高等學校房地產(chǎn)管理探討

陳文相，林 芳

（1.福建農(nóng)林大學，福建 福州 350002；2.福建農(nóng)業(yè)職業(yè)技術(shù)學院，福建 福州 350119）

高等學校的房地產(chǎn)資源是辦好學校的必要物質(zhì)條件，其使用效率和完好程度的高低是衡量一個學校辦學效益和管理水平的重要標志之一。高等學校的房地產(chǎn)管理，在高等學校管理工作中具有極為重要的地位和作用，已被越來越多的人所認識[1]-[3]。但是在如何搞好土地、房屋的管理問題上，認識卻不盡相同。有人認為土地和房屋是不動產(chǎn)，誰也拿不走，搬不動，不同于其它固定資產(chǎn)和物資，如果管理不善，容易失散，造成積壓和浪費。因此，在土地和房屋的管理上習慣于老的管理辦法，缺乏創(chuàng)新、改革的精神。為了使房地產(chǎn)更好地為教學、科研和師生員工服務(wù)，為建立更加適應經(jīng)濟社會發(fā)展的現(xiàn)代大學制度，高等學校應加強房地產(chǎn)管理。

一、高校房地產(chǎn)管理的地位與作用

高等學校的房地產(chǎn)是高等學校教學、科研的重要物質(zhì)條件，是高等學校建設(shè)、發(fā)展最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)。房地產(chǎn)管理是高等學校國有資產(chǎn)管理的一個重要組成部分[4]，要根據(jù)國有資產(chǎn)管理工作的規(guī)律和特點進行科學管理，必須有一套較為完善的制度、章法來統(tǒng)一協(xié)調(diào)人們的思想，形成良好的行為規(guī)范。尤其是高等學校教學和科研的改革深入發(fā)展，給房地產(chǎn)管理帶來了許多新問題，管理的范圍不斷擴展，管理的內(nèi)容日益復雜，管理的方式更加多樣。在這種情況下，要搞好房地產(chǎn)管理，必須首先提高對房地產(chǎn)管理的地位和作用的認識。

就土地而言，辦學要占有一定的空間，沒有土地，不能搞基建，任何教學活動不能開展。沒有足夠的土地，辦學規(guī)模不能擴大，高等學校就不能夠發(fā)展。土地的管理，主要是搞好土地的利用。土地有著巨大的任何物質(zhì)不可能代替的功能。但土地既是有限性的，又是不可移動性的。由于土地本身存在的這兩種特性，土地就更彌足珍貴。尤其是位于市區(qū)的一些老高等學校，要征購土地，要重新布局高等學校建筑是很困難的。因此，高等學校對土地的利用，應從實際出發(fā)，加強計劃性，克服盲目性，正確處理好當前與長遠，局部與整體的關(guān)系。珍惜每寸土地，充分發(fā)揮每寸土地的使用效益，認真周密地制訂校園用地規(guī)劃。校園用地管理的任務(wù)，就在于在有限的土地上，把校舍用地、體育用地和綠化用地布局得當，建設(shè)一個經(jīng)濟適用、美觀大方、安靜整潔的校園。

就房產(chǎn)而言，要保證高等學校各項工作的正常進行，就要根據(jù)高等學校教學、科研和其他各項工作的需要，合理分配校舍和各種用房，提高房屋的使用率，對各種用房進行及時修繕，延長使用壽命。高等學校沒有必備的房屋或房屋不能處于完好狀態(tài)，將直接影響教學、科研和師生員工的生活。尤其在科學技術(shù)日益發(fā)展的形勢下，高等學校的教學和科研手段日益現(xiàn)代化，對房產(chǎn)的要求越來越高，房產(chǎn)管理能否為教學、科研提供必需的條件，將直接影響教學、科研的質(zhì)量和水平，將影響高等學校教學、科研工作的發(fā)展。因此，搞好房產(chǎn)管理，為師生員工提供良好的工作學習和生活環(huán)境，是高等學校各項工作順利開展的重要保證。

二、高校房地產(chǎn)管理的現(xiàn)狀與問題

高校后勤社會化改革的過程中，由于存在認識上的差異，各高校房地產(chǎn)管理存在著體制不順、多頭管理等問題。目前全國各高校在房地產(chǎn)管理使用方面均不同程度地存在資源短缺，同時又存在資源浪費的矛盾。一方面由于房地產(chǎn)資源短缺，影響了學校的建設(shè)和學科發(fā)展速度，另一方面由于房地產(chǎn)資源配置不合理，調(diào)整工作難度大，導致現(xiàn)有房地產(chǎn)資源不能充分發(fā)揮最大的經(jīng)濟效益和使用效益，供求矛盾更加突出[5]。

（一）管理體制不健全

首先，許多高校房地產(chǎn)尚未統(tǒng)一于一位校領(lǐng)導來主管，不同的校領(lǐng)導可以審批各自分管部門所需的房地產(chǎn)。其次，許多高校的房地產(chǎn)管理歸口設(shè)置于不同的主管部門，各個部門都有一定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)調(diào)配權(quán)。有的高校將房地產(chǎn)管理設(shè)在房地產(chǎn)管理處；有的納入國有資產(chǎn)管理，歸口為資產(chǎn)管理處或國資辦；有的將房地產(chǎn)管理與修繕合并為一個部門，均納入后勤物業(yè)管理范圍；還有的把房地產(chǎn)管理放在后勤管理處，由其代表學校對后勤集團實施宏觀監(jiān)控。由于政出多門，使得房地產(chǎn)管理狀況較為混亂。第三，由于現(xiàn)在高?；ń?jīng)費有較多的來源渠道，致使其分配形式多樣化。許多大的科研課題組用自籌經(jīng)費建設(shè)的房產(chǎn)未能納入到學校的統(tǒng)一管理。

（二）管理思想落后

現(xiàn)行公用房管理使用中由于無償使用，缺乏自我約束機制。由于受計劃經(jīng)濟時期管理模式的影響，部分教職工傳統(tǒng)觀念根深蒂固，認為自己為學校工作，占用房地產(chǎn)資源天經(jīng)地義。一些由于種種原因不再承擔教學、科研、管理等工作或退休多年或出國多年的教師也占用著辦公室和實驗室，形成了公用房實際上的 “占有者所有制”和“終身制”[6]，舊儀器設(shè)備占房和離退休人員占房問題也比較突出。部分學院的專業(yè)實驗室可能一學期只有3～4周的實驗課，而各學院為了自己使用方便，一般都建有使用次數(shù)不多的多媒體教室、會議室、教工之家等附屬用房，由此造成學校公用房的資源浪費和過度緊張，甚至個別學院為一己之私利，未經(jīng)學校批準，擅自將公用房向外出租創(chuàng)收，造成國有資產(chǎn)的流失。

（三）總體布局不合理

近些年來，由于高校合并、擴招和學科調(diào)整等客觀因素，大部分高校往往都是為了應急而新建房屋，房地產(chǎn)管理沒有形成統(tǒng)一的規(guī)劃，也沒有把注意力放在合理調(diào)整布局上。同一類型的房屋沒有相對集中，同一部門的行政教學地點分散，管理過程中弊病較多[6]。如，同一類型的實驗室分布在幾幢大樓之中；一個學院也可能分布在幾個校區(qū)；同一幢樓中可能有教室、實驗室、辦公室、資料室等多種用房；還有可能同一幢樓中存在多個部門或多個學院共同使用，而且使用房屋交錯分布。學校的人、財、物資源難以共享，科學管理也就難以實現(xiàn)。

（四）使用效率不高

從各高?，F(xiàn)有的管理方式來看，高校房產(chǎn)分配時對用房單位所需的面積缺乏深入論證，對其實際用途考察較少。對公用房管理一直采取按需隨機分配的方式，應以何種標準去衡量且給多少面積，如何調(diào)節(jié)，由哪個部門負責進行管理、檢查、落實、維護等一系列問題都未能很好解決。往往分配的面積超過所需面積，造成資源浪費。學校一旦將房屋分配給各使用單位，各單位將使用的公用房視為自己單位的私有財產(chǎn)，每當學校進行學科調(diào)整或引進高級人才急需調(diào)整公用房，進行校園綜合治理或公共建設(shè)需要拆除房屋時，都要花費極大的人力、財力和物力才能勉強做好工作，有時甚至連調(diào)整一兩間房屋也辦不到。

（五）經(jīng)費投入不足

近幾年高校發(fā)展速度加快，但政府對高校經(jīng)費投入不足，辦學經(jīng)費短缺限制了基建的規(guī)模和速度，房地產(chǎn)資源特別緊缺。許多大型儀器設(shè)備因房屋條件限制而無法安裝，實驗用房非標準化，無法擴大建設(shè)。房地產(chǎn)管理的經(jīng)費難以投入到位[7]，如：為了使學校土地不被他人蠶食，要修建界樁圍墻，但因經(jīng)費不足無法落實或拖延；高校地土地資源基本在指標范圍內(nèi)徘徊，需要征購土地時，也因經(jīng)費不足而與校外單位合作開發(fā)，留下權(quán)屬不清的問題，給管理帶來隱患。

三、加強高校房地產(chǎn)管理的建議和辦法

應加強高校房產(chǎn)資源的管理和改革，使其得到充分、合理、高效的利用和良好的維護，不斷改善教師辦公條件，促進高校健康可持續(xù)發(fā)展。

（一）理順和加強管理體制

高校房地產(chǎn)應實行校、院兩級管理體制，設(shè)立“校房地產(chǎn)管理與改革領(lǐng)導小組”，負責全校房屋土地的管理、分配使用的改革和政策研究。將校內(nèi)所有的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸口一個部門，對全校房地產(chǎn)資源實行分類和動態(tài)管理，促使大量閑置的房地產(chǎn)重新分配，盤活房地產(chǎn)資源[8]。房地產(chǎn)管理部門的主要職能為：（1）根據(jù)國家有關(guān)房地產(chǎn)管理的法律、法規(guī)和政策，制定適合學校具體情況和實際需要的規(guī)章制度與實施細則，并負責組織實施，進行監(jiān)督檢查；（2）制訂全校房地產(chǎn)使用、管理規(guī)劃，統(tǒng)一合理配置、調(diào)整、管理學校教學、科研、行政、生活服務(wù)土地、用房等資源，保證學?？沙掷m(xù)發(fā)展；（3）加強學校土地、房屋產(chǎn)權(quán)登記、檔案管理，調(diào)查收集房地產(chǎn)資源檔案材料，建立完整的房地產(chǎn)地理信息；（4）加強對因校辦企業(yè)轉(zhuǎn)制，學校后勤社會化改革等引起的房地產(chǎn)權(quán)益變化的管理，防止國有資產(chǎn)流失。

（二）轉(zhuǎn)變觀念，改進運行機制

破除無償占有和使用學校房地產(chǎn)資源的舊觀念，培養(yǎng)全校各單位和教職員工樹立全校房地產(chǎn)資源有償使用新觀念[9]。改革現(xiàn)行的無償使用制度，試行定額核算和使用單位向?qū)W校繳納房產(chǎn)地資源調(diào)節(jié)費，以建立房地產(chǎn)管理使用中的自我約束機制，借助經(jīng)濟杠桿克服單純依靠行政手段調(diào)節(jié)房屋土地的種種弊端，提高房地產(chǎn)資源的利用率和完好率。這對提高辦學質(zhì)量，增強學校的辦學實力都有重要影響。教職工離崗、退休后，應及時向所在單位交退原工作用房，回聘者由所在單位根據(jù)實際情況內(nèi)部調(diào)劑。學校分配給校內(nèi)各單位使用的房地產(chǎn)資源，由校產(chǎn)地產(chǎn)管理部門與各使用單位簽訂有關(guān)用房協(xié)議。未經(jīng)學校允許各單位之間不得以任何方式互相轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

（三）合理調(diào)配學校房產(chǎn)資源

凡閑置不用時間長達一年以上的公用房，學校將予以收回，分配給其它需要的單位使用。目前，高校校辦企業(yè)基本上都進行了改制而成為獨立法人，在改制過程中，作為原來的校辦企業(yè)的房地產(chǎn)，并沒有納入到后來成立的股份制企業(yè)中。這些房地產(chǎn)資源不能再被企業(yè)無償使用，而要與學校理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，逐步退出使用。如暫時無法在近期內(nèi)退出校內(nèi)用房，應參照市場標準向?qū)W校繳納房產(chǎn)資源占用費，納入企業(yè)經(jīng)營成本。對一些已關(guān)停并轉(zhuǎn)的企業(yè)用房，目前存在閑置或挪做他用的，則建議學校妥善安置現(xiàn)有部分職工，騰出這些房產(chǎn)資源，投入到教學和科研工作中，使其成為教學和科研新的增長點。

（四）加大經(jīng)費投入

政府應加大對高校經(jīng)費的投入，積極協(xié)調(diào)為高?；鈧鶆?wù)危機。出臺政策鼓勵高校回購社會化學生公寓，消除管理隱患，改善學生住宿條件。適合提高學生培養(yǎng)費標準，鼓勵高校通過各種渠道籌措資金，對企業(yè)或個人捐贈高校資金，給予減免相關(guān)稅費。

（五）建立房地產(chǎn)信息化管理系統(tǒng)

利用現(xiàn)代信息技術(shù)手段開發(fā)房地產(chǎn)信息管理與服務(wù)系統(tǒng)，在校園網(wǎng)環(huán)境下加強學校對房地產(chǎn)資源的正規(guī)化管理和調(diào)控能力，挖掘內(nèi)部潛力，進一步提高對房地產(chǎn)資源的管理和服務(wù)水平，及時、準確地反映房地產(chǎn)資源的利用狀況及需求，真正實現(xiàn)信息資源共享，更好地為學校各級領(lǐng)導的決策和宏觀調(diào)控提供第一手資料，進而更好地為校園規(guī)劃和發(fā)展提供決策依據(jù)。[10]-[11]

總之，要高度重視房地產(chǎn)規(guī)范管理，改變歷來存在的誰擁有房產(chǎn)資源誰就無償使用的現(xiàn)象，讓管理權(quán)、支配權(quán)、收益權(quán)都統(tǒng)一歸口在職能部門管理。不斷地加強和改進高校房地產(chǎn)管理工作，把房地產(chǎn)資源盤活，充分提高房地產(chǎn)資源的效益，使國有資產(chǎn)增值保值。

[1]張建功，高麗.高等院校公用房管理改革研究[J].改革與戰(zhàn)略，2004，（3）：67-69.

[2]殷雪松.北京大學房地產(chǎn)管理信息化的建設(shè)[J].實驗室研究探索，2009，28，（3）：55-58.

[3]王杰，王訓練，劉曉鴻，等.高等學校院系公用房管理與改革實踐[J].實驗技術(shù)與管理，2009，26（6）：237-239.

[4]王正棟，陳志銀.對高校房地產(chǎn)管理中幾個問題的思考[J].中國高教研究，2001，（6）：88.

[5]黃英鋒.高校公用房管理改革探析[J].西北農(nóng)林科技大學學報（社會科學版），2006，6（6）：75-78.

[6]費占中.對高校后勤社會化改革中房管工作的幾點思考[J].陜西教育學院學報，2002，18（4）：83-84.

[7]王毅.淺談高校土地管理存在的問題及其對策[J].內(nèi)江科技，2007，（8）：59.

[8]曹紅漫,趙振文.新形勢下高校房產(chǎn)管理改革的探討[J].建筑管理現(xiàn)代化，2004，（3）：66-68.

[9]傅佩玉.高校公房實行定額配置管理促進實驗室建設(shè)[J].實驗技術(shù)與管理，2003，（4）：52-54.

[10]方志祥，黃全義，羅年學.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)特征及開發(fā)方案淺析[J].測繪通報，2001，（8）：43-44.

[11]張國偉，張國英，胡焱.房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)開發(fā)探討[J].中國房地產(chǎn)，2007，（9）：72-73.