房地產企業(yè)建安成本的控制要點

史帥力

【摘 要】房地產為人們居住和生產活動提供了物質基礎和空間條件，它的發(fā)展更帶動了相關產業(yè)的興起和發(fā)展，在促進國民經濟快速發(fā)展中功不可沒。但是當下市場經濟變化莫測，房地產行業(yè)競爭日益激烈，使得控制建安成本變得亟不可待。對此，本文簡單闡述了房地產建安成本的概念，分析了加強建安成本控制的重要性，并針對建安成本的控制要點提出了幾點策略，希望為房地產業(yè)順利發(fā)展提供借鑒。

【關鍵詞】房地產；建安成本；控制要點

【中圖分類號】C29【文獻標識碼】A【文章編號】1672-5158（2013）07-0479-01

房地產作為一種稀缺性資源，在社會經濟發(fā)展、城市建設和改善人居環(huán)境等方面的影響舉足輕重，可以說是我國的基礎產業(yè)和支柱產業(yè)。但是行業(yè)間的激烈競爭使房地產企業(yè)面臨的形勢更為嚴峻，如何降低項目成本成為重要課題，而建安成本在整個項目成本中比重最大、影響最深，因此有效的控制建安成本成為房地產企業(yè)生存和發(fā)展的一大法寶。

一、房地產企業(yè)建安成本概述

建安成本全稱建筑安裝工程成本，是指項目在施工過程中耗費的各種生產費用，主要由直接費、間接費、利潤和稅金組成。其中直接費用占主體，有原材料、零件、構配件等材料費用，基本薪資、補貼、福利費等人工費，修理費、燃料費、養(yǎng)路費等機械設備使用費。顯而易見，建安成本是影響商品房價格的最主要的敏感因素，這正是房地產企業(yè)格外關注建安成本的根本原因，因此，在適應市場需求的情況下有效的降低建安成本與房地產企業(yè)的生存和發(fā)展息息相關。

二、加強房地產企業(yè)建安成本控制的重要性

1.提高房地產企業(yè)的市場競爭力

在激烈的競爭環(huán)境中，地價對房地產開發(fā)總成本的影響雖然不容忽視，但是它取決于同等條件下出價最高的開發(fā)商，不是每個開發(fā)商所能控制的，而建安成本是開發(fā)總成本中唯一的變動成本，貫穿于整個施工周期，在房地產開發(fā)總成本中占得比例最大，影響也最深遠，因此，房地產企業(yè)通過控制建安成本，可以減少資金投入，不但在房價市場穩(wěn)定時增加經濟效益，還可以通過適當的降價，吸引更多的買房者，穩(wěn)固和提升在市場競爭中的地位，同時又在一定程度上降低了因市場突變引起的風險。

2.促使房地產行業(yè)發(fā)展回歸理性

近年來，我國房地產飛速發(fā)展，房價攀升，使得房地產市場處于高度亢奮狀態(tài)，尤其是北京、上海等一線城市，不僅造成普通百姓買房難，甚至影響社會穩(wěn)定。面對激烈的市場競爭，房地產企業(yè)會采取控制建安成本的措施減少成本投入以獲取穩(wěn)定收益，如果這項措施得以普遍落實，在市場規(guī)律的作用下，房價會逐步回落并趨于平穩(wěn)發(fā)展，從而化解房地產泡沫，帶動整個行業(yè)回歸理性、回歸民生，健康發(fā)展。

三、房地產企業(yè)建安成本的控制要點及策略

1.規(guī)劃設計階段

規(guī)劃設計是項目的初始階段，對于整個項目能否成功起著決定性作用，一旦該階段的工作不到位，即使后期階段通過及時改進和完善也是無法彌補的，越是首要階段風險作用越大，因此必須要做好規(guī)劃設計階段的建安成本控制工作，主要包括以下兩個方面：

①投資決策階段

首先是對開發(fā)目標進行初步的可行性研究，確認具有一定的操作性之后制定詳細的研究報告，此時應該考慮項目提出的背景、概況、市場環(huán)境、選址、技術需求、人員配置、建筑物的環(huán)保與節(jié)能、投資方案、營銷方案、財務評價等，還要針對當下相關規(guī)定、市場價格、稅收政策等，評估項目風險、償債能力、盈利狀況等，得出詳細的可行性研究報告，為項目決策和設計提供資料和依據。

②設計階段

首先是兼顧技術和經濟的合理性，注重建筑物的節(jié)能環(huán)保功能，推行限額設計，要求設計單位充分考慮施工過程中涉及到的地下管線、障礙物、安全防護、臨時占地等情況，合理分配投資限額，在滿足功能的基礎上將工程造價控制在投資限額內，若發(fā)現某項費用超過投資限額，應及時向上級反映并有效的解決問題。然后是設計施工圖紙時應保持質量標準和造價標準的協調統一，加強圖紙審核工作，并及時對設計后的鋼筋及混凝土進行測算，若超出目標成本，應通過優(yōu)化設計重新調整設計方案，盡量減少重大變更，降低設計造價。

2.施工階段

①按規(guī)定嚴格進行招標工作

招標時必須堅持公開、公平、公正的原則，嚴格審查投標單位的資格和投標文件的質量，通過全面的比較擇其優(yōu)者，被選中的低價投標文件必須科學、合理并具有可行性。為減少招標者和中標者之間的扯皮現象，保證工程順利竣工，雙方應及時簽訂全面、細致、嚴謹的合同。

②加強合同管理工作

首先是合同談判階段，合同雙方要在法律允許范圍內明確各自的權利、義務和責任，保證合同的全面、周密和嚴謹，乙方要盡量爭取最自己有力的條款，并根據實際情況及時補充具有法律效力的合同或協議；其次是保管好包括合同、補充合同或協議、會議記錄、相關清單等合同文件，便于分析動態(tài)成本，并有針對性的控制造價；最后是做好索賠工作，企業(yè)在施工過程中不能避免意外情況的出現，合同文件又不能保證萬無一失，在競爭日益激烈的情況下，建設單位只能借助反索賠保障自身利益，因此建設單位必須全面、細致的了解合同內容和實施情況，一旦承包商完成不了合同規(guī)定的內容，建設單位就可以及時向其提出索賠。

③合理設置施工流程

在安排施工順序時，應充分考慮附屬設備和配套設施以及大、小市政工程情況，確定它們能否與住宅工程同步進行，盡量避免因臨時提供水、電、熱而產生額外費用，還應盡量避免二次施工，以此控制施工成本。此外建設小區(qū)道路的時候，應提前分類鋪設所需管道，以免完成道路鋪設后再重新開挖鋪設管道，使工期延長，施工方還可能因此向開發(fā)企業(yè)索賠，增加開發(fā)商的成本投入。如果施工過程中出現的情況不在合同范圍內，需要對局部工作內容進行變更，應處理好工程需求和經濟合理、投資節(jié)約間的關系，并及時完成洽商手續(xù)，但是必須在施工前進行洽商，避免因出現減項、漏項及變更記錄等情況而引發(fā)雙方矛盾。

④嚴格控制材料的價格和質量

房地產工程耗材量一般較大，如鋼筋工程就占整個建筑成本的四分之一，而且材料的市場價格不穩(wěn)定，一旦價格過高，就會導致建安成本大幅增加，因此必須密切關注市場材料的價格，并分析價格變動趨勢，尤其是重大工程，選購材料時為保證價格合理，施工企業(yè)應與業(yè)主、監(jiān)理單位同時參與采購，但要明確施工企業(yè)是責任方，再者應該在合同規(guī)定下，根據材料的質量和采購數量確定合理的價格，從而實現有效的控制建安成本。

⑤加強施工期間的審計工作

房地產企業(yè)應安排專業(yè)的高素質審計人員或者監(jiān)理單位參與施工現場的監(jiān)督，清除、及時了解施工內容、進度以及設計變更等，避免施工人員信口開河增加工程造價，同時采用科學的方法著重計算鋼筋的工程量，嚴格控制造價，此外管理人員應及時收集、保存施工圖紙、簽證、報價、技術核定單等資料交予審計人員，進一步實現控制造價的目的，也便于日后的竣工審計工作。

3.竣工階段

竣工階段的建安成本控制主要包括兩方面，一是工程結算，此時需要嚴格審查施工情況和施工圖紙是否吻合，并具有相應的竣工驗收單，對于變更的設計要有相應的圖紙、單據和相關人員的簽字、蓋章，認真處理洽商簽證和預算增減賬目，重點審核材料價格和竣工調價，最后嚴格按照合同規(guī)定的結算方法和標準進行工程結算。二是結算審查工作，要嚴格執(zhí)行審查制度和尾款會簽制度，避免結算賬目出現重項、漏項，確保結算質量。

結束語

綜上所述，在激烈的競爭環(huán)境中，房地產企業(yè)必須適應市場發(fā)展的腳步，從自身條件出發(fā)，不斷創(chuàng)新控制建安成本的措施，才能增強市場競爭力，得以穩(wěn)定生存和長遠發(fā)展。

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