城鎮(zhèn)化中住房制度的理論分析框架和相關(guān)政策建議

◎ 黃海洲 汪 超 王 慧

當(dāng)前住房制度面臨的問題

過去十幾年來，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，對(duì)中國(guó)GDP 的貢獻(xiàn)不斷增加，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，與此同時(shí)，居民的人均居住面積也在擴(kuò)大，但居民可支配收入上漲的速度遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)增速，房屋支付率在下降，買不起房仍是難題。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨兩個(gè)方面的問題，一方面是住房市場(chǎng)自身面臨的問題，另一方面則是住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展之間的矛盾。

（一）住房市場(chǎng)面臨的問題

我們認(rèn)為目前的住房市場(chǎng)主要面臨著五大問題：

商品房房?jī)r(jià)過高。房?jī)r(jià)上漲有多方面原因，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期因素、政策推動(dòng)因素、貨幣因素、土地因素及供需等。此外，房子的金融屬性在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中得到不斷加強(qiáng)，逐漸成為居民一種保值增值的投資資產(chǎn)，從而更加推高了房?jī)r(jià)。

住房保障效率低下。目前我國(guó)保障性住房的供需缺口仍然較大。這主要是因?yàn)楸Ｕ闲宰》侩y以像商品房一樣給地方政府帶來經(jīng)濟(jì)回報(bào)，在財(cái)政缺口的緊迫壓力和高額土地收益的誘惑下，“民生”被讓位于“經(jīng)濟(jì)”。

住房分配不平衡。由于較大的貧富差距，使得少數(shù)人占據(jù)了多數(shù)房，住房空置率高，也造成對(duì)社會(huì)資源的浪費(fèi)。

住房向福利化倒退。福利房與商品房之間巨大價(jià)差正成為一種強(qiáng)力的刺激和驅(qū)動(dòng)將已被房改政策封存多年的福利分房沖動(dòng)重新喚起。近幾年，一些部委、央企甚至于高校進(jìn)行帶有福利性質(zhì)的分房和建房，引起了廣泛的社會(huì)討論。

住房消費(fèi)過于超前。主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：（1）首次購房年齡偏低。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與光大銀行2010年合作完成的一份報(bào)告顯示，北京首套房貸者的平均年齡只有27 歲，而在英國(guó)為37 歲，在德國(guó)和日本為42 歲。反映在房?jī)r(jià)不斷攀高背景下，大多數(shù)人存在購房恐慌心理，購房需求提前釋放。（2）商品房單套面積較大，國(guó)內(nèi)的住房面積通常都能達(dá)到90—120 平方米，面積過大，遠(yuǎn)超日本、韓國(guó)和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的水平。

（二）住房市場(chǎng)與社會(huì)發(fā)展之間的矛盾

除了住房市場(chǎng)自身的問題之外，住房與社會(huì)發(fā)展之間的矛盾也是目前面臨的難題：

首先，地方政府房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。2011年間600 多個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，但絕大多數(shù)市政府將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)定為增幅不高于或低于GDP 增幅與人均可支配收入增幅，被稱為漲價(jià)目標(biāo)或者漲價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，這些調(diào)控目標(biāo)與社會(huì)預(yù)期存在較大落差。

其次，調(diào)控對(duì)自住性住房需求存在一定的積壓效應(yīng)。目前首套房貸款首付比例、貸款利率和公積金貸款購房的利率仍高于2008—2011年的利率水平，這使得首套房信貸門檻提高，購房成本增加，負(fù)擔(dān)、壓力增大，抵消了消費(fèi)者因房?jī)r(jià)增幅回落可獲得的受益空間，使首套購房者難以分享房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的成果。

第三，保障性住房融資與管理機(jī)制不健全。目前我國(guó)保障性住房建設(shè)尚未形成一套完備的金融支持政策體系。保障性住房建設(shè)融資渠道不暢，特別是出租型保障性住房，資金投入大、利潤(rùn)少且回收期長(zhǎng)，甚至無利潤(rùn)或負(fù)利潤(rùn)，又缺乏相應(yīng)的擔(dān)保和保險(xiǎn)政策，沒有明確的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償機(jī)制和激勵(lì)機(jī)制。

住房制度的演進(jìn)及面臨的挑戰(zhàn)

過去十幾年住房制度也發(fā)生了一系列的重大變化，按時(shí)間排序可大致分為四個(gè)關(guān)鍵年：

第一個(gè)關(guān)鍵年是在1998年，國(guó)發(fā)23 號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該《通知》停止了福利分房制度，是住房制度的一次根本性變革。

第二個(gè)關(guān)鍵年是2003年，國(guó)發(fā)l8 號(hào)文《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，首次明確將房地產(chǎn)定位成國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，提出要“充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要意義。房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動(dòng)力強(qiáng)，已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)?！?/p>

第三個(gè)關(guān)鍵年是2008年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，但在金融危機(jī)爆發(fā)后，為了維持穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，國(guó)家政策迅速從“兩防”改為了“一保”，即保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)政策的態(tài)度也相應(yīng)改變。

第四個(gè)關(guān)鍵年是2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策達(dá)到歷史上最嚴(yán)厲水平。從政府的態(tài)度可以看出，這次房?jī)r(jià)調(diào)控是堅(jiān)決的，從政府政策出臺(tái)的力度和密集度透露出一種信息：房?jī)r(jià)不降，調(diào)控不停。

值得注意的是，無論是l998年、2003年，還是2008年、2010年，當(dāng)時(shí)的住房政策變化都基本上是反應(yīng)式的，是對(duì)危機(jī)環(huán)境下的“條件反射”，而非基于頂層設(shè)計(jì)。

2013年是“十二五”規(guī)劃的關(guān)鍵一年，在經(jīng)濟(jì)全球化、區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化、貿(mào)易自由化的大背景下推進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，必然面臨許多新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇。黨的十八大報(bào)告中己明確提出了未來的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方向：即“堅(jiān)持走中國(guó)特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路，推動(dòng)信息化和工業(yè)化深度融合、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化良性互動(dòng)、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化相互協(xié)調(diào)，促進(jìn)工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化同步發(fā)展?！笨梢娡七M(jìn)城鎮(zhèn)化是未來一段時(shí)間我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)化的一條主線，而城鎮(zhèn)化的穩(wěn)步推進(jìn)離不開住房制度的頂層設(shè)計(jì)。

住房制度的理論框架設(shè)計(jì)和政策建議

（一）理論框架設(shè)計(jì)

我們把住房制度所涉及的方方面面抽繭剝絲后，剩下的其實(shí)就是三個(gè)最核心的要素：地權(quán)、房權(quán)和稅收。根據(jù)這三個(gè)要素，我們構(gòu)建了住房制度的三維模型，任何住房制度的設(shè)計(jì)都可以包含于三個(gè)核心要素之中。

地權(quán)：主要是指土地所有權(quán)，可以分為完全私有，部分私有和完全國(guó)有。

由于我國(guó)土地所有權(quán)均為國(guó)有集體所有，因此我們根據(jù)支付土地出讓金的方式劃分為全額、部分、無。

房權(quán)：主要是指不包含土地的房屋，即地上部分，可以分為全產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)。

稅收：稅種包括交易環(huán)節(jié)稅、持有環(huán)節(jié)稅、以及針對(duì)租金收入的所得稅等等。稅率可以分為高、中、低、負(fù)四檔。當(dāng)稅收為負(fù)時(shí)，其實(shí)就是住房補(bǔ)貼。

我們將此作為后續(xù)分析和頂層設(shè)計(jì)的理論框架。

（二）中國(guó)特色的住房制度頂層設(shè)計(jì)

以下我們結(jié)合地權(quán)、房權(quán)和稅收三維模型，分別針對(duì)不同市場(chǎng)類型（商品房市場(chǎng)和保障房市場(chǎng)）和住房類型（商品房、租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房含兩限房、廉租房），希望可以提出有效的住房制度解決方案（見圖）。

1.商品房

（1）定位

商品房對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是最高收入，中高收入，以及少部分的中等收入家庭。目前中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)接近1，但是由于最高收入家庭通常擁有多套住房，與此同時(shí)，保障房體系不完善，大部分家庭（不論是否具有支付能力）都瞄準(zhǔn)了商品房市場(chǎng)。這種結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)配一方面使得商品房市場(chǎng)過度發(fā)展，另一方面又突顯了商品房供不應(yīng)求。

商品房應(yīng)該屬于“全額土地出讓金+全產(chǎn)權(quán)+低／中／高稅收”的組合。

目前我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地采用招拍掛出讓方式，開發(fā)商拍地時(shí)向地方政府支付土地出讓金，使用權(quán)通常分為70年和40年兩種；稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，而在持有環(huán)節(jié)較少且稅率低。先不論給房產(chǎn)權(quán)設(shè)定一定年限的合理性，畢竟其對(duì)供需基本沒有影響；而土地政策涉及地方政府財(cái)政問題，因此一時(shí)間也難以做出較大的變革。那么，唯有從稅收角度改變政策。

（2）稅收的必要性

與別國(guó)比較，中國(guó)住房的交易成本處于中等水平，但是持有成本處于最低水平。正是因?yàn)槿绱耍罡呤杖肴巳簱碛卸嗵鬃》?，并且還在房?jī)r(jià)下降時(shí)繼續(xù)買入，而一些中高收入和中等收入家庭卻無法擁有自己的住房（中低收入以下的家庭的住房問題應(yīng)該通過保障房體系解決，不在這里考慮）。這種結(jié)構(gòu)上的錯(cuò)配使得大部分房子空置，極大的浪費(fèi)了社會(huì)資源。與其直接調(diào)控房?jī)r(jià)，不如使用稅收工具調(diào)控供需。物業(yè)稅的征收可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置、為地方政府的財(cái)政收入提供穩(wěn)定長(zhǎng)期的來源，同時(shí)可以增加房地產(chǎn)投機(jī)成本，起到抑制房?jī)r(jià)的作用。長(zhǎng)期來看，征收物業(yè)稅是大勢(shì)所趨。

（3）政策建議：使用物業(yè)稅調(diào)節(jié)商品房供需結(jié)構(gòu)

征收條件：產(chǎn)權(quán)界定明晰，稅率稅基合理，違規(guī)懲戒有力。首先，在開征物業(yè)稅之前要理順?biāo)袡?quán)的關(guān)系。對(duì)集體所有的農(nóng)基地，小產(chǎn)權(quán)房等要明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，對(duì)家庭擁有房產(chǎn)的數(shù)量和價(jià)值都要有系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)，為征稅做好法律基礎(chǔ)。其次，在制度制定方面，建立物業(yè)評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)稅率的制定要考慮居民的支付能力和地方政府的財(cái)政需求，同時(shí)，地方財(cái)政要公開透明化，建立更直接的納稅人監(jiān)督機(jī)制。再次，在實(shí)際操作過程中，要建立高效率的收稅平臺(tái)，要完善法律制度督促納稅行為。任何一方面都是一個(gè)復(fù)雜的過程，需要反復(fù)討論和驗(yàn)證，因此先采用試點(diǎn)，再全國(guó)推廣更為實(shí)際。

征收范圍：自住房可以享受一定的優(yōu)惠，以區(qū)別擁有多套物業(yè)的情況。例如：對(duì)首次購房者購房稅費(fèi)相應(yīng)減少，免物業(yè)稅；對(duì)兩套住房以內(nèi)的家庭免物業(yè)稅；對(duì)兩套住房以上的家庭采用累進(jìn)稅率，根據(jù)擁有住房套數(shù)的增加相應(yīng)提高稅率；對(duì)于別墅等特別高檔的住宅，可以按照國(guó)際上的普遍做法，征收高于2.5%的稅率。各省市可以根據(jù)自身的實(shí)際情況確定不同的稅率及其累進(jìn)方式，以體現(xiàn)區(qū)域差別性。

2.租賃房

（1）定位

租賃房對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是最高收入和中高收入家庭（供給方），以及中等收入和中低收入家庭（需求方）。最高收入和部分中高收入家庭可能擁有多套房，可以成為這個(gè)市場(chǎng)的供給方；而部分中等收入和中低家庭可能還未買房，或者本身可能已經(jīng)有房，但是因?yàn)楣ぷ骰蛘邔W(xué)習(xí)等地點(diǎn)距離居住地太遠(yuǎn)，因此需要在再租一套房，從而成為這個(gè)市場(chǎng)的需求方，這種需求可能是短暫的，也可能是長(zhǎng)期的。

租賃房對(duì)于供給方而言，應(yīng)該屬于“全額土地出讓金+全產(chǎn)權(quán)+低稅收”的組合；而對(duì)于需求方來說，應(yīng)該屬于“無土地出讓金+無產(chǎn)權(quán)+零稅收”的組合。目前我國(guó)商品房租賃市場(chǎng)的不規(guī)范主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是租金的稅率太高。如果出租房的業(yè)主進(jìn)入一個(gè)規(guī)范的租賃市場(chǎng)，就要為租金收入支付20%所得稅，考慮到業(yè)主還需要支付中介費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等，同時(shí)還要承受租戶對(duì)房屋保護(hù)不夠而帶來的加速折舊，考慮這些之后的租金收入就顯得過于微薄；二是對(duì)出租者的保護(hù)不夠。例如擅自改變房屋用途，把別墅改成集體宿舍等等，從而導(dǎo)致了很多業(yè)主寧愿房子空置，也不愿進(jìn)入租賃市場(chǎng)。三是對(duì)租戶的保護(hù)也不夠。合同通常比較短期，到期后出租者可以任意提升租金或者終止合同，這樣租戶就需要再次花時(shí)間找房子，成本提高，因此，大多數(shù)人都傾向于買房而不是租房。

（2）必要性

由于最近幾年我國(guó)商品房市場(chǎng)發(fā)展過快，房?jī)r(jià)大幅上漲，不少高收入人群將買房作為一種投資的途徑，追求的是房?jī)r(jià)上漲帶來的資本升值，但是也導(dǎo)致很多房屋空置，形成了很大的資源浪費(fèi)。規(guī)范租賃市場(chǎng)，積極促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，可以更好地運(yùn)用存量房產(chǎn)，提高資源使用效率。

（3）政策建議：鼓勵(lì)商品房租賃市場(chǎng)的發(fā)展

建議應(yīng)該使用低稅收或者補(bǔ)貼鼓勵(lì)擁有多套房的業(yè)主進(jìn)入租賃房市場(chǎng)，從而加大房屋的供給。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，如法國(guó)，僅出租一套房屋的房主可以免稅。如德國(guó)，擁有房屋兩年以上的房主出租房屋時(shí)租金可以免稅。大部分國(guó)家都允許房主從稅賦中扣除各種費(fèi)用，這些費(fèi)用包括房屋折舊、貸款利息、房屋維修費(fèi)、管理費(fèi)及保險(xiǎn)等。一個(gè)規(guī)范的租賃市場(chǎng)也可在一定程度上緩解中等收入和部分中高收入家庭的買房需求，對(duì)高房?jī)r(jià)也有一定的抑制作用。

3.經(jīng)濟(jì)適用房（含兩限房）

（1）定位

經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是中等收入和中低收入家庭。中等收入和中低收入家庭在我國(guó)占比大，對(duì)于商品房缺乏支付能力；但與最低收入家庭還不一樣，在一定的金融支持下，他們對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房有一定的承受能力。因此這部分家庭的住房問題就需要用經(jīng)濟(jì)適用房來解決。

經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該屬于“部分土地出讓金+部分產(chǎn)權(quán)+負(fù)稅收”的組合。經(jīng)濟(jì)適用房采用產(chǎn)權(quán)限制，成本定價(jià)的方式。政府擁有部分的地權(quán)和房權(quán)，因此減少土地出讓金。并且配合金融支持或者社會(huì)保障支持，相當(dāng)于負(fù)稅收。自住一定年限后，房屋可以在二級(jí)市場(chǎng)交易，交易時(shí)的收益按照土地使用權(quán)和房產(chǎn)權(quán)的比例與政府分配。

（2）必要性

適合政府的投入能力。我國(guó)目前經(jīng)濟(jì)適用房（含限價(jià)房）的建設(shè)由政府出地及稅費(fèi)減免，而其發(fā)展滯后的最大的問題就在于資金投入不足使得建設(shè)無法開展。如果經(jīng)濟(jì)適用房定位于政府只擁有部分產(chǎn)權(quán)，那么政府仍可以取得部分土地出讓收入，也符合政府的投入能力。

符合居民的支付能力。我國(guó)目前地價(jià)占總房?jī)r(jià)的比例大約在20%～50%，這部分若能減半，居民的購買能力將大幅提升，相比商品房更加適應(yīng)中等收入和中低收入家庭的支付能力。而與現(xiàn)在經(jīng)適房建設(shè)政府出地及稅費(fèi)減免相比，政府收取部分土地出讓金，經(jīng)適房的房?jī)r(jià)也會(huì)有一定的提高，擠出的這部分需求（主要是最低收入家庭）則由廉租房來解決。

（3）政策建議：改變產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，加大金融支持

制度方面：改變產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，對(duì)保障性住房建設(shè)立法支持。在保障性住房發(fā)展順利的國(guó)家都非常重視法制建設(shè)，政府通過立法給予了保障性住房大力支持，保證了政策的權(quán)威性和有效性，并且在保障性住房定義、保障對(duì)象界定、住房保障的具體形式和操作方式等方面均有詳盡、可執(zhí)行性強(qiáng)的規(guī)定。

供給方面：保障房建設(shè)要因地制宜。我們根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的35個(gè)城市2011年人均收入、家庭平均人數(shù)以及平均房?jī)r(jià)來計(jì)算90 平方米，30%首付，20年貸款，貸款利率8 折下的家庭月供收入比，計(jì)算結(jié)果顯示，三、四線城市家庭月供收入比較低，對(duì)商品房承擔(dān)能力較強(qiáng)，而一、二線城市的月供收入比則偏高。因此，一線城市和部分房?jī)r(jià)較高的城市更應(yīng)該擴(kuò)大保障性住房在整個(gè)住房市場(chǎng)中的比例；而三、四線城市保障性住房比例可適當(dāng)降低。建筑面積也要因地制宜，同時(shí)考慮到5年后可上市交易，完全按照60 平方米建設(shè)恐怕難以滿足居住要求，以及未來在市場(chǎng)上的出售需求。

需求方面：加大金融支持力度。世界上絕大部分國(guó)家都把信貸支持作為提高低收入者住房支付能力的重要手段。不管是直接買房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼，還是低首付、低息甚至零利率貸款，抑或政府為購房者提供住房抵押貸款的擔(dān)保，對(duì)中低收入家庭的購房或者租房需求提供了有力的資金支持。我國(guó)目前的公積金制度就是立足于解決居民的住房問題，但其作用沒有得到最大程度上的發(fā)揮，未來應(yīng)該更加充分發(fā)揮公積金的作用。甚至可以設(shè)想把養(yǎng)老金與公積金結(jié)合管理，年輕時(shí)買房，年老時(shí)養(yǎng)老，從而解決人生的兩大重要問題。

4.廉租房：

（1）定位

廉租房對(duì)應(yīng)的應(yīng)該是最低收入家庭。最低收入家庭對(duì)居住的要求很低，也最容易提升滿意度?？紤]到未來城鎮(zhèn)化的發(fā)展，初來城市的農(nóng)民工根本無力購買住房，這部分人的住房需求也應(yīng)該通過廉租房來解決。

廉租房應(yīng)該屬于“無土地出讓金+無產(chǎn)權(quán)+負(fù)稅收”的組合。廉租房的土地和建設(shè)資金均由政府提供，因此所有者為政府。負(fù)稅收，即保障補(bǔ)貼，可分為實(shí)物配租和租金補(bǔ)貼，主要以實(shí)物方式，結(jié)合發(fā)放租賃補(bǔ)貼。實(shí)物配租是指以政府核定的低租金租賃給城市最低收入家庭，只租不售。租金補(bǔ)貼是指對(duì)目標(biāo)人群發(fā)放補(bǔ)貼。

（2）必要性

配合我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程。與老一代農(nóng)民工不同，新生代農(nóng)民工更傾向于留在城市。所謂新生代農(nóng)民工主要指80 后的農(nóng)村勞動(dòng)力，他們目前已經(jīng)占到外出農(nóng)民工總數(shù)的58.4%，將逐漸成為外出農(nóng)民工的主體。他們大多沒有從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)和經(jīng)驗(yàn)和技能，因此，即使經(jīng)濟(jì)形勢(shì)波動(dòng)，就業(yè)形勢(shì)惡化，新生代農(nóng)民工也很少會(huì)返鄉(xiāng)務(wù)農(nóng)。他們脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和向城市流動(dòng)已經(jīng)成為一個(gè)不可逆轉(zhuǎn)的過程。新生代農(nóng)民工最大的需求就兩個(gè)：一是工作，二就是家。通過廉租房的模式有效解決農(nóng)民工的住房問題。

維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。解決最低收入人群的居住問題，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定意義重大。

（3）政策建議：增加供給是關(guān)鍵

立法支持，加大供給。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房還有所不同，廉租房土地和建設(shè)資金均由政府提供，因此廉租房成為對(duì)資金需求最迫切的保障性住房，如果資金投入不足，廉租房所受影響最大。大力建設(shè)廉租房，資金投入和土地分配都要落實(shí)。

把流動(dòng)人口納入保障。隨著我國(guó)各城市間以及城鄉(xiāng)間人口流動(dòng)性的加強(qiáng)，城市中外來務(wù)工者和農(nóng)民工的住房需求由于在保障范圍外而得不到滿足，僅僅是“有本地戶籍的城鎮(zhèn)人口”的保障范圍將逐漸不能適應(yīng)社會(huì)的變化。當(dāng)?shù)褪杖氲牧鲃?dòng)人口租住的偏遠(yuǎn)地區(qū)的廉價(jià)房屋由于城市化進(jìn)程推進(jìn)或者修建保障性住房而拆遷后，這部分人群被迫移居更遠(yuǎn)的郊區(qū)，推動(dòng)郊區(qū)房租的上漲，居住條件進(jìn)一步惡化。因此，惠及非當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口的保障將是未來保障性住房發(fā)展的方向。