房企一窩蜂海外發(fā)債 50天“搶回”逾52億美元

文 | 徐 鳳

目前房企的融資是希望借此“新債券還舊債”，用更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務(wù)。

受到針對政信平臺、影子銀行的整治等影響，明年開發(fā)商有可能更難以獲得資金。因此從海外獲取廉價資金是開發(fā)商趕緊要做的事，應(yīng)該盡早布局。

近日，中海地產(chǎn)發(fā)行了一筆總額高達15億美元的債券，共獲得131億美元的超額認購，一舉刷新了內(nèi)地房企在美元債市場上最高發(fā)債額度。新紀錄的背后是房企融資的熱潮。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年內(nèi)地房企已合計發(fā)了總值171億美元的美元計價債券。房企在內(nèi)地樓市熱銷現(xiàn)狀下，大力融資究竟意欲何為？

房企海外融資升溫

自綠城中國在9月17日率先發(fā)行了一筆年息8%的3億美元的六年期優(yōu)先票據(jù)開始，就有包括恒大等知名開發(fā)商在內(nèi)的多家香港上市房企公布了融資計劃或已進行融資。10月24日，恒大地產(chǎn)發(fā)行五年期10億美元的優(yōu)先票據(jù)，年息率為8.75%。

據(jù)惠譽、穆迪以及香港交易所的綜合數(shù)據(jù)，短短50天內(nèi)就有9家房地產(chǎn)公司發(fā)行超過52.5億美元的債券，這還不包括萬達商業(yè)地產(chǎn)將發(fā)行的大額美元債。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年內(nèi)地房企已合計發(fā)了總值171億美元的美元計價債券。

最值得關(guān)注的是，日前中海地產(chǎn)發(fā)行的一筆總額高達15億美元的債券，共獲得131億美元的超額認購，一舉刷新了內(nèi)地房企在美元債市場上額度最高發(fā)債。

回顧歷年的房企融資歷史，可見大型房企的海外融資規(guī)模一直呈現(xiàn)著增長趨勢。記者了解到，2012年全年僅有20家房企發(fā)行了25筆的海外債券，總?cè)谫Y總額為600億元人民幣，同比2011年增長了10.23%。但僅今年1月份，就有17家內(nèi)地房企通過境外融資渠道籌集了420億元的資金，超過去年全年的一半。

地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志強調(diào)，近期的融資之所以集中在海外，主要由于國內(nèi)融資渠道有限，再加上受到調(diào)控政策的影響，大型房企只好不約而同地把融資渠道延伸到海外。

借新債還舊債

“目前房企的融資是希望借此‘新債券還舊債’，用更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務(wù)?！狈治鰩熤煲圾Q表示。

朱一鳴分析，從融資目的來看，企業(yè)進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債，降低企業(yè)開發(fā)運營風(fēng)險并進行新一輪的投資。據(jù)他分析，美聯(lián)儲貨幣寬松政策增加了海外資金的流動量，大量資金流向香港市場，資金流動性的大幅提升，帶動了利率的逐步下降，而房企的高周轉(zhuǎn)主要依賴于“以債養(yǎng)債”的模式，通過高額利率的借貸擴充企業(yè)的資金，進行投資和買地，因此，隨著企業(yè)融資成本壓力顯現(xiàn)，企業(yè)選擇進行更低廉成本的融資以替代利息高昂的舊債務(wù)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，萬科等十大代表房企總資產(chǎn)額為19957億元，負債總額為15051億元，比去年末分別增長13.6%和14.6%，資產(chǎn)負債率仍維持在75.4%的較高水平，比去年底提高0.7個百分點。

而鄧浩志則認為，近期房企集中融資也許只是巧合?！坝捎诜康禺a(chǎn)屬于資金密集型企業(yè)，一直都需要大量的資金去維持繼續(xù)開發(fā)，因而不斷融資是普遍現(xiàn)象。而負債率只要維持在合理水平，影響不大?！?/p>

記者了解到，綠地香港近期公布的6.945億美元債券發(fā)行計劃中，就提及所獲得的資金用途包括嘗還舊債。

海外融資成本相對較低

針對房企加大融資力度，也有業(yè)內(nèi)人士提出不同的觀點。社科院研究員彭澎認為，海外市場的資金寬松，融資的成本相對較低，吸引了房企在海外吸納資金，而海外的投資者也看好我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，愿意提供資金給內(nèi)地的開發(fā)商。

克爾瑞分析師許一星分析，房企近期頻繁大量融資的原因在于近期因美聯(lián)儲貨幣寬松政策而增加了海外資金流動性。

據(jù)悉，為了防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，央行曾連續(xù)發(fā)文，嚴格限制房地產(chǎn)貸款。早在2010年2月，銀監(jiān)會更下發(fā)通知收緊房地產(chǎn)信托，讓房企在國內(nèi)的融資日益困難。而海外的資金狀況卻相對寬松。今年11月7日，歐洲央行宣布將歐元區(qū)主要再融資操作利率降低25個基點至0.25%的新歷史低點，并表示將向銀行注入流動性直至2015年，增強了市場對資金寬松的預(yù)期。而就在不久前，美聯(lián)儲在例行貨幣政策會議中決定繼續(xù)以每月850億美元的購債速度推行量化寬松政策，并維持接近零的超低利率，間接地為國內(nèi)房股海外發(fā)債提供了一個有效窗口。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅此前接受《中國房地產(chǎn)業(yè)》采訪時提到，除了國內(nèi)融資難的因素外，人民幣升值預(yù)期的不斷增加也成為了房企海外融資的“催化劑”。

據(jù)了解，中海地產(chǎn)在10月23號發(fā)行的5億美元優(yōu)先票據(jù)，融資利率僅為3.38%；比目前二年期的存款基準利率3.75%還要低。而萬科香港在今年年初發(fā)行的8億美元5年期定息債券，票面利率更低至2.625%。

但市場中也有人提出，低利率只是標桿房企所特有的，并非所有房企都能享受如此優(yōu)惠的融資利率。恒盛地產(chǎn)與德意志銀行在年初簽訂認購協(xié)議顯示，發(fā)行于2018年到期2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率則高達13.25%。據(jù)統(tǒng)計，旭輝控股、五洲國際、珠光控股與中國地產(chǎn)集團等曾在海外融資的企業(yè)說發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率均在10%以上，五洲國際票面利率更高達13.75%。

業(yè)內(nèi)人士分析，各房地產(chǎn)企業(yè)的評級以及信用記錄都是界定利率的重要參考依據(jù)，房企間實力的差距直接造成了大小房企的融資成本相差巨大。雖然部分房企的融資利率高達13%，但仍比在國內(nèi)發(fā)行信托融資低廉。

廣收糧、多搶地

房企左手融資的同時，右手也在大舉拿地，進一步加劇了對資金的渴求。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，十大代表性企業(yè)累計拿地金額為2447億元，達到去年同期的1.5倍，比去年全年水平高出11%。僅在三季度，十大代表房企拿地金額就達934億元，環(huán)比增長18%，同比增長66%。

鄧浩志認為，房企通過融資獲得資金后，就更具實力去拍地，從而在拍地中造就了更多“新地王”。而地價的不斷攀升，也使得房企需要更多的融資才能維持發(fā)展，兩者之間相互影響。

但不容忽視的是，一二線熱點城市仍成為企業(yè)的重點布局地區(qū)，高總價、高單價、高溢價地頻現(xiàn)，而眾多房企爭搶優(yōu)質(zhì)土地資源也令土地成本大幅提高。

彭澎表示，目前的土地招拍掛制度使得開發(fā)商需要具備足夠的實力才能獲得土地。因此，開發(fā)商需持有充足的資金。

朱一鳴以及許一星指出，由于去年房地產(chǎn)市場形勢不好致使房企減少了拿地的力度。因而各大房企急需在今年進行大面積的土地補充。并且，預(yù)期明年可能將進入新的加息周期，融資難度和成本也可能隨之提升，企業(yè)希望趕在政策出臺前，進行一撥投資開發(fā)。

海外融資將成房企慣用手段

某集團中國執(zhí)行總裁丁祖昱在接受《投資有道》采訪時提醒，海外融資雖然看上去很美，但投資人投資的唯一目標就是為了賺錢。假若日后不能賺錢，甚至賠錢，這些資本也就很快離去。

業(yè)內(nèi)人士分析，近期各大房企發(fā)行的債券有較長的還款期限，不僅能降低企業(yè)短期的資金壓力，也可以提升企業(yè)的抗風(fēng)險能力，還能降低年平均成本。

以綠城中國為例，該企業(yè)在2011年末債務(wù)總量達到148.7%，且多為1至2年的短期高額利率融資，但到了2012年末，債務(wù)總量就降到61.3%，降幅達87.4%。與此同時，得到了評價機構(gòu)對企業(yè)資金狀況的認可，信用評級也開始提升。

對于后市，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟在接受媒體采訪中認為，受到針對政信平臺、影子銀行的整治等影響，明年開發(fā)商有可能更難以獲得資金。因此，房企從海外獲取廉價資金是開發(fā)商趕緊要做的事，應(yīng)該盡早布局。

彭澎表示，開發(fā)商通過融資而獲得了充足的資金，也就更有信心去繼續(xù)參與房地產(chǎn)市場開發(fā)，將會更進一步促進國內(nèi)房地產(chǎn)的發(fā)展。若短期內(nèi)國內(nèi)融資市場不開發(fā)，海外融資將持續(xù)下去。

鄧浩志對此表示認同。他認為海外融資作為房地產(chǎn)企業(yè)的慣用手段，會一直延續(xù)下去，也可能因此加大了各房企在拿地上的競爭。