由一份租賃合同談稅收籌劃的重要性

（北京檀誠(chéng)稅務(wù)師事務(wù)所有限公司北京100013山東中元聯(lián)合會(huì)計(jì)師事務(wù)所 山東臨沂276004）

稅收籌劃，是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導(dǎo)向，事前選擇稅收利益最大化的納稅方案。本文通過(guò)一個(gè)房屋租賃合同案例，來(lái)分析稅收籌劃事先規(guī)劃的重要性。

一、案例背景

某單位會(huì)計(jì)憑證后附有一份房屋租賃合同，合同的主要內(nèi)容如下：合同標(biāo)的為出租方所有的位于××路和××路交匯處的四層樓房（包括樓體及樓頂?shù)人袕V告位置），租賃面積4 020平方米，以及房屋周?chē)＼?chē)空地，租賃給乙方做商業(yè)經(jīng)營(yíng)；租賃期限十年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止。房屋租金每天每平方米1.5元，租金在每半年繳費(fèi)期開(kāi)始前支付，因該房屋需裝修后方可使用，出租方同意給予承租方6個(gè)月的裝修期，裝修期內(nèi)免收租賃費(fèi)；通過(guò)查看固定資產(chǎn)賬目，獲悉該四層樓房的固定資產(chǎn)原值為1 800余萬(wàn)元。

十年共收取房租（方便計(jì)算一年按365天計(jì)算、免收6個(gè)月租金租賃期間為 9.5 年）：1.5×4 020×365×9.5=20 909 025（元），由此產(chǎn)生的各項(xiàng)稅金及附加3 679 988.41元，具體情況見(jiàn)表1。

另外，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅［2010］121號(hào)）要求，對(duì)出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。 據(jù)此要求，6個(gè)月的裝修期內(nèi)雖免收租賃費(fèi)，但應(yīng)按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。該房產(chǎn)賬面原值按1 800萬(wàn)元計(jì)算，6個(gè)月應(yīng)繳納房產(chǎn)稅為：18 000 000×70%×1.2%/12×6=75 600（元）。

綜上所述，該合同執(zhí)行完畢，需要繳納稅金及附加3 755 588.41元，扣除稅金及附加后結(jié)余17 153 436.59元。

二、案例分析

從稅收籌劃的角度看，上述合同存在兩方面的問(wèn)題：一是根據(jù)規(guī)定，房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象是房產(chǎn)，樓體及樓頂?shù)人袕V告位置、房屋周?chē)＼?chē)空地不屬于房產(chǎn)稅的征稅對(duì)象，由此產(chǎn)生的租賃收入不用繳納房產(chǎn)稅，但根據(jù)稅收征管法規(guī)定，納稅人同時(shí)從事應(yīng)稅項(xiàng)目與非應(yīng)稅項(xiàng)目的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，非應(yīng)稅項(xiàng)目應(yīng)該并入應(yīng)稅項(xiàng)目繳納稅款。所以樓體及樓頂廣告位置、房屋周?chē)＼?chē)空地租賃收入應(yīng)并入房屋租賃收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。二是免收租金期間需要按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

三、稅收籌劃方案

如果在簽訂租賃合同前就注意到上述兩個(gè)問(wèn)題，并在簽訂合同時(shí)作出相應(yīng)的處理，納稅人會(huì)節(jié)省不少納稅成本。

籌劃方案：根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可以將納稅人樓體樓頂廣告位置、房屋周?chē)＼?chē)空地的每月租金15 000元單獨(dú)列出。對(duì)裝修期間免收的租賃費(fèi)，從每月收取的租賃費(fèi)中作出讓步。經(jīng)過(guò)測(cè)算后，可將房屋租金調(diào)整為每天每平方米1.3元，這樣十年共收入 1.3×4 020×365×10+15 000×12×10=20 874 900（元），由此產(chǎn)生的各項(xiàng)稅金及附加3 457 982.40元，具體情況見(jiàn)表2。

表2 單位：元

由于合同中不存在裝修期間免收的租賃費(fèi)問(wèn)題，所以也就不存在按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅的問(wèn)題。

四、籌劃結(jié)果比較

新方案執(zhí)行完后總收入比原合同雖然少了34 125元，但扣除各項(xiàng)稅金及附加后，納稅人實(shí)際結(jié)余17 416 917.60元，比原來(lái)扣除各項(xiàng)稅金及附加結(jié)余多出263 481元。

綜上所述，稅收籌劃是具有前瞻性的、動(dòng)態(tài)的、有計(jì)劃的統(tǒng)籌行為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)密切關(guān)注稅收政策的發(fā)展動(dòng)向，全員參與、提前介入、及時(shí)調(diào)整和更新正在使用的籌劃方案，盡可能實(shí)現(xiàn)納稅人的效益最大化。