淺談房產(chǎn)測(cè)量方法與控制策略

岳朝亮

(蕪湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)投資公司，安徽 蕪湖 241009)

從古自今，“房子”被賦予了很多的意義，除了家、避風(fēng)港以外，還有財(cái)產(chǎn)的含義。房地產(chǎn)發(fā)展到今天，可以說(shuō)基本實(shí)現(xiàn)了商品化，房產(chǎn)測(cè)量也走向了市場(chǎng)化，這就使得房產(chǎn)測(cè)量牽動(dòng)著很多人的利益。對(duì)于房產(chǎn)測(cè)量工作人員，不僅需要高超的專(zhuān)業(yè)技能，還需要有強(qiáng)烈的責(zé)任感和法律意識(shí)，確保提供合格的測(cè)繪成果。

一 房產(chǎn)測(cè)量的方法

房產(chǎn)測(cè)量只對(duì)房產(chǎn)要素的平面位置進(jìn)行測(cè)定，對(duì)高程一般不做要求。不同的測(cè)量方法衍生出不同過(guò)的測(cè)量工具，在當(dāng)今社會(huì)，科技的發(fā)展是非常迅速的，在房產(chǎn)測(cè)量方面，除了全站儀、測(cè)距儀、經(jīng)緯儀等常規(guī)測(cè)量工具，還有GPS以及新近發(fā)展的CORS系統(tǒng)。

在提供房地產(chǎn)分幅平面圖的房地產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪中，常規(guī)的地形測(cè)量方法和測(cè)量工具都能適用。控制測(cè)量一般采用GPS測(cè)量，細(xì)部測(cè)量可采用RTK或者全站儀數(shù)字化測(cè)量。而房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪在測(cè)繪分支學(xué)科中比較特殊，因與建筑息息相關(guān)而有自己的特點(diǎn)。

二 GPS在房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)繪中的應(yīng)用

目前，GPS已普遍用于建立房產(chǎn)平面控制網(wǎng)，同時(shí)也用于碎部要素測(cè)量。GPS在房產(chǎn)控制測(cè)量方面的應(yīng)用與它在大地控制測(cè)量相差不多，主要原理都是采用載波相位測(cè)量相對(duì)位置。房產(chǎn)碎部測(cè)量的定位精度要求比較低，但要求高效率。

目前常用的GPS測(cè)量作業(yè)模式都可用于房產(chǎn)測(cè)量，大致可以分為以下幾種:

(1)經(jīng)典靜態(tài)相對(duì)定位

這種觀測(cè)方法要求將兩臺(tái)以上的接收機(jī)，并將接收機(jī)在一條或數(shù)條基線(xiàn)的兩個(gè)端點(diǎn)上分別安置，觀測(cè)的衛(wèi)星需要4顆以上。

這種方法可以將所有已經(jīng)觀測(cè)的基線(xiàn)組成封閉的圖形，這樣有利于外業(yè)檢核，在一定程度上保障成果的可靠性。這種方法還有另外一個(gè)優(yōu)點(diǎn)，它通過(guò)平差來(lái)進(jìn)一步提高定位的精度。所以，這樣的觀測(cè)方法適合首級(jí)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立。

(2)快速靜態(tài)定位

這種觀測(cè)方式用于相應(yīng)等級(jí)房產(chǎn)平面控制網(wǎng)的建立、加密及界址點(diǎn)測(cè)定等等。測(cè)量區(qū)域的中部是安置基準(zhǔn)站的最佳的位置，并在基準(zhǔn)站安置一臺(tái)接收機(jī)連續(xù)跟蹤視野中可以看見(jiàn)的衛(wèi)星，而另一臺(tái)接收機(jī)則開(kāi)始流動(dòng)設(shè)站，依次在各個(gè)站點(diǎn)觀測(cè)制定好的時(shí)間?？焖凫o態(tài)定位要求觀測(cè)時(shí)段內(nèi)應(yīng)該對(duì)5顆以上的衛(wèi)星進(jìn)行觀測(cè)，而且每個(gè)流動(dòng)點(diǎn)與基準(zhǔn)點(diǎn)的距離不能超過(guò)20千米。當(dāng)流動(dòng)站上的接受機(jī)在轉(zhuǎn)移的時(shí)候，不需要保持對(duì)衛(wèi)星的連續(xù)跟蹤，可以關(guān)閉電源。

(3)準(zhǔn)動(dòng)態(tài)定位

這種觀測(cè)方式適用于開(kāi)闊地區(qū)的房產(chǎn)平面控制網(wǎng)加密和碎部測(cè)量等。和快速靜態(tài)定位一樣，也是在觀測(cè)區(qū)選一個(gè)基準(zhǔn)點(diǎn)，安置接收機(jī)連續(xù)跟蹤所有可以看見(jiàn)的衛(wèi)星，在對(duì)所測(cè)衛(wèi)星保持跟蹤的情況下，依次進(jìn)行觀測(cè)，測(cè)得基線(xiàn)中誤差約為1～2cm。與快速靜態(tài)定位相區(qū)別的是，在測(cè)量過(guò)程中，它要求接收機(jī)不能對(duì)跟蹤的衛(wèi)星失去鎖定，否則應(yīng)在失去鎖定的流動(dòng)點(diǎn)上把觀測(cè)時(shí)間延長(zhǎng)一至兩分鐘。

(4)GPS實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測(cè)量

實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)RTK(又稱(chēng)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)測(cè)量系統(tǒng))，它由GPS測(cè)量技術(shù)與數(shù)據(jù)傳輸技術(shù)結(jié)合而成，是GPS測(cè)量技術(shù)發(fā)展中的一個(gè)新突破。RTK的基本設(shè)備是兩臺(tái)雙頻GPS接收機(jī)，在基準(zhǔn)站上安置一臺(tái)，對(duì)它視線(xiàn)范圍內(nèi)的所有GPS進(jìn)行不間斷的觀測(cè)，并把觀測(cè)數(shù)據(jù)通過(guò)無(wú)線(xiàn)電傳輸設(shè)備及時(shí)地發(fā)給用戶(hù)觀測(cè)站，然后顯示用戶(hù)觀測(cè)站的三維坐標(biāo)及精度，工作人員會(huì)對(duì)這些信息做最后的分析。PTK系統(tǒng)既保障了GPS工作的高效率，又滿(mǎn)足精度的可靠性，在房產(chǎn)碎部測(cè)量中應(yīng)用最為廣泛。

(5)CORS系統(tǒng)

CORS系統(tǒng)作為衛(wèi)星定位技術(shù)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字通訊技術(shù)等高新科技多方位、深度結(jié)晶的產(chǎn)物，是利用GPS作業(yè)的一種技術(shù)，屬于網(wǎng)絡(luò)RTK的一種，針對(duì)傳統(tǒng)RTK技術(shù)的缺陷而產(chǎn)生，是固定的永不斷電的基站，不僅工作效率高、精度高，還能夠很方便地進(jìn)行遠(yuǎn)距離作業(yè)。CORS系統(tǒng)已越來(lái)越顯示出其在城市測(cè)量中的重要作用，當(dāng)然也可以在房產(chǎn)基礎(chǔ)測(cè)量中得到應(yīng)用。

三 房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)量外業(yè)數(shù)據(jù)采集控制策略

房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪中最重要的是房產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖的測(cè)量。房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪的儀器相對(duì)簡(jiǎn)單，一般為手持測(cè)距儀，但分層分戶(hù)圖的測(cè)量工作量大，需要大量的外業(yè)人員。分層分戶(hù)圖測(cè)量與建筑圖紙緊密相關(guān)，要求測(cè)繪人員不僅有測(cè)繪專(zhuān)業(yè)背景，又要有一定的建筑識(shí)圖能力。

下面從影響房產(chǎn)測(cè)量成果質(zhì)量的數(shù)據(jù)采集準(zhǔn)確性方面，把施測(cè)過(guò)程中應(yīng)注意的問(wèn)題分為3個(gè)方面來(lái)闡述:

(1)測(cè)量準(zhǔn)備，核對(duì)基本信息

在測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)，認(rèn)真比對(duì)所要測(cè)繪的建筑物與手中的工作底圖是否一致。如樓號(hào)，建筑層次、單元數(shù)量、外立面觀感。目的在于鎖定施測(cè)對(duì)象，避免粗差，還在于發(fā)現(xiàn)重大變更差異，方便下一步實(shí)測(cè)。這個(gè)步驟有點(diǎn)類(lèi)似于基礎(chǔ)測(cè)繪中的控制測(cè)量。

(2)數(shù)據(jù)采集，注重完整性

在鎖定施測(cè)對(duì)象之后，要進(jìn)一步采集建筑物詳細(xì)數(shù)據(jù)，這類(lèi)似于基礎(chǔ)測(cè)繪中的碎部測(cè)量。在這個(gè)過(guò)程中，可以根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從一個(gè)方向開(kāi)始逐戶(hù)測(cè)量房屋細(xì)部空間結(jié)構(gòu)和公共部位。對(duì)照設(shè)計(jì)圖紙，逐層測(cè)量即可。數(shù)據(jù)采集過(guò)程中，注意每一個(gè)結(jié)構(gòu)單元的數(shù)據(jù)一定要完整。比如一戶(hù)住宅空間，所采集的數(shù)據(jù)最好形成一個(gè)閉合，就像我們的控制網(wǎng)和水準(zhǔn)網(wǎng)的閉合一樣。這方便內(nèi)業(yè)過(guò)程檢查和剔除錯(cuò)誤數(shù)據(jù)，避免返工。

(3)詢(xún)問(wèn)現(xiàn)場(chǎng)工作人員，發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)和施工變更

隨著建筑設(shè)計(jì)的發(fā)展，建筑樣式呈現(xiàn)出多樣化和個(gè)性化特征，這也給傳統(tǒng)的房產(chǎn)分層分戶(hù)圖測(cè)量帶來(lái)新的挑戰(zhàn)。設(shè)計(jì)圖紙更加復(fù)雜，層與層之間，戶(hù)與戶(hù)之間差異比較大，經(jīng)常是一層多戶(hù)型，同一豎排相同戶(hù)型之間也往往存在細(xì)部差異。

為保證測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，一方面要求測(cè)量人員更加細(xì)心觀察，比對(duì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)，另一方面，可以通過(guò)詢(xún)問(wèn)設(shè)計(jì)和施工人員。施工人員對(duì)房屋建造過(guò)程中的細(xì)部變化更加熟悉。設(shè)計(jì)單位對(duì)于施工圖紙的修改變化，會(huì)出具工程變更通知單。通過(guò)詢(xún)問(wèn)，就好比多探索過(guò)程中多了一個(gè)向?qū)?，可以提高測(cè)量數(shù)據(jù)采集的準(zhǔn)確性。

房屋測(cè)量是一項(xiàng)非常細(xì)致的工作，不能想當(dāng)然，更不能只從外觀上判斷，需要一層一層仔細(xì)查看，特別是房屋特殊之處更要認(rèn)真查看。

當(dāng)然，房產(chǎn)測(cè)量中的問(wèn)題還有很多，比如超高建筑測(cè)量、地下建筑空間測(cè)量、共有面積分?jǐn)倖?wèn)題等，本文就不再詳細(xì)介紹。

［1］陳亮，關(guān)于房產(chǎn)面積測(cè)算問(wèn)題的幾點(diǎn)探討［J］，科技經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)，2008(07)

［2］王偉慶，胡曉東，房產(chǎn)面積測(cè)算若干問(wèn)題分析［J］，中國(guó)高新技術(shù)企業(yè)，2008(20)