簡析高房價的成因及調(diào)控措施

劉 寅

（淮北市國土資源局 ，安徽 淮北 235000）

今年“兩會”，房價問題又成為不少代表、委員議論的熱點，溫家寶總理在“兩會”記者招待會上也再次強調(diào)目前房價并沒回歸到合理價位。與此同時，廣大市民仍在承受高房價之痛。房價什么時候能回歸到合理的價位，高房價的成因到底是什么，如何調(diào)控高房價等問題仍然成為人們關注議論的焦點。本文擬就這一問題作以下分析。

一、高房價的成因剖析

1.高房價是我國經(jīng)濟高速發(fā)展的必然反映

自改革開放以來，我國經(jīng)濟進入高速發(fā)展期。據(jù)統(tǒng)計，我國經(jīng)濟自1978至2009年，GDP年均增長9.8%；我國城鄉(xiāng)居民人均純收入實際增長7%以上。尤其是伴隨著我國成功加入世界經(jīng)貿(mào)組織，經(jīng)濟發(fā)展進入了新的活躍期和發(fā)展期；另一方面我國實行住房市場化改革，取消原有的福利分房政策，這些都極大地激活了我國壓抑已久的房地產(chǎn)市場。可以說，我國經(jīng)濟持續(xù)高速發(fā)展是我國房地產(chǎn)價格過快上漲的根本性因素。

2.城鎮(zhèn)化是高房價的最有力推手

實行城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟社會發(fā)展的長期和重大戰(zhàn)略。據(jù)我國社科院相關報告稱：1996到2005年，中國每年新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量超過2000萬人；2006到2010年，每年新增的城鎮(zhèn)人口數(shù)量大約為1500萬人。

城市人口的猛增，必然帶來住房的擴張性需求，再加上受房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度和水平的限制，導致房價井噴式上漲。據(jù)預計，我國城鎮(zhèn)化率在2015年將達52% ，2030年將達到65%左右。城市住房硬性需求將呈現(xiàn)出長期擴張態(tài)勢，房價總體上漲的路線仍將難以避免。

3.投資與投機是高房價的重要幕后操手

據(jù)調(diào)查，在房價急升的背后，有相當數(shù)量的市場購買力來自于資本的投資與投機需求。投機的目的極其鮮明，他們買房的唯一標準就在于能否獲利，這樣，就衍生出市場的許多虛擬需求。由于推動市場虛擬需求主要是來自于資本的力量，因而只要有獲利的可能，房價就會被不斷地推高，進而極大地扭曲了市場的價格體系。

據(jù)統(tǒng)計，目前我國市場上炒樓的比例約為15%，有不少觀點甚至認為已達30%。投資與投機資金的瘋狂入市，已成為目前房價暴漲的主要原因。

4.宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不力是造成高房價的重要原因

為遏制高房價，我國先后出臺了大量宏觀調(diào)控政策，如“國八條”、“國六條”、“國四條”、（新）“國十條”、“新五條”等。然而，房價上漲的勢頭仍難以抑制。最主要的原因是大量宏觀調(diào)控政策執(zhí)行不到位，使調(diào)控政策效力大打折扣。

宏觀調(diào)控政策之所以執(zhí)行不力，既受限于我國執(zhí)法環(huán)境過于寬松，又受限于宏觀調(diào)控政策的保障措施沒有及時跟上，最根本的是房價上漲滿足了銀行、開發(fā)商、投機購房者、甚或是地方政府的利益需求。

5.我國傳統(tǒng)的住房觀點是造成高房價的有力因素

住房對于國人而言，除了可以“居住”之外，還可以獲得精神上的滿足。因為“家”才是中國人的精神歸宿，沒有住宅就沒有家。因此，人們可以傾其所有去購買屬于自己的住宅，年輕人結(jié)婚一般都要購買一套屬于自己的房子。

6.人口年齡階段性特征是造成高房價的凸顯因素

目前，70年代末或80年代初出生的人群是我國住房的消費主體，多為獨生子女，當下正處于婚育期，多數(shù)需購置新房，造成了住房的峰線需求。若他們的資產(chǎn)傳下去，多數(shù)是傳給一對小夫妻，一對小夫妻一般不需要兩套房子，多余的那一套必然要賣，這有可能導致未來住房需求的減少，相應地帶來房價的走低。

7.成本上升是造成房價上漲不可避免的重要因素

據(jù)統(tǒng)計，自1980年以來，我國CP1年均上漲4.6%。進入新世紀來，我國物價雖保持了較為平穩(wěn)的上漲態(tài)勢，但CPI仍保持在3%左右。而其中與房建息息相關的鋼材、地價、人工工資、拆遷費更是一路上揚，翻了幾翻。羊毛出在羊身上，這些成本最終都要反映在消費者身上。

8.機關工作潛規(guī)則是造成高房價的重要誘因

在項目開發(fā)過程中，開發(fā)商通過不正當手段，不僅能夠通過各種理由提高容積率，還可能獲得減免相關費用等“優(yōu)惠待遇”，甚至還可能在土地交易、改變土地用途等方面獲得大量好處。諸如這些做法，大家把這稱之為“潛規(guī)則”。機關工作人員通過“權力尋租”，與開發(fā)商相互勾結(jié)，各得好處，彼此之間形成了一種利益共生的關系。據(jù)相關人士稱，腐?。ɑ蛘哒f機關工作潛規(guī)則）占房價成本15%。

二、調(diào)控高房價的主要措施

1.強化宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行力度

古人云：“天下之事不難于立法，而難于法之必行”。再好的政策，如果不能落實，都起不了多大作用。為調(diào)控高房價，我國出臺了大量調(diào)控政策，如“國十條”、“新五條”等，因此，要強化宏觀調(diào)控政策的執(zhí)行，加大對違規(guī)違法行為的打擊力度，從正反兩個方面維護法律尊嚴。

2.要改變傳統(tǒng)的住房消費理念

據(jù)統(tǒng)計，發(fā)達國家的自有住房率多數(shù)在40%至60%之間。在我國，隨著經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化進程的加快，居民的工作和居住流動性大增，人們選擇租房住或買房住，主要不取決于經(jīng)濟能力，而取決于工作流動的需要，是否擁有自住房也將不再成為富有和事業(yè)有成的標志。我國居民主動適應社會的發(fā)展變化，改變傳統(tǒng)的居住觀念，未償不是一件好事。

3.要繼續(xù)完善保障房制度

目前，加強保障房建設已成為政府調(diào)控房價的重要手段。溫家寶總理在今年的政府工作報告中，又提出：要進一步加大保障房建設力度，并及早制定出臺保障房分配、管理、退出等制度。因此，要在現(xiàn)有保障房建設取得成就的基礎上，繼續(xù)完善保障房制度，擴大保障房面積在住房總供應中的比例，盡可能地能滿足更多中低收入者的需要；同時要規(guī)范保障房管理，杜絕變相腐敗，確保讓廣大中低收入者受益。

4.要借鑒國外房地產(chǎn)調(diào)控措施的成功做法

關于房地產(chǎn)調(diào)控，世界上不乏成功的案例，同時，也有許多值得警惕的教訓。如我國近鄰，新加坡和韓國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展極其穩(wěn)健。新加坡房地產(chǎn)市場分隔為“政府組屋”與私人住宅兩個市場，80%以上的居民購買的是政府建造的平價組屋，而僅有10%－20%的人居住在價格高昂的私人住宅中。韓國政府建立了一套優(yōu)先為無房戶提供住房的制度，保障性住房占整個住房市場的50%以上，規(guī)定一個家庭只允許購買一套住房，對擁有兩套或兩套以上住宅者收取高額的資產(chǎn)增值稅，使房屋的自住性需求和投機性需求得以明顯劃分和區(qū)別對待，令炒房者知難而退。

5.加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的規(guī)范管理

目前，房地產(chǎn)開發(fā)商混亂，尤其在中小城市已成為一個不爭的事實。多數(shù)開發(fā)商在房屋拆遷、土地補償、工程建設等方面都存在強拆、強建、非法轉(zhuǎn)包現(xiàn)象。甚至不少開發(fā)商的幕后都隱藏著“黑惡”勢力，帶來房地產(chǎn)業(yè)的不健康發(fā)展。因此，國加強對房地產(chǎn)開發(fā)商的管理，提高準入門檻，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商行為。

6.要有憂患意識，保證房地產(chǎn)業(yè)長遠健康發(fā)展

俗話說：人無遠慮，必有近憂。房地產(chǎn)調(diào)控決不是一朝一夕之事，既要看到眼前，更要著眼長遠。一要培養(yǎng)公民負責任的住房心理。要有社會意識，因為購房雖是私人消費，但同時也間接或直接影響到別人的需求；二是消除拜金主義影響，樹立健康的購房心理，糾正住房奢侈化傾向；三是要時刻警惕房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的泡沫危機，房地產(chǎn)調(diào)控，并不是讓房地產(chǎn)價格一味走低，而是讓房地產(chǎn)價格保證在一個合理的價位上，既要打掉蘊藏的巨大經(jīng)濟泡沫，又要保持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的活力。

總之，伴隨著市場經(jīng)濟的深入發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控將始終伴隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展。調(diào)控的好壞，直接關系到社會的安定和人民的幸福。房地產(chǎn)調(diào)控任重而道遠。