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    論房地產企業(yè)資金管理

    2013-08-15 00:50:50翟建國
    合作經濟與科技 2013年19期
    關鍵詞:融資資金管理

    □文/翟建國

    (河北娜美房地產開發(fā)有限公司 河北·石家莊)

    我國城市化的發(fā)展,使房地產行業(yè)得到了迅猛發(fā)展,成為中國經濟的支柱產業(yè)之一。房企被政策和市場夾在中間,承擔著調控的絕大部分壓力。如何擺脫困境,管理企業(yè)現(xiàn)金流成為解決這個問題的關鍵。優(yōu)化企業(yè)現(xiàn)金流管理,使企業(yè)在未來競爭中處于優(yōu)勢。

    一、房地產行業(yè)特征分析

    1、房地產項目投入大。房地產業(yè)是一個高度資金密集性行業(yè),所需成本高。首先土地拍賣,購入土地使用權,一次性支付巨額土地出讓金。接下來是交納各種前期規(guī)費,舊房拆遷辦理項目立項、用地許可、規(guī)劃許可、施工許可、預售許可,然后才能進入收款程序。達到預售之前,房企墊付資金達到項目總成本的60%以上,預售后,交納12%~16%的營業(yè)稅和土地增值稅等,對房地產企業(yè)的資金要求相當大。

    2、房地產項目建設周期長。房地產項目從拍地、開發(fā)建設到銷售,受各種因素的制約,通常需3~5年的時間,如通過出租獲得租金收回投資則時間更長。房企沉淀在開發(fā)存貨上的資金會很大。

    3、房地產項目變現(xiàn)風險大。相對于其他商品而言,由于房地產一般要經過一個合理的較長時間才能在市場上脫手,其資產很難在短期內變現(xiàn),如果急于脫手,損失不可避免,這樣房地產項目就存在變現(xiàn)力風險。變現(xiàn)力在很大程度上考驗著房企的資金承受力。

    二、國家調控政策的影響

    1、政府宏觀調控政策旨在保持房地產業(yè)、國家社會經濟健康穩(wěn)定發(fā)展,對于有實力、有長遠發(fā)展計劃的大型公司長期看應該是利大于弊,短期內或將產生不確定影響。企業(yè)應對國家相關土地、金融、稅收政策變化進行研究,調控土地儲備策略和開發(fā)進度,避害趨利。

    2、房地產行業(yè)的發(fā)展和房地產項目的建設,事關國民經濟和國計民生,國家和地方政府根據現(xiàn)實情況對房地產行業(yè)進行宏觀調控和政策引導,使得房地產項目從立項開始,各個環(huán)節(jié)都受到直接約束和控制。所有的這些政策對房地產的資金要求都很高,支付環(huán)節(jié)提前和增加了,收款環(huán)節(jié)推遲了。

    三、房地產企業(yè)進行資金管理的必要性和緊迫性

    1、基于房地產行業(yè)的特征,投入大、建設周期長,銷售回籠資金慢,房地產企業(yè)幾乎不可能完全依靠自有資金進行發(fā)展。房地產企業(yè)進行IPO和股權再融資的限制較多,門檻較高,中小房地產企業(yè)風險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題,通過上市解決資金來源幾乎不可能,目前企業(yè)大多從銀行借款進行負債融資,這導致企業(yè)資產負債率過高,房企龍頭萬科的資產負債率2011年三季度高達80%,其他一般房企高達90%以上,如此高的負債率已經壓縮了其進一步借貸融資的空間。伴隨著高負債的是高風險,銀行對房企的信貸條件也是從緊審批,目前利率上浮比例已達到50%或60%,直接加大了房地產企業(yè)的財務壓力和財務風險。

    2、房地產企業(yè)的管理人員資金意識淡薄,并未在頭腦中樹立資金成本、利息、時間價值等觀念,使資金管理成為企業(yè)管理中的一個薄弱環(huán)節(jié),具體表現(xiàn)在企業(yè)內部資金管理的責任不明確,前期開發(fā)拖沓,建設工程質量不過關,工期延長,配套不落實,銷售策劃不夠,售后服務欠佳等等行為,這些行為都直接影響投入資金的按時回籠,造成企業(yè)資金的短缺。

    四、房地產企業(yè)資金管理的思路

    1、我國房地產開發(fā)資金來源渠道可以分為內部融資和外部融資。內部融資包括企業(yè)自有資金和預收賬款。外部融資的主要渠道和融資工具有:上市發(fā)行股票、發(fā)行公司債券、銀行貸款、房地產投資信托、商業(yè)抵押擔保證券、其他融資方式等。通過發(fā)行股份或收益單位,吸收社會大眾投資者的資金,并委托專門管理機構進行經營管理。通過證券化過程及債券形式向投資者發(fā)行。其他融資方式有利用外資、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等。

    2、房地產企業(yè)還可以通過開展項目合作與參建,吸引國內外資金。外部籌資是房地產企業(yè)的主要資金來源,一方面高財務成本加大了企業(yè)經營風險,另一方面約束條件多。企業(yè)應改粗放管理為集約化管理,以管理出效益。

    3、強化內部資金管理。加強企業(yè)內部流動資金管理,減少資金閑置,在充分估計風險的前提下,將資金投資于高收益項目。針對企業(yè)應收賬款管理,設立房款臺賬,記錄每個客戶的信息,同時財務部門要定期與銷售部門核對客戶情況,積極催款以保證資金回收。應貫徹并執(zhí)行分期滾動開發(fā)的理念,減少在建工程成本的占有量。同時,強化利息觀念,并在企業(yè)制定和實施生產經營目標中運用。企業(yè)內部對資金占用應建立完善的結算機構與制度,準確核算占用量及占用期,努力降低企業(yè)資金的占用成本。

    4、優(yōu)化項目投資管理。投資項目優(yōu)劣直接關系到企業(yè)資金回收和利潤大小,因此企業(yè)在投資的前期必須針對項目做大量可行性研究。同時,房地產市場與國民經濟發(fā)展狀況、人口規(guī)模與結構、居民收入、政策法規(guī)、產業(yè)結構、通貨膨脹率、國家金融政策等方面存在較強的關聯(lián)性,因此在房地產項目開發(fā)方案選擇時,應按一定的操作程序,從各個角度對房地產市場與項目進行詳細的調研和分析。房地產企業(yè)在投資前期應該充分了解國家關于房地產業(yè)發(fā)展的最新政策、宏觀經濟環(huán)境、城市規(guī)劃發(fā)展情況、擬開發(fā)項目的周圍環(huán)境、消費群體的定位等事項,做好充分的市場調研,再由專業(yè)人員設計開發(fā)方案,包括開發(fā)規(guī)劃、開發(fā)步驟、項目投資融資方案、開發(fā)進度安排等,并測算出建筑密度、建筑面積密度、容積率、工程造價指標等相關的技術經濟指標,使項目的開發(fā)適應市場需求,實現(xiàn)預期利潤。

    5、完善項目資金監(jiān)控。完善房地產企業(yè)項目的資金監(jiān)控,包括期前預控和期間監(jiān)控。期前預控的目的是為了事先對資金流向和流量進行較為準確的預測,以“防患于未然”。企業(yè)根據開發(fā)經營的需要,編制年度、季度和月度的資金收支計劃,對企業(yè)每一個具體開發(fā)項目的資金收入和資金投入情況,按時間、數量分別排列組合,找出資金收入和支出的波谷期及其節(jié)點,分析造成缺口的原因,擬訂彌補缺口的措施。期間控制貫穿于企業(yè)正常生產經營的資金管理全過程,包括對商品房預銷售收入和項目開發(fā)資金支出的監(jiān)控、資金收支大類的監(jiān)控和統(tǒng)籌資金收支等方面。通過項目的期前預控和期間監(jiān)控,最終實現(xiàn)對房地產企業(yè)項目資金的良好管理。

    綜上所述,房地產企業(yè)應充分利用有利的籌資條件,綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等,從企業(yè)的資本來源和資本結構出發(fā),在不同階段選擇不同的籌資方式,以滿足其健康發(fā)展的需要。

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