房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過程的分析

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（上海大學(xué)管理學(xué)院會(huì)計(jì)系 上海 200444）

一、引言

盡管房地產(chǎn)業(yè)被普遍認(rèn)為是暴利行業(yè)，但事實(shí)上，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并非一番風(fēng)順。在“2006年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及如何促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的專家論壇”上，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松說:“1997年我國取消了福利分房制度，在隨后的幾年內(nèi)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)就如雨后春筍一般出現(xiàn)，由開始的一萬家、兩萬家發(fā)展到了去年的五萬家，其中一半以上的房地產(chǎn)公司年齡不超過五年?！庇捎谛袠I(yè)的瘋狂發(fā)展，樓市蘊(yùn)含著大量的泡沫，近年來，國家加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，自2010年以來，國家相繼出臺(tái)了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產(chǎn)市場降溫。在降溫的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)生存環(huán)境惡化，在面對(duì)不利的環(huán)境變化時(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了財(cái)務(wù)危機(jī)。

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)特殊的行業(yè)，有著其特殊的行業(yè)特點(diǎn)，尤其是資金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存發(fā)展至關(guān)重要，因此對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的一些引發(fā)因素進(jìn)行分析具有重要意義，本文對(duì)此探討，并從資金管理的視角，對(duì)這一系列的引發(fā)因素影響過程加以分析，以期能對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有所幫助。

二、財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素分析

從行業(yè)特點(diǎn)來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有資金密集度高、開發(fā)周期長、區(qū)域差異大、受宏觀環(huán)境影響大、產(chǎn)業(yè)波及面廣等特點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營的過程中，會(huì)遇到各種內(nèi)外部不利因素的影響，如果企業(yè)不能有效的應(yīng)對(duì)，就可能引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的影響因素主要有：

(一）外部因素

1.金融環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金量龐大，房地產(chǎn)業(yè)是“不是金融業(yè)的金融業(yè)”。在我國現(xiàn)有金融環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要是依靠銀行貸款，我國房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個(gè)別資金狀況不好的企業(yè)甚至達(dá)到90%以上。每年償還銀行的本金和利息是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)重要的資金支出項(xiàng)，一旦金融環(huán)境變得不好，會(huì)嚴(yán)重影響企業(yè)的現(xiàn)金流，一部分資金比較緊張的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)極易發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

2.土地環(huán)境。眾所周知土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)。自從我國實(shí)行土地使用制度改革以來，土地的價(jià)格一直在飆升。房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地出讓金在企業(yè)經(jīng)營開發(fā)成本中占了相大比重。近年來，這個(gè)比重已經(jīng)升到30%-40%左右，因此，土地市場的各種變動(dòng)，直接影響到企業(yè)開發(fā)成本的大小。同時(shí)，國家為了防止房地產(chǎn)企業(yè)大量囤積土地特別規(guī)定：閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費(fèi)。由于土地的高價(jià)值，對(duì)于企業(yè)來說，土地儲(chǔ)存過多，一定會(huì)占用企業(yè)大量資金，影響企業(yè)資金鏈的健康，而土地儲(chǔ)備少了，可能會(huì)面臨喪失市場機(jī)遇，影響企業(yè)的發(fā)展的狀況，所以國家的土地政策會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的土地購買的計(jì)劃進(jìn)而影響企業(yè)的整體經(jīng)營狀況。

3.稅收政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及其他的一些地方性稅種。目前稅費(fèi)已經(jīng)占到了房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%左右，國家或地方政府調(diào)節(jié)這些稅費(fèi)會(huì)使商品房的成本發(fā)生變動(dòng)。另外如果對(duì)房產(chǎn)征收物業(yè)稅，可能會(huì)影響對(duì)大戶型樓房的銷售。

（二）外部銷售環(huán)境

房地產(chǎn)企業(yè)主要受到房價(jià)的波動(dòng)、限購政策和預(yù)售政策這三個(gè)外部銷售環(huán)境的影響。像所有商品一樣，房地產(chǎn)的價(jià)格變化受到房地產(chǎn)的供求關(guān)系的影響。由于房地產(chǎn)的供給嚴(yán)重依賴于土地供給，而土地有明顯的區(qū)域性和固定性，每個(gè)地區(qū)的房價(jià)差異很大，波動(dòng)情況也不一致。為防止房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生過多泡沫，抑制國內(nèi)一些一二線城市的房價(jià)暴漲，國家會(huì)采取一些限購的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，以達(dá)到供需對(duì)等的平衡點(diǎn)。商品限購政策是市場經(jīng)濟(jì)失靈狀態(tài)下的政府挽救之策。比如僅2011年一年有超過120個(gè)城市出臺(tái)了房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購令”，限購令的出臺(tái)會(huì)影響房地產(chǎn)的銷量，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金回流變得困難。預(yù)售一直都是房地產(chǎn)商快速回流資金的一個(gè)法寶，但是房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國家干預(yù)性。因此有關(guān)預(yù)售的變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)商的資金回流產(chǎn)生明顯的影響。我國對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。預(yù)售政策的收緊和嚴(yán)格化，也將影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售和資金回流情況。

（三）內(nèi)部因素

1.投資決策。由于前幾年房地產(chǎn)投資的高回報(bào)率，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目決策時(shí)忽視企業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)和行業(yè)發(fā)展的周期性，對(duì)未來困難估計(jì)不足。在沒有細(xì)致分析項(xiàng)目所處的環(huán)境、房地產(chǎn)市場的供求狀況及消費(fèi)者的購買力等前提下，就盲目進(jìn)行投資，同時(shí)由于房地產(chǎn)項(xiàng)目占用資金比較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)在高利潤的趨勢下，不顧企業(yè)的能力，瘋狂的進(jìn)行擴(kuò)張，同時(shí)開發(fā)很多項(xiàng)目，這個(gè)過程就會(huì)占用大量資金，企業(yè)資金鏈緊張，在遇到不利的外部環(huán)境時(shí)，應(yīng)對(duì)能力變得很弱。因此盲目的項(xiàng)目開發(fā)常常是引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的關(guān)鍵因素。

2.營運(yùn)問題。營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，供、產(chǎn)、銷各個(gè)環(huán)節(jié)由于管理、決策上的失誤所導(dǎo)致企業(yè)未來收益的不確定性。由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中涉及的問題多，項(xiàng)目的周期長，資金需求大，因此如果對(duì)項(xiàng)目成本、工程成本控制不利，內(nèi)部各部門無法協(xié)調(diào)溝通，無法合理安排工程進(jìn)度等，都會(huì)造成成本或者費(fèi)用的增加，或者造成項(xiàng)目不能按預(yù)期完工，最終都會(huì)降低企業(yè)盈利能力。再者，在建造過程中如果質(zhì)量控制沒有做好，項(xiàng)目的不合格也會(huì)給企業(yè)運(yùn)營帶來不良影響。同時(shí)企業(yè)在產(chǎn)品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善，也可能會(huì)引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。

三、企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)引發(fā)因素影響過程分析

引發(fā)企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的因素有很多，這些不利因素的發(fā)生會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生沖擊。本文從資金的角度，分析這些沖擊對(duì)企業(yè)的可能影響過程。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)“資金為王”的行業(yè)，金融環(huán)境的不利變化會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的融資變得困難或者融資的成本變大。面對(duì)金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)可能無法通過貸款獲得足夠的資金。有些金融環(huán)境的變化將使企業(yè)融資付出較大成本?？傮w上，金融環(huán)境的不利變化會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期的資金流入或者加大未來的資金流出。假設(shè)企業(yè)遭受了金融環(huán)境的不利變化，企業(yè)正常的信貸受到影響，如果企業(yè)本身財(cái)務(wù)狀況比較好，經(jīng)過不利變化的沖擊后，企業(yè)的資金鏈依然是寬松的，那么這項(xiàng)沖擊基本上對(duì)企業(yè)沒有什么大的影響，企業(yè)也不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。假定企業(yè)因?yàn)榻鹑诃h(huán)境的不利變化而產(chǎn)生了資金缺口，那么企業(yè)一般會(huì)先通過銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現(xiàn)金類的資產(chǎn)獲得資金補(bǔ)充，如果這樣就可以彌補(bǔ)這個(gè)資金缺口，那么企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。如果沒能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)還可以通過減少一些支出來應(yīng)對(duì)。企業(yè)的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目開發(fā)為主業(yè)，減少投資性的支出往往意味著減緩項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)度，減緩項(xiàng)目進(jìn)度也就預(yù)示著未來項(xiàng)目變現(xiàn)時(shí)間會(huì)推遲，對(duì)未來的銷售資金回流可能產(chǎn)生比較大的影響，導(dǎo)致未來資金回流不足而使企業(yè)產(chǎn)生資金缺口，因此一般來說當(dāng)期可以減少的投資性資產(chǎn)支出非常有限。而消耗性的支出是比較少的，并且可節(jié)約的金額也非常有限。如果企業(yè)通過減少支出彌補(bǔ)了資金缺口，那么企業(yè)當(dāng)期也不會(huì)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。如果減少支出也不能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金，如果當(dāng)期可以借到足夠的資金彌補(bǔ)資金缺口，那么當(dāng)期是不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的，但是由于這部分借款預(yù)示著未來的時(shí)間里需要還本付息，如果企業(yè)因?yàn)榻杩钍沟闷髽I(yè)項(xiàng)目開發(fā)順利，未來有足夠的項(xiàng)目回流金額應(yīng)對(duì)這部分資金流出，那么企業(yè)不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，但如果企業(yè)未來沒有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出，那么還本付息的壓力將使得未來的資金缺口變大。如果通過非信貸的借款不能彌補(bǔ)資金缺口，那么企業(yè)就必須要變賣一些非流動(dòng)的資產(chǎn)獲得資金支持了，當(dāng)企業(yè)必須要依靠變賣固定的資產(chǎn)才能避免企業(yè)資金鏈斷裂時(shí)，就算當(dāng)期企業(yè)資金鏈沒有斷裂，但因?yàn)樽冑u這部分資產(chǎn)一般會(huì)嚴(yán)重影響到企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展能力，通常情況下，企業(yè)未來發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)也在所難免。

土地政策和稅收政策直接影響項(xiàng)目投資的成本，使得投資的成本加大。一方面，項(xiàng)目投資的成本加大，預(yù)示著企業(yè)未來的盈利可能會(huì)減少。另一方面，將導(dǎo)致企業(yè)在開發(fā)的過程中投入更多資金。外部銷售環(huán)境的不利變化將直接減少資金的回流。對(duì)于房地產(chǎn)來說，除去外部的籌資來源，企業(yè)依賴的資金主要來源就是銷售的資金回流。不管是房地產(chǎn)的價(jià)格下降還是銷售量的下降，對(duì)資金回流都會(huì)產(chǎn)生不利影響。項(xiàng)目投資決策對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)的影響非常大，每一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)都預(yù)示著大量資金投入，并且由于企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)長期過程，開發(fā)的項(xiàng)目多了，預(yù)示著企業(yè)需要一個(gè)持續(xù)的現(xiàn)金流出來支持項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)。營運(yùn)失誤對(duì)企業(yè)的影響比較復(fù)雜，項(xiàng)目管理上的失誤會(huì)導(dǎo)致當(dāng)期資金的支出加大，或者是減緩項(xiàng)目進(jìn)度，影響未來的資金流入。而銷售政策等的失誤會(huì)影響企業(yè)當(dāng)期的資金回流。不利因素的直接影響結(jié)果見上表。

我們發(fā)現(xiàn)這些不利因素的直接沖擊主要有四方面：有些是減少企業(yè)當(dāng)期的資金流入；有些是增大企業(yè)當(dāng)期的資金流出；有些會(huì)減少未來的資金流入；有些會(huì)增大未來的資金流出?？傊@些引發(fā)因素會(huì)對(duì)企業(yè)的資金鏈產(chǎn)生影響，使得企業(yè)的資金缺口變大。上文中，我們具體分析了企業(yè)受金融環(huán)境不利變化影響時(shí)可能的發(fā)展變化過程，企業(yè)面對(duì)其他不利因素而產(chǎn)生資金缺口的反應(yīng)過程和前面的分析類似，只是由于信用貸款沒有受限，企業(yè)多了一個(gè)利用信用貸款獲得資金回流的環(huán)節(jié)，如果企業(yè)當(dāng)期可以通過信用貸款彌補(bǔ)資金缺口，那么至少當(dāng)期是不會(huì)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的，但是企業(yè)借款就有還款的壓力，對(duì)未來會(huì)產(chǎn)生一定的影響。

不利因素的直接影響結(jié)果

四、結(jié)論

根據(jù)以上分析可知，在不利的內(nèi)外部因素作用下，最終這些因素能不能導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)是不確定的。因此，不能將這些因素歸結(jié)為導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的原因，而只能視作沖擊因素，這些沖擊對(duì)企業(yè)的影響如何，是否將引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)還需要結(jié)合企業(yè)整體的情況，系統(tǒng)地進(jìn)行分析。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要從資金的視角對(duì)本企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況有一個(gè)清晰的了解，分清沖擊因素和導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的真正原因，及時(shí)幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，降低危機(jī)發(fā)生的幾率。