǎn)品卻面臨投入不足、覆蓋率偏低和制度安排滯后等問題，難以為相關(guān)政策的落實(shí)提供有力支撐，解決好中低收入、住房困難人群的需求。

二是購房消費(fèi)信貸融資規(guī)模的日益增大和保障性安居工程建設(shè)的快速推進(jìn)，使得目前住房消費(fèi)金融服務(wù)體系在利用金融市場分散信貸風(fēng)險(xiǎn)、拓展融資渠道、提高支持力度等方面存在不足。目前，我國從事住房消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)主要為各大商業(yè)銀行，其資金以居民儲(chǔ)蓄為主，存在不確定性高、流動(dòng)性要求大的問題，而住房抵押貸款一般期限較長、利率和信用風(fēng)險(xiǎn)較大，因此期限結(jié)構(gòu)的不匹配使得大量風(fēng)險(xiǎn)聚集在銀行系統(tǒng)內(nèi)部。與此同時(shí)，在近年來我國金融改革步伐不斷加快，信托、上市、債券、基金等融資渠道和市場取得長足發(fā)展中，二級抵押貸款市場和產(chǎn)品卻未培育和發(fā)展起來，尚處于萌芽階段。從而導(dǎo)致一方面銀行體系難以借助金融市場來分散風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也使住房消費(fèi)金融的資金來源渠道狹窄，未能通過市場擴(kuò)大資金規(guī)模，更好地滿足住房消費(fèi)及建設(shè)快速增長的需要。

表2 我國住房消費(fèi)金融模式建立發(fā)展歷程回顧

三是購房人群結(jié)構(gòu)的多元化和消費(fèi)需求層次的提升，使得現(xiàn)有住房金融服務(wù)機(jī)構(gòu)和產(chǎn)品在支持更多的人進(jìn)行住房消費(fèi)上面臨不足。我國房地產(chǎn)金融市場自1998年以來，隨住房體制改革的深入和房地產(chǎn)市場的發(fā)展而不斷完善壯大，但目前仍以傳統(tǒng)按揭產(chǎn)品為主，且定價(jià)水平基本一致。這顯然滯后于當(dāng)前我國住房消費(fèi)金融服務(wù)對象因收入狀況、需求內(nèi)容、信用水平等方面差異化程度日益提高，而提出的更為多樣化的住房消費(fèi)產(chǎn)品和服務(wù)的要求。

對策建議

通過借鑒比較當(dāng)前國內(nèi)外住房消費(fèi)金融模式的基本情況及其特征，目前我國住房消費(fèi)金融模式的現(xiàn)狀基本反映了經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌初期的特點(diǎn)，并隨著住房制度和金融體制改革的深化而不斷推進(jìn)發(fā)展，在支持居民住房消費(fèi)的同時(shí)也取得了自身的長足進(jìn)步。但同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)，長期以來與支持經(jīng)濟(jì)增長、體現(xiàn)金融結(jié)構(gòu)狀況相適應(yīng)的偏重市場化的“商業(yè)性為主、政策性為輔”的住房消費(fèi)金融模式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局的調(diào)整、房地產(chǎn)市場發(fā)展政策的變化以及金融市場的發(fā)展，其依托基礎(chǔ)的變化使得在發(fā)展方向、渠道和內(nèi)容上均面臨新的挑戰(zhàn)和問題，應(yīng)進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的需要。對此建議：

一是要進(jìn)一步加強(qiáng)政策性住房金融機(jī)構(gòu)的職能和作用，更好地實(shí)現(xiàn)政府住房保障責(zé)任和滿足更大人群的住房金融消費(fèi)需求。這其中，一方面應(yīng)積極推動(dòng)政策性住房儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的發(fā)展，通過加大財(cái)政補(bǔ)貼力度、擴(kuò)大經(jīng)營區(qū)域、補(bǔ)充資本實(shí)力等舉措，建立以其為核心的住房金融服務(wù)體系，從源頭上破解當(dāng)前以商業(yè)銀行為主的金融服務(wù)格局所面臨的風(fēng)險(xiǎn)過度集中、保障房支持投入不足、居民金融消費(fèi)能力有限等問題；另一方面應(yīng)改革住房公積金管理制度，在擴(kuò)大覆蓋范圍、提高資金使用效率、調(diào)整組織架構(gòu)及管理格局的同時(shí)，使繳存比例和額度與居民實(shí)際住房保障情況相適應(yīng)，并試點(diǎn)拓展個(gè)人賬戶公積金的使用范圍，從而充分發(fā)揮強(qiáng)制性社會(huì)福利制度在實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平、公正，為低收入階層提供住房消費(fèi)金融服務(wù)方面的作用。

二是要加快證券化進(jìn)程，建立和完善抵押貸款的二級市場，擴(kuò)大住房消費(fèi)金融資金來源，并實(shí)現(xiàn)銀行按揭貸款非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。這其中，一方面應(yīng)加快推進(jìn)政府住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、住房貸款證券公司等特殊機(jī)構(gòu)的建立，促進(jìn)住房抵押貸款二級市場的建設(shè)和完善，進(jìn)而充分發(fā)揮證券在住房消費(fèi)金融中的作用，實(shí)現(xiàn)住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的社會(huì)化和住房資金全國范圍的有效配置，使金融市場與資本市場有機(jī)結(jié)合起來；另一方面應(yīng)大力培育機(jī)構(gòu)投資者，促進(jìn)住房金融二級市場的發(fā)展，充分發(fā)揮保險(xiǎn)、證券、信托、公積金等資金與住房金融相組合的支持作用，更好地體現(xiàn)和推動(dòng)住房消費(fèi)金融的全面發(fā)展。

三是要按照市場細(xì)分原則，推行住房消費(fèi)金融工具的多元化和服務(wù)格局的多層化。這其中，一方面應(yīng)推動(dòng)商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)原則，實(shí)行抵押貸款利率調(diào)整周期的多元化和利率水平的差異化。滿足不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同信用水平的借款人對住房金融產(chǎn)品的需求；另一方面，應(yīng)圍繞住房消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力和居住意愿，創(chuàng)新推出更為多樣化、多領(lǐng)域的住房消費(fèi)金融產(chǎn)品，進(jìn)一步擴(kuò)大住房金融服務(wù)的人群和范圍，滿足其更多的需要。

四是要加強(qiáng)住房消費(fèi)金融的法制化建設(shè)，在促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的同時(shí)，保護(hù)金融機(jī)構(gòu)和消費(fèi)者的合法權(quán)益。目前，我國住房消費(fèi)金融市場的調(diào)控主要由政府和金融監(jiān)管部門共同完成。因此，除政府運(yùn)用經(jīng)濟(jì)及行政手段、中央銀行借助信貸手段來實(shí)現(xiàn)對住房市場的調(diào)控外，還應(yīng)加快法律法規(guī)體系的建設(shè)，制定完善涉及住房基本保障、住房公積金、住房儲(chǔ)蓄、住房金融一級及二級市場運(yùn)作管理等自上而下、多個(gè)環(huán)節(jié)的法律法規(guī)，在對住房金融活動(dòng)進(jìn)行有效監(jiān)督、實(shí)現(xiàn)審慎經(jīng)營的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)金融市場的快速發(fā)展、安全運(yùn)行。

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