中國(guó)是否存在住房泡沫的“避難所”

管 陵，葛 揚(yáng)

(南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇南京 210093)

中國(guó)是否存在住房泡沫的“避難所”

管 陵，葛 揚(yáng)

(南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，江蘇南京 210093)

本文從中國(guó)住房泡沫特征出發(fā)，構(gòu)建“泡沫避難所”假說(shuō)的理論框架，并在該框架中考慮城市二元公共住房保障政策產(chǎn)生的影響。為檢驗(yàn)該假說(shuō)，本文利用動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。結(jié)果顯示:(1)中部城市具有“泡沫避難所”效應(yīng)，即住房泡沫的增加使東部地區(qū)城市人口、人力資本、外來(lái)勞動(dòng)力不斷向中部地區(qū)集中;(2)在二元公共住房保障政策背景下，住房泡沫的增加造成東部地區(qū)城市人口規(guī)模的減少與人力資本流失的減緩，中、西部地區(qū)城市人口規(guī)模、人力資本與外來(lái)勞動(dòng)力的增加。

住房泡沫;城市人口規(guī)模;人力資本;公共住房

一、引 言

自1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)投資規(guī)模逐年擴(kuò)大，住房市場(chǎng)投機(jī)程度進(jìn)一步加劇，部分城市出現(xiàn)了顯著的住房泡沫①呂江林認(rèn)為，2006－2008年中國(guó)35個(gè)大中城市住房市場(chǎng)總體存在泡沫、部分城市泡沫較大，特別是部分一線城市泡沫驚人，蘊(yùn)含巨大金融風(fēng)險(xiǎn)［1］。。由于住房市場(chǎng)發(fā)展關(guān)系到城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與人口結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，因此學(xué)術(shù)界對(duì)住房泡沫產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)與社會(huì)問(wèn)題格外關(guān)注。其中，“泡沫避難所”假說(shuō)(“Bubbles Haven”Hypothesis)從城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)福利角度較好地反映了住房泡沫變動(dòng)與城市人口規(guī)模的負(fù)向關(guān)系，因而成為城市經(jīng)濟(jì)學(xué)中的研究焦點(diǎn)。

“泡沫避難所”假說(shuō)源于這樣一種現(xiàn)象。在發(fā)達(dá)城市，住房泡沫要比欠發(fā)達(dá)城市嚴(yán)重，對(duì)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)福利的負(fù)面影響也較大。此時(shí)，快速膨脹的住房泡沫會(huì)導(dǎo)致生活在發(fā)達(dá)城市的家庭根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境與福利現(xiàn)狀做出向欠發(fā)達(dá)城市遷移的決策，進(jìn)而使得該城市人口規(guī)模逐漸減少。于是，與發(fā)達(dá)城市相比，欠發(fā)達(dá)城市可以憑借較低住房泡沫這種相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引外來(lái)人口、積聚人力資本，并最終成為遷移人口的“避難所”。

圍繞這一假說(shuō)，現(xiàn)有文獻(xiàn)從三個(gè)方面進(jìn)行了闡釋。一是基于住房泡沫的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)效應(yīng)。管陵和葛揚(yáng)認(rèn)為，住房泡沫通過(guò)驅(qū)動(dòng)資本增長(zhǎng)率，調(diào)整產(chǎn)業(yè)間勞動(dòng)力配置，間接使人口增長(zhǎng)率隨資本增長(zhǎng)率的增加而減少［2］。高波等人指出，城市間相對(duì)房?jī)r(jià)的升高會(huì)促使低端產(chǎn)業(yè)勞動(dòng)力由房?jī)r(jià)較高的發(fā)達(dá)城市向房?jī)r(jià)較低的欠發(fā)達(dá)城市流動(dòng)，誘發(fā)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)升級(jí)［3］。也就是說(shuō)，大幅上漲的房?jī)r(jià)不僅有助于推動(dòng)勞動(dòng)力密集型與資本密集型產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，還可以優(yōu)化城市區(qū)域間、產(chǎn)業(yè)間人力資本的配置。二是基于住房泡沫的財(cái)富效應(yīng)。房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展在給地方政府帶來(lái)充足財(cái)政收入的同時(shí)，也促使政府加大城市公共產(chǎn)品投入力度，進(jìn)而對(duì)人口流動(dòng)產(chǎn)生正外部性效應(yīng)。So et al.指出，由于公共交通設(shè)施的改善減少了城鄉(xiāng)通勤時(shí)間和流動(dòng)成本，城鄉(xiāng)勞動(dòng)力市場(chǎng)相同的工資增長(zhǎng)率會(huì)鼓勵(lì)農(nóng)村人口向城市積聚，而同比例增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)則會(huì)導(dǎo)致城市人口向農(nóng)村流動(dòng)［4］。三是住房政策在人口流動(dòng)中所起的作用。Amundsen、Englund認(rèn)為與住房市場(chǎng)相關(guān)的政策不僅對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)和資本市場(chǎng)有重要影響，同時(shí)也潛在地改變著居民遷移行為［5－6］。Hardman 和 Ioannides采用住房市場(chǎng)代際交替模型分析了居民遷移與住房需求的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住房市場(chǎng)波動(dòng)可以反映遷移的價(jià)格與頻率［7］。由于人口遷移過(guò)程伴隨著對(duì)住房存量的套利行為，所以較高套利成本和較低房?jī)r(jià)也決定了遷移成本。此時(shí)，政府可以通過(guò)對(duì)住房市場(chǎng)的干預(yù)來(lái)平滑人口流動(dòng)。很明顯，“泡沫避難所”假說(shuō)的內(nèi)在邏輯錯(cuò)綜復(fù)雜，而現(xiàn)有文獻(xiàn)則存在以下不足:一是忽視了中國(guó)住房泡沫與西方發(fā)達(dá)國(guó)家住房泡沫的差異，沒(méi)有反映鮮明的中國(guó)特征;二是缺乏清晰的“泡沫避難所”假說(shuō)理論框架;三是未考慮中國(guó)城市二元公共住房保障政策在該假說(shuō)中產(chǎn)生的影響;四是缺乏對(duì)“泡沫避難所”假說(shuō)的實(shí)證檢驗(yàn)。

為完善該假說(shuō)，本文從中國(guó)住房泡沫特征出發(fā)，構(gòu)建“泡沫避難所”假說(shuō)的理論框架，并在該框架中考慮城市二元公共住房保障政策產(chǎn)生的影響。同時(shí)，為檢驗(yàn)該假說(shuō)是否符合中國(guó)發(fā)展實(shí)際，我們利用動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)中國(guó)35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。本文的政策含義在于，政府在進(jìn)行房地產(chǎn)政策調(diào)控的同時(shí)，應(yīng)以人為本，充分考慮住房市場(chǎng)發(fā)展對(duì)城市人口規(guī)模、人力資本積累以及外來(lái)勞動(dòng)力造成的影響，并進(jìn)一步探索可持續(xù)的公共住房保障機(jī)制，實(shí)現(xiàn)城市的包容性發(fā)展。

二、住房泡沫特征與“泡沫避難所”假說(shuō)理論框架

(一)住房泡沫特征

什么是住房泡沫?它具有何種經(jīng)濟(jì)特征?學(xué)者們從不同角度給出了相關(guān)解釋。對(duì)于泡沫的一般性而言，Kindleberger認(rèn)為，泡沫是資產(chǎn)價(jià)格的特殊變化過(guò)程:最初表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格快速、持續(xù)上漲，并具有對(duì)未來(lái)價(jià)格進(jìn)一步上漲預(yù)期;膨脹時(shí)期，泡沫可以吸引大量以獲取資產(chǎn)收益而并非使用資產(chǎn)為目的的投機(jī)者;泡沫破滅時(shí)，資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期反轉(zhuǎn)，價(jià)格快速回落，資產(chǎn)市場(chǎng)交易萎縮，經(jīng)濟(jì)衰退，最終造成金融危機(jī)［8］。而住房泡沫不僅具有泡沫的共性，還具有行業(yè)的特殊性。Arce和López－Salido考察了金融信貸約束在住房泡沫化過(guò)程中所起的關(guān)鍵性作用，指出在過(guò)量貸款供給沖擊下，經(jīng)濟(jì)會(huì)從資產(chǎn)低值穩(wěn)態(tài)向高值穩(wěn)態(tài)轉(zhuǎn)變，此時(shí)必定存在純泡沫(Pure Bubble)，尤其是當(dāng)住房投資的非套利條件得到滿足時(shí)，住房市場(chǎng)中存在的可貸資金的過(guò)量供給將產(chǎn)生靜態(tài)住房泡沫(Stationary Housing Bubble)，其規(guī)模等同于投機(jī)性住房投資的總價(jià)值量［9］。就中國(guó)住房泡沫而言，我們可以從四個(gè)方面刻畫(huà)其特征。第一，消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)加重。房?jī)r(jià)收入比不僅可以直接、準(zhǔn)確的度量住房泡沫水平［1］，還反映了消費(fèi)者在自身預(yù)算約束下對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力。當(dāng)房?jī)r(jià)漲速超過(guò)消費(fèi)者收入增速時(shí)，過(guò)高房?jī)r(jià)收入比意味著住房資產(chǎn)價(jià)格已與消費(fèi)者實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力產(chǎn)生背離。此時(shí)，居住型消費(fèi)者會(huì)被排斥在住房市場(chǎng)之外，而投資者則成為住房市場(chǎng)交易主體。第二，商品房投機(jī)性職能增強(qiáng)。當(dāng)住房投資收益率超過(guò)市場(chǎng)平均收益率時(shí)，商品房將成為投資者的投資工具。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不僅為投資者創(chuàng)造了獲取超額收益的理性預(yù)期，還在羊群效應(yīng)的帶動(dòng)下吸引更多投資者參與市場(chǎng)交易，助推住房泡沫膨脹。第三，地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)依賴性加大。房地產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到地方財(cái)政收入總量。某些地方政府由于在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面缺乏實(shí)力，因而希望通過(guò)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與財(cái)政收入增加。政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴和對(duì)土地財(cái)政的盲目追求造成了政府推動(dòng)型住房泡沫。第四，住房泡沫受制于金融發(fā)展程度。寬松的金融信貸約束、普遍存在的金融摩擦、缺乏創(chuàng)新性的金融市場(chǎng)監(jiān)管等，都會(huì)導(dǎo)致虛擬經(jīng)濟(jì)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)過(guò)度放大，推高實(shí)體經(jīng)濟(jì)資產(chǎn)估值水平，進(jìn)而加劇住房市場(chǎng)投機(jī)程度和潛在金融風(fēng)險(xiǎn)［2］。正是由于中國(guó)住房泡沫具有不同于西方發(fā)達(dá)國(guó)家的復(fù)雜經(jīng)濟(jì)特征，才使得其在城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和家庭遷移決策過(guò)程中發(fā)揮著舉足輕重的作用，調(diào)節(jié)著城市人口規(guī)模。

(二)“泡沫避難所”假說(shuō)理論框架

“泡沫避難所”假說(shuō)研究的是城市住房泡沫與適度人口規(guī)模之間的互動(dòng)關(guān)系。這里的適度人口規(guī)模是指在最有利條件下達(dá)到最大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)福利的人口數(shù)量。簡(jiǎn)單地說(shuō)，由于住房為城市人口的生存與發(fā)展提供承載空間，這使得城市適度人口規(guī)模在一定程度上取決于住房市場(chǎng)滿足居住性需求的住房供給能力。而住房泡沫的動(dòng)態(tài)演變過(guò)程通過(guò)扭曲資本市場(chǎng)和勞動(dòng)力市場(chǎng)，改變著住房市場(chǎng)供求關(guān)系以及由此引起的社會(huì)福利損失，進(jìn)而導(dǎo)致城市適度人口規(guī)模也隨之產(chǎn)生相應(yīng)調(diào)整。在此期間，受泡沫影響的人口不僅包括擁有城市戶口的本地居民，還包括城市外來(lái)居民。因此，當(dāng)城市間或城鄉(xiāng)間不存在嚴(yán)格人口流動(dòng)障礙時(shí)，按照“泡沫避難所”假說(shuō)的預(yù)測(cè)，隨著城市住房泡沫的增加，人們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)福利最大化，偏好于向住房泡沫較低的城市遷移，從而導(dǎo)致住房泡沫較高城市的適度人口規(guī)模逐漸減少。

理論上看，“泡沫避難所”假說(shuō)包含三個(gè)基本假設(shè)。第一，各城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的差異決定了其住房市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)存在明顯不同。城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)取決于資金、勞動(dòng)力、土地等生產(chǎn)要素在不同產(chǎn)業(yè)間的有效配置。當(dāng)城市發(fā)展戰(zhàn)略引導(dǎo)過(guò)量資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)后，資本市場(chǎng)上供大于求的資金會(huì)推動(dòng)住房資產(chǎn)價(jià)格快速上漲，進(jìn)而吸引更多投機(jī)性資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，放大投機(jī)性住房需求。第二，投機(jī)性住房需求在住房市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位。住房泡沫與其他類(lèi)型資產(chǎn)泡沫的區(qū)別在于，住房作為一種商品，除了具有投資價(jià)值以外，還具有滿足家庭居住性需求的使用價(jià)值。住房泡沫的形成意味著住房成為資本市場(chǎng)保值增值的投資工具，這勢(shì)必削弱其保障家庭居住的職能。投機(jī)性住房需求主導(dǎo)地位的確立不僅擠壓了滿足居住性需求的住房供給，還相應(yīng)的增加了城市居住成本。第三，居住成本對(duì)人口自由流動(dòng)有顯著影響。較高居住成本不但會(huì)減少外來(lái)人口的實(shí)際可支配收入，阻礙其在城市長(zhǎng)期生活，還會(huì)排斥城市內(nèi)對(duì)居住成本較為敏感的中低收入人群，使他們更傾向于選擇具有較低生活成本的城市居住。

基于以上三個(gè)假設(shè)，我們可以厘清“泡沫避難所”假說(shuō)的基本思路。

首先，住房泡沫會(huì)抑制城市居住性住房需求，壓縮城市人口生存空間，從總量上減少城市人口規(guī)模。假定存在一個(gè)發(fā)達(dá)城市和一個(gè)欠發(fā)達(dá)城市，發(fā)達(dá)城市在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率和投資收益率方面具有較大優(yōu)勢(shì)，對(duì)欠發(fā)達(dá)城市的資金和勞動(dòng)力等生產(chǎn)要素有著強(qiáng)烈吸引力。隨著資金和勞動(dòng)力的積聚，發(fā)達(dá)城市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)進(jìn)一步壯大住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模。特別是資本推動(dòng)型經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，容易導(dǎo)致城市資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。當(dāng)住房投資收益率超過(guò)社會(huì)平均收益率時(shí)，過(guò)量社會(huì)資金將涌入房地產(chǎn)業(yè)，加劇住房市場(chǎng)投機(jī)程度。隨著投機(jī)性住房需求在住房市場(chǎng)上占據(jù)主導(dǎo)地位，住房泡沫出現(xiàn)。在此背景下，住房泡沫會(huì)從三個(gè)途徑減少城市人口規(guī)模。一是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中資本勞動(dòng)比的上升造成資本密集型產(chǎn)業(yè)繁榮和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)相對(duì)萎縮。這不僅減少了城市勞動(dòng)力市場(chǎng)需求，還減緩了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城市的流動(dòng)。二是居住性住房供給速度低于人口增長(zhǎng)速度。這使得住房市場(chǎng)難以滿足城市人口的居住性需求，從而限制了人口規(guī)模擴(kuò)張。三是住房泡沫引起的居住成本增長(zhǎng)率超過(guò)了家庭收入增長(zhǎng)率，即房?jī)r(jià)收入比增長(zhǎng)速度過(guò)快。這會(huì)加重家庭撫養(yǎng)孩子的負(fù)擔(dān)，造成家庭在除住房以外的消費(fèi)減少，降低家庭在發(fā)達(dá)城市生活的福利水平。因此，在同等條件下，家庭要么選擇降低凈撫養(yǎng)人口數(shù)或生育率，要么選擇能使家庭福利水平提高的城市居住。

其次，住房泡沫關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量與可持續(xù)性，會(huì)影響人力資本投資，長(zhǎng)期來(lái)看不利于城市人力資本的積累。從房地產(chǎn)業(yè)非理性繁榮開(kāi)始到住房泡沫破滅結(jié)束，整個(gè)周期不同程度地扭曲著資本市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)的資源配置，不僅導(dǎo)致全要素生產(chǎn)力(TFP)效率損失，還造成其他相對(duì)萎縮產(chǎn)業(yè)要素價(jià)格上升與升級(jí)成本增加，降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量與可持續(xù)性。除此之外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量還取決于人力資本的積累，而住房泡沫則分別從宏觀、產(chǎn)業(yè)、微觀層面阻礙城市人力資本積累。具體而言，一是由于住房與城市公共教育福利體系掛鉤，住房泡沫的增加會(huì)導(dǎo)致持有住房家庭與無(wú)住房家庭在享受公共教育投資方面存在明顯差別。長(zhǎng)期來(lái)看，這種因住房所有權(quán)造成的受教育機(jī)會(huì)的不平等將減緩城市中低收入人群人力資本的積累速度。二是住房泡沫在擠壓其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時(shí)，也減少了相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所必須的人才與技術(shù)需求，間接抑制了勞動(dòng)密集型與技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)對(duì)人力資本的有效投入。三是住房泡沫會(huì)產(chǎn)生不利于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展的社會(huì)成本，比如由住房泡沫引起的通貨膨脹或是因房?jī)r(jià)上漲預(yù)期造成的金融動(dòng)蕩。因?yàn)槭袌?chǎng)不具備控制與削弱泡沫的動(dòng)機(jī)，所以城市居民必須自行承擔(dān)這種外部性成本。這無(wú)疑給想在城市生活卻無(wú)力購(gòu)買(mǎi)住房的家庭增加了生存難度，壓制了這些家庭在教育和醫(yī)療方面的投資支出，阻礙了家庭生活質(zhì)量的提升與人力資本的積累。

第三，住房泡沫調(diào)節(jié)著勞動(dòng)力流動(dòng)規(guī)模與方向，并通過(guò)積聚住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)來(lái)降低遷移者福利水平，形成針對(duì)城市外來(lái)人口流入的阻力。一般認(rèn)為，城鄉(xiāng)收入差距和城市就業(yè)機(jī)會(huì)決定了城市人口流動(dòng)的規(guī)模和方向。然而，從中國(guó)實(shí)際情況看，盡管房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)效應(yīng)，可以增加社會(huì)平均工資水平、創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，但是包括居住成本在內(nèi)的遷移成本和與住房綁定的戶籍限制政策不同程度地減少了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在城市生活的預(yù)期效用水平，抵消了其向城市遷移的動(dòng)機(jī)。另外，隨著住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)的積累，風(fēng)險(xiǎn)偏好型家庭對(duì)住房風(fēng)險(xiǎn)的主觀預(yù)期效用判斷在改變家庭正常消費(fèi)行為的同時(shí)，還激勵(lì)其參與資產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作，促使其通過(guò)住房資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)家庭投資行為最優(yōu)化。這雖然可以起到防范家庭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的作用，但卻增加了住房市場(chǎng)投機(jī)程度，加劇了住房?jī)r(jià)格波動(dòng)和金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。這明顯不利于在該城市居住的風(fēng)險(xiǎn)厭惡型居民福利水平的提升。而對(duì)于外來(lái)居民而言，不論是買(mǎi)房居住，還是租房，都必須額外購(gòu)買(mǎi)住房泡沫這種風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品。如果把“安居樂(lè)業(yè)”作為遷移者追求的效用函數(shù)，那么包含住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)在內(nèi)的住房均衡價(jià)格與均衡租金和勞動(dòng)力市場(chǎng)的預(yù)期工資水平將直接減少遷移者的福利。因此，住房泡沫不可避免地會(huì)造成原有居民和外來(lái)居民兩種不同類(lèi)型居民群體福利水平的差異，從而降低了外來(lái)人口移居該城市的動(dòng)機(jī)。這也意味著在不考慮城市管理者政策干預(yù)的情況下，住房市場(chǎng)、金融市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)的相互作用可以共同決定與住房泡沫發(fā)展水平相適應(yīng)的城市最優(yōu)人口規(guī)模。

綜上所述，我們將其歸納為“泡沫避難所”假說(shuō)一:住房泡沫的增加會(huì)導(dǎo)致發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口規(guī)模減少、人力資本流失以及外來(lái)勞動(dòng)力減少，但會(huì)促進(jìn)欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口增長(zhǎng)、人力資本積累和外來(lái)勞動(dòng)力增加。

(三)公共住房與“泡沫避難所”假說(shuō)

公共住房(Public Housing)是由非商業(yè)化機(jī)構(gòu)(政府或非盈利性社會(huì)機(jī)構(gòu)等)主導(dǎo)、體現(xiàn)社會(huì)保障職能、采用非市場(chǎng)化方式運(yùn)作、按特殊分配規(guī)則提供給特定人群居住的公共產(chǎn)品。作為社會(huì)保障體系的重要組成部分，公共住房不僅是調(diào)節(jié)住房需求、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)住房市場(chǎng)發(fā)展的一種手段［10］，也是政府治理住房泡沫的主要政策工具之一。面對(duì)著住房泡沫引起的社會(huì)問(wèn)題，地方政府既有為中低收入階層提供保障性住房的責(zé)任，也有化解住房泡沫風(fēng)險(xiǎn)、防范金融危機(jī)的義務(wù)。然而，公共住房與住房泡沫之間的復(fù)雜關(guān)系在一定程度上擴(kuò)展了“泡沫避難所”假說(shuō)。

一般認(rèn)為，政府建設(shè)公共住房的目的是通過(guò)滿足廣大中低收入階層的居住性需求，來(lái)抑制住房泡沫中的投機(jī)性住房需求，減緩住房市場(chǎng)投機(jī)氛圍，但是住房泡沫所具有的特性從多個(gè)層面抵消了公共住房保障性功能的發(fā)揮。一是當(dāng)公共住房滿足市民居住性需求的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于投機(jī)性住房需求增長(zhǎng)速度時(shí)，投機(jī)性預(yù)期難以消除。尤其是當(dāng)市民預(yù)期到公共住房供給與實(shí)際住房需求存在較大缺口時(shí)，無(wú)法享受公共住房的潛在需求者會(huì)被迫進(jìn)入商品房市場(chǎng)。這將推動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，使住房投資者預(yù)期收益增加，從而加劇投機(jī)性行為。二是有限的城市建設(shè)用地在公共住房與商品房之間的配置會(huì)影響到住房泡沫膨脹程度。因?yàn)橥恋刭Y源稀缺性是住房泡沫產(chǎn)生的關(guān)鍵因素之一，所以公共住房過(guò)多占用城市建設(shè)用地不僅會(huì)突出土地資源稀缺性，抬高住房建設(shè)成本，還將造成商品房市場(chǎng)供給減少與均衡房?jī)r(jià)上升。三是地方政府在公共住房建設(shè)與財(cái)政收入之間存在激勵(lì)不相容，容易形成由政府失靈引起的住房泡沫。中國(guó)地方政府長(zhǎng)期以來(lái)以財(cái)政收入作為政績(jī)考核的首要指標(biāo)，而土地出讓金則是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。強(qiáng)行給住房市場(chǎng)降溫不僅會(huì)大幅減少地方財(cái)政收入，使地方政府面臨債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)，還關(guān)系到地方主政官員的個(gè)人升遷。因此，這種利益沖突抑制了地方政府消除住房泡沫的動(dòng)機(jī)?？梢哉f(shuō)，公共住房建設(shè)與住房泡沫的內(nèi)在沖突強(qiáng)化了“泡沫避難所”假說(shuō)的三個(gè)基本假設(shè)，導(dǎo)致城市公共住房建設(shè)不僅無(wú)法徹底消除住房泡沫，反而會(huì)在一定條件下使其繼續(xù)膨脹，并且按照住房泡沫原有影響路徑使發(fā)達(dá)城市人口向欠發(fā)達(dá)城市轉(zhuǎn)移。

在住房泡沫膨脹的同時(shí)，加大公共住房建設(shè)力度會(huì)進(jìn)一步壓縮政府對(duì)教育、醫(yī)療以及產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的財(cái)政投入，長(zhǎng)期來(lái)看不利于城市人力資本積累。尤其是對(duì)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)濟(jì)上的落后不僅反映出創(chuàng)新要素的缺失與創(chuàng)新能力的不足，還暴露出其在人力資本投入方面存在著資金缺口。如果把有限的財(cái)政資金用于建設(shè)公共住房，那么城市短期內(nèi)將無(wú)法積累產(chǎn)業(yè)升級(jí)所需的人力資本，長(zhǎng)期則難以積聚創(chuàng)新要素。這無(wú)疑將影響到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式的轉(zhuǎn)變。而發(fā)達(dá)地區(qū)在財(cái)政收入總量方面要優(yōu)于欠發(fā)達(dá)地區(qū)，可以憑借其較高金融發(fā)展程度，通過(guò)多種渠道在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資，滿足城市公共住房建設(shè)資金需求。也就是說(shuō)，由于發(fā)達(dá)地區(qū)具有獨(dú)特融資優(yōu)勢(shì)，面對(duì)著相同程度住房泡沫，其進(jìn)行同等規(guī)模公共住房建設(shè)所造成的對(duì)人力資本積累的負(fù)向影響要弱于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。因此，隨著住房泡沫的增加，城市住房保障體系的完善將有助于減緩發(fā)達(dá)地區(qū)人力資本下降，但會(huì)加速欠發(fā)達(dá)地區(qū)人力資本流失。

現(xiàn)有城市公共住房保障體系具有二元結(jié)構(gòu)特征，即保障對(duì)象僅針對(duì)擁有城市戶籍的特定人群，不考慮外來(lái)人口住房需求。在此制度背景下，城市外來(lái)勞動(dòng)力會(huì)遭受公共住房保障政策與住房泡沫帶來(lái)的雙重負(fù)外部性影響。一方面，享受住房保障的中低收入家庭可以獲得政府給予的住房福利，在勞動(dòng)力市場(chǎng)上形成與此相關(guān)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，使外來(lái)人口在就業(yè)方面處于不利地位;另一方面，政府在應(yīng)對(duì)住房泡沫時(shí)采取的“限購(gòu)”、“限貸”、“限戶口”等政策措施存在盲目排外的意圖。這無(wú)形中給外來(lái)人口在城市生活設(shè)置了重重障礙，增加了其居住成本，抑制了相應(yīng)的居住需求。因此，外來(lái)人口在無(wú)法獲得住房保障情況下，要想長(zhǎng)期在該城市生活，就必須考慮房?jī)r(jià)收入比或房租收入比是否在自身可承受范圍內(nèi)。特別是在住房成本較高的發(fā)達(dá)城市，公共住房保障政策的執(zhí)行力度一般要強(qiáng)于欠發(fā)達(dá)城市，其產(chǎn)生的負(fù)外部性影響也較大。這將導(dǎo)致外來(lái)人口的住房成本增長(zhǎng)率要高于收入的增長(zhǎng)率，從而激勵(lì)其向欠發(fā)達(dá)城市流動(dòng)。

在此，我們獲得“泡沫避難所”假說(shuō)二:在城市二元公共住房保障政策背景下，住房泡沫的增加會(huì)造成發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口規(guī)模與外來(lái)勞動(dòng)力的減少，以及欠發(fā)達(dá)地區(qū)城市人口規(guī)模與外來(lái)勞動(dòng)力的增加，但會(huì)減緩發(fā)達(dá)地區(qū)人力資本的下降和加速欠發(fā)達(dá)地區(qū)人力資本的流失。

三、計(jì)量理論模型

(一)模型設(shè)定

我們采用動(dòng)態(tài)面板模型來(lái)驗(yàn)證上述理論假說(shuō)。該模型的優(yōu)點(diǎn)在于，不僅考慮住房泡沫對(duì)本期被解釋變量的影響，還重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)生被解釋變量滯后項(xiàng)對(duì)本期的影響，即城市人口變量在時(shí)間上的延續(xù)。模型具體設(shè)定如下:

式中，yit表示i城市t時(shí)期的人口變量，即城市人口總數(shù)、城市人力資本、城鎮(zhèn)外來(lái)勞動(dòng)力這三個(gè)變量。yit－1用于捕獲城市人口變量的持續(xù)性，反映人口變動(dòng)趨勢(shì)對(duì)人口變量均衡值的動(dòng)態(tài)影響。主要解釋變量bubbleit為i城市t時(shí)期住房泡沫，我們分別用消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)程度、投機(jī)程度、房地產(chǎn)業(yè)比重、房地產(chǎn)金融虛擬化水平來(lái)衡量該特征。系數(shù)ξ用于反映住房泡沫對(duì)人口變量的影響。Xit表示其他潛在影響因素，用于體現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)特征。μt為時(shí)間固定效應(yīng)，δi為城市固定效應(yīng)，εit為隨機(jī)誤差項(xiàng)。本文在式(2)中加入公共住房保障政策(ZPHit)與住房泡沫的交互項(xiàng)。φ用于考察在宏觀政策背景下，住房泡沫對(duì)城市人口變量的影響，并以此檢驗(yàn)“泡沫避難所”假說(shuō)二。

(二)估計(jì)方法

標(biāo)準(zhǔn)的面板數(shù)據(jù)固定效應(yīng)模型要求解釋變量與隨機(jī)誤差項(xiàng)之間不相關(guān)，即 Cov(bubbleit，εit)=Cov(Xit，εit)=0，但由于我們的模型涉及到被解釋變量的滯后項(xiàng)和人口變量對(duì)住房泡沫的反向因果關(guān)系，存在 Cov(yit－1，εit)≠0、Cov(bubbleit，εit)≠0 問(wèn)題，所以會(huì)造成固定效應(yīng)估計(jì)量有偏。同時(shí)，我們的動(dòng)態(tài)模型還可能存在解釋變量與被解釋變量的聯(lián)立性問(wèn)題，比如房地產(chǎn)業(yè)比重或金融虛擬化水平的變動(dòng)會(huì)影響到人口規(guī)模的變動(dòng)，但人口規(guī)模的變化同時(shí)也會(huì)決定著房地產(chǎn)業(yè)比重或金融虛擬化水平。因此，為了解決這些內(nèi)生性問(wèn)題和多重共線性問(wèn)題，Arellano和Bond提出了差分廣義距估計(jì)(Difference GMM)方法，采用內(nèi)生變量滯后項(xiàng)的差分作為工具變量進(jìn)行估計(jì)，并假定隨機(jī)誤差項(xiàng)不存在自相關(guān)［11］。但當(dāng)自回歸系數(shù)較高或面板效應(yīng)的方差與隨機(jī)誤差項(xiàng)的方差比很高時(shí)，該方法會(huì)表現(xiàn)出不穩(wěn)定。Blundell和Bond利用其他距條件推出系統(tǒng)廣義距估計(jì)(System GMM)估計(jì)量，并額外假定工具變量的一階差分與固定效應(yīng)不相關(guān)［12］。該方法可以同時(shí)使用變量水平方程和差分方程的信息，極大地提高了估計(jì)效率。以上兩種估計(jì)方法都具有一步估計(jì)和兩步估計(jì)。兩步估計(jì)的優(yōu)點(diǎn)在于，可以基于第一步估計(jì)的殘差計(jì)算協(xié)方差矩陣，進(jìn)行White異方差修正，但會(huì)低估標(biāo)準(zhǔn)差，降低估計(jì)效率。本文將同時(shí)采用差分GMM和系統(tǒng)GMM進(jìn)行一步和兩步估計(jì)，并在差分方程的基礎(chǔ)上利用正交離差方程和水平方程提供的信息來(lái)加強(qiáng)估計(jì)效率。

(三)變量選擇和數(shù)據(jù)說(shuō)明

本文重點(diǎn)研究中國(guó)35個(gè)大中城市①35個(gè)大中城市包括東部16個(gè)城市(北京、天津、石家莊、沈陽(yáng)、大連、上海、南京、杭州、寧波、福州、廈門(mén)、濟(jì)南、青島、廣州、深圳、?？?，中部8個(gè)城市(太原、長(zhǎng)春、哈爾濱、合肥、南昌、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙)，西部11個(gè)城市(呼和浩特、南寧、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊)。2002－2009年的數(shù)據(jù)。被解釋變量分別采用市轄區(qū)年末總?cè)丝跀?shù)、人力資本水平、城鎮(zhèn)單位使用的農(nóng)村勞動(dòng)力來(lái)度量城市人口總數(shù)、城市人力資本、城鎮(zhèn)外來(lái)勞動(dòng)力。由于住房泡沫主要出現(xiàn)在城市土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，而城市管轄的縣鄉(xiāng)在土地利用方面存在制度性障礙，難以形成有效的住房產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，因此本文將研究范圍縮小到城市轄區(qū)。城市人力資本由于沒(méi)有各市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，本文采用各省就業(yè)人員受教育程度大專(zhuān)以上比例度量。城鎮(zhèn)外來(lái)勞動(dòng)力用各省城鎮(zhèn)單位從農(nóng)村招收的就業(yè)人員乘以市轄區(qū)總?cè)丝跀?shù)占省總?cè)丝跀?shù)的比重度量。

主要解釋變量包括:消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)程度(AF)用房?jī)r(jià)收入比度量，投機(jī)程度(SP)用住房投資超額收益率度量，房地產(chǎn)業(yè)比重(HI)用住宅本年完成投資額占地區(qū)生產(chǎn)總值比重度量，房地產(chǎn)金融虛擬化水平(FL)用房地產(chǎn)資金來(lái)源中的國(guó)內(nèi)貸款占住宅本年完成投資額比重度量。公共住房保障水平(ZPH)用經(jīng)濟(jì)適用房本年完成投資額占住宅本年完成投資額比重度量，反映住房供給結(jié)構(gòu)中政府發(fā)揮的作用。

其中，根據(jù)呂江林［1］的研究②呂江林［1］在計(jì)算房?jī)r(jià)收入比過(guò)程中存在兩個(gè)問(wèn)題:一是采用全國(guó)水平戶均人口數(shù)作為各城市戶均人口數(shù)，與實(shí)際不符;二是2008年的住宅竣工套數(shù)數(shù)據(jù)缺失，是由2006年與2007年的算術(shù)平均值代替。以上兩個(gè)問(wèn)題使計(jì)算結(jié)果與實(shí)際結(jié)果存在一定偏差。，本文的房?jī)r(jià)收入比計(jì)算公式為:

房?jī)r(jià)收入比=住宅平均單套價(jià)格/城鎮(zhèn)家庭平均可支配年收入=(住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格×住宅平均單套銷(xiāo)售面積)/(城鎮(zhèn)家庭人均可支配收入×城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù))。由于住宅平均單套銷(xiāo)售面積無(wú)法準(zhǔn)確獲得，本文用住宅平均單套竣工面積(即住宅竣工面積除以商品住宅套數(shù))進(jìn)行替代。通過(guò)計(jì)算，可以獲得2005－2009年住宅平均單套竣工面積，但2002年到2004年住宅竣工套數(shù)缺少統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，由于住宅竣工面積與住宅竣工套數(shù)高度相關(guān)，因此本文利用公式(本年住宅平均單套竣工面積=下一年住宅平均單套竣工面積×本年竣工面積/下一年竣工面積)來(lái)填補(bǔ)2002－2004年住宅平均單套竣工面積。由于各市城鎮(zhèn)家庭戶均人口數(shù)難以獲得，本文用各省城市平均家庭戶規(guī)模替代。

其他解釋變量還有，市轄區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)家庭人均可支配年收入、市轄區(qū)人口自然增長(zhǎng)率。以上變量2002－2009年數(shù)據(jù)均來(lái)自各年度《中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)年鑒》和中經(jīng)網(wǎng)。除市轄區(qū)人口自然增長(zhǎng)率以外，對(duì)所有變量取對(duì)數(shù)形式。

四、計(jì)量結(jié)果分析

(一)住房泡沫對(duì)城市人口變量的影響

表1給出的估計(jì)結(jié)果都通過(guò)二階序列相關(guān)檢驗(yàn)和Hansen過(guò)度識(shí)別檢驗(yàn)。除第(8)列外，其余列人口變量滯后項(xiàng)高度顯著。這表明人口變量具有持久性和延續(xù)性。具體而言，住房泡沫對(duì)不同地區(qū)城市人口總數(shù)的影響存在差異。在東部地區(qū)，投機(jī)程度對(duì)人口增長(zhǎng)率的負(fù)向效應(yīng)明顯大于消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)的正向效應(yīng)。在中部地區(qū)，由于其住房金融發(fā)展程度在廣度和深度上遠(yuǎn)不如東部地區(qū)發(fā)達(dá)，因而虛擬化程度的提高會(huì)促進(jìn)中部地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市人口的增加。對(duì)于相對(duì)落后的西部地區(qū)，消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)每增加1%，會(huì)使人口增長(zhǎng)率減少0.03%，而房地產(chǎn)業(yè)比重每增加1%，卻可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)人口增長(zhǎng)率增加0.03%。

住房泡沫對(duì)不同地區(qū)人力資本存量的影響也具有差異。在中部地區(qū)，住房泡沫促進(jìn)了當(dāng)?shù)厝肆Y本的積累，其中投機(jī)程度起正向主導(dǎo)作用。而在東部地區(qū)，盡管金融虛擬化程度的提高對(duì)中高端人才有吸引作用，但住房市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)卻抑制了該作用的發(fā)揮，整體上加速了人力資本的流失。同樣，西部地區(qū)也存在著類(lèi)似的中高端人才外流。

對(duì)于城鎮(zhèn)外來(lái)勞動(dòng)力而言，由房地產(chǎn)業(yè)比重增加引起的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動(dòng)對(duì)所有地區(qū)都有顯著的負(fù)向效應(yīng)。這表明住房泡沫會(huì)導(dǎo)致資本密集型產(chǎn)業(yè)上升和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)下降，從而抑制了中低端勞動(dòng)力向城市流入。但金融虛擬化水平對(duì)所有地區(qū)都不顯著。這可能是因?yàn)橹械投藙趧?dòng)力收入水平較低、住房金融參與程度不高所致。另外，住房市場(chǎng)中投機(jī)因素所發(fā)揮的作用使中部地區(qū)外來(lái)勞動(dòng)力增長(zhǎng)較快，而西部地區(qū)則進(jìn)一步萎縮。

總之，中部城市具有明顯的“泡沫避難所”效應(yīng)，即住房泡沫的增加使東部地區(qū)城市人口、人力資本、外來(lái)勞動(dòng)力不斷向中部地區(qū)集中。這反映出房地產(chǎn)金融的深化與住房市場(chǎng)體系的完善不僅為中部地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)創(chuàng)造了條件，也為人力資本積累與人口流動(dòng)提供契機(jī)。同時(shí)，這也意味著中部地區(qū)正利用較低住房泡沫這一相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，加快實(shí)施“中部崛起”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略、推動(dòng)產(chǎn)業(yè)從東部向中部的梯次轉(zhuǎn)移。因此，“泡沫避難所”假說(shuō)一符合中國(guó)東、中部地區(qū)發(fā)展的實(shí)際。

(二)在城市二元公共住房保障政策背景下住房泡沫對(duì)城市人口變量的影響

表1 住房泡沫對(duì)城市人口變量的影響

加入保障政策與住房泡沫的交互項(xiàng)后，表2估計(jì)的結(jié)果相對(duì)于表1發(fā)生了較大變化。具體而言，保障政策有助于促進(jìn)中、西部地區(qū)城市人口的增長(zhǎng)。其中，房地產(chǎn)業(yè)比重發(fā)揮的正向效應(yīng)最為明顯。這表明公共住房投資的加大，不僅可以帶動(dòng)房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加城市就業(yè)機(jī)會(huì)，還可以抑制住房泡沫的膨脹，減緩消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)。這對(duì)住房市場(chǎng)自身的健康發(fā)展和住房資源與城市人口的協(xié)調(diào)發(fā)展意義重大。然而，保障政策并沒(méi)有有效阻止東部地區(qū)人口增長(zhǎng)率的減少，反而在投機(jī)因素的刺激下，加劇了住房泡沫對(duì)城市人口的負(fù)向影響。這一方面是因?yàn)楸Ｕ险呔哂卸Y(jié)構(gòu)特征，無(wú)法使非戶籍人口的住房有效需求得到合理滿足。另一方面，有限的土地資源在向公共住房政策傾斜的同時(shí)，會(huì)進(jìn)一步加劇城市土地資源的稀缺性，減少市場(chǎng)上商品住房供給量，從而造成土地市場(chǎng)結(jié)構(gòu)扭曲和商品住房市場(chǎng)均衡價(jià)格上漲。這也為投機(jī)性住房泡沫的膨脹創(chuàng)造了條件。另外，東部地區(qū)投機(jī)性住房泡沫與保障政策的交互項(xiàng)存在臨界點(diǎn)——經(jīng)濟(jì)適用房投資占住宅投資比重為 1.23%(e－0.44/0.1)，即當(dāng)政府保障政策超過(guò)該臨界點(diǎn)后，投機(jī)性住房泡沫對(duì)城市人口增長(zhǎng)率的負(fù)向效應(yīng)便會(huì)逐步減緩，反之，則進(jìn)一步加深。

表2 在城市二元公共住房保障政策背景下住房泡沫對(duì)城市人口變量的影響

在保障政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)比重變動(dòng)對(duì)東部地區(qū)的人力資本具有負(fù)向效應(yīng)，但由于東部地區(qū)具有較高的金融虛擬化水平，所以在一定程度上減緩了人力資本下降。特別是當(dāng)保障政策超過(guò)臨界點(diǎn)(6.9%)后，東部地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)比重對(duì)人力資本的負(fù)向影響會(huì)隨保障政策力度的加大而逐步減弱。與此相反，住房泡沫對(duì)中、西部地區(qū)人力資本的積累存在加速作用。在中部地區(qū)，保障政策不僅減輕了中高端人才的住房負(fù)擔(dān)，還通過(guò)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整帶動(dòng)了資本密集型產(chǎn)業(yè)的集聚。而西部地區(qū)則在投機(jī)性資金的驅(qū)動(dòng)下，不斷加快人力資本積累，并且當(dāng)保障政策超過(guò)臨界點(diǎn)(5.13%)后，投機(jī)性住房泡沫對(duì)人力資本的正向效應(yīng)會(huì)隨保障政策力度的加大而進(jìn)一步增強(qiáng)。

由于城市二元公共住房保障政策很少考慮外來(lái)勞動(dòng)者的權(quán)益，所以外來(lái)的中低端勞動(dòng)力更容易遭受住房泡沫與保障政策疊加所形成的外部性影響。盡管東部地區(qū)住房泡沫變量對(duì)外來(lái)勞動(dòng)力的估計(jì)結(jié)果全都不顯著，但中部和西部地區(qū)的保障政策卻為中低端外來(lái)勞動(dòng)力創(chuàng)造了轉(zhuǎn)移的“避難所”，產(chǎn)生了住房泡沫的正外部性效應(yīng)。尤其是當(dāng)中部地區(qū)保障政策分別突破臨界點(diǎn)0.123%、2.26%、8.5%之后，該地區(qū)消費(fèi)者住房負(fù)擔(dān)、投機(jī)程度和金融虛擬化水平對(duì)外來(lái)勞動(dòng)力的吸引力度將逐步疊加，不斷增強(qiáng)。

總體而言，在二元公共住房保障政策背景下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)除了對(duì)外來(lái)勞動(dòng)力影響不顯著外，其余的計(jì)量結(jié)果與假說(shuō)二基本一致;而作為欠發(fā)達(dá)的中部和西部地區(qū)，住房泡沫加快了該地區(qū)城市人口總數(shù)的增長(zhǎng)、人力資本的積累和外來(lái)勞動(dòng)力的吸收。這與假說(shuō)二的前半部分一致，但與其后半部分相矛盾。因此，“泡沫避難所”假說(shuō)二并不完全符合中國(guó)實(shí)際。

五、結(jié)論與啟示

本文通過(guò)分析住房泡沫與城市人口規(guī)模的關(guān)系，構(gòu)建了“泡沫避難所”假說(shuō)的理論框架，并在該框架中考慮城市二元公共住房保障政策產(chǎn)生的影響。為驗(yàn)證該假說(shuō)，我們利用動(dòng)態(tài)面板模型對(duì)2002－2009年中國(guó)35個(gè)大中城市數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證研究。結(jié)果顯示:(1)中部城市具有“泡沫避難所”效應(yīng)，即住房泡沫的增加使東部地區(qū)城市人口、人力資本、外來(lái)勞動(dòng)力不斷向中部地區(qū)集中，這基本符合“泡沫避難所”假說(shuō)一。(2)在二元公共住房保障政策背景下，住房泡沫的增加造成東部地區(qū)城市人口規(guī)模的減少與人力資本流失的減緩，中、西部地區(qū)城市人口規(guī)模、人力資本與外來(lái)勞動(dòng)力的增加，這不完全符合“泡沫避難所”假說(shuō)二。

本文的研究對(duì)城市發(fā)展有重要啟示意義。城市作為創(chuàng)造財(cái)富的經(jīng)濟(jì)體，應(yīng)盡最大可能消除由市場(chǎng)失靈與政府失靈引起的投機(jī)性泡沫、金融摩擦與人口流動(dòng)障礙，并充分利用住房市場(chǎng)、金融市場(chǎng)與勞動(dòng)力市場(chǎng)三者間的動(dòng)態(tài)平衡關(guān)系，來(lái)擴(kuò)展城市可承載空間、提高金融效率、加快人力資本保值增殖;同時(shí)，城市作為謀求人類(lèi)福祉的載體，要努力實(shí)現(xiàn)城市公共福利體系的同步增進(jìn)與包容性發(fā)展，即以人為本，用開(kāi)放、平等、可持續(xù)的姿態(tài)，建立可持續(xù)的公共住房保障機(jī)制，變革由戶籍制度造成的二元福利體制，進(jìn)而確保每一個(gè)市民享有均等的發(fā)展機(jī)會(huì)、獲得公平的發(fā)展成果。

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Does China Have Housing Bubble“Haven”?

GUAN Ling，GE Yang
(School of Economics，Nanjing University，Nanjing 210093，China)

This paper constructs a theoretical framework of the“Bubble Haven”Hypothesis(BHH)on the basis of characteristics of housing bubble in China and analyses the impacts resulting from dualistic security policy of urban public housing in the framework.To verify the BHH，this paper conducts positive analysis to the data of 35 large－and middle－sized cities in China by using the dynamic panel model.The results show that(1)the central cities have the effect of the“bubbles haven”，namely，an increase in housing bubble leads to the flow of urban population，human capital and the immigrant population from the eastern cities to the western areas;(2)under the background of dualistic security policy of public housing，an increase in housing bubble reduces urban population size and the loss of human capital in the eastern cities and boosts urban population，human capital and the migrant workers in the central and western cities.

Housing Bubble;Urban Population Size;Human Capital;Public Housing

A

1002－2848－2013(02)－0079－09

2012－11－21

國(guó)家社科基金青年項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)行為金融特征及其預(yù)期彈性管理機(jī)制研究”(12CJL018)。

管陵(1982－)，江蘇省南京市人，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士研究生，研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué);葛揚(yáng)(1962－)，江蘇省海安市人，南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院經(jīng)濟(jì)系主任，教授，博士生導(dǎo)師，研究方向:房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)。

責(zé)任編輯、校對(duì):李斌泉