基于價值加成的城市住宅拆遷價值評估模型

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（安徽行政學(xué)院/安徽經(jīng)濟管理干部學(xué)院 安徽合肥 230059）

中國社會科學(xué)院發(fā)布的2013年《社會藍皮書》指出，近年來，每年因各種社會矛盾而發(fā)生的群體性事件多達數(shù)萬起甚至十余萬起，其中以征地拆遷引發(fā)的群體性事件占一半左右?；仡櫼虿疬w引發(fā)的群體性事件，其起源都是因為拆遷補償不足或沒有達到拆遷戶預(yù)期的要求。在調(diào)研中，群眾普遍抱怨評估機構(gòu)給出的評估價過低，由此可以看出，現(xiàn)行的評估方法在我國城市住宅拆遷的情境下，需要作出相應(yīng)的調(diào)整，以給出開發(fā)商、拆遷戶雙方都能滿意的評估結(jié)果，從而更好地發(fā)揮評估的價值鑒證作用。

一、現(xiàn)有評估方法分析

建設(shè)部2003年出臺的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法，并在估價報告中充分說明原因。2011年新出臺的《國有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定：估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。假設(shè)開發(fā)法主要針對在建工程。所以，評估實務(wù)中，針對城市存量住宅而言，運用的主要評估方法是市場法、收益法及成本法。

（一）市場法

又稱市場比較法，簡單的說，就是參照評估時間相近的類似房地產(chǎn)交易的成交價格，將評估的資金與其比較，并針對成交價格進行適當(dāng)調(diào)整來求取評估對象的價值。市場比較法依據(jù)的原理主要是替代原理，就成交個案來說，消費者總是愿意以較低的價格購買具有一定效用的產(chǎn)品，對于整個市場來說，具有一定效用的產(chǎn)品同時應(yīng)有相近或相同的價格。市場比較法主要適用于同種類型的數(shù)量比較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房產(chǎn)。其基本公式為：

V=V1×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)

式中：V1是類似房地產(chǎn)的成交價格；房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)主要有交易情況修正，交易日期修正，房地產(chǎn)狀況修正，標準化修正等。

市場法用于拆遷評估主要存在以下不足：一是正常買賣雙方有交易動機，也有價格協(xié)商準備，不太多考慮房產(chǎn)的預(yù)期收益及漲價因素，而拆遷對象交易是一種被動交易模式，拆遷對象在交易中更多的考慮房產(chǎn)的效用替代因素和預(yù)期收益因素。二是類似房地產(chǎn)交易價格的真實性不強，現(xiàn)階段，我國主要針對流通環(huán)節(jié)征稅，因此，房產(chǎn)的合同交易價（也就是納稅基礎(chǔ)）低于實際價格是業(yè)內(nèi)公開的秘密。三是修正系數(shù)的價值內(nèi)涵不好理解，并且人為因素影響大。以上三點不足，造成房產(chǎn)評估價格與實際成交價以及拆遷對象心理預(yù)期價格相比偏低。

（二）收益法

也稱為收益資本化法，是通過預(yù)測評估對象在未來年度的正常收益，采用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將收益轉(zhuǎn)化為價值來評估房地產(chǎn)價格的方法。收益法理論基礎(chǔ)是資產(chǎn)收益理論和預(yù)期原理，資產(chǎn)收益理論講的是，一宗房地產(chǎn)出租產(chǎn)生的收益與任何一筆能給它帶來相同收益的資產(chǎn)是等價的；預(yù)期原理講的是，房地產(chǎn)的價值是由未來的狀況決定，而不是過去的投入。收益法主要適用于收益能夠量化的房地產(chǎn)，這個收益可以是自身的收益，也可以是類似房地產(chǎn)的收益。其基本公式是：

其中：Ai是未來第i年的預(yù)計純收益；n是資產(chǎn)尚可使用年數(shù)；r是資金化率。

在城市住宅拆遷的評估中，收益法主要存在以下不足：一是住宅大多自住，收益的來源不太確定。二是在房地產(chǎn)投資中，租金收益只是其中一部分，還有相當(dāng)一部分是預(yù)期漲價的因素。三是存在理論年限與實際年限不符的現(xiàn)象，如一宗存在40年的住宅，按房屋使用年限還有10年，如果按10年來計算，就會存在明顯低估的情況。

（三）成本法

又稱成本逼近法，是通過求取評估對象在評估時點的重新購建價格，扣除折舊，以此估算評估對象的合理價值的方法。成本的理論基礎(chǔ)是生產(chǎn)費用價值論和替代原理，從賣方看，房地產(chǎn)的價值是依據(jù)生產(chǎn)所花費的費用決定的，這是費用價值論；從買方看，其為取得資產(chǎn)所付出的代價不能高于其預(yù)計的開發(fā)的必要支出。成本法主要適用于無法運用市場法和收益法，且需要房地產(chǎn)按照價格構(gòu)成的房地產(chǎn)評估。其基本公式是：

房地產(chǎn)評估價=土地重新購置價格+建筑物重新購建價格-建筑物折舊

其中：土地重新購置價格=待開發(fā)土地取得費+利息+利潤+稅務(wù)費+土地增值收益

成本法在拆遷評估中的不足主要現(xiàn)為以下三個方面：一是評估方法中無法體現(xiàn)城市住宅房產(chǎn)的重大特性——區(qū)位性。二是按土地的使用年限來折算土地價值，不符合目前群眾的普遍預(yù)期。三是土地價格計算主要針對待開發(fā)用地，增值主要是政府規(guī)劃允許改變土地用途所帶來的。

二、城市住宅拆遷評估的特點及價值組成

（一）城市住宅拆遷評估的特點

城市住宅拆遷評估與其他房產(chǎn)評估相比，從交易動機、補償方式、交易慣例等角度來說，都具有自身獨有的特點。一是交易動機不一致。政府與開發(fā)商從集約利用土地角度及經(jīng)濟效益角度，對拆遷有很高的積極性，其關(guān)注的是待拆遷房屋所占土地的土地使用權(quán)。而拆遷戶中相當(dāng)部分在交易心理上處于被動地位，他們要求的補償是全面的，除了土地，還應(yīng)包括待拆遷房屋本身及其他附屬設(shè)施與權(quán)利。二是補償方式具有雙重性。根據(jù)城市房屋拆遷補償條例規(guī)定，就被拆遷人來說，可以選擇貨幣補償或通過產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式獲得補償，因此，城市房屋拆遷補償價格的評估結(jié)果應(yīng)與采用產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式得到的房產(chǎn)價值有一致性。三是交易慣例的廣泛性。在產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償方式中，被拆遷人經(jīng)補償后所得的房屋大多是根據(jù)搬遷的先后順序抽號而得，這種方式也是被拆遷人比較樂意接受的。因此，對于城市住宅，在確定補償金額的過程中，可以忽略被拆遷房屋的樓層、朝向等個別因素對補償金額的影響。四是利益的兼顧性。城市房屋拆遷補償價格應(yīng)是拆遷人與被拆遷人雙方都能接受的價格，這也是公平交易的客觀需要。對于開發(fā)商來說，不因拆遷補償成本過高，而放棄開發(fā)，從而造成城市建設(shè)的死角。對于拆遷戶，也不因拆遷補償金額過低，購買不到相同面積及用途的房產(chǎn)，進而導(dǎo)致拆遷糾紛的增多，影響社會的安定團結(jié)。

（二）城市住宅拆遷評估的價值構(gòu)成

圖1

經(jīng)濟學(xué)認為，價值是價格的的基礎(chǔ)，價格是價值的貨幣表現(xiàn)。城市住宅房地產(chǎn)價值的基本構(gòu)成可以用圖1表示，第一層次是城市住宅的評估價值，依據(jù)《國有土地上房屋征收管理辦法》指的是由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時點自愿進行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第二層次說明評估價值由土地價值、房屋價值、功能調(diào)整項的價值以及加成價值構(gòu)成。土地價值在房地產(chǎn)中占很大的比重，作為稀缺資源，其有投資的效應(yīng)，長期看漲。對于住宅來說，國家規(guī)定使用權(quán)有70年，到期自動延期，也沒有明確收費標準，這使得絕大多數(shù)市民認為只要房子存在，土地就可長期使用，從而造成對評估中土地的按年限折價不理解，不支持，這是運用成本法評估價與市民預(yù)期相差甚遠的主要原因。房屋價值主要包括建筑本體造價、附屬設(shè)施造價、開發(fā)商費用、利潤以及相關(guān)稅費，是一個相對復(fù)雜的體系。功能調(diào)整價值主要包括暖氣、有線電視、水、電開戶費以及裝修費用等，此項根據(jù)實際調(diào)整。加成價值主要受土地壟斷性、房產(chǎn)所在區(qū)域的房產(chǎn)市場狀態(tài)及拆遷人被動心理的影響，根據(jù)一般規(guī)律，加成率為5%到10%。

三、基于價值加成的拆遷價值評估模型構(gòu)建

（一）模型建立的前提條件

本模型建立的前提有三。就評估對象而言，是針對城市住宅中有房屋權(quán)屬證書和土地使用權(quán)證書的完全個人自有的房產(chǎn)；或者雖然沒有權(quán)屬證明，但政府認可可以按照有完全產(chǎn)權(quán)進行處理的個人房產(chǎn)。就評估環(huán)境而言，評估房產(chǎn)所在區(qū)域有相關(guān)的房地產(chǎn)項目開發(fā)，如有多個項目則更好。就政府相關(guān)數(shù)據(jù)庫建設(shè)而言，房產(chǎn)部門有相對完備的典型房產(chǎn)造價資料庫，土地部門有土地容積率調(diào)整的系數(shù)表或?qū)ν恋厝莘e率調(diào)整征收出讓金有明確規(guī)定。

（二）模型建立的理論基礎(chǔ)

本模型主要依據(jù)效用替代原理和價值加成理論，價值加成理論認為價格水平很大程度上取決于前期生產(chǎn)的貨幣成本，貨幣成本主要由生產(chǎn)過程中人工、機械和物資的消耗和一定比例的加成價值構(gòu)成，加成的比例由市場條件和壟斷程度決定。替代原理主要是指拆遷對象放棄原有的居住效用而得到的補償應(yīng)能滿足在同一區(qū)域建構(gòu)起相同的居住效用。并且，由于拆遷的被動性，他們只會對改善的邊際收益付出較少的邊際成本。

（三）計算公式

根據(jù)以上分析，城市住宅拆遷評估的價值可以用下式表示：

V=A+B+C+D

1.土地價值。土地價值的評估，按照替代原理，以同區(qū)域內(nèi)成交的土地出讓金價格為基礎(chǔ)，運用容積率修正系數(shù)調(diào)整而得。其公式為：

A=參考地塊每平方米地價÷參考地塊容積率修正系數(shù)×拆遷地塊容積率修正系數(shù)×拆遷房產(chǎn)占地面積

因現(xiàn)行房屋拆遷多實行“以料抵工”的做法，拆遷人（開發(fā)商）在房屋拆遷過程中不需另投入費用，故評估中沒有考慮待征地與熟土之間的差異。評估中也沒有考慮時間的折價，原因有兩點：一是大多數(shù)拆遷房產(chǎn)的土地證書年代久遠，或是劃撥用地，或沒有明確的土地使用權(quán)期限；二是現(xiàn)有住宅用地的使用權(quán)年限是70年，但到期能自動延期，且沒有明確使用費收取標準（大多數(shù)專家認為不會收取）。

2.房屋價值。房屋價值評估主要借鑒綜合估價法的思路。評估實務(wù)中，利用本區(qū)域現(xiàn)開發(fā)房產(chǎn)扣除樓面地價后的售價與建安成本之間的關(guān)系，綜合分析確定，其反映了本區(qū)域的市場特點。評估實務(wù)中還注意，成新率應(yīng)按建筑成新率標準由評價師確定，不能完全依據(jù)年限法；房產(chǎn)證中如果標注的是使用面積應(yīng)調(diào)整為建筑面積。其公式為：

B=拆遷房屋本體及附屬設(shè)施單位面積指導(dǎo)價×[（房地產(chǎn)開發(fā)的商品房均價-樓面地價）÷商品房本體及附屬設(shè)施單位面積造價]×成新率×拆遷房屋建筑面積

3.功能調(diào)整項價值。此項價值相對于土地及房屋價值是一個較小的量，主要運用成本法確定。其中對裝修的補償應(yīng)按成新率進行折價，其他項目按實際發(fā)生額累加即可。

4.加成價值。以 A、B、C的價值合計為基礎(chǔ)，乘以一定的加成率形成。加成率可以利用前期房屋置換的房產(chǎn)價值結(jié)合本模型運用回歸方程的方法確定，也可利用社會平均投資報酬率經(jīng)調(diào)整后而得。

四、評估案例

（一）基本情況簡介

拆遷區(qū)域位于合肥市某區(qū)，一環(huán)內(nèi)，交通便利，附近有一所小學(xué)和一所中學(xué)，均是市重點學(xué)校，小區(qū)附近商業(yè)配套齊全。評估房產(chǎn)建于1994年，磚混四層，建筑面積78平方米，分攤占地面積60平方米，所在小區(qū)容積率1.3，容積率修正系數(shù)1.0，該房屋本體及附屬設(shè)施重置成本為1 500元，經(jīng)評估師評估成新率為7成新，裝修評估價為32 000元，開通燃氣等需自行繳費項目花費4 320元，正在開發(fā)的住宅樓盤銷售價格均價為8 100元，樓面地價2 800元，建筑容積率為3，修正系數(shù)為1.2，建筑費為3 000元/平方米。

（二）利用價值加成的拆遷價值評估模型的評估結(jié)果

土地補償價值：A=2 800÷1.2×3×1×60=420 000（元）

房屋補償價值：B=1 500×[（8 100-2 800）÷3 000]×0.7×78=144 690（元）

功能調(diào)整項評估價值：C=32 000+4 320=36 320（元）

加成價值：按一年期借款基準利率3%，結(jié)合風(fēng)險系數(shù)，確定加成系數(shù)為 5%。D=（420 000+144 690+36 320）

×0.05=30 050.5（元）

拆遷房產(chǎn)評估總價值V=420 000+144 690+36 320+30 050.5=631 060.5（元）

（三）選擇產(chǎn)權(quán)置換所得房產(chǎn)現(xiàn)時價值

合肥市一環(huán)內(nèi)產(chǎn)權(quán)原地置換方案為1:1置換，另按成本價增購10%，計7.8平方米。置換房產(chǎn)的價值可以用評估時點出售商品房的價格代替，置換房產(chǎn)的價值 V置換=8 100×78＋7.8×（8 100-3 000）=671 580（元）。

（四）市場法評估的拆遷房產(chǎn)價值

選擇與評估房產(chǎn)類似的成交實例三個，成交單價分別是7 380元、7 340元、7 430元。參考對象與拆遷房產(chǎn)屬于同一學(xué)區(qū)，年限相似，均為商品房，且都是近半年內(nèi)成交，故不作調(diào)整，采用數(shù)學(xué)平均。市場法評估價值V市場=（7 480+7 340+7 530）÷3×78=575 900（元）。

（五）三種評估結(jié)果比較

比較市場法、價值加成的拆遷價值評估模型及置換房產(chǎn)的市場價值不難發(fā)現(xiàn)，考慮購買商品房與拆遷房產(chǎn)交付的時差因素，價值加成模型與置換房產(chǎn)價值一致性較強，而用市場法進行評估存在明顯低估現(xiàn)象。

五、結(jié)語

在當(dāng)前城市化、城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，為達到節(jié)約用地、保護18億畝耕地紅線的目標，對現(xiàn)有房屋進行拆遷已是常態(tài)，如何建立合理的拆遷補償機制，最大程度的保護居民利益，防止暴力群體性事件發(fā)生，是一個值得探究的難點與熱點問題。本文從拆遷評估的特征出發(fā)，借鑒價值加成理論，給出了一個相對來說容易理解與溝通的模型，并且與現(xiàn)實中的置換方案有較好的符合度。但就模型本身還有一些需要完善的地方，一是國家對土地使用年限到期后，延期是否收費應(yīng)盡快明確，以便依法調(diào)整模型。二是價值加成系數(shù)的測定，還需進一步研究、確定。