城市住房用地供應(yīng)政策對(duì)房?jī)r(jià)干預(yù)效果研究——基于上海住房市場(chǎng)的實(shí)證分析

施建剛，謝 波

（同濟(jì)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，上海 200092）

一、引 言

土地供應(yīng)是城市住房開(kāi)發(fā)與供應(yīng)的前提和基礎(chǔ)，因此，住宅用地供應(yīng)是政府干預(yù)住房市場(chǎng)重要的政策。2003年以來(lái)，針對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、漲幅過(guò)大和住房供需結(jié)構(gòu)失衡、住房品種失衡等問(wèn)題，中央政府和各級(jí)地方政府頻繁調(diào)整住宅用地供應(yīng)總量對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控與干預(yù)。如2004年，為了抑制投機(jī)性需求和持續(xù)高漲的房?jī)r(jià)，國(guó)務(wù)院發(fā)布了“國(guó)八條”和“國(guó)十五條”，要求增加中小型住房供給，房屋在購(gòu)買(mǎi)后滿(mǎn)5年方可上市，并收取交易稅［1］。針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的囤地行為，2007年國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地供給量的增長(zhǎng)。金融危機(jī)發(fā)生后，為了增加保障性住房和中小套型普通商品房供地比例，加快保障性住房建設(shè)，抑制房?jī)r(jià)快速上漲，2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》，規(guī)定“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%”。據(jù)國(guó)土部公布的2010年各地土地供應(yīng)計(jì)劃來(lái)看，保障房及中小套型普通商品房用地占比高達(dá)76.6%。為了提高住房市場(chǎng)土地政策干預(yù)效果，有必要對(duì)住宅用地出讓總量影響住房?jī)r(jià)格的機(jī)理和不同時(shí)期住宅用地出讓量干預(yù)效果進(jìn)行科學(xué)、客觀的評(píng)價(jià)與分析，從而為政府在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)環(huán)境下，靈活地運(yùn)用住宅用地出讓總量對(duì)住房供需和住房?jī)r(jià)格進(jìn)行行之有效的宏觀調(diào)控。

二、文獻(xiàn)綜述

作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控重要的政策和分析指標(biāo)，土地供應(yīng)（地價(jià)）和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系一直是學(xué)術(shù)界廣泛關(guān)注與研究的問(wèn)題之一。在土地調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響作用方面，西方學(xué)者主要從政府土地管制與房?jī)r(jià)關(guān)系和土地政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的干預(yù)效果兩方面來(lái)研究。

在政府土地管制與房?jī)r(jià)之間關(guān)系的研究方面，自20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始，許多學(xué)者著手研究土地供應(yīng)與住房市場(chǎng)問(wèn)題。大多認(rèn)為土地政策會(huì)在一定程度上影響住房需求和房?jī)r(jià)走勢(shì)，提出要通過(guò)土地規(guī)劃來(lái)發(fā)揮土地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能，如Pollakowski（1990）和Seon-Hoon Cho等（2003）對(duì)美國(guó)的研究，Peng and Wheaton（1994）對(duì)香港的研究等。Pollakowski通過(guò)對(duì)美國(guó)華盛頓地區(qū)蒙哥馬利郡的土地和住宅價(jià)格進(jìn)行的實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)土地供給限制對(duì)土地價(jià)格、住宅價(jià)格產(chǎn)生了溢出效應(yīng)，政府對(duì)土地規(guī)劃、利用的限制越嚴(yán)格，土地開(kāi)發(fā)價(jià)格和住宅價(jià)格上漲速度則越快，此研究證明了土地價(jià)格和住宅價(jià)格受土地供給變化的影響［2］；Peng and Wheaton（1994）利用1965—1990年香港住房市場(chǎng)數(shù)據(jù)，運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型對(duì)土地供給約束的溢出效應(yīng)進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果表明：土地供給量變化對(duì)地價(jià)、住宅價(jià)格和住宅供給量都有顯著影響，進(jìn)一步分析認(rèn)為，土地供給不足導(dǎo)致住宅供給總量下降，此外，由于購(gòu)房者對(duì)未來(lái)土地更加稀缺和住宅租金上漲的預(yù)期效應(yīng)，最終導(dǎo)致土地價(jià)格和住宅價(jià)格同時(shí)上漲［3］；Seon-Hoon Cho等（2003）利用Logit模型對(duì)美國(guó)5個(gè)州的土地利用管制與住宅開(kāi)發(fā)之間的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，結(jié)果表明：嚴(yán)格的土地利用管制導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)量的減少，從而引起住房?jī)r(jià)格上漲［4］。

國(guó)內(nèi)學(xué)者主要借鑒西方學(xué)者的研究方法，并將之運(yùn)用到解釋我國(guó)住房市場(chǎng)土地政策干預(yù)效果的實(shí)踐中。梁云芳、高鐵梅（2006）通過(guò)MTV模型的構(gòu)建分析了我國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格波動(dòng)的成因，發(fā)現(xiàn)土地交易價(jià)格的變動(dòng)對(duì)住宅價(jià)格的變動(dòng)有較大的正的影響［5］。劉洪玉、任榮榮（2007）以北京市為例，通過(guò)Granger因果關(guān)系模型和多元線性回歸模型的構(gòu)建和檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)政府的土地供應(yīng)是影響住房?jī)r(jià)格變化的一個(gè)重要因素，當(dāng)前和之前的土地供應(yīng)量均對(duì)住房?jī)r(jià)格的變化有著顯著影響，這表明增加土地供應(yīng)的確是緩解當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的一個(gè)有效措施［6］。黃忠華（2009）等以上海市為例，采用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)和基于預(yù)期的房地產(chǎn)價(jià)格模型分析土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，研究結(jié)果是：土地供應(yīng)能通過(guò)預(yù)期作用對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生負(fù)影響；土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的彈性系數(shù)為-0.01［7］。黃靜、屠梅曾（2009）利用全國(guó)29個(gè)大中城市1999—2008年的季度面板數(shù)據(jù)，采用非平穩(wěn)面板計(jì)量方法，對(duì)我國(guó)城市房?jī)r(jià)與地價(jià)之間的長(zhǎng)期均衡關(guān)系和Granger因果關(guān)系進(jìn)行了實(shí)證分析，得到的主要結(jié)論為：房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)長(zhǎng)期影響的程度高于地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，長(zhǎng)期來(lái)看，各城市的房?jī)r(jià)和地價(jià)互為Granger因果關(guān)系，短期而言，房?jī)r(jià)是地價(jià)的Granger原因［8］。

綜合上述文獻(xiàn)可以看出，目前研究大多針對(duì)土地出讓量干預(yù)效果進(jìn)行靜態(tài)研究，而缺乏對(duì)不同時(shí)期干預(yù)效果的動(dòng)態(tài)評(píng)估。本文將從動(dòng)態(tài)干預(yù)角度，對(duì)典型案例——上海住房市場(chǎng)土地出讓量干預(yù)效果進(jìn)行動(dòng)態(tài)的分析與評(píng)估。

三、土地政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響機(jī)理

由于土地具有稀缺性、差異性、固定性等自然屬性，導(dǎo)致土地供給總量方面缺乏彈性，因此其經(jīng)濟(jì)供給亦缺乏彈性，從而出現(xiàn)了土地需求量上升推動(dòng)土地價(jià)格不斷上漲的結(jié)果。對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系，最廣為引用的解釋是“玉米法律悖論”（Corn Laws Debate）?！坝衩追摄Ｕ摗闭J(rèn)為，由于玉米法律的頒布，導(dǎo)致玉米價(jià)格的上漲，從而刺激玉米生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大；玉米生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大，導(dǎo)致了對(duì)種植玉米土地需求的增長(zhǎng)。由此可見(jiàn)，玉米價(jià)格上漲是地價(jià)上漲的原因，而不是地價(jià)上漲的結(jié)果。

根據(jù)“玉米法律悖論”，在住房市場(chǎng)中，住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)是由消費(fèi)者對(duì)住房的需求總量決定的，而住房?jī)r(jià)格的走勢(shì)決定了土地價(jià)格的走勢(shì)。在目前我國(guó)土地“招拍掛”機(jī)制的作用下，當(dāng)期土地價(jià)格是由當(dāng)期房?jī)r(jià)及開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期決定的。隨著房?jī)r(jià)與價(jià)格預(yù)期的上漲，土地價(jià)格亦必隨之上漲；反之亦然。針對(duì)地價(jià)與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系，Denise and William（2002）構(gòu)建了經(jīng)典的四象限土地市場(chǎng)模型[9]，對(duì)土地市場(chǎng)中的供需平衡及地價(jià)與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制進(jìn)行了動(dòng)態(tài)、精準(zhǔn)的闡釋?zhuān)鐖D1所示。圖1中，第Ⅰ象限和第Ⅳ象限反映土地市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)理，第Ⅱ象限和第Ⅲ象限反映住房市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)理。從第Ⅰ象限開(kāi)始按逆時(shí)針?lè)较?，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響路徑為：經(jīng)濟(jì)水平↑→土地需求曲線右移→土地價(jià)格↑→住房?jī)r(jià)格↑→住房增量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地價(jià)格↑；從第Ⅱ象限開(kāi)始按逆時(shí)針?lè)较?，房?jī)r(jià)變化對(duì)地價(jià)的影響路徑為：住房?jī)r(jià)格↑→新增住房建設(shè)量↑→土地需求量↑→土地存量↑→土地價(jià)格上漲（黃靜，屠梅曾，2009）。

圖1 土地市場(chǎng)中地價(jià)與房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)四象限圖

四、土地供給對(duì)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)的影響——基于上海市的實(shí)證分析

基于前文對(duì)土地價(jià)格與住房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)作用機(jī)理的分析，本文將以上海住房市場(chǎng)為案例，通過(guò)采集上海宏觀經(jīng)濟(jì)月度基本數(shù)據(jù)與住房市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)，運(yùn)用格蘭杰因果檢驗(yàn)法進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)與分析，主要解決三個(gè)問(wèn)題：第一，檢驗(yàn)房?jī)r(jià)與土地供給量、土地出讓價(jià)格的因果關(guān)系；第二，通過(guò)建模分析土地供應(yīng)對(duì)上海住房?jī)r(jià)格干預(yù)效應(yīng)；第三，通過(guò)實(shí)證分析，為政府運(yùn)用土地政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行有效干預(yù)提供政策建議。

（一） 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

本文主要采用2003年1月至2011年12月上海市月度住房?jī)r(jià)格指數(shù)、居民可支配收入、進(jìn)出口總額、住房銷(xiāo)售價(jià)格、土地出讓面積、土地出讓價(jià)格指數(shù)的年度數(shù)據(jù)作為基本變量，數(shù)據(jù)全部來(lái)源于歷年上海統(tǒng)計(jì)年鑒。其中，住房?jī)r(jià)格變量（HP）采用歷年上海住宅價(jià)格指數(shù)（名義住房?jī)r(jià)格變量）；居民可支配收入（INCt）采用歷年上海居民可支配收入實(shí)際量；實(shí)際抵押貸款利率（MRt）采用中央銀行5年以上抵押貸款利率的實(shí)際值；住房存量（HSt）以人均居住面積來(lái)反映；土地供應(yīng)面積（LSt）采用住宅用地出讓面積的實(shí)際值；土地出讓價(jià)格（LPt）采用住宅用地出讓價(jià)格指數(shù)表征。所有數(shù)據(jù)為月度數(shù)據(jù)，經(jīng)消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)調(diào)整為真實(shí)，并取對(duì)數(shù)。

（二）上海住宅用地供給與房?jī)r(jià)的關(guān)系

1.土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響

首先，將上海住宅用地出讓面積與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)進(jìn)行對(duì)比分析。從圖2中可以看出，住宅用地出讓增長(zhǎng)量始終與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)負(fù)向增長(zhǎng)的趨勢(shì)，由此可以假設(shè)：2000年以來(lái)上海房?jī)r(jià)上漲的影響因素中，住宅用地供給量對(duì)其產(chǎn)生了顯著的影響。基于上海市歷年住宅用地出讓面積與住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)走勢(shì)，下文將通過(guò)分析2003年1月至2011年12月上海市月度住宅用地供給量與房?jī)r(jià)的關(guān)系，從而探索土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響。

圖2 2000-2011年上海住宅用地出讓面積和住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)對(duì)比

2.房?jī)r(jià)與土地供給量、土地出讓價(jià)格的因果關(guān)系檢驗(yàn)

本文中，基于數(shù)據(jù)可得性方面的考慮，選取上海市2003年1月至2011年12月的住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（HP）、住宅用地出讓面積（LS）與地出讓價(jià)格（LP）進(jìn)行g(shù)ranger因果檢驗(yàn)（時(shí)間序列為105）。從結(jié)果可以發(fā)現(xiàn)，在滯后3期的情況下，房?jī)r(jià)與土地供給量及土地出讓價(jià)格之間的相互影響關(guān)系。

（1）住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（HP）與住宅用地出讓面積（LS）及土地出讓價(jià)格（LP）單整檢驗(yàn)。首先，對(duì)HP、LS和LP數(shù)據(jù)取對(duì)數(shù)，然后運(yùn)用ADF檢驗(yàn)法對(duì)上海住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)（HP）、住宅用地出讓面積（LS）和土地出讓價(jià)格（LP）進(jìn)行檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果表明：△HP、△LS和△LP時(shí)間序列數(shù)據(jù)的1階差分均為1階單整，可以用這三個(gè)序列進(jìn)行兩兩檢驗(yàn)。同時(shí)對(duì)兩兩序列的協(xié)整關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果也表明，兩兩序列數(shù)據(jù)在1%的顯著水平下存在協(xié)整關(guān)系。

（2）Granger因果檢驗(yàn)與分析。運(yùn)用Granger因果檢驗(yàn)法分別對(duì)△HP和△LS、△HP和△LP進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果如表1和表2所列。

表1 上海住房?jī)r(jià)格（HP）、住宅用地出讓面積（LS）Granger因果檢驗(yàn)（滯后期為3期）

表2 上海住房?jī)r(jià)格（HP）、住宅用地出讓價(jià)格（LP）Granger因果檢驗(yàn)（滯后期為3期）

從表1中可以看出，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)中，土地供需對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度要顯著高于房?jī)r(jià)對(duì)土地供需的反作用，即在分析期內(nèi)，上海土地供需的變化會(huì)顯著影響上海房?jī)r(jià)的變化。

從表2中可以看出，在上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度要顯著高于房?jī)r(jià)對(duì)地價(jià)的反作用，即在分析期內(nèi)，上海地價(jià)的變化會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的變化。上海的地價(jià)與房?jī)r(jià)之間表現(xiàn)為這樣的互動(dòng)關(guān)系，其原因在于：2003年上海世博會(huì)申辦成功以來(lái)，隨著上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展和土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的加大，以及住宅用地出讓面積的逐年下降，使得地價(jià)快速上漲，同時(shí)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲。近年來(lái)，為了平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)，上海大力發(fā)展保障性住房建設(shè)，大量新增土地用于建設(shè)保障房，但對(duì)普通商品住房?jī)r(jià)格的平抑作用十分有限，因此，上海的地價(jià)在與房?jī)r(jià)的互動(dòng)關(guān)系中占了主動(dòng)位置。

（三）上海住宅用地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響分析模型

從理論上看，土地價(jià)格的變化會(huì)影響住宅用地供應(yīng)量和房屋建造成本，從而導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的變化。因此，政府可根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展需要和政府住房調(diào)控目標(biāo)，選擇性地采取土地價(jià)格信號(hào)與調(diào)控土地供應(yīng)量，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的土地開(kāi)發(fā)總量，并進(jìn)而影響土地出讓價(jià)格，從而對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生干預(yù)效果。

本文在 Muellbauer and Murphy（1997）［10］、梁云芳和高鐵梅（2006）、王松濤和劉洪玉（2009）［11］等建立的等使用者成本模型基礎(chǔ)上，構(gòu)建土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響模型。根據(jù)經(jīng)典的房地產(chǎn)需求理論模型，住房?jī)r(jià)格的決定因素包括：使用者成本（UC）、人均可支配收入（INC）、住房存量（HS）和房?jī)r(jià)預(yù)期（PE），其理論表達(dá)式為：

住房的使用成本（UC）是住房持有的機(jī)會(huì)成本，主要受抵押貸款利率（MR）和住房?jī)r(jià)格變化預(yù)期（PE）的影響。假設(shè)住房?jī)r(jià)格變化的預(yù)期包括兩個(gè)部分：①前兩期住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)率的平均值（RP），反映消費(fèi)者會(huì)根據(jù)住房?jī)r(jià)格的歷史信息來(lái)調(diào)整對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格變化的預(yù)期；②近期的土地供應(yīng)（LS），反映消費(fèi)者會(huì)根據(jù)近期土地供應(yīng)變化信息來(lái)調(diào)整對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格變化的預(yù)期。在上述分析基礎(chǔ)上，本文建立土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的回歸方程：

模型中主要解釋變量?jī)?nèi)涵包括：

住房?jī)r(jià)格變量(HPt)：由于住房?jī)r(jià)格是影響住房供應(yīng)和土地供給的最為顯著的因素之一，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)時(shí)，住房投資收益率上升，因此，與其他投資品相比，住房投資更具有吸引力，因而會(huì)有更多的資本進(jìn)入住房投資市場(chǎng)，從而帶動(dòng)住房供給的增加；反之則會(huì)降低住房供給量。住房供給量的增減會(huì)對(duì)住宅用地供給和交易量產(chǎn)生同方向的影響。

截面固定影響系數(shù)(β0)：由于上海市住房?jī)r(jià)格影響因素不僅包括上述變量，還包括建筑材料成本、人力資源成本和管理成本等因素，因此系數(shù)β0可近似地表征這些未能列入的變量因素對(duì)各截面影響的效果。

城市宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)(TRt)和居民人均可支配收入(INCt)：在模型中，這兩個(gè)變量是影響住房需求的最重要變量，因此，在住房供給方程中，當(dāng)系數(shù)β1和β2越大，則表示住房供應(yīng)對(duì)需求的響應(yīng)越敏感。

住房存量(HSt)：反映上海住房存量對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響，根據(jù)需求理論，其符號(hào)為負(fù)。

土地出讓面積(LSt)和土地出讓價(jià)格(LPt)：土地出讓面積是住房開(kāi)發(fā)的源頭，由于國(guó)家對(duì)城市土地的壟斷地位，因此政府可根據(jù)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展?fàn)顩r，靈活地調(diào)整固定時(shí)期內(nèi)土地出讓面積。從土地供需角度看，土地供不應(yīng)求，則地價(jià)會(huì)上升；反之，土地供過(guò)于求，則地價(jià)會(huì)下降。因此，政府可調(diào)整土地出讓面積，對(duì)地價(jià)產(chǎn)生影響，從而影響住房?jī)r(jià)格。土地出讓價(jià)格(LPt)受土地出讓面積的直接影響，土地出讓價(jià)格不僅反映了土地供需情況，也能反映住房市場(chǎng)的供需狀況。

1.模型估計(jì)結(jié)果

首先對(duì)各變量序列進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，結(jié)果表明：各變量均存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的均衡關(guān)系。因此可以利用Eviews6.0廣義最小二乘法（GLS）對(duì)模型（2）進(jìn)行參數(shù)估計(jì)，選擇固定影響（fixed effect）變截距模型，并用截面協(xié)方差矩陣加權(quán)（cross section weights）。對(duì)模型中全部解釋變量的初步回歸結(jié)果剔除不顯著變量，得到的計(jì)量結(jié)果如表3所示。

表3 住宅用地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響解釋模型參數(shù)回歸結(jié)果

2.土地供應(yīng)對(duì)上海住房?jī)r(jià)格影響模型結(jié)果分析

表3中，lnHSt項(xiàng)系數(shù)表征上海住房存量對(duì)住房?jī)r(jià)格變化的影響程度。從計(jì)算結(jié)果中可以看出，住房存量系數(shù)為正，表示住房存量對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為正相關(guān)關(guān)系，當(dāng)住房存量增長(zhǎng)1%，住房?jī)r(jià)格則平均上漲0.8%。出現(xiàn)此結(jié)果的原因主要為：住房存量反映投資與投機(jī)住房消費(fèi)及空置房對(duì)房?jī)r(jià)的影響。由此可知住房投資和投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)上漲產(chǎn)生了正向影響，即住房投資與投機(jī)現(xiàn)象越嚴(yán)重，住房?jī)r(jià)格上漲就越快。

lnLSt-30項(xiàng)系數(shù)反映了土地出讓面積對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。住房?jī)r(jià)格理論認(rèn)為，城市土地供應(yīng)增加則會(huì)降低人們對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期；相反，住宅用地出讓面積下降，則會(huì)增強(qiáng)人們對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期，當(dāng)人們按這種預(yù)期增加住房投資時(shí)，則會(huì)導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格的上漲。計(jì)算結(jié)果表明，土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響為負(fù)。住房?jī)r(jià)格的土地供應(yīng)彈性系數(shù)約為-0.13，這表明：每年土地供應(yīng)增加1%，住房?jī)r(jià)格則會(huì)相應(yīng)下降0.13%。2000-2011年上海房?jī)r(jià)與住宅用地出讓面積的走勢(shì)（圖3）表明：住房?jī)r(jià)格與土地出讓面積基本上呈反比，與上述實(shí)證結(jié)論高度吻合。

圖3 2000-2011年上海住房銷(xiāo)售均價(jià)（HP）與住宅用地出讓面積（LS）走勢(shì)

lnLPt項(xiàng)系數(shù)表征土地價(jià)格對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響。住房?jī)r(jià)格理論認(rèn)為：由于土地價(jià)格占住房?jī)r(jià)格的較大比重，因此，土地價(jià)格與住房?jī)r(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系。計(jì)算結(jié)果表明：上海住房?jī)r(jià)格與土地價(jià)格呈正相關(guān)關(guān)系，土地價(jià)格對(duì)住房?jī)r(jià)格的彈性系數(shù)約為0.12，這表明：當(dāng)住宅用地出讓價(jià)格上漲1%，住房?jī)r(jià)格則會(huì)相應(yīng)上漲0.12%。圖4也表明：2000-2011年上海住房?jī)r(jià)格與土地出讓價(jià)格走勢(shì)曲線基本上重合，二者關(guān)系成正比。

圖4 2000-2011年上海住宅用地出讓價(jià)格指數(shù)（LP）與住房?jī)r(jià)格指數(shù)（HP）走勢(shì)

表3中l(wèi)nTRt和ln(MRt-RPt)反映了住房?jī)r(jià)格與城市宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)和住房抵押貸款抗通脹系數(shù)之間的關(guān)系。理論認(rèn)為：住房?jī)r(jià)格與城市宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)之間呈正相關(guān)關(guān)系，即住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出之間呈正相關(guān)關(guān)系，而與住房抵押貸款利率的抗通脹系數(shù)呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。計(jì)算結(jié)果表明：房?jī)r(jià)與城市宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)呈正相關(guān)關(guān)系；而住房抵押貸款利率的抗通脹系數(shù)對(duì)房?jī)r(jià)的影響則不顯著，表明上海住房市場(chǎng)中，由于存在大量的投資與投機(jī)性購(gòu)房需求，有可能導(dǎo)致抵押貸款利率政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著。

通過(guò)模型參數(shù)估計(jì)可以看出，2000年以來(lái)，特別是2003年中央正式對(duì)住房領(lǐng)域進(jìn)行宏觀調(diào)控以來(lái)，土地調(diào)控政策對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響效果較為顯著，土地供應(yīng)量與住房?jī)r(jià)格呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，而土地供應(yīng)與住房供給之間呈正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了明顯的正向推動(dòng)作用。除此之外，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民收入也對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生了正向影響。由于2003-2007年6年中，上海城市居民人均可支配收入和上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而上海土地購(gòu)置面積則出現(xiàn)了大幅度的負(fù)增長(zhǎng)和減速增長(zhǎng)，因而可以判斷2003年以來(lái)上海住房供應(yīng)減少和住房?jī)r(jià)格快速上漲的主要原因是土地供應(yīng)量的減少造成的。

分析模型估計(jì)結(jié)果可以看出，本結(jié)論在肯定了土地政策調(diào)控對(duì)房?jī)r(jià)具有一定響應(yīng)的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)了由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特殊性，短期內(nèi)住房供給彈性不高，土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響具有一定的滯后性。

五、實(shí)證結(jié)果與分析

本文運(yùn)用模型對(duì)上海住宅用地政策對(duì)住房市場(chǎng)價(jià)格的影響分析，可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

（1）住宅用地供應(yīng)量能顯著影響住房?jī)r(jià)格的變化。當(dāng)期土地供應(yīng)量能影響當(dāng)期房?jī)r(jià)的變化，但土地供應(yīng)量對(duì)房?jī)r(jià)的影響具有一定的滯后性。土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的彈性系數(shù)為-0.13，即表明土地供應(yīng)量增加1%，住房?jī)r(jià)格則下降0.13個(gè)百分點(diǎn)。因此，為了平抑上海房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，政府可適當(dāng)增加住宅建設(shè)用地的供應(yīng)量。

（2）由于土地供應(yīng)與住房?jī)r(jià)格具有互動(dòng)和相互影響的機(jī)理，因此在房?jī)r(jià)快速上漲階段，政府應(yīng)該加強(qiáng)土地供應(yīng)。由分析可知，上海市2001-2007年房?jī)r(jià)快速上漲的主要原因是期間住宅用地出讓量的持續(xù)、快速下降。而2009年以來(lái)房?jī)r(jià)上漲速度減緩的主要原因則是住宅用地供應(yīng)量的大幅回升。

（3）從住房供給角度看，在調(diào)控政策的選取上，一方面，由于我國(guó)土地供給普遍缺乏彈性，因此應(yīng)優(yōu)先采用增加土地出讓面積與提高住房供給彈性政策來(lái)增加住房供給總量，從而實(shí)現(xiàn)平抑地價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲的政策目標(biāo)；另一方面，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地行為將減弱政府對(duì)土地市場(chǎng)調(diào)控的效果，從而減弱土地供應(yīng)對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的時(shí)效性，因此，政府應(yīng)加強(qiáng)土地市場(chǎng)的執(zhí)法，打擊開(kāi)發(fā)商囤地與虛假開(kāi)發(fā)的行為，同時(shí)抑制住房投資與投機(jī)現(xiàn)象，從而使政府土地調(diào)控政策能正常發(fā)揮對(duì)住房?jī)r(jià)格的干預(yù)作用。

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