工程保修期的監(jiān)理工作要點分析

劉恩江 陳寶連

【摘 要】建設(shè)工程保修期是工程建設(shè)監(jiān)理的重要組成部分，是對建筑施工后安全狀況所實施的后期監(jiān)督管理，它一方面是對業(yè)主的全面負責(zé)，另一方面是提高施工企業(yè)信譽，追求高質(zhì)量建筑產(chǎn)品的有效管理手段。它是社會進步的成果，也是市場經(jīng)濟對施工企業(yè)的一種經(jīng)濟與社會責(zé)任的約束。

【關(guān)鍵詞】建筑工程；保修期；監(jiān)理

建設(shè)工程監(jiān)理就是在業(yè)主與承建商之間引入了建設(shè)監(jiān)理單位作為中介與法制化監(jiān)督的第三方公證性管理和約束機制，它以規(guī)范的經(jīng)濟合同為紐帶，以便高工程建設(shè)水平為目的，基本形成了相互制約、相互協(xié)作、相互促進的新的建設(shè)項目管理體制。實踐證明，它有利于提高工程質(zhì)量、確保施工工期、有效控制投資、增進效益，是工程建設(shè)實現(xiàn)速度與效益，數(shù)量與質(zhì)量有機結(jié)合的重要措施。

1.工程保修期監(jiān)理的特點及其重要性

1.1保修期監(jiān)理的概念

工程保修期監(jiān)理是指建設(shè)工程竣工驗收以后，監(jiān)理單位按照委托監(jiān)理合同的約定，依據(jù)國家相關(guān)法律法規(guī)、施工合同、保修書等文件，對工程保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量缺陷進行檢查、監(jiān)督和管理。我國實行建筑工程質(zhì)量保修制度，施工單位在工程竣工驗收以后應(yīng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書，明確保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等。保修期監(jiān)理從建筑工程竣工驗收合格之后開始進行，是對工程存在的質(zhì)量缺陷實施的事后控制工作。

1.2工程質(zhì)量保修的時限

工程保修期是指項目承包商對其完成的工程和設(shè)備可能存在的質(zhì)量缺陷，在一定的時間內(nèi)履行免費維修義務(wù)的期限。國家頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》對于房屋建筑工程的最低保修期限作出要求，例如：裝修工程為2年；屋面、衛(wèi)生間防水的防滲漏為5年；供熱與供冷系統(tǒng)為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年等。

1.3保修期監(jiān)理的重要性

有些監(jiān)理公司認為對于工程質(zhì)量的控制主要集中在施工階段，常常對保修階段的監(jiān)理工作不夠重視，這是十分不對的。相反，在此期間監(jiān)理工程師更應(yīng)提高警惕，增強責(zé)任心，精心工作。因為根據(jù)以往經(jīng)驗，一個工程項目在新建完成并交付使用的初期，極易在施工質(zhì)量和材料、設(shè)備性能等方面暴露出某些問題。監(jiān)理可以協(xié)助業(yè)主，加強對該時期內(nèi)工程使用情況的了解和觀察，并憑借技術(shù)經(jīng)驗及早發(fā)現(xiàn)質(zhì)量隱患和事故苗頭，主動采取有效補救措施，彌補原先工程質(zhì)量上的某些缺陷或不足，避免今后釀成損失。因此，保修期的監(jiān)理工作具有十分重要的意義。

2.工程保修期監(jiān)理的工作內(nèi)容和依據(jù)

2.1監(jiān)理工作內(nèi)容

根據(jù)《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定，保修期監(jiān)理的工作內(nèi)容可以基本概括為：檢查登記報告、監(jiān)督保修驗收、確定責(zé)任歸屬、審核簽署費用。即對工程使用中出現(xiàn)質(zhì)量缺陷進行檢查和記錄，對承包單位采取的維修措施進行質(zhì)量驗收，對造成質(zhì)量缺陷的原因進行調(diào)查分析并確定責(zé)任歸屬，對于非承包方原因產(chǎn)生的工程維修費用進行審核并簽署工程款支付證書。

2.2監(jiān)理工作依據(jù)

2.2.1國家相關(guān)法律、法規(guī)和技術(shù)標準

包括：《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》《建設(shè)工程監(jiān)理規(guī)范》《建筑工程施工質(zhì)量驗收統(tǒng)一標準》以及《建筑裝飾裝修工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》等。

2.2.2有關(guān)合同文件

包括：監(jiān)理單位與業(yè)主簽訂的委托監(jiān)理合同、施工承包合同、設(shè)備供貨合同、質(zhì)量保修書等。

2.2.3歸檔整理后的竣工技術(shù)檔案和相關(guān)工程技術(shù)資料

例如：竣工圖紙、各種工程質(zhì)量驗收記錄和功能測試記錄、產(chǎn)品性能檢測報告和使用說明書等。

3.工程保修期的監(jiān)理工作要點

3.1安排例行檢查時間

在建筑工程投入使用的第一個月，應(yīng)每周檢查一次，特別是剛開始的檢查要格外認真仔細。如檢查無異常情況發(fā)生，則從第二個月起，每半個月檢查一次。到第三個月仍無異常情況時，則可按照每月檢查一次。如果出現(xiàn)異常情況或疑似隱患，則應(yīng)縮短檢查間隔時間，當工程受到特殊惡劣氣候條件影響后，如暴雨、大雪、極端高溫或低溫等，監(jiān)理工程師應(yīng)及時趕赴現(xiàn)場觀察檢查。

3.2工程狀況檢查的方法、內(nèi)容和重點

對于建筑、安裝工程狀況檢查的主要方法有：訪問調(diào)查法、目測觀察法、儀器測量法三種，每次檢查不論采取哪種方法，監(jiān)理工程師都要詳細記錄歸檔。

（1）訪問調(diào)查是一種較為簡便、易行的檢查方法，就是向業(yè)主、房屋使用人、物業(yè)管理人員等調(diào)查、了解工程使用情況。由于這些人與被調(diào)查對象朝夕相處、密切相關(guān)，所提供的信息豐富、客觀、可靠，獨具參考價值。監(jiān)理工程師應(yīng)當特別重視這種檢查方式，并做到善于捕捉信息和分析思考，這樣就可以得到事半功倍的效果。

（2）目測觀察是最常用的一種檢查方法，建筑裝修工程主要查看房屋墻面、地面、吊頂?shù)难b飾層有無變形、空鼓、開裂，油漆涂料層有無起皮、脫落，門、窗、欄桿有無松動、變形，衛(wèi)生間防水有無滲漏現(xiàn)象等。對于其他專業(yè)工程的觀察而言，結(jié)構(gòu)工程主要查看有無裂縫、變形；屋面工程主要查看天溝、落水口有無排水不暢或堵塞；電氣工程主要查看開關(guān)、插座、燈具有無損壞；給排水工程主要查看上下水管道、衛(wèi)生潔具有無漏水或堵塞；空調(diào)工程主要查看室內(nèi)溫濕度、風(fēng)量是否正常；電梯工程主要采取乘坐的檢查方法等等。

（3）儀器測量多用于建筑結(jié)構(gòu)檢查方面，主要測量建筑物的沉降和傾斜。同樣，每次測量的數(shù)據(jù)都要記錄和統(tǒng)計，監(jiān)理工程師可以根據(jù)測量數(shù)據(jù)來分析、判斷工程是否正常。

（4）對于建筑設(shè)備的檢查，首先是向操作使用者了解情況，認真聽取他們的意見，然后再查看運轉(zhuǎn)記錄中的有關(guān)數(shù)據(jù)，對各種運轉(zhuǎn)中的機器進行察看、測聽和記錄儀表讀數(shù)，最后進行綜合分析研究，以斷定設(shè)備是否運轉(zhuǎn)正常。對于設(shè)備的檢查，應(yīng)盡量邀請廠家技術(shù)人員或維護管理公司共同參加。建筑安裝工程狀況的檢查重點應(yīng)是結(jié)構(gòu)質(zhì)量與其他不安因素。所以對那些結(jié)構(gòu)敏感部位和原先進行過修補、返工處理的問題部位要進行重點跟蹤觀察。對保修階段發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量缺陷，監(jiān)理工程師要用自己豐富的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗，以公正、科學(xué)、負責(zé)的精神對質(zhì)量缺陷的起因和責(zé)任做出準確判斷。

3.3質(zhì)量缺陷責(zé)任的鑒定

在工程出現(xiàn)質(zhì)量缺陷或事故后，監(jiān)理工程師應(yīng)根據(jù)平時對工程狀況的例行檢查記錄和收集的數(shù)據(jù)，結(jié)合調(diào)查訪問、儀器檢測等手段，分析問題成因，鑒定責(zé)任歸屬。屬于使用不當或異常氣候環(huán)境下造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)修理費用，屬于設(shè)計失誤造成的質(zhì)量缺陷，應(yīng)由設(shè)計單位承擔(dān)責(zé)任，屬于施工或設(shè)備原因造成的質(zhì)量缺陷，則應(yīng)由施工或供貨單位進行保修。不論責(zé)任在誰，在實施處理方案時，最好由原施工單位承擔(dān)。在鑒定質(zhì)量責(zé)任時，監(jiān)理工程師應(yīng)采取公開的方式，廣泛聽取業(yè)主、設(shè)計、施工等各方意見，進行科學(xué)分析判斷，并且做到不偏不向、以理服人。

3.4督促和監(jiān)督保修工作

工程保修工作的主要內(nèi)容是修復(fù)和處理質(zhì)量缺陷，監(jiān)理的責(zé)任是督促保修、監(jiān)督保修，確認保修質(zhì)量。監(jiān)理工程師應(yīng)對質(zhì)量缺陷修復(fù)的整個過程進行認真的監(jiān)督指導(dǎo)和嚴格的驗收確認，并且要提高工作效率，對質(zhì)量缺陷的調(diào)查要快，分析認定要快，處理更要快。對于修復(fù)過的質(zhì)量部位，更應(yīng)加強觀察檢查，注意異常情況和缺陷的再度引發(fā)。由施工或供貨單位承擔(dān)的維修責(zé)任，監(jiān)理工程師要及時通知其到場處理，如果原施工或供貨單位未能按時到場且不作答復(fù)時，監(jiān)理工程師應(yīng)通報業(yè)主，并建議業(yè)主自行或另外委托維修，所發(fā)生的費用由原施工或供貨單位承擔(dān)。對于責(zé)任劃分有爭議的質(zhì)量缺陷，不能等到最終裁定結(jié)果出來以后再處理，應(yīng)首先對質(zhì)量缺陷予以修復(fù)，然后再按照裁定意見支取維修費用。

總之，建筑工程監(jiān)理工作是一項艱巨又復(fù)雜的工作，他既承擔(dān)公正性的責(zé)任，又要符合事實的考慮承包商與業(yè)主等多方的利益和關(guān)系。建筑工程監(jiān)理工作在建筑工程的全過程中，既要保持原則，又要在一定程度上與各方保持“和諧 ，畢竟最終解決問題還是要本著和諧解決問題為主的原則。既要讓業(yè)主滿意，又要讓承包商全過程及竣工后若干期限內(nèi)負質(zhì)量責(zé)和社會責(zé)任，這需要建筑工程監(jiān)理單位及相關(guān)人員具備相當高的道德素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)及品德修養(yǎng)。