淺析影響房地產(chǎn)調(diào)控的因素

□文/劉曉珊

（福建師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 福建·福州）

當(dāng)下，作為“世界工廠”的中國正面臨著空前嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢。但在一片迷茫之中，房地產(chǎn)行業(yè)卻一枝獨(dú)秀。土地市場消費(fèi)上升、房地產(chǎn)開發(fā)投資重啟、房地產(chǎn)按揭消費(fèi)旺盛，同時(shí)拉動(dòng)著鋼鐵行業(yè)、水泥、裝修、建材、家電等一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)步增長。伴隨房地產(chǎn)業(yè)的回暖，房價(jià)又有抬頭之勢。如此一來，“穩(wěn)房價(jià)”會(huì)不會(huì)讓路于“穩(wěn)增長”，這是一個(gè)疑問。

一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國十大重點(diǎn)城市2012年9月前三周商品住宅成交量為55，042套，環(huán)比8月前三周的61，309套，下降了10%。在傳統(tǒng)銷售旺季，樓市出現(xiàn)如此情況，與部分購房者的觀望有密切關(guān)系。相比較以往，2012年的“金九”低調(diào)了許多。

往年“金九”旺季大多是打折季，而去年的市場卻并未出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)促銷。對此，中原地產(chǎn)市場研究部負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商“以價(jià)換量”的嘗試已結(jié)束，目前庫存壓力有所消解，銀行貸款有所松動(dòng)，開發(fā)商追求利潤的動(dòng)力遠(yuǎn)超回籠資金的壓力，導(dǎo)致降價(jià)的動(dòng)力不足。

但面包的銷售黯淡，卻絲毫未影響面粉的熱銷。全國多個(gè)城市更是掀起年內(nèi)首波土地供應(yīng)高潮。土地市場的熱銷，意味著開發(fā)商對于長期的房地產(chǎn)市場是有信心的，有意進(jìn)行中期、長期的土地儲(chǔ)備。事實(shí)上，中國的城市化進(jìn)程仍有很長一段路要走，未來市場仍有著較大的發(fā)展空間。換言之，開發(fā)商對于市場前景的信心增強(qiáng)才是土地市場一改冷清局面，解凍回暖的真正原因。而土地市場的回暖，也讓人對房價(jià)走勢充滿憂慮。

二、影響調(diào)控的因素分析

（一）房價(jià)的堅(jiān)挺。雖然樓市調(diào)控依然嚴(yán)格，但是剛性需求的大量釋放已經(jīng)將市場從低谷拉了起來。中國指數(shù)研究院此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年9月百城新建住宅均價(jià)連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比上漲。其實(shí)對于金九銀十來說，并沒有特殊的價(jià)格策略，定價(jià)策略是跟著市場走，當(dāng)市場上的價(jià)格預(yù)期有上漲趨勢的時(shí)候，就會(huì)試探性地上調(diào)價(jià)格。在銷售平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商小幅增加利潤，可能是大城市房價(jià)連續(xù)數(shù)月環(huán)比微漲的原因。這也從一個(gè)側(cè)面說明，當(dāng)前的市場銷售比較常態(tài)化，以剛性需求為主。

在政策嚴(yán)限的市場下，前期許多樓盤已出現(xiàn)了一些價(jià)格下行調(diào)整的動(dòng)作，開發(fā)商緊繃的資金鏈壓力得以緩解。如此一來，底氣加強(qiáng)的開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力明顯不足。加之樓盤開發(fā)的各項(xiàng)成本與日俱增，也進(jìn)一步壓縮了房價(jià)下行調(diào)整的空間。更值得注意的是，土地市場復(fù)蘇后，主流開發(fā)商已經(jīng)預(yù)計(jì)市場見底。因此，市場價(jià)格下調(diào)的可能性不大，相反房價(jià)小幅上漲將成為市場主流。房價(jià)的堅(jiān)挺，無疑讓調(diào)控壓力難減。

（二）QE3的來襲。美聯(lián)儲(chǔ)推出了第三輪量化寬松（QE3），一石激起千層浪?！摆s快買房吧，貨幣泛濫不漲太難，錢多了，而實(shí)物量沒變，”大多數(shù)群眾的想法都是如此。面對QE3，中國如果不增加貨幣供給，就相當(dāng)于要被美國“搶劫”，但是如果增加貨幣供給，則會(huì)導(dǎo)致國內(nèi)通貨膨脹，資產(chǎn)價(jià)格大幅上漲，房價(jià)上漲不可避免。QE3推出將推漲原材料的價(jià)格，從成本方面加大房價(jià)上行壓力。同時(shí)，QE3推出使全球原材料成本上升，如鋼鐵、水泥、石油等，國內(nèi)同類材料的價(jià)格同樣也會(huì)上漲，進(jìn)而使房價(jià)面臨上漲壓力。

另外，QE3推出將使得熱錢直接進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。而房地產(chǎn)領(lǐng)域通常為熱錢所熱衷，目前囿于調(diào)控政策而飽受融資之苦的房企，與熱錢“一拍即合”的可能性極大。

總而言之，QE3對房價(jià)的推漲作用不容忽視。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，QE3讓香港樓市火上澆油，房價(jià)屢創(chuàng)新高，二手房頻現(xiàn)反價(jià)。雖然QE3對國內(nèi)樓市的影響還沒有顯現(xiàn)出來，但有業(yè)內(nèi)人士指出，QE3有可能“逼”著央行不斷地釋放流動(dòng)性，推動(dòng)房價(jià)反彈。事實(shí)上，經(jīng)歷了前兩次的QE洗禮后，政府早已積累了足夠多的寶貴經(jīng)驗(yàn)，完全有能力在這場抗通脹的攻堅(jiān)戰(zhàn)中將損失降至最低。但在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢尚不明朗，“搶地”現(xiàn)象不斷發(fā)生的今天，也必須要警惕QE3擾亂當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控步調(diào)。

三、未來趨勢預(yù)測

2012年以來，歐債危機(jī)持續(xù)蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增幅“破八”至7.6%，經(jīng)濟(jì)增速下降，穩(wěn)增長已成了全社會(huì)關(guān)注的重要任務(wù)。而房地產(chǎn)業(yè)作為一種基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，與國民經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系是客觀存在的。一旦調(diào)控趨緊導(dǎo)致住房市場銷售全面減少，庫存增長，必然會(huì)影響當(dāng)年的房地產(chǎn)開發(fā)投資，影響到相關(guān)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)的需求，如鋼鐵、水泥等。未來房價(jià)趨穩(wěn)是大概率事件，穩(wěn)增長是長期訴求，政府會(huì)令樓市保持適度回暖從而提高開發(fā)商拿地的積極性，進(jìn)而把控好供應(yīng)節(jié)奏?！霸谀壳罢{(diào)控政策沒有明顯放松的背景下，市場不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。由于價(jià)格的小幅上漲，導(dǎo)致了市場上觀望情緒仍較濃烈。但整個(gè)市場剛性需求仍舊充足?！钡珡拈L遠(yuǎn)來看，隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)，近兩億農(nóng)村人口形成的巨大市場需求，會(huì)讓房地產(chǎn)市場在未來十年內(nèi)保持較為旺盛的需求態(tài)勢。”細(xì)細(xì)品味，房價(jià)仍然不改上漲趨勢。

［l］崔光燦.房地產(chǎn)信貸、價(jià)格及市場供求關(guān)系研究.金融論壇，2008.

［2］高鴻業(yè).微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)［M］.中國人民大學(xué)出版社，2007.

［3］商周刊.2012.10.15.