房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)縣域房地產(chǎn)業(yè)及財(cái)政收入的影響

張 偉

(中國(guó)人民銀行寧陽(yáng)縣支行，山東 泰安 271400）

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策綜述

2010 年1 月7 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出二套房首付款不得低于40%等十一條要求；2010 年5 月25 日，國(guó)家稅務(wù)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》，土地增值稅預(yù)征率由0.5%提高到2%； 2011 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。2012年繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖。D 縣政府積極貫徹上級(jí)政府出臺(tái)的政策，積極引導(dǎo)縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，先后下發(fā)了《D 縣經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（暫行）的通知》、《D 縣公共租賃住房管理辦法（暫行）的通知》。以上政策措施的制定出臺(tái)對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展發(fā)揮了積極作用。

二、調(diào)控政策變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及縣域財(cái)政收入的影響

一系列宏觀調(diào)控措施抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步過(guò)熱，但同時(shí)也致使房地產(chǎn)市場(chǎng)資金壓力加大，土地出讓金、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、市場(chǎng)銷售量和交易量開(kāi)始下降，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)及地方財(cái)政收入影響逐步顯現(xiàn)。

（一）房地產(chǎn)業(yè)投資及銷售增速放緩

在調(diào)控政策背景下，D 縣縣域房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭逆轉(zhuǎn)。2011 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、商品房銷售面積、銷售金額同比增幅較2010 年回落分別回落20.9、10.5 和8.7 個(gè)百分點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)稅收對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的貢獻(xiàn)度呈下降趨勢(shì)

2011 年，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收累計(jì)完成5399 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%，占2011 年地方財(cái)政收入的8.39%。2012 年1-8 月份，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收入庫(kù)6002 萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)24%，占地方財(cái)政收入的6.78%。由于受滯后效應(yīng)影響，房地產(chǎn)稅收增量顯然逐年增加，但增幅回落趨勢(shì)更加明顯，占地方財(cái)政收入的比重2011 年達(dá)到最高值后，2012 年開(kāi)始回落。

（三）房地產(chǎn)貸款由生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)換趨勢(shì)明顯

2012 年8 月末，全縣房地產(chǎn)各類貸款余額13.4 億元，占全縣人民幣貸款余額的15.05%。其中：個(gè)人住房貸款余額10.2 億元，比年初增加1.5 億元，增長(zhǎng)17.56%；住房開(kāi)發(fā)貸款1 億元，比年初減少935 萬(wàn)元，下降8.34%。動(dòng)態(tài)看，住房開(kāi)發(fā)貸款2011 年9月增幅達(dá)到最高值后，開(kāi)始逐月回落，回落趨勢(shì)明顯，個(gè)人住房貸款增幅2011 年11 月份超過(guò)了住房開(kāi)發(fā)貸款?？傮w看，住房開(kāi)發(fā)貸款下降趨勢(shì)明顯，個(gè)人住房貸款增幅較為平緩。

（四）土地成交面積和土地價(jià)格增勢(shì)迅猛

2011 年，全縣土地購(gòu)置面積175.15 公頃，同比增長(zhǎng)6.04%，土地成交價(jià)款11.4 億元，同比增長(zhǎng)22.50%；2012 年1-8 月，土地購(gòu)置面積157.39公頃，同比增長(zhǎng)111.70%，土地成交價(jià)款7.3億元，同比增長(zhǎng)41.80%。2012 年前8 個(gè)月，雖然土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款同比有較大幅度增長(zhǎng)，但主要用于保障房建設(shè)。

三、需關(guān)注的問(wèn)題

（一）商品房結(jié)構(gòu)與居民需要的矛盾

由于D 縣屬于經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較薄弱縣，普通居民可支配收入少，購(gòu)買力相對(duì)其他發(fā)達(dá)縣市偏低。據(jù)調(diào)查，截止2012 年6 月底，在全縣新施工、竣工的新樓盤近550 套房屋中，100!以上大中套型高檔房占比70%；90!左右的小套型普通商品占比30%，目前空置商品房達(dá)200 多套，成交量的減少，勢(shì)必影響稅收收入的增加。

（二）地方財(cái)政增收壓力加大

土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收已成為當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的重要來(lái)源，使地方政府更多地依靠出售土地來(lái)增加財(cái)力。2011 年、2012 年1-8 月土地使用權(quán)出讓收入占同期地方財(cái)政收入的比重分別為58.71%和42%，財(cái)政收入缺口難以彌補(bǔ)，對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)、財(cái)政收入穩(wěn)定提升產(chǎn)生一定影響。

（三）土地價(jià)格上漲與房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)之間的矛盾

中央出臺(tái)調(diào)控政策的目的在于抑制房?jī)r(jià)，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，但從目前總體形勢(shì)看，土地交易價(jià)格日趨推高，土地價(jià)格的迅猛上漲必然增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，使調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)上漲的抑制作用不明顯。

四、相關(guān)政策建議

（一）發(fā)掘新的財(cái)政收入增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步弱化地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的依賴

政府應(yīng)加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，對(duì)未來(lái)國(guó)家可能出臺(tái)的關(guān)于房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅收政策要做好前瞻性預(yù)警。多角度、多層次探討加強(qiáng)地方財(cái)源發(fā)展的思路方法，保持財(cái)政收入的持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)。

（二）加強(qiáng)土地市場(chǎng)管理，完善保障性住房制度體系

政府部門要嚴(yán)格控制土地的供應(yīng)量和用途，加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)利用的監(jiān)督管理，盡量規(guī)避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)期的負(fù)面效應(yīng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展。對(duì)保障性住房實(shí)行稅收優(yōu)惠政策，積極推進(jìn)安居工程，保持房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展。

[1]陳欣慰，王藝明.中央、地方財(cái)政關(guān)系與房地產(chǎn)價(jià)格[J].商業(yè)研究，2011(01).

[2]蔣震，邢軍.地方政府“土地財(cái)政”是如何產(chǎn)生的[J].宏觀經(jīng)濟(jì)研究， 2011(01).

[3]郭文華.英國(guó)土地管理體制、土地財(cái)稅政策及對(duì)我國(guó)的借鑒意義[J].國(guó)土資源情報(bào)，2005(11).