投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量動因探究
———基于財(cái)務(wù)視角分析

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（麗水廣播電視大學(xué) 浙江麗水323000）

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，允許采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；對于已采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。國內(nèi)外學(xué)者研究表明公允價值計(jì)量具有較強(qiáng)的價值相關(guān)性，選擇公允價值計(jì)量將更真實(shí)地反映資產(chǎn)的實(shí)際價值?？紤]到近年來我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，上市公司選擇公允價值計(jì)量將帶來較大的財(cái)務(wù)影響，也容易使公允價值計(jì)量成為盈余管理的工具，因而從財(cái)務(wù)視角分析投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇的動因尤為必要。

一、公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇的財(cái)務(wù)影響

（一）財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目

依據(jù)首次執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價值與公允價值的差額調(diào)整留存收益；依據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，將會計(jì)政策變更累積影響數(shù)調(diào)整列報(bào)前期最早期初留存收益，其他相關(guān)項(xiàng)目的期初余額和列報(bào)前期披露的其他比較數(shù)據(jù)也應(yīng)當(dāng)一并調(diào)整。可見，上市公司無論是在2007年1月1日首次執(zhí)行會計(jì)準(zhǔn)則時采用公允價值計(jì)量，還是由成本計(jì)量模式變更為公允價值計(jì)量模式，均將對財(cái)務(wù)報(bào)表的相關(guān)項(xiàng)目帶來一定影響。

1.對資產(chǎn)負(fù)債表相關(guān)項(xiàng)目的影響。主要包括：（1）投資性房地產(chǎn)。公允價值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)按資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價值計(jì)價，考慮到我國房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r，公允價值將大于賬面余額，選擇公允價值計(jì)量將使企業(yè)的資產(chǎn)額增加。（2）盈余公積與未分配利潤。首次執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則時，公允價值大于賬面價值的差額調(diào)整留存收益，也即調(diào)整期初盈余公積和期初未分配利潤項(xiàng)目；由成本計(jì)量模式向公允價值計(jì)量變更時，需追溯調(diào)整相關(guān)項(xiàng)目，對于以前年度產(chǎn)生的公允價值變動收益需要調(diào)整期初盈余公積和未分配利潤。（3）資本公積。投資性房地產(chǎn)由成本計(jì)量模式向公允價值計(jì)量變更時，追溯調(diào)整存貨、自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的公允價值大于賬面價值的差額計(jì)入資本公積。待投資性房地產(chǎn)處置時才將其轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入賬戶。（4）遞延所得稅負(fù)債。按照有關(guān)規(guī)定，持有期間公允價值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，可見公允價值計(jì)量模式下計(jì)算應(yīng)納稅所得額時投資性房地產(chǎn)仍需計(jì)提折舊或攤銷。公允價值普遍大于計(jì)稅基礎(chǔ)，產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時性差異，帶來遞延所得稅負(fù)債的增加。

2.對利潤表相關(guān)項(xiàng)目的影響。包括：（1）公允價值變動損益。投資性房地產(chǎn)持有期間產(chǎn)生的公允價值變動對當(dāng)期損益的影響反映在該項(xiàng)目中。（2）管理費(fèi)用。公允價值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊或攤銷，成本計(jì)量模式向公允價值計(jì)量模式轉(zhuǎn)換時，將原來計(jì)提的折舊或攤銷進(jìn)行沖減時需要調(diào)整管理費(fèi)用項(xiàng)目。（3）所得稅費(fèi)用。公允價值大于計(jì)稅基礎(chǔ)而產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債增加使當(dāng)期所得稅費(fèi)用也有所增加。（4）利潤總額與凈利潤。公允價值上升帶來利潤增加，且不計(jì)提折舊、不進(jìn)行攤銷和不計(jì)提減值準(zhǔn)備也均將使利潤增加，加大企業(yè)的利潤波動，上述項(xiàng)目的變化將影響利潤表中的利潤總額與凈利潤，通過這兩項(xiàng)指標(biāo)可以綜合反映公允價值計(jì)量當(dāng)期的利潤影響。

（二）財(cái)務(wù)指標(biāo)

1.償債能力指標(biāo)。其影響主要包括：（1）資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率為負(fù)債額與資產(chǎn)總額的比值。公允價值計(jì)量模式下資產(chǎn)的增加額為投資性房地產(chǎn)的公允價值與賬面價值的差額，其數(shù)值往往大于因此而產(chǎn)生的遞延所得稅負(fù)債的增加額。選擇公允價值計(jì)量將使企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率下降。（2）產(chǎn)權(quán)比率。產(chǎn)權(quán)比率為負(fù)債與所有者權(quán)益的比值，投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量帶來留存收益的增加額大于遞延所得稅負(fù)債的增加額，這將使該比率有所下降。

2.盈利能力指標(biāo)。其影響包括：（1）凈資產(chǎn)收益率。凈資產(chǎn)收益率為凈利潤與所有者權(quán)益的比值，資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)以公允價值計(jì)量，房地產(chǎn)市場的繁榮帶來利潤的增加。該指標(biāo)的變化主要取決于期末凈利潤的變化與所有者權(quán)益的變化幅度，因而公允價值計(jì)量將增加該項(xiàng)指標(biāo)的變化幅度。（2）總資產(chǎn)收益率?？傎Y產(chǎn)收益率為凈利潤與平均資產(chǎn)總額的比值，投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量帶來的凈利潤變化幅度大于平均資產(chǎn)的變化幅度，將帶來總資產(chǎn)收益率的上升；反之亦然。（3）每股收益。每股收益為凈利潤與股本總數(shù)的比率。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展使物業(yè)價值大大超過其成本，選擇公允價值計(jì)量模式通常會帶來凈利潤的增加，進(jìn)而增加每股收益。

3.指標(biāo)分析。投資性房地產(chǎn)選取公允價值計(jì)量后一般會帶來投資性房地產(chǎn)的增值，筆者選取增值額占轉(zhuǎn)換后投資性房地產(chǎn)價值的比例超過15%、披露數(shù)據(jù)較全的上市公司為分析對象，計(jì)算公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)前后的償債能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)，如表1所示。

可見，房地產(chǎn)企業(yè)的投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量后普遍增值幅度較大，公允價值計(jì)量增強(qiáng)了企業(yè)的償債能力。凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率和每股收益中方大A、金融街、昆百大A增幅比較明顯，中航地產(chǎn)降幅明顯。上市公司的盈利能力指標(biāo)變化差異較大，中航地產(chǎn)盈利能力指標(biāo)下降的主要原因是2008年度投資性房地產(chǎn)的公允價值下跌造成凈利潤下降引起的。然而，盈利能力指標(biāo)的變化趨勢與投資性房地產(chǎn)增值額的變化不一致。

二、公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇的動因

（一）融資因素

投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量模式選擇往往帶來資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率的下降，從賬面財(cái)務(wù)狀況的改善來看，將提高企業(yè)的融資能力。從上市公司披露的信息來看，投資性房地產(chǎn)選取公允價值計(jì)量后的一年內(nèi)準(zhǔn)備采取增發(fā)股票的包括臥龍地產(chǎn)、國脈科技、金融街；有意采取非公開發(fā)行股份的包括津?yàn)I發(fā)展、深發(fā)展A、ST百花、沱牌曲酒、中航地產(chǎn)、世茂股份、海南航空；發(fā)行債券的為泛海建設(shè)。在房地產(chǎn)行業(yè)較為景氣的情況下，投資性房地產(chǎn)公允價值計(jì)量將利于向利益相關(guān)者傳遞良好的訊號，緩解上市公司資金緊張的局面。

表1 償債能力指標(biāo)和盈利能力指標(biāo)變化情況

（二）粉飾業(yè)績因素

對于處于虧損狀態(tài)的上市公司，將更傾向于選擇公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。例如金宇車城在采取公允價值計(jì)量后，2009年實(shí)現(xiàn)了較大的公允價值變動損益，改變了其虧損狀態(tài)；昆百大A于2008年6月通過公允價值計(jì)量會計(jì)政策變更扭虧，使當(dāng)年投資性房地產(chǎn)的公允價值變動損益占利潤總額的比重達(dá)到84.48%；ST天龍2008年存在巨額虧損，面臨著退市風(fēng)險(xiǎn)，2009年公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)后，其比重達(dá)到90.97%，連續(xù)幾年彌補(bǔ)了虧損。

（三）境內(nèi)外準(zhǔn)則差異因素

在計(jì)價模式的選擇問題上，國際會計(jì)準(zhǔn)則以公允價值為主導(dǎo)，而我國準(zhǔn)則體現(xiàn)了對公允價值謹(jǐn)慎使用的原則?！癆+H”上市公司除了要求按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則編制年度報(bào)告，還要求按國際會計(jì)準(zhǔn)則要求編制財(cái)務(wù)報(bào)告。中國銀行與交通銀行投資性房地產(chǎn)采用公允價值計(jì)量并在境外披露財(cái)務(wù)報(bào)告，2007年1月1日境內(nèi)首次執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則時對投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)便直接采用公允價值計(jì)量模式，使境內(nèi)外財(cái)務(wù)報(bào)表得到更一致的反映，并實(shí)現(xiàn)中國與國際會計(jì)準(zhǔn)則的差異最小化。2010年12月15日，港交所允許在香港上市的內(nèi)地企業(yè)采用內(nèi)地會計(jì)準(zhǔn)則編制財(cái)務(wù)報(bào)表，該政策將消除該差異對會計(jì)政策選擇的影響。

三、影響公允價值計(jì)量會計(jì)政策選擇的財(cái)務(wù)因素

（一）收益不穩(wěn)定性增強(qiáng)

2008年的金融危機(jī)使房地產(chǎn)市場發(fā)生了轉(zhuǎn)折，也對投資性房地產(chǎn)公允價值變動確認(rèn)的變動損益帶來了影響，從而使收益的不穩(wěn)定性增強(qiáng)。津?yàn)I發(fā)展2007年投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益與利潤總額的比例為10.24%，而2008年是-1.17%，股價從每股10.7元下跌至3.03元。此外，物業(yè)投資價值的貶值也對股價的下跌起到一定的推動作用，導(dǎo)致了經(jīng)營的不穩(wěn)定。凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)可能由此有所下降，不利于上市公司的增發(fā)或發(fā)行可轉(zhuǎn)債。

（二）股利分配政策影響

采用公允價值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的損益屬于浮動盈虧，并未帶來實(shí)際的現(xiàn)金流入，增加的收益與現(xiàn)金流不匹配。按規(guī)定，公允價值變動損益不參加利潤分配，若上市公司利潤分配方案中未能明確指出該問題，將對投資者決策帶來不利影響。

（三）公允價值獲取費(fèi)用高

目前我國各地的房地產(chǎn)價格差異較大，尚不存在統(tǒng)一的活躍交易平臺，上市公司不易取得公允價值。截至2010年底，在已實(shí)施公允價值計(jì)量的上市公司中，14家采用房地產(chǎn)評估價格，5家采用參考同類房地產(chǎn)市場價格，2家采用調(diào)查報(bào)告，還有6家未明確披露。為使投資性房地產(chǎn)的公允價值更加公允，所聘請的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)導(dǎo)致了財(cái)務(wù)成本的增加。

（四）納稅調(diào)整

根據(jù)規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間公允價值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，因此，成本計(jì)量模式與公允價值計(jì)量模式下的應(yīng)納稅所得額一致。若企業(yè)采用成本模式，由于新會計(jì)準(zhǔn)則與稅法一致，計(jì)算所得稅較為簡單；而若采用公允價值模式，需通過納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，將增加上市公司的工作量。

四、推廣公允價值計(jì)量模式應(yīng)用的建議

（一）政府建設(shè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場信息平臺

我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展并不十分成熟，公允價值的獲取還存在一定的難度，多數(shù)上市公司較大程度上依賴評估機(jī)構(gòu)的評估報(bào)告。評估過程需要專業(yè)人士的職業(yè)判斷，在利益的驅(qū)使之下個別評估機(jī)構(gòu)可能夸大企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值，影響其可靠性。由政府主導(dǎo)建設(shè)的房地產(chǎn)市場信息平臺將為投資性房地產(chǎn)提供相對權(quán)威的公允價值數(shù)據(jù)，也將會降低上市公司的財(cái)務(wù)成本。

（二）加強(qiáng)信息披露，避免信息誤導(dǎo)

上市公司公布的年度報(bào)告應(yīng)披露以下內(nèi)容：（1）在利潤分配預(yù)案中說明不能進(jìn)行利潤分配的投資性房地產(chǎn)公允價值變動累計(jì)收益金額。公允價值計(jì)量投資性房地產(chǎn)持有期間帶來賬面利潤的增加，然而這部分利潤并不會帶來現(xiàn)金流入，按證監(jiān)會規(guī)定，公允價值變動損益不得用于利潤分配及轉(zhuǎn)增資本。（2）披露剔除投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益的凈資產(chǎn)收益率，尤其是披露公允價值變動損益對利潤有突出貢獻(xiàn)的年度報(bào)告時。此舉可避免上市公司為了達(dá)到增配目的，滿足證監(jiān)會要求擬配股公司最近三個會計(jì)年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于6%的條件，有可能利用公允價值調(diào)節(jié)改善財(cái)務(wù)狀況以誤導(dǎo)投資者。

（三）加大監(jiān)管力度，提高違規(guī)成本

首先政府部門應(yīng)重視法規(guī)的執(zhí)行監(jiān)督，從制度上不斷進(jìn)行完善；其次促進(jìn)評估機(jī)構(gòu)行業(yè)監(jiān)管；減少通過評估進(jìn)行的利潤操縱；再次健全上市公司公允價值計(jì)量的內(nèi)部控制制度。此外，我國政府部門還需要有效地加大處罰力度，提高違規(guī)成本，避免公允價值計(jì)量成為上市公司利潤操縱的工具。