房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問(wèn)題的討論

秦學(xué)靜

（天津市眾河投資有限公司，天津 300201）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，收入確定難

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大，前期、中期、后期，不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性，在開(kāi)發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否可以確認(rèn)比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書(shū)之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng)，對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算，整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，所以財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。

（二）融資任務(wù)繁重，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

在房地產(chǎn)整個(gè)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要耗費(fèi)巨額的費(fèi)用，單是地皮購(gòu)入就需要一大筆資金，再加上工程造價(jià)更是一個(gè)天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開(kāi)發(fā)周期的各個(gè)部分，管理也相對(duì)比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時(shí)間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險(xiǎn)的難度。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)這一系列問(wèn)題的存在，才對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求，如果財(cái)務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金使用處于無(wú)序混亂的狀態(tài)中。

（三）資產(chǎn)負(fù)債率較高，資產(chǎn)流動(dòng)性差

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個(gè)項(xiàng)目一起開(kāi)發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn)，所以說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤(pán)，資金的回收周期比較長(zhǎng)，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機(jī)。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏績(jī)效考核

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財(cái)務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對(duì)流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較差，對(duì)于支付款項(xiàng)的核實(shí)不夠嚴(yán)格。目前很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)主管采用的是委派制，財(cái)務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒(méi)有對(duì)財(cái)務(wù)主管設(shè)定績(jī)效考核，沒(méi)有相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定來(lái)對(duì)其行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束，并激勵(lì)其在財(cái)務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說(shuō)，對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員不能只靠建立財(cái)務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制，以激勵(lì)他們從財(cái)務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法

（一）加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運(yùn)作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財(cái)務(wù)部門(mén)對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限，嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳，所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金，全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個(gè)分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作，以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的，管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后，為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力，首先我們應(yīng)該樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，杜絕在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè)，稍有操作不當(dāng)，不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位，更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個(gè)資金密集型的行業(yè)，財(cái)務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運(yùn)營(yíng)企業(yè)，也更要懂得如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)，懂得會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要是靠資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過(guò)財(cái)務(wù)管理來(lái)體現(xiàn)的；其次，財(cái)務(wù)管理是否能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，很大程度上依賴于財(cái)務(wù)管理部門(mén)來(lái)實(shí)現(xiàn)的，因此，財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)和能力人員，積極發(fā)揮作用。

（四）改善資金運(yùn)作模式

首先，拓寬負(fù)債資金的來(lái)源。目前情況來(lái)看，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金大多來(lái)源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來(lái)越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)算等選擇不同的借款來(lái)源，并且多爭(zhēng)取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲(chǔ)備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動(dòng)資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計(jì)劃和收款疾患，保證銷售的順利進(jìn)行加快銷售資金的回收速度，為財(cái)務(wù)部門(mén)做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開(kāi)發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個(gè)方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國(guó)家政策的影響，也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當(dāng)重要，因此，面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負(fù)債率過(guò)高、流動(dòng)性差、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問(wèn)題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過(guò)建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。

[1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，2010（09）：95.

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