房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫成因以及策略探討

王 紅

（錦州市安全生產(chǎn)宣傳教育中心，遼寧 錦州 121000）

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，目前已經(jīng)積聚了巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，這從不斷攀升的房?jī)r(jià)就可以略窺一斑，目前我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)世界平均水平。盡管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫何時(shí)破裂學(xué)界并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，但是“泡沫總是要破裂的，只不過(guò)是時(shí)間的問(wèn)題”，這一點(diǎn)卻是學(xué)界的共識(shí)?？v觀世界各國(guó)的房地產(chǎn)泡沫無(wú)不是以破滅為終點(diǎn)，例如美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)的根源就是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂所導(dǎo)致的，而日本20 世紀(jì)90 年代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅以后，時(shí)至今日都沒(méi)有恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)日益加劇，泡沫現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解決策略，就顯得尤其具有現(xiàn)實(shí)意義。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)泡沫界定

何為房地產(chǎn)泡沫，學(xué)界并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的界定標(biāo)準(zhǔn)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在泡沫這一點(diǎn)無(wú)論是學(xué)者也好，還是政府官員都有一致的認(rèn)識(shí)，但是在泡沫風(fēng)險(xiǎn)的大小方面卻沒(méi)有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，不同的學(xué)者、官員各持己見(jiàn)。根據(jù)國(guó)際上通用衡量房地產(chǎn)泡沫大小的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量我國(guó)的房?jī)r(jià)，目前我國(guó)100 個(gè)大中城市的平均房?jī)r(jià)收入比在15，即一個(gè)家庭15 年的收入才能夠買一套房子。當(dāng)然像北、上、廣、深等一線城市，房?jī)r(jià)收入比要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這一數(shù)據(jù)，從這一指標(biāo)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的泡沫非常嚴(yán)重。考慮到目前我國(guó)房地產(chǎn)每年的投資額度高達(dá)7 萬(wàn)億人民幣，加上與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的上下游行業(yè)，房地產(chǎn)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值至少要占到我國(guó)GDP 的20%以上，將房地產(chǎn)形容為“支柱產(chǎn)業(yè)”一點(diǎn)都不為過(guò)，但是因?yàn)榉康禺a(chǎn)存在的巨大經(jīng)濟(jì)泡沫，意味著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)泡沫破裂所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)將是巨大的，會(huì)危害到整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)轉(zhuǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因

目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)綁架了整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，打壓房地產(chǎn)會(huì)損害到經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而坐視房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的不斷放大又會(huì)給經(jīng)濟(jì)的發(fā)展埋下巨大的隱患。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的成因很多，最主要的原因有以下幾個(gè)方面：

（一）土地財(cái)政作祟

分稅制改革以后，我國(guó)重新明確了中央政府以及地方政府的事權(quán)以及財(cái)權(quán)，這種做法雖然一定程度上調(diào)動(dòng)了地方政府理財(cái)?shù)姆e極性，但是因?yàn)槭聶?quán)以及財(cái)權(quán)之間的不匹配，導(dǎo)致了地方政府財(cái)政收入有限，遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足各個(gè)城市跨越式發(fā)展的需要。在這種背景下，土地收入不斷增加開(kāi)始成為地方政府財(cái)政的一個(gè)主要來(lái)源，為了彌補(bǔ)城市建設(shè)面臨的巨大資金缺口，政府不斷地推高地價(jià)，土地財(cái)政成為了很多政府的主要收入來(lái)源，一些城市賣地收入要占到其財(cái)政收入的60%以上。在我國(guó)土地市場(chǎng)由政府壟斷，政府將土地征收，通過(guò)招拍掛來(lái)收割絕大部分的土地增值收益，這種土地壟斷的體制使得地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。統(tǒng)計(jì)資料顯示，2012 年我國(guó)土體收入接近3 萬(wàn)億人民幣，地價(jià)以及各種稅費(fèi)收入至少占到房?jī)r(jià)的2/3 以上，正是土地收入對(duì)于地方政府的重要性，使得政府部門通過(guò)控制供地、抬升底價(jià)將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)一步放大。

（二）實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的不斷放大與我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不景氣也有很大的關(guān)系，在固定資產(chǎn)投資長(zhǎng)期維持在高位的情況下，我國(guó)諸多產(chǎn)業(yè)都呈現(xiàn)出來(lái)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，大多數(shù)行業(yè)企業(yè)都競(jìng)爭(zhēng)激烈，這導(dǎo)致制造業(yè)整體利潤(rùn)非常有限，大多數(shù)的實(shí)體企業(yè)都處于一個(gè)微利或者無(wú)利的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，制造業(yè)的艱難經(jīng)營(yíng)使得資本不斷地從實(shí)體經(jīng)濟(jì)流向房地產(chǎn)行業(yè)。社會(huì)資本投資渠道狹窄的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高利潤(rùn)率成為社會(huì)資本最青睞的投資領(lǐng)域，各路資本不斷地融入房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行投資或者投機(jī)，希望能夠獲得更高的回報(bào)，而資本的流入又進(jìn)一步地推升了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮昌盛，超高的利潤(rùn)率使得社會(huì)資本趨之若鶩，不斷地放大房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（三）房地產(chǎn)調(diào)控不力

自從2003 年國(guó)家出臺(tái)放、房地產(chǎn)調(diào)控政策以來(lái)，正式標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)控年代，然而調(diào)控效果卻非常不理想，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控十幾年，我國(guó)房?jī)r(jià)與本世紀(jì)初相比已經(jīng)上升了至少十倍，很多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)的越調(diào)越高很大程度上就是調(diào)控所導(dǎo)致的直接后果。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體調(diào)控沒(méi)有涉及到房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，調(diào)控的手段主要集中在抑制居民的需求層面，少有措施刺激增加房地產(chǎn)的供給，這種做法使得房地產(chǎn)陷入到了一種人為恐慌當(dāng)中，誤判房地產(chǎn)的供求形勢(shì)，認(rèn)為房地產(chǎn)的供給始終短缺，并給了社會(huì)一種房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲的錯(cuò)誤觀念。在買漲不買跌心理因素的影響下，很多居民都開(kāi)始提前給孩子購(gòu)買房子，在透支了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)發(fā)展?jié)摿Φ耐瑫r(shí)，也推動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的滋生。

三、化解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的具體策略

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)如同一把“達(dá)摩克斯之劍”懸在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的上空，成為了阻礙我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展的一顆“定時(shí)炸彈”，考慮到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的巨大危害性，在借鑒一些國(guó)家房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上，結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，本文提出以下幾個(gè)方面的解決策略。

（一）破解土地財(cái)政模式

土地財(cái)政模式是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的主要原因之一，鑒于目前土地財(cái)政的種種弊端，必須要盡快采取切實(shí)有效的措施來(lái)破解土地財(cái)政模式。具體要從以下及兩個(gè)方面著手，一方面是對(duì)目前的分稅制進(jìn)行調(diào)整，授予地方政府更多的財(cái)權(quán)，中央政府分擔(dān)更多的事權(quán)，這樣可以減少地方政府的支出，緩解地方政府的財(cái)政壓力。另外一方面就是破除政府壟斷土地供應(yīng)的模式，允許集體土地以及農(nóng)用地在符合條件規(guī)定的條件下，上市自由流通，這樣就可以改變政府單一供地的主體地位，有助于降低地價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地增值收益的社會(huì)共享，而地價(jià)的下降自然就會(huì)擠壓房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。同時(shí)土地財(cái)政模式的破除還可以降低地方政府對(duì)于中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的抵制，不斷地拉低房地產(chǎn)的價(jià)格，使得整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更加市場(chǎng)化。

（二）大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)

目前我國(guó)居民普遍面臨著投資渠道狹窄的問(wèn)題，實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難，這種情況下，政府應(yīng)加大對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，通過(guò)出臺(tái)各項(xiàng)支持政策，來(lái)幫助實(shí)體經(jīng)濟(jì)更好地發(fā)展，從而給社會(huì)存量資本提供更多的增值渠道。大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵內(nèi)容有兩點(diǎn)，一方面就是加快利率市場(chǎng)化的推進(jìn)，通過(guò)利率市場(chǎng)化來(lái)降低實(shí)體企業(yè)的資金成本，讓更多的中小企業(yè)能夠破解資金瓶頸，同時(shí)借助于市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的自由流動(dòng)，可以使得資金從效率較低的行業(yè)流向效率較高的行業(yè)。另外一方面就是對(duì)一些壟斷行業(yè)進(jìn)行變革，破除金融、石油等行業(yè)的壟斷，這樣就能夠釋放出來(lái)更多的市場(chǎng)空間，給社會(huì)資本創(chuàng)造出來(lái)更多的盈利機(jī)會(huì)。在這種情況下，社會(huì)資本的逐利性就會(huì)使其從房地產(chǎn)行業(yè)中流出來(lái)，從而逐步減少房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控

房子不僅僅是一種商品，同時(shí)還是一種生活必需品，房?jī)r(jià)的高低與每一個(gè)居民的生活密切相關(guān)，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的不到位情況必須要盡快得到糾正。房地產(chǎn)的調(diào)控不能僅僅是限制居民的需求，同時(shí)還要考慮供給，通過(guò)增加用地指標(biāo)，來(lái)實(shí)現(xiàn)供給的提升，通過(guò)增加供給來(lái)不斷實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格的下降。同時(shí)要盡快出臺(tái)房產(chǎn)稅，增加持有人的成本，對(duì)于居民持有的第二套、第三套住房征收房地產(chǎn)稅，這樣可以將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中的投機(jī)部分?jǐn)D壓出來(lái)，有利于房?jī)r(jià)的降低，出臺(tái)房地產(chǎn)稅更為重要的作用在于可以降低房屋的空置率，減少資源的一種浪費(fèi)。

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的泡沫已經(jīng)非常嚴(yán)重，如果坐視不管，必然會(huì)對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展帶來(lái)巨大的危害。而房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)的破解是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，需要政府從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大局出發(fā)，加強(qiáng)宏觀調(diào)控，承受調(diào)控陣痛，探索出來(lái)一條行之有效的路徑，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)逐步消解。

[1]劉守堅(jiān).對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題的思考[J].廣東科技，2011（02）.

[2]田曉霞.如何實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的軟著陸[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009（12）.

[3]周承國(guó).房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題思考[N].廣西大學(xué)學(xué)報(bào)，2008（z1）.