華潤置地：遙望新鴻基

文│劉大苗

2月5日，華潤置地公布稱，旗下一家非全資子公司作為借款人，與一家銀行訂立貸款融資協(xié)議，獲得了一筆期限為3年的11.6億港元貸款。五天前，華潤剛與一家銀行訂立40億港元的貸款融資協(xié)議，貸款期限為3年。和華潤去年的8筆貸款一樣，華潤的這兩筆融資都將貸款提供方稱之為“一家銀行”。去年全年，華潤置地通過銀行貸款，共取得了約103億港元的融資，期限大都在2-3年。

伴隨著連續(xù)融資，是土地市場的連續(xù)出手。2月7日，華潤置地下屬全資子公司聯(lián)手廣東鐵建，以26億元的價格拿下廣州國際金融城A007地塊，首度進(jìn)入廣州。1月28日，華潤置地宣布與黑石設(shè)立的合資公司，以超過30億元的價格購得江蘇省南通市的一幅商辦土地。這筆交易于去年10月簽署了投資意向，不久前才獲得商務(wù)部審批。此外，去年年底，華潤置地旗下公司以5.07億元競得密云縣水源路南側(cè)一居住、商業(yè)金融用地。

在“500億元俱樂部”中，華潤置地?zé)o疑是最為兇悍的一家。根據(jù)上市公司簡報，華潤置地2012全年合約銷售額達(dá)522億元，同比增長45%，銷售增長高于中海發(fā)展的29.84%銷售同比增長。華潤今年擬推新項目共9個，全年可售資源約為800億元，距離第一陣營已越來越近。

10年轉(zhuǎn)型：內(nèi)地新鴻基

商業(yè)地產(chǎn)比例的逐年增加，無疑是前幾年華潤置地增長緩慢的要原因，這種情形從去年便已基本結(jié)束，已經(jīng)進(jìn)入到轉(zhuǎn)型后期。

作為中國最早開始商業(yè)物業(yè)開發(fā)的開發(fā)商，2004年以來，華潤置地改變了以往專注住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式，轉(zhuǎn)型以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)帶動住宅地產(chǎn)，而華潤萬象城就是其代表作。深圳萬象城歷時8年、總投資達(dá)60億港元、總建筑面積50萬平方米，定位中高端群體，吸引了眾多國際頂級、二線及國內(nèi)優(yōu)秀商業(yè)品牌，一經(jīng)問世，并迅速成為全國商業(yè)Shopping Mall的標(biāo)本。

轉(zhuǎn)型近10年，華潤置地走的租售并舉之路，已越來越像香港的新鴻基。根據(jù)北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹的研究，新鴻基花了20多年完成了租售并舉的轉(zhuǎn)型，其轉(zhuǎn)型前期是80%的金融資源都用于開發(fā)物業(yè)的擴(kuò)張，在集中轉(zhuǎn)型期是把80%的資金都用于投資物業(yè)的拓展，只有20%的用于維持物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和必要現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)，這個新鴻基的土地儲備規(guī)模是不升反降的。

進(jìn)入2010年，華潤置地便已到了這個階段。經(jīng)過數(shù)年探索，2010年，在針對住宅的調(diào)控政策愈演愈烈的政策背景下，華潤置地在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投入驟然加大，商業(yè)地產(chǎn)布局迅猛提速。從此前不到10%的商業(yè)面積逐年提升，目前華潤置地住宅與商業(yè)的比例達(dá)6∶4。

在這個階段，為了保證現(xiàn)金流，每年可售樓盤的去化要達(dá)到80%。這完全符合華潤置地過去三年來的表現(xiàn)。中銀國際的數(shù)據(jù)顯示，2010-2012年華潤置地的去化率超過平均水平達(dá)到70%左右。

只不過差別在于，新鴻基在放棄了開發(fā)物業(yè)的高增長，根本目的就是要降低外部融資的依賴度，這樣可以應(yīng)對外部沖擊。而華潤置地以增加負(fù)債（低成本融資）的方式選擇了租售兩大業(yè)務(wù)同時增長。

根據(jù)杜麗虹的研究，在完成集中轉(zhuǎn)型之后，會進(jìn)入到相對平穩(wěn)的狀態(tài)。在這個階段，在資金投入上租售的比例是5∶5，這樣的平衡投資結(jié)構(gòu)也就形成了相對平衡的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。新鴻基轉(zhuǎn)型完成后，持有型物業(yè)在它的總資產(chǎn)占比大概是達(dá)到40%-50%之間的水平，每年新鴻基有80多億元的凈租金收益就可以應(yīng)對各式各樣的沖擊。

去年初，在香港召開業(yè)績發(fā)布會。華潤置地主席王印表示，商業(yè)地產(chǎn)仍是華潤未來發(fā)展重點，未來，華潤置地將每年新開1-2個持有型物業(yè)，通過穩(wěn)定持續(xù)的租金收益，提高抵抗行業(yè)周期波動風(fēng)險的能力。

數(shù)據(jù)顯示，目前華潤置地的租金收入增長強(qiáng)勁，2012年1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長30.5%。華潤置地高層表示，到2015年，其商業(yè)地產(chǎn)對公司的利潤貢獻(xiàn)將達(dá)到40%，也就是說，2015年，一個內(nèi)地新鴻基問世。

數(shù) 據(jù)

30.5%

2012年1至10月總租金收入為28.7億港元，同比增長30.5%。華潤置地高層表示，到2015年，其商業(yè)地產(chǎn)對公司的利潤貢獻(xiàn)將達(dá)到40%，也就是說，2015年，一個內(nèi)地新鴻基問世。

商業(yè)帝國

整個華潤集團(tuán)，下屬五家房地產(chǎn)公司，但華潤置地是唯一一家上市公司，由此成為華潤集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心運作平臺。瑞信的研究報告認(rèn)為，華潤置地旗下購物中心的位置、內(nèi)部回報率勝同業(yè)，其商場內(nèi)部回報率約20%，高過恒隆、九倉及凱德商用的10%，若計及潤地用住宅部分資金支持購物中心建設(shè)的模式，整合后的項目內(nèi)部回報率會更高。

母公司強(qiáng)大的實力，深圳萬象城的成功運作，確實收獲了一些戰(zhàn)略合作伙伴，使得商業(yè)地產(chǎn)招租便得更為簡單。此外，華潤集團(tuán)旗下?lián)碛谐小儇?、美容健康、咖啡店、酒窖等多個零售業(yè)態(tài)，豐富的零售經(jīng)驗和零售資源，成為其發(fā)展綜合體商業(yè)地產(chǎn)的先天優(yōu)勢，可以保證開業(yè)率及開業(yè)速度，成為快速擴(kuò)張的基礎(chǔ)。

華潤“集團(tuán)孵化”的雙贏模式

華潤置地融資優(yōu)勢

2009年6月成立的目前華潤零售集團(tuán)隸屬于華潤創(chuàng)業(yè)，旗下?lián)碛腥A潤萬家、蘇果、Vango、Ole、中藝、華潤堂、Leonardo等商號。2009年，華潤集團(tuán)加強(qiáng)了集團(tuán)內(nèi)零售業(yè)務(wù)的整合，華潤創(chuàng)業(yè)完成與母公司華潤集團(tuán)的資產(chǎn)互換，收購了華潤集團(tuán)的家世界，獲得資產(chǎn)總值約49億元的超市業(yè)務(wù)和380家門店，并加強(qiáng)了超市業(yè)態(tài)以外的業(yè)態(tài)擴(kuò)張。這些商業(yè)品牌都是華潤置地招商方面的合作伙伴，而現(xiàn)實情況是，華潤每開業(yè)一個萬象城，就會有華潤系的諸多商業(yè)品牌進(jìn)駐。

華潤置地目前已經(jīng)具有了清晰的產(chǎn)品線：萬象城、五彩城、PLUS365商業(yè)中心三個系列。

萬象城的定位是都市綜合體，輻射整個城市的客群，業(yè)態(tài)比較高端。目前已經(jīng)進(jìn)入深圳、杭州、成都、青島、重慶、西安等15個城市。五彩城的定位是區(qū)域商業(yè)中心，立足于一線城市的區(qū)域中心或二三線城市的核心地段，以區(qū)域內(nèi)的家庭消費群體為目標(biāo)，同時滿足區(qū)域商務(wù)人群和流動人群的消費需求；PLUS365商業(yè)中心定位于社區(qū)商業(yè)。

在這一產(chǎn)品策略下，華潤置地的商業(yè)帝國愈發(fā)明顯。在華潤置地目前已經(jīng)建成在營的出租物業(yè)當(dāng)中，北京、上海和深圳這3個一線城市占有絕對的比重，近90萬平方米的面積相當(dāng)于華潤置地在營出租物業(yè)面積的51%。目前京、滬兩地的投資物業(yè)約有30萬平方米在建。

在深圳，去年年底華潤置地以六大項目集中巡展的方式，首次向外界高調(diào)地展示了在深圳區(qū)域戰(zhàn)略的布局。未來10年，華潤置地將投資近1000億元開發(fā)1000萬平方米的商業(yè)綜合體項目。

華潤置地在一線城市出租型物業(yè)的布局已接近完成，同時，二三線城市也加緊布局：其中，最為突出的是成都、合肥和重慶這3個城市，在建投資物業(yè)面積均超過或接近30萬平方米，三地總的在建面積占到全國的30%。

低成本融資與集團(tuán)孵化

對于頻繁拿地，華潤置地副總裁謝驥有這樣的說法：“我們不會為了比如一年要開多少個萬象城這個目標(biāo)而盲目拿地，每選擇一個地塊都會審慎地考查區(qū)域的消費潛力。如果說土地和房子是面粉和面包，我們不會因為面粉比面包貴了就不買地，也不可能無論面粉怎么貴都要買。資金不是主要問題?！?/p>

華潤的資金壓力并沒有謝驥言談中的那么輕松，華潤要想持有大量經(jīng)營性物業(yè)，仍然會面臨資金難題。根據(jù)華潤置地2012年半年報，截至去年6月底，華潤置地現(xiàn)金及銀行結(jié)存近198億港元，但一年內(nèi)到期的銀行借貸也同樣高達(dá)185億港元。也就是說，如果不考慮存貨和應(yīng)收賬款，華潤置地的現(xiàn)金償債壓力并不輕松。

解決資金問題，央企優(yōu)勢確實明顯。除了通過可售物業(yè)的快速變現(xiàn)來支撐資金鏈，更重要的則是低成本融資，根據(jù)2012年的8筆貸款融資，華潤的有息負(fù)債利率只有4%左右，而最近的兩筆融資據(jù)稱沒有超過5.5%。2011年的融資成本更低，只有3.6%。這是業(yè)內(nèi)其他公司無法比擬的，對數(shù)房地產(chǎn)公司的融資成本多在10-15%之間。

華潤置地的融資優(yōu)勢顯然得益于其央企背景優(yōu)勢和母公司的信用與金融優(yōu)勢，當(dāng)然也和本身商業(yè)模式優(yōu)勢有關(guān)。首先華潤集團(tuán)旗下的華潤信托、華潤萬家等華潤集團(tuán)子公司結(jié)余資金可互相拆借，這為華潤置地提供了獲取資金的便利性。

華潤置地除了有住宅銷售收入，還有租金收入，租金收入在當(dāng)前市況不好時給華潤置地提供了穩(wěn)定的現(xiàn)金流。一位華潤置地的高管告訴記者：“租金收入在去年就可以給我們帶來超過兩倍的利息支付能力?！?/p>

除了資金方面的“孵化”，集團(tuán)對華潤置地的孵化一直都是以“戰(zhàn)略”形式存在。

“孵化戰(zhàn)略”即充分利用集團(tuán)的資金實力優(yōu)勢，讓一些土地先期由華潤集團(tuán)出面購買、持有，并進(jìn)行先期開發(fā)，在初步完成先期高度占用現(xiàn)金流的孵化過程后，等到項目比較成熟時再按市場價格轉(zhuǎn)入公司，以支持旗下相應(yīng)公司的發(fā)展。

“這種企業(yè)孵化模式，也可以看做‘先放后取’的商業(yè)模式，”高通智庫總經(jīng)理張宏說道?！捌湓谕恋?、金融杠桿上的使用，以及與資本運作的有效結(jié)合，突破了子公司的實力限制。為旗下公司華潤置地、華潤萬家的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張?zhí)峁O大的資金支持。同時也使華潤集團(tuán)在資本投入上獲得高回報，沉淀資金得到有效使用?！?/p>

在早期，華潤集團(tuán)更多是用項目來孵化，即資產(chǎn)注入。2004年至2010年，華潤集團(tuán)對華潤置地進(jìn)行了6次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)金額高達(dá)234億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到60億港元，其余部分主要通過向集團(tuán)配股完成。6次資產(chǎn)注入使華潤置地增加了1445萬平方米的土地儲備。雖然華潤置地向集團(tuán)返回少量現(xiàn)金，但從資金使用成本與資產(chǎn)溢價的角度，華潤集團(tuán)與華潤置地同時實現(xiàn)雙贏。

而且，這一孵化戰(zhàn)略正在并仍將繼續(xù)，去年11月30日，華潤置地以港幣21.17億元的價格收購母公司一家控股公司股權(quán)，從而獲取南寧華潤中心大型商業(yè)項目55%股權(quán)。

中銀國際的數(shù)據(jù)顯示，2012年華潤置地共有1200萬平方米建筑面積在建，預(yù)計2013年公司的可售建筑面積將達(dá)到1400萬平方米，貨值達(dá)到1300億人民幣。數(shù)據(jù)顯示，2011-2012年華潤置地的去化率超過平均水平在70%左右，今年的銷售成績，應(yīng)該不會距離千億太遠(yuǎn)。