國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及防范措施

銅陵有色置業(yè)有限公司 李琳

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在經(jīng)濟全球化浪潮的沖擊下，房地產(chǎn)業(yè)一方面面臨著大批量進入中國市場的跨國房地產(chǎn)公司的挑戰(zhàn)，另一方面，我國政府為了使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展，出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，這些政策的頻繁出臺，使得房地產(chǎn)業(yè)面臨的風險越來越大，正確認識并防范房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財務風險，對于保障我國房地產(chǎn)業(yè)市場的健康有序的發(fā)展，有著非常重大的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險概述

由于在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間不長，而且加之其自身的特殊性，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著較大的財務風險。一般而言，財務風險是因為受到了內(nèi)部和外部環(huán)境的各種影響，使得企業(yè)的財務系統(tǒng)發(fā)生了偏離預期目標的經(jīng)濟損失或收益。房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險具體表現(xiàn)為：

(一)利率波動的風險

央行從2004年以來8次提高金融機構(gòu)的貸款利率，不僅增加了房地產(chǎn)企業(yè)的核算成本，而且使得購房者付出的房貸成本上升，這樣就降低了購房者的購房欲望，從而導致了整個市場對于房地產(chǎn)需求的降低。

(二)籌資與償債的風險

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，一般都是跨時間、跨地域性開發(fā)，而且同時會有好幾個開發(fā)項目。所以房地產(chǎn)企業(yè)在一開始要一次性投入大量的資金。在我國房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部的資金少，所以房地產(chǎn)企業(yè)資金中所占比重最大的是銀行貸款部分，可是在房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金能力降低時，如果不能及時償付貸款及利息，那么就面臨很高的籌資風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險產(chǎn)生的原因

(一)資本結(jié)構(gòu)不合理

資本結(jié)構(gòu)指權益資金與負債資金的比例。其中，房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金在資金結(jié)構(gòu)中占有極小的比例，而負債資金所占的比例則高達70%，甚至更高。一旦房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營決策失誤，則會導致到期不能還本付息的財務風險。

(二)缺乏對成本控制的系統(tǒng)把握

由于房地產(chǎn)行業(yè)的投資量大，投資期較長，涉及因素多造成其成本控制的不確定性，是成本控制難度增大。目前房地產(chǎn)投資項目使用的銀行信貸資金在實際投資中占的比重比較大，其資金的時間價值對成本的影響就比較大，而房地產(chǎn)企業(yè)從準備，設計再到施工階段，持續(xù)時間長，其中不可控因素比較多，如建筑原材料價格隨市場的變化而波動，投資開發(fā)過程涉及單位多，國家的有關政策以及房地產(chǎn)消費市場，都會影響到房地產(chǎn)項目的成本。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范措施

(一)實現(xiàn)財務管理全面預算化

由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的周期較長，面對市場環(huán)境的變化莫測，將會有許多不確定的因素存在于財務預算方面，這對于房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)項目的成敗和企業(yè)經(jīng)濟效益起著決定性作用。財務預算管理是企業(yè)預算管理的核心部分，通過財務預算使得每個部門得到合理的財務資源，同時也可通過預算解決一些可預見的潛在問題。為了效降低公司的營運成本，可以利用財務預算加強對費用支出的控制，通過某些措施來控制或者降低財務風險的發(fā)生，建立有效的全面預算體系可以預測存在的資金風險，從而達到減少企業(yè)損失的目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務部門需對投資開發(fā)的項目進行全面而準確的財務預算，這樣就可以把財務風險降到最低限度。

(二)強化資金管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目回收效益時間長，占用大量的資金，導致資金流轉(zhuǎn)不暢，使得企業(yè)更加有必要做好資金管理工作，資金使用計劃要合理。具體而言：嚴格實施財務收支監(jiān)控，安排合理調(diào)度資金，滿足企業(yè)建設項目施工與營銷的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)應加強應收賬款管理，第一、控制應收賬款規(guī)模。在平時的產(chǎn)品銷售過程中注重客戶的資信等級，并對客戶的償債能力進行評估。第二、減少應收賬款的風險。采取各種措施，盡量與銀行保持良好的關系，以利按揭貸款的及時到賬。

(三)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

負債經(jīng)營能給企業(yè)帶來杠桿效益，能增加股東的收益，但是也有其弊端，就是隨著負債比例的上升，財務風險也隨之變大。企業(yè)應當盡量避免不合理的資本結(jié)構(gòu)，確定最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)組合，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展?jié)摿?、籌資能力、抗風險的能力，以此來降低企業(yè)的籌資風險。

(四)加強企業(yè)的成本管理工作

房地產(chǎn)企業(yè)應該著手加強成本管理的控制工作，努力做到增效降本，落實好項目成本費用、收益預算。即對產(chǎn)品項目的投資、規(guī)劃設計、設備的采購、施工建設、產(chǎn)品銷售等過程進行控制和管理。加強施工現(xiàn)場成本管理，提高成本意識，減少后期維修支出。依據(jù)事先確定的成本控制、預算數(shù)據(jù)進行檢查和考核，對各個項目的重要環(huán)節(jié)實行監(jiān)督管理。

綜上所述，作為高風險的資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得長足發(fā)展，就要對財務各種風險因素進行密切關注，并不斷提高財務管理水平及抵御財務風險技巧及能力，大大提高企業(yè)抗風險能力。

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