淺析中小型房地產(chǎn)企業(yè)期間費用的控制＊

張國臣

（河南機電高等?？茖W(xué)校，河南 新鄉(xiāng) 453000）

0 引言

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，在國民經(jīng)濟發(fā)展與建設(shè)中地位日趨重要，已經(jīng)與中國經(jīng)濟息息相關(guān)，成為我國經(jīng)濟的晴雨表。據(jù)《2012中國統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，截止到2011年底，我國房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)88419家，吸納就業(yè)人數(shù)225.70萬人，完成行業(yè)投資61796.9億元。［1］它一方面對于促進國民經(jīng)濟發(fā)展，加速中國城市化進程、擴大勞動就業(yè)和提高人民生活水平起到了積極的促進作用，但另一方面卻由于占投資比重過重、無序發(fā)展、房價上漲速度過快成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一大隱患。

截止到2011年底，我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)已達(dá)83011家，占全國房地產(chǎn)數(shù)量的90%以上。我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)雖然數(shù)量眾多，但普遍規(guī)模較小，其運營水平不高、人力資源相對匱乏、融資渠道狹窄、資產(chǎn)負(fù)債率較高，使得其核心競爭力遠(yuǎn)不及大型房地產(chǎn)企業(yè)。由于受宏觀經(jīng)濟情況和國家政策影響更為明顯，因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理尤其是期間費用控制上并不盡如人意。中小型房地產(chǎn)企業(yè)要想?yún)⑴c市場競爭，首先要在成本控制上下功夫，其中對期間費用進行有效的管理與控制是重要手段之一。中小型房地產(chǎn)企業(yè)通過對期間費用進行科學(xué)管理與有效控制，能夠為企業(yè)節(jié)約成本，增加利潤，為企業(yè)發(fā)展夯實基礎(chǔ)。

1 期間費用的定義和分類

1.1 期間費用的定義

按照我國財政部頒布的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》，期間費用是指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營業(yè)成本，而是直接計入當(dāng)期損益的各項費用，也就是不能直接歸屬于某個特定產(chǎn)品成本的費用。［2］它是隨著時間推移而發(fā)生的，與當(dāng)期產(chǎn)品的管理和產(chǎn)品銷售直接相關(guān)，而與產(chǎn)品的產(chǎn)量、產(chǎn)品的制造過程無直接關(guān)系，即容易確定其發(fā)生的期間，而難以判別其所應(yīng)歸屬的產(chǎn)品，因而不能列入產(chǎn)品制造成本，而應(yīng)在發(fā)生的當(dāng)期從損益中扣除。

1.2 期間費用的分類

在我國，將期間費用分為三類，即：銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

1.2.1 銷售費用

銷售費用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品、自制半成品和提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的費用，包括由企業(yè)負(fù)擔(dān)的包裝費、運輸費、廣告費、裝卸費、保險費、委托代銷手續(xù)費、展覽費、租賃費（不含融資租賃費）和銷售服務(wù)費、銷售部門人員工資、職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷以及其他經(jīng)費等。差旅費、低值易耗品攤銷包括在管理費用里面。

1.2.2 管理費用

管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。管理費用屬于期間費用，在發(fā)生的當(dāng)期就計入當(dāng)期的損益。其包括的內(nèi)容有：工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、業(yè)務(wù)招待費、稅金、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、無形資產(chǎn)攤銷、咨詢費、訴訟費、開辦費攤銷、公司經(jīng)費、上繳上級管理費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會會費以及其他管理費用。

1.2.3 財務(wù)費用

財務(wù)費用指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中為籌集資金而發(fā)生的各項費用。包括企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營期間發(fā)生的利息支出（減利息收入）、匯兌凈損失（有的企業(yè)如商品流通企業(yè)、保險企業(yè)進行單獨核算，不包括在財務(wù)費用）、金融機構(gòu)手續(xù)費，以及籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用如債券印刷費、國外借款擔(dān)保費等。但在企業(yè)籌建期間發(fā)生的利息支出，應(yīng)計入開辦費；與購建固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)有關(guān)的，在資產(chǎn)尚未交付使用或者雖已交付使用但尚未辦理竣工決算之前的利息支出，計入購建資產(chǎn)的價值；清算期間發(fā)生的利息支出，計入清算損益。

2 我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)期間費用控制現(xiàn)狀

自1998年我國停止住房分配，實行住房貨幣化后，我國房地產(chǎn)行業(yè)真正開始發(fā)展，其發(fā)展歷程不過十五年的時間。大型房地產(chǎn)企業(yè)因為財務(wù)管理規(guī)范，對政策把握較好從而對期間費用控制能力較強，管理規(guī)范，運營情況較為理想。而我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)成立時間更晚，許多企業(yè)處于發(fā)展初期，運營不成熟，并且多為家族式企業(yè)，管理相對不規(guī)范。

出于自身血緣關(guān)系的信任，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)任命的財務(wù)管理人員也多為親屬嫡系。許多企業(yè)管理者因為自身水平的原因從而對財務(wù)管理制度不重視，尤其是對期間費用控制的重要性認(rèn)識不夠，部分企業(yè)管理者為了降低人力資源成本，不再單獨設(shè)立期間費用控制的機構(gòu)；個別企業(yè)即便建立了期間費用控制制度，也往往限于表面，流于形式。此外，許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于期間費用的預(yù)算是根據(jù)以前的經(jīng)驗做出預(yù)算，比如按合同收入的一定比例來確定預(yù)算，往往和實際支出差距較大，不利于企業(yè)有效預(yù)計成本，確定利潤。

3 中小型房地產(chǎn)企業(yè)在期間費用控制上存在的問題

許多中小型房地產(chǎn)企業(yè)因為缺乏有效的監(jiān)管制度對期間費用控制能力不強從而導(dǎo)致公司運營成本增加，企業(yè)盈利水平不高。具體表現(xiàn)為三個方面：

首先，在銷售費用方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)受自身資金實力的影響往往只能追隨社會物價指數(shù)浮動，其在每個會計季度做出的期間費用預(yù)算，經(jīng)常因原材料價格上漲、人工成本上漲造成企業(yè)運輸費、裝卸費、租賃費、銷售部門人員工資、職工福利費等造成銷售費用大幅上漲，從而在一定程度上增加了企業(yè)負(fù)擔(dān)。［3］隨著國家調(diào)控政策的逐步深入，尤其是限購、限價、限貸等政策的出臺，房地產(chǎn)行業(yè)競爭程度加劇，許多中小房地產(chǎn)企業(yè)廣告費用、宣傳費用大幅增加，也客觀上造成了消費費用控制不力的局面。

其次，在管理費用方面，業(yè)務(wù)招待費等超出預(yù)算現(xiàn)象時有發(fā)生。房地產(chǎn)行業(yè)涉及行業(yè)領(lǐng)域眾多，從項目立項審批、土地開發(fā)審批、建筑設(shè)計、廣告甚至項目招投標(biāo)、建設(shè)監(jiān)理、工程驗收等等都需要大量的業(yè)務(wù)招待費，從而造成超出預(yù)算的現(xiàn)象時有發(fā)生。

最后，在財務(wù)費用方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)因籌資難度大、過程復(fù)雜、渠道單一而造成財務(wù)費用加重的現(xiàn)象時有發(fā)生，從而導(dǎo)致期間費用增加。據(jù)《2012中國統(tǒng)計年鑒》統(tǒng)計，2011年全年我國房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)資金共計利用銀行貸款13056.8億元，利用外資785.1億元，自籌資金35004.6億元。國內(nèi)大型房地產(chǎn)企業(yè)自有資金實力比較雄厚，并且很多作為上市公司可以通過發(fā)行股票、債券從資本市場融資，甚至利用品牌影響力如金地集團、萬科地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、招商地產(chǎn)等去海外融資，渠道豐富。［4］而我國中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道十分有限，其開發(fā)資金主要直接或間接來自于銀行貸款和房地產(chǎn)信托。國內(nèi)中小房地產(chǎn)企業(yè)對融資渠道掌控能力有限，一方面有可能因渠道單一而錯過最佳投資時機，另一方面，房地產(chǎn)信托成本偏高，風(fēng)險溢價大，加重財務(wù)費用支出成本，增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，減少企業(yè)利潤，甚至有可能造成財務(wù)風(fēng)險。

4 中小型房地產(chǎn)企業(yè)控制期間費用的有效對策

我國中小型房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，每家企業(yè)都應(yīng)結(jié)合自身情況建立科學(xué)合理的期間費用控制制度。在向其他企業(yè)效仿學(xué)習(xí)時，要結(jié)合自身實際，總結(jié)規(guī)律，采取有效措施，這將有助于使企業(yè)有效控制成本，進入良性發(fā)展態(tài)勢。本文針對上述問題，提出以下針對性的建議與對策：

4.1 提高重視程度，建立有效控制措施

中小型房地產(chǎn)企業(yè)管理者應(yīng)該認(rèn)識到，在新的市場形勢下，建立現(xiàn)代化的企業(yè)，就必須拋棄陳舊的管理觀念，要任人唯“才”而不是任人唯“親”，要積極引進先進的管理模式，聘用合格的職業(yè)經(jīng)理人，提高公司人員素質(zhì)，加強對期間費用控制的重視程度，把建立有關(guān)期間費用控制的規(guī)章制度當(dāng)作大事來抓，跟隨時代步伐，不斷吸收先進的期間費用控制管理理念和手段，建立有效的控制措施。

4.2 通過總額控制，務(wù)實避虛，降低銷售費用

一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)要通過總額控制，即年初制訂銷售費用開支計劃，并按照計劃分項由主管部門核準(zhǔn)，及時簽訂運輸、租賃和用人合同，避免因市場價格波動造成的銷售費用上漲情況。另一方面，中小型房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過有效尋找目標(biāo)客戶，實施精準(zhǔn)營銷，注重傳播的效果和精準(zhǔn)度，以目的性強、花費小、快速直抵目的的活動營銷取代傳統(tǒng)的針對性不強、花費大的傳統(tǒng)營銷活動，更加務(wù)實，從而降低廣告費用和宣傳費用，有效控制銷售費用。

4.3 嚴(yán)格履行報銷手續(xù)，控制管理費用

建立科學(xué)的業(yè)務(wù)招待費管理制度并嚴(yán)格執(zhí)行，實行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，進一步規(guī)范業(yè)務(wù)招待費的管理。規(guī)范業(yè)務(wù)招待費支出的申報、審批手續(xù)，嚴(yán)格控制費用標(biāo)準(zhǔn)，杜絕無票費用開支，嚴(yán)格履行財務(wù)報銷手續(xù)，嚴(yán)格事前報告和事后審批制度，堅決杜絕事前不報批和超支行為的發(fā)生。并建立相應(yīng)的獎懲機制，獎優(yōu)罰劣，有效降低管理費用。

4.4 建立多方籌資渠道，減少財務(wù)費用

作為典型的高投資、高風(fēng)險、高回報的資金密集型企業(yè)，中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須廣拓渠道，建立銀行貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金、非上市股權(quán)融資等多元化籌資模式，多方籌措資金，在保證項目正常運營的同時，合理控制資金成本。由于資產(chǎn)負(fù)債率較高，因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)必須加強現(xiàn)金流管理，防范財務(wù)風(fēng)險，要嚴(yán)格按照用款計劃，根據(jù)企業(yè)資金狀況、不同階段資金需求狀況來選擇合適的籌資方式。通過反復(fù)測算、滾動借款方式，減少財務(wù)費用。

［1］中國統(tǒng)計出版社.中國統(tǒng)計年鑒2012［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟，2012，（9）.

［2］財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則［M］.北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社，2006.

［3］陸孟蘭.試論房地產(chǎn)企業(yè)期間費用控制［J］.財會通訊，2010，（5）：73.

［4］南方報業(yè)網(wǎng).金地招商萬科接連赴港買殼，打通海外融資渠道［EB／OL］.http：／／news.fs.soufun.com／2012－05－16／7679221.htm.2012－05－16.